上海社区购物中心商业项目调研报告.pptx
上海购物中心项目建设可行性研究报告
.上海购物中心项目建设可行性研究报告.目录一、总论 (1)（一）项目概述 (1)（二）项目基本情况 (2)二、项目提出的背景 (4)（一）项目发展的现状 (4)（二）专业市场在经济社会发展中的地位和作用 (4)（三）把握专业市场的一般规律，促进专业市场的转型和升级 (5)（四）国家高度重视农村专业市场建设，积极开拓农村市场，进一步扩内需 (7)三、项目建设的必要性和可行性 (9)（一）专业市场的发展现状及存在的问题，要求尽快规范专业市场 (9)（二）建设专业市场的必要性 (11)（三）项目建设的可行性 (13)四、项目的建设、管理及技术方案 (18)（一）合作形式 (18)（二）动作模式 (18)（三）管理体系 (18)（四）技术方案 (19)五、主要原材料供应及运营方案 (21)（一）主要原材料供应 (21)（二）运营方案 (21)六、环境影响评价 (24)（一）项目建设执行的环境保护标准、法规 (24)（二）项目的生态评价 (24)（三）环境保护措施 (24)七、劳动安全卫生与消防 (26)（一）劳动安全卫生 (26)（二）消防设施 (26)八、组织机构与人力资源配置 (28)（一）组织机构设置及其适应性分析 (28)（二）人力资源配置 (29)（三）员工培训 (29)九、项目实施进度 (30)（一）建设工期 (30)（二）实施进度安排 (30)十、投资估算与资金筹措 (31)（一）投资估算依据 (31)（二）建设投资估算 (31)（三）资金筹措方案 (33)十一、财务评价 (34)（一）财务评价基础数据与参数选取 (34)（二）评价指标 (34)（三）销售收入估算 (35)（四）成本估算 (35)（五）市场正常运营后，年均利润总额 (35)（六）财务评价 (36)十二、工程招标 (37)（一）发包方式 (37)（二）招标形式 (37)（三）招标方式 (37)（四）招标组织机构 (38)（五）招标主要内容 (38)十三、结构与建议 (39)（一）结论 (39)（二）建议 (39)一、总论（一）项目概述1、项目名称：上海购物中心2、建设地点：某镇3、项目法人：某镇人民政府4、项目建设内容：某镇上海购物中心内容主要是提高农村市场的功能和档次，完善市场附属设施建设，将市场建成布局合理、辐射力强、信息灵敏、交易方式先进、安全卫生、功能齐全的现代化农村综合商贸批发交易市场。
上海新天地商业街购物中心调研分析报告
上海新天地商业街调研分析报告开发商香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发地址上海市中心卢湾区的太平桥地区体量南里、北里6万平规划分为南里、北里，及企业天地，南里为购物休闲娱乐中心，北里为多家高档消费场所及国际餐厅目标客群以国际性商务人群、旅游人群为主，包括中产阶级、时尚白领、金领、企业高管、驻沪外籍人士等。
开业时间2001年投资额14亿项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目概况上海新天地：上海名信片城市文化立体"标本" 商业地产标杆上海新天地是具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点，它的前身是上海近代建筑的标志——石库门居住区。
通过改造成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目区位商务核心区市级商业中心高端商务居住区上海新天地座落在上海城市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻1号线黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
距离淮海中路及轨道交通1号线黄陂南路站仅120米，多达30余条公交线路，距离上海南站6公里，距离上海火车站2.8公里，距离浦东飞机场22公里。
新天地2.8公里6公里22公里大时代广场巴黎春天新世界大厦太平洋百货美美百货上海新天地东方商厦香港广场力宝广场世纪巴士大厦浦东国际机场上海火车站上海南站希尔顿酒店锦沧文华大酒店上海四季酒店JW 万豪酒店88新天地沈家花园大酒店项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色整体规划项目分为南里与北里，北里2.5万方，主要为石库门传统建筑改造而成，业态以特色餐饮、酒吧为主导，辅助以时尚零售；南里3.5万方，由新老建筑相结合，业态集时尚零售、休闲娱乐、时尚餐饮、会所及高端服务公寓于一体。
太仓路顺昌路太平桥人工湖南里北里兴业路北里酒吧及娱乐美食艺术文化及其它自忠路南里企业天地时尚业态规划业态比例为：品牌特征：时尚中高档定位、以国际品牌为主导，占85%。
社区商业研究PPT课件
商 商业面积 1.8万平方米
业 商业比例 3.3％ 规
模
人均商业 比例
3.8平方米
层数 1层 技 术 层高 4米 指 开间 4米 标
进深 约12-15米
第19页/共102页
社区商业案例选择
世纪春城 ——社区商业街
占地面积 建筑面积
商业模式
18万平方米 43万平方米
占地面积 建筑面积
商业模式
18.5万平方米 35万平方米
入口两边住宅底商形成 的商业内街。
商 商业面积 1.2万平方米
业 商业比例 3.43％ 规
模
人均商业 比例
3.5平方米
层数 1层 技 术 层高 5米 指 开间 8米 标
进深 约12米
第17页/共102页
社区商业案例选择
深圳波托菲诺 ——社区商业街
振业城 ——社区商业中心
分布位置
商业布置在社区南面主入 口，往东西方向延伸。
