万科·白鹭郡定位推广策略方案
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万科·白鹭郡
定位推广策略方案
现在让我们回顾一下，2013年取得的成绩，
这不是骄傲，是事实！
2013年，万科·白鹭郡半年狂澜9个亿， 我们是怎么做到？ 业界的同行们都在谈论这话题， 总结起来就是一句话，
万科来的，正当时！！！
天时，
2013年洋湖生态新城成为长沙最火的片之一，
——聚集购房者的目光
地利，
在区域内竞品同质化较为严重，综合素质竞争力较弱的情
况下，本案必须跳出区域内的竞争，以领 导的姿态形成独树一帜的项目影响力！
而造就项目影响力
比拼的就是实力 面面俱到，人无我有
Βιβλιοθήκη Baidu
就像，
经典的木桶原理，
没有短板，面面俱到， 才能蓄上最大数量的客户
在区域内所有项目共享洋湖生态资源的基础上， 万科的综合实力就体现在别的项目短板， 别的项目所没有的东西， 中海也有精装，但是它没有学位，没有地铁口 蓝光有学位，但是它没有精装，没有大品牌 ……………
2013年年度销冠，已有1000户业主的基数 三期新品入市 6月份一期业主入住
总结：
2014年洋湖生态新城周边配套的全面启动，近两年将全
部完工，洋湖生态新城初具规模，区域和项目都 比2013年更具竞争实力了。
前面分析了区域和项目在2014年，带来的新风气、新气象 ，但区域是共享的，如何利用项目自身的优势在片区打出 去隔力？
建筑面积5000平方米的湿地科普馆，位于湿地公园二期内，将建成国内标杆性主题 场馆，2014年“五一”前完成布展，对外开放；
2014年对外开放，位于湿地公园二期内的湿地景观塔，塔高约50米，八角七层，建 筑面积2200平方米。
答案很明确， 一个快熟成熟的白鹭郡，也是我们 在片区立足的根本！！
项目新变化
项目位于洋湖湿地公园核心位置， ——周边配套综合指数最优
实力，
万科无论是品牌实力，还是产品综合实力， ——经得起考验
是王者，不会停留在原地，享受胜利 的果实！！
面对2014年，不断变化的形势，我们 迎来的全新的挑战！！
挑战
2014年，项目去货量将达到1300套， 同时，北大、中天、和顺都将开始全面开战， 加上已有的中海、兰亭、合能、蓝光持续发力，
先看，区域的成长
2014年，总长度约20公里的环洋湖自行车慢行系统基本完成建设，，将潇湘风光带、 靳江河风光带以及三环线绿化带连接起来；
2014年，总绿化面积约6万平方米的洋湖城市中心广场完成建设，通过景观桥、地下 空间等手法联系城市中心广场、潇湘南大道风光带、柏家洲等重要沿江景点，实现沿 江景观整体提质；
服务——有口碑 耕耘20年服务亿万家 全国第一万 科物业
产品——有品质 全景精工装修高层 3期一梯三户低密纯板
口碑——有销冠 2013年洋湖销冠 1000户置业者信赖的选 择
交通——有地铁 3号线地铁口岸物业 4路公交开通直达
教育——有学位 12年一站式精英教育 就近入读博才洋湖 小学
商业——有商街 3万方英伦风情商业街 特色商家纷至入 驻
第一房企的品牌，人无我有 第一物业的品牌，人无我有 洋湖2013年销售冠军…………..
但是之于长沙市场，谁都可以谈实力 中海有实力，保利有实力，万达也有实力， 梅溪湖的盘都说自己有实力
所以在我们看来，
此实力并非并非一句简单的口号，
它不是对未来的构想，不是虚无缥缈的承诺 这种实力不是中海所谓的国际范； 也不是保利的红色中国力量； 更不是金茂梅溪湖动辄世界级的城市样板构想……….
