房地产业的研究报告书

房地产业研究报告

一、产业界定及产业特性

（一）产业界定

房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物,如建筑物、道路、停车场等,一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产,本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分,房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类,前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓,后者可分为写字楼、商业营业用房等。

(二)产业特性

１、房地产业的发展具有周期性

房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴,受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样,房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。

2、房地产业具有很强的产业关联性

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计,中国每年钢材的25％、水泥的7０％、木材的4０%、玻璃的7０%和塑料制品的２5％都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展,其比例达到1：１.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业１70元的销售。另外,房地产业的发展也能促使一些新行业的产生,如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高,中国房地产业对国民经济的贡献率为１-1.5个百分点,也就是说目前中国8%的GＤP增长速度中，有1%-1.５%是由房地产业贡献的。

3、房地产业的发展具有地域性

房地产是不动产,当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时,不可能象其它商品一样,通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高,相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大,房地产价格就高,当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大

政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现,其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格,从而影响到房地产的销售状况；其三,政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。

二、现状分析

(一）房地产开发商的现状分析

１、房地产商数量多,分布不均

１986年,中国房地产开发商只有３０00多家，到了19９５年,房地产开发商已达到334８2家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段,许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后,伴随着房地产业的复苏,中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势,99年底,全国房地产开发商达２５600多家。2、企业的区域分布具有较高的集中性

全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少,而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、

创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。

3、企业的经济类型具有多样性,民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业

在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。9６年国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%,位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.１%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从近两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化,许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中,私营企业或以私营为背景的企业发展前景

好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业,而经过９３至97年的调整后,排名前几位几乎都是私营企业。

4、企业规模偏小，资质结构有待优化

中国房地产开发企业普遍规模偏小,９６年中国房地产开发

商的平均注册资金为1７3２万元,全国最大的房地产开发商的净资产不过为1０多亿元,与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比,相差甚远。房地产开发商规模偏小导致

开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。9６年,中国房地产开发企业的资质结构是：一级企业和二级企业所占的比重仅为１7．３％，五级以下的企业所占比重为17.5％,大部分企业的资质为三、四级企业．由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。

５、房地产开发商进入微利阶段

９0年代初，市场对房地产的需求量很大,开发企业营业利润高,吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。又由于１993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段。

(二)市场供给状况分析

1、中国房地产业的开发投资状况

（１）房地产业的投资增长速度。中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的,92年至9３年是房地产开发投资的高峰时期,94年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36％。

（2）房地产业的投资结构。199６年开始，中国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,９8年住宅投资占房地产业的投资比例为59.２%,2000年1至9月,这一比例己上升为69%,办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。

(3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体,所占的比重超过了50%,从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益,而四级以下的企业规模效益较差,但这些企业所占的投资比重仍然偏大,特别是无级别的企业所占的投资比重高达２0％,这说明房地产业的投资还有待进一步优化。

2、土地资源的供给状况分析