虎门步行街招商销售策略完整版

虎门步行街招商销售策

略

HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

虎门步行街招商销售策略

序言

第一部分：市场环境分析

第二部分：区域及项目概述

第三部分：项目研判

第四部分：项目定位

第五部分：项目招商与销售

第六部分：项目推广

序言

根据有关调查显示，目前我国各大城市建有商业步行街200多条，自2002年开始，从东莞东城风情步行街与市民见面开始，仅一年多时间就有南城富民步行街、万江都会广场现代欧陆步行街、虎门步行街等10多条行街就如雨后春笋般出现在东莞消费者面前。在这些步行街中，有的人旺财旺、商家争先恐后地进驻，有的在开业初期便门口罗雀，商家纷纷撤出，而虎门步行街则处在了一个不痛不痒的位置。由于前期主力百货店——天河城的引入，项目吸引了一批消费者的关注，一段时间内成为虎门人休闲购物的理想场所；但其脱离虎门市场的高端定位，让项目销售收入不高，很大程度上赔钱赚吆喝，经过一年多的调整运营，终于在2007年7月，天河城携部分品牌商家悉数撤离虎门，导致目前项目一楼经营氛围尚可，而项目二、三、四楼除个别主力店外基本处于空置状态，给后期招商运营带来不小的难度。

第一部分市场环境分析一、政府政策频出，房地产投资观望态势浓厚

2001—2007房地产政策一览表

政策归纳总结：

1、政府将加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；

2、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等；

3、继续加大土地管理力度，杜绝土地的盲目开发及使用；

4、持续实施紧缩银根政策等。

观点小结：

从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房

二、宏观环境影响房地产发展

三、商业地产投资——想说爱你不容易

在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售的主要方式，这种模式往往提出高额租金返还，看似利润高昂，但实际上却并非如此。

商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。这和住宅市场短线投资、快速获利并不一样，很多情况下，开发商急于回笼周转资金，抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，分隔出售小产权的大型商业物业，由于在售前没有明确的市场定位，售后缺乏专业规范的经营管理，直接导致该类商业物业的经营业绩惨淡，其实际经营业绩回报远远低于市场预期，更远远低于开发商承诺的返租回报。从而出现在开发商返租合同到期后所购买的小产权商业物业无法出租，甚至零回报。

小结：由于政府宏观调控等因素制约，整个房地产市场观望态势浓厚，而在商业地产领域，长期的售后返租模式也被泛滥使用，开发商做出的高额回报率并不能在根本上打开销售局面。项目要取得销售上的成功，突破模式在所难免。

第二部分区域及项目概述

一、虎门商品零售行业

伴随着虎门服装商贸的持续发展，虎门商品零售行业日益繁荣，形成了以太平广场及太沙路为核心，以虎门大道、人民中路为支点，以大型连锁超市带动周边铺位和以工业区内商业网点发展为基本特征的商品零售市场格局；乐购、华润、百家以及虎门步行街等项目正在发挥其市场聚集和辐射作用，形成局部商业集中态势，但目前尚没有一个核心的百货商场统领虎门商品零售行业。

1、虎门大道

区域特征：处于服装批发市场的核心路段，大部分铺位经营服装批发，商品零售主要依靠以上大型商业网点的吸附作用带动；

代表商业网点：乐购超市、国美电器、中科数码广场、荣大商业中心

注：虎门大道铺位转租普遍转手费5-10万

2、人民中路

主要经营类型：服装零售兼批发、鞋店、手机通讯器材、婚纱影楼、餐饮、眼镜店、饰品化妆品、小百货等

区域特点：依靠虎门寨繁荣的服装批发市场，区域人流量大，但普遍为居民单体建筑，中洲百货与粤华百货处于区域末端，更多依靠其周边工业区的消费能力，区域没有一个规模大、影响度高、聚集效应强的百货超市项目；

代表网点：时尚电器城、大地通讯、龙泉商业广场、中洲百货

3、太沙路

主要经营类型：服装零售、餐饮、电讯、银行、药店、眼镜、小百货等

区域特点：位于城市规划主干道，有虎门镇政府、镇中心广场、各银行机构和虎门电子城等为区域发展基础，形成虎门商品零售行业主导地位。

代表网点：百家百货、裕隆小商品批发市场、虎门电子城、大地通讯、中域电讯、海王药业、虎门步行街等。

小结：

（1）项目经营氛围好、人流大的百货超市租金高，如乐购、百家一楼及龙泉商业广场一楼，最高租金达到600元/㎡；一般项目租金200元/㎡左右；

（2）各区域的临街铺位大部分为民宅，租金水平相差不大，维持在180-280元/㎡，并且包括管理费；

（3）临街铺位租期普遍较短，租金可调整性大，转让费用高，从几万到几十万不等；

（4）存在的产权销售项目不多，仅有的裕隆、虎门电子城项目虽经营不景气，但销售已完成，售价较高。

给本项目的启示：

（1）租金定位不宜过高；

（2）提供较长的灵活租期；

（3）项目应进行科学的业态组合，合理引导人流；

（4）项目销售市场潜力较大。

二、项目概况

开发商：东莞市德兴实业发展有限公司

项目地址：东莞市虎门镇太沙路

占地面积：27000平方米

建筑面积：超过90000平方米，其中商业经营面积超过60000平方米

停车位：地下停车场拥有约300个停车位

开业时间：项目2004年建成投入使用，2005年9月引进天河城进驻后全场开业；2007年7月，因广州天河城集团决策层变动及复制广州天河城与虎门水土不服，项目连续经营亏损，7月末携天河城入驻前后引进的部分品牌悉数撤场，项目发展商成立德兴物业管理公司重新收回经营权，对项目进行重新定位招商；计划08年9月重新开业。

项目功能分布及招商情况：