主力客群为30岁左右，公司职员是主要构成，置业目的首置首改居多。 虽然客群是典型的刚需人群，但是我们的价格8000多，面积区间90-130㎡， 总价就在80-100万之间。而刚需客群最看重的无非是价格！ 所以我们所面对的刚需客群是有一定经济实力，在各行各业有一定工作能力的
刚需实力派！他们肯定要比只看价格的纯粹刚需客，更多了一 点更高层面的物质、精神追求。
置业目的＆ 认可点 大部分客户的置业目的都属于刚需自住型；其中客户对本项目的自然环境及开 发商品牌认可度最高。
数据来自2013年成交客户分析
客户区域＆年龄 客户大部分来自于雨花区及岳麓区；年龄普遍呈现青年化，以35岁以下为主。
数据来自2013年成交客户分析
首先通过我们的2013年成交客群分析：
除了要稳固在洋湖生态新城区域，同类产品中霸占交
椅以外，新的一年里如何站位全沙？？？
那么，想要完成今年的任务，首先要保持洋湖生态新城在全 市区域板块中够火热，才能聚集比2013年更多购房者的目光 ，他们希望看到一个怎样的洋湖生态新城？
答案很明确，
一个快速成长的洋湖生态新城，才 是买卖双方都希望看到的表现。
万科·白鹭郡 就是拥有实实在在的力量！不浮夸！
首先我们要清晰告诉市场， 我们是什么？
产品物理属性定位——
湿地公园旁·英伦风精工住区
产品定位已出？ 客群在哪？
人群分析
客户行业＆ 职业 以供给从事营销类和个体户行业的客户为主，其中大部分为在职于企业的员工， 职务为普通员工或中高管理层。
数据来自2013年成交客户分析
2014年初，确定实施和运营方案，针对洋湖湿地景区游客，打造一场类似于“魅力 湘西”的洋湖湿地实景秀，
2014年10月，洋湖奥特莱斯商业中心实现主体动工；
2014年初，长沙轨道交通3号线，一期工程在开工建设；
2014年10月，引进国际高端精品度假酒店，打造一个与湿地自然相融合，极具特色 的度假胜地，实现主体动工，2015年完成建设；
它就是实实在在的力量 是看得到的、摸得着的现场 这才是真正的实力派！
市场站位——
洋湖生态城 领袖级代表作品
城市实力派住宅 必备基因
区域——有潜力 洋湖生态新城 生活规划配套全面兑 现
自然——有生态 6000亩原生态湿地 4A景区即将完 整呈现
品牌——有实力 千亿万科 连续6年蝉联中国第一房 企
片区竞争压力越来越大！！
现在来看，片区蓄势待发的存量!
数据来至代理公司的粗略统计
粗略统计2014年片区去货量总量14029套，除了消化地缘客群以
外，更需向整个长沙市场揽客户，作为白鹭郡要怎么 样去吸引全市购房者的目光？？？
那么，问题来了？
一期、二期库存在价格回升，与片区同类产品，
集中放量的情况下，如何完成去化？？？
定位推广策略方案
现在让我们回顾一下，2013年取得的成绩，
这不是骄傲，是事实！
2013年，万科·白鹭郡半年狂澜9个亿， 我们是怎么做到？ 业界的同行们都在谈论这话题， 总结起来就是一句话，
万科来的，正当时！！！
天时，
2013年洋湖生态新城成为长沙最火的片之一，
——聚集购房者的目光
地利，
在区域内竞品同质化较为严重，综合素质竞争力较弱的情
况下，本案必须跳出区域内的竞争，以领 导的姿态形成独树一帜的项目影响力！
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在区域内所有项目共享洋湖生态资源的基础上， 万科的综合实力就体现在别的项目短板， 别的项目所没有的东西， 中海也有精装，但是它没有学位，没有地铁口 蓝光有学位，但是它没有精装，没有大品牌 ……………
2013年年度销冠，已有1000户业主的基数 三期新品入市 6月份一期业主入住
总结：
2014年洋湖生态新城周边配套的全面启动，近两年将全
部完工，洋湖生态新城初具规模，区域和项目都 比2013年更具竞争实力了。
前面分析了区域和项目在2014年，带来的新风气、新气象 ，但区域是共享的，如何利用项目自身的优势在片区打出 去隔力？
建筑面积5000平方米的湿地科普馆，位于湿地公园二期内，将建成国内标杆性主题 场馆，2014年“五一”前完成布展，对外开放；
2014年对外开放，位于湿地公园二期内的湿地景观塔，塔高约50米，八角七层，建 筑面积2200平方米。
答案很明确， 一个快熟成熟的白鹭郡，也是我们 在片区立足的根本！！
项目新变化
项目位于洋湖湿地公园核心位置， ——周边配套综合指数最优
实力，
万科无论是品牌实力，还是产品综合实力， ——经得起考验
是王者，不会停留在原地，享受胜利 的果实！！
面对2014年，不断变化的形势，我们 迎来的全新的挑战！！
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2014年，项目去货量将达到1300套， 同时，北大、中天、和顺都将开始全面开战， 加上已有的中海、兰亭、合能、蓝光持续发力，
先看，区域的成长
2014年，总长度约20公里的环洋湖自行车慢行系统基本完成建设，，将潇湘风光带、 靳江河风光带以及三环线绿化带连接起来；
2014年，总绿化面积约6万平方米的洋湖城市中心广场完成建设，通过景观桥、地下 空间等手法联系城市中心广场、潇湘南大道风光带、柏家洲等重要沿江景点，实现沿 江景观整体提质；
服务——有口碑 耕耘20年服务亿万家 全国第一万 科物业
产品——有品质 全景精工装修高层 3期一梯三户低密纯板
口碑——有销冠 2013年洋湖销冠 1000户置业者信赖的选 择
交通——有地铁 3号线地铁口岸物业 4路公交开通直达
教育——有学位 12年一站式精英教育 就近入读博才洋湖 小学
商业——有商街 3万方英伦风情商业街 特色商家纷至入 驻
第一房企的品牌，人无我有 第一物业的品牌，人无我有 洋湖2013年销售冠军…………..
