亚龙湾总体规划策划

6
1.4 项目发起人的初步想法
基本诉求：
针对三亚亚龙湾开发股份有限公司目前面临的问题：旅游效益低，增量 不增价；以及区内各经营主体协同效应较低，整合、管理面临难度等。 项目发起人希望通过二次提升达到以下几个需求： 一、抓住海南建设国际旅游岛的契机，率先开展景区提升，开创全岛建 设国际标准旅游度假区的标杆，体现“亚龙湾开发模式”在国内度假领 域的先导地位。 二、通过旅游提高亚龙湾的吸引力，提升整个亚龙湾的品牌，为二期开 发实现更大的土地升值创造有利条件。 改善旅游财务表现，获取更多的现金流入。 三、通过有效的客源组织，增加对区内业主的影响力，实现部分管理收 益。
2.3旅游产品供给分析 2.4旅游资源分析 2.5开发主体分析 2.6项目开发条件综述 3.影响项目决策的SWOT分析
3.1SWOT分析
3.2小结：项目发展的战略选择 4.项目的基本定位 4.1项目的市场定位 4.2项目的品级定位 4.3项目的性质定位
4.4项目的发展目标
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
8
2.1 宏观条件分析
2.1.1区位交通
宏观：三亚位于东线高速与西线高速最南端交汇处，同时地处 G223、G224、G225三线交点，拥有高速、铁路、机场、港口， 交通枢纽地位凸显。 微观 ：地块内交通主次线分明，通达性较强。通过亚龙湾主干 道与外部交通相连接，同时通过次干道连接各个景点和酒店区。
策划工作进展：
深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司承担了本项目的策划工作。目前，策 划工作已经完成第一期——《亚龙湾项目市场调研及发展定位报告》， 基本确定了项目的发展方向。本报告为策划工作的二期，旨在确定项目 的产品空间布局和产品内容，即在一期的基础上拔高定位，梳理产品结
构，落实空间布局，创新产品形成亮点，组织游线，形成完整的大亚龙
湾旅游度假区服务体系。 三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
7
2
项目开发的条件分析
Development Conductions Analysis
——宏观条件分析 ——旅游客源市场分析 ——旅游产品供给分析 ——旅游资源分析 ——开发主体分析 ——项目开发条件综述
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
中粮亚龙湾项目
总体策划沟通
中粮集团三亚亚龙湾开发股份有限公司 深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司 2010.10
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
1
目 录
1.项目背景 1.1项目位置 1.2项目规模 1.3项目历史 1.4项目发起人的初步想法 2.项目开发的条件分析 2.1宏观条件分析 5.项目主题 8. 项目交通解决方案 8.1旅游峰值测算 8.2交通设施设计指标 8.3游线设计 8.4道路规划 8.5特色交通体验 9. 其他支持系统的解决方案 9.1供水 9.2雨水排放 9.3污水处理 9.4供电 9.6供气 9.7通讯 9.8广播 9.9项目的标示系统 9.10项目的解说系统 10.投资收益 初步估算 10.1技术经济指标 10.2项目总投资估算 10.3投资收益估算
极推进旅游业升级转型，加快发展方式转变。
三亚亚龙湾项目市场、资源调Leabharlann Baidu及发展定位分析
4
1.2 项目规模
规划面积为24公顷，集约了山海沙湖林等珍贵资源,包含三个成熟景区
项目范围： 总规面积18.6平方公里，一期开发用 地10.34平方公里，其中可建设用地 5247亩。海湾呈半月形，全长约7.5公 里，浅海区宽达50-60米。
红色区块为本次项目策划范围
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
5
1.3 项目历史
缘起：
1992年10月4日，国务院批准建立三亚亚龙湾国家旅游度假区，总规 划面积为18.6平方公里。其中，一期开发用地10.34平方公里。经过 10多年的发展，亚龙湾已发展成相对成熟的滨海度假区。
现状问题：
亚龙湾已建成了中心广场、蝴蝶谷、贝壳馆和海底世界。其中中心广 场、蝴蝶谷、贝壳馆为国家AAAA级旅游区。但是，这三个景点自开 放10多年以来还未有大的更新，吸引力较弱，门票较低。面临系列问 题： 亚龙湾的品牌形象（“中国第一湾”的认知）与实际印象（对亚龙 湾的印象）的差距折射出其品牌危机； 亚龙湾没有形成自己独特的风情或主题； 在国际旅游岛建设的大背景下，周边同类产品给亚龙湾带来的威胁 逐渐升级； 度假区内部血液不流通，沟通不畅；
2
1
项目背景
Project Background
——项目位置 ——项目规模 ——项目历史 ——项目发起人的初步想法
三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
3
1.1 项目位置
中国本土最南端,典型的地理标志,品牌突出,具备发展为一流旅游目的地的区位优势
区位条件： 亚龙湾位于中国最南端的热带滨海旅游城 市三亚市东南25公里处。 介于北纬18°09′34″---北纬18°37′27″之间， 四时常花，长夏无冬，属于合适全年度假的 区域。
旅游产品过于陈旧和单调，大量游客只能短暂停留；
观光游客质量较低，处于“门票经济”阶段。
开发与建设：
亚龙湾旅游发展困难的背后有其深层次原因，包括大的市场环境和行 业背景，旅游地生命周期，以及发展理念、产品开发、经营管理以及 等因素。正确、全面地剖析其原因，抓住发展机遇，整体提升亚龙湾 的旅游品质，是亚龙湾实现华丽蜕变的关键。 三亚亚龙湾项目市场、资源调查及发展定位分析
5.1主题理念 5.2主题提出 5.3主题诠释
6. 项目的总体结构 6.1项目的基本结构 6.2项目的基本功能分区 6.3项目的平面布局 7.项目功能分区详解 7.1亚龙印象片区 7.2沙滩乐园片区 7.3黎家码头片区 7.4加勒比世界片区 7.5雨林之巅片区 7.6蝴蝶谷片区
2.2旅游客源市场分析
海南及三亚的经济和旅游投资呈现虚胖,泡沫严重,旅游开发应该务实
2.1.2社会经济状况
海南省社会经济发展情况 海南省经济运行情况良好， 2009 年全省生产总值 1646.6 亿 元，比上年增长11.7%。全年社会固定资产投资1002.5亿元，增 长 41.4%; 社会消费品零售总额 534.5 亿元，增长 19.2% ，并且积