但是之于长沙市场，谁都可以谈实力 中海有实力，保利有实力，万达也有实力， 梅溪湖的盘都说自己有实力
所以在我们看来，
此实力并非并非一句简单的口号，
它不是对未来的构想，不是虚无缥缈的承诺 这种实力不是中海所谓的国际范； 也不是保利的红色中国力量； 更不是金茂梅溪湖动辄世界级的城市样板构想……….
主力客群为30岁左右，公司职员是主要构成，置业目的首置首改居多。 虽然客群是典型的刚需人群，但是我们的价格8000多，面积区间90-130㎡， 总价就在80-100万之间。而刚需客群最看重的无非是价格！ 所以我们所面对的刚需客群是有一定经济实力，在各行各业有一定工作能力的
刚需实力派！他们肯定要比只看价格的纯粹刚需客，更多了一 点更高层面的物质、精神追求。
置业目的＆ 认可点 大部分客户的置业目的都属于刚需自住型；其中客户对本项目的自然环境及开 发商品牌认可度最高。
数据来自2013年成交客户分析
客户区域＆年龄 客户大部分来自于雨花区及岳麓区；年龄普遍呈现青年化，以35岁以下为主。
数据来自2013年成交客户分析
首先通过我们的2013年成交客群分析：
除了要稳固在洋湖生态新城区域，同类产品中霸占交
椅以外，新的一年里如何站位全沙？？？
那么，想要完成今年的任务，首先要保持洋湖生态新城在全 市区域板块中够火热，才能聚集比2013年更多购房者的目光 ，他们希望看到一个怎样的洋湖生态新城？
答案很明确，
一个快速成长的洋湖生态新城，才 是买卖双方都希望看到的表现。
万科·白鹭郡 就是拥有实实在在的力量！不浮夸！
首先我们要清晰告诉市场， 我们是什么？
产品物理属性定位——
湿地公园旁·英伦风精工住区
产品定位已出？ 客群在哪？
人群分析
客户行业＆ 职业 以供给从事营销类和个体户行业的客户为主，其中大部分为在职于企业的员工， 职务为普通员工或中高管理层。
数据来自2013年成交客户分析
2014年初，确定实施和运营方案，针对洋湖湿地景区游客，打造一场类似于“魅力 湘西”的洋湖湿地实景秀，
2014年10月，洋湖奥特莱斯商业中心实现主体动工；
2014年初，长沙轨道交通3号线，一期工程在开工建设；
2014年10月，引进国际高端精品度假酒店，打造一个与湿地自然相融合，极具特色 的度假胜地，实现主体动工，2015年完成建设；
它就是实实在在的力量 是看得到的、摸得着的现场 这才是真正的实力派！
市场站位——
洋湖生态城 领袖级代表作品
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区域——有潜力 洋湖生态新城 生活规划配套全面兑 现
自然——有生态 6000亩原生态湿地 4A景区即将完 整呈现
品牌——有实力 千亿万科 连续6年蝉联中国第一房 企
片区竞争压力越来越大！！
现在来看，片区蓄势待发的存量!
数据来至代理公司的粗略统计
粗略统计2014年片区去货量总量14029套，除了消化地缘客群以
外，更需向整个长沙市场揽客户，作为白鹭郡要怎么 样去吸引全市购房者的目光？？？
那么，问题来了？
一期、二期库存在价格回升，与片区同类产品，
集中放量的情况下，如何完成去化？？？