交通流线
•商业街中间断开设置公共广场， 是商业街主入口，也作为社区入 口的景观铺垫。 •商业街东西两端临路，行人可由 此进入商业街。
第32页/共102页
分布位置及交通流线 万科第五园 ——社区商业中心
分布位置
独立商业群设置在小区北面 主入口，以水系将其与住宅 区隔离开。
2层 4.8米 4米 12米
第22页/共102页
社区商业案例选择
万科第五园 ——社区商业中心
占地面积 建筑面积
商业模式
22万平方米（一、二期） 25万平方米（一、二期）
由二层独立商业建筑 组成。
商 商业面积 2500平方米
业 商业比例 1％ 规
模
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地点兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的定义购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。
购物中心的定义较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。
随着时代的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或者无钱者，均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。
人们到购物中心，不仅可以基本买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
Page16
1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
Page17
1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
Page6
享受购物 享受生活
Page7
1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
Page12
1.5 六百
享受购物 享受生活
Page13
1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
Page27
第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
Page28
久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
上海社区型商业新邻生活站项目调研报告
品牌
水鲜生，海鲜创意餐厅。人均120， 定位中高端。现上海诸多商业中 心流行海鲜
总结
新邻生活站定位为身边的生活站，服务于周边白领， 居民，学生等，虽为新开业项目，却已聚集较高人 气，其准确定位，业态落位合理，重心于餐饮、娱 乐服务类。内装设计洋溢和谐舒适感，使消费者感 受轻松舒畅。B2层直连地铁8/9号线，地理位置优异， B1-B2层为美食城配以服务类业态，生活馆，通讯， 美发美甲等。2015.6.1开业，人气较旺，尤以周中午 饭时段为佳，各家餐厅午餐均有优惠套餐。B1-B2小 餐饮及奶茶果汁店为主，与3楼大餐厅形成差异性。 2楼以服务、娱乐业态为主，整个项目很好的诠释了 社区型商业，值得参考借鉴。
品牌
及成
年都
轻冷
顾锅
客串
，，
人定
力 强 ， 可 考 虑 引 进
50
均 元 ， 复 古 装 修 ，
位 小 吃 简 餐 ， 适 合 周
人边
气白
较领
高工
，作
产餐
品，
品牌
泰风。泰国餐厅，人均120。餐厅内仅有4张台，口碑较好，定位中高 端，东南亚菜，3-4线城市接受程度较低，还不成熟
品牌
拿道，韩国时尚快餐厅。店内桌数不多，以韩式商 务简餐为主，主打外卖。饭点店内人气较好，翻台
• 盈石针对小体量、地铁上盖、城市第二梯队位置等项目特 征，构建盈石社区型购物中心（Station系列）的新商业 模式，通过全新的定位和改造，为区域引入全新的“生活 站”概念，使小体量商业更具竞争力。
• 商业面积：23000平方米
地理位置
项目地址
交通简介
交通： 地铁八号线、九号线陆家浜路站，2、
上海南京路新世界城购物中心深度调研分析报告
次干道
12
3 PART 商业布局
13
3.1 项目规划
整体业态布局
楼层 楼层主题
12F
休闲
11F
狂欢
10F
艺朮
9F
轻松
8F
童真
7F
家居
6F
运劢
业态
主力店/次主力店
餐饮
休闲娱乐
紫澜门大酒店、新丐界影城
休闲娱乐
上海歌城
休闲娱乐
杜莎夫人蜡像馆
餐饮
休闲娱乐
SEGA游戏竞技场、巴贝拉飠厅
零售
/
零售
/
南京西路西藏中路站
451、37、20路等兯3 条公交线路。
轨道交通：
本匙域内癿轨道交通主要是地铁1叵线、２叵线、4叵线。丏人民广场地铁线路出口不本商场联通，由人民广场站 7叵出口可直接进入本商场地下二层癿休闲飠饮匙。
11
2.3 项目周边环境示意
凤阳路
西侧：来福士
南京西路
主干道
支马路
第一百货
东：百联世贸国际广场
6
1.1 项目概况
开发理念及项目定位
围绕上海“十一·五”収展觃划和建设“经典造黄浦”癿収 展目标，新丐界开始精心觃划，打造南京路上觃模最大、功能最 全、环境最佳癿现代化购物中心。
“新丐界”癿目标定位是打造成上海乃至全国一流癿精品百 货，幵引领南京路成为著名品牌癿集聚地、流行品牌癿収祥地， 成为丐界著名商丒街和消费者癿购物天埻。
项目开发阶段
•创建癿“新丐界游 乐场”。上丐纨上 海最早癿钢筋水泥 结极商丒楼宇之一
1915年
1958年
•公私合营挂牌 “新丐界百货 商场”
•新丐界老大楼 定向爆破。
社区购物中心调研报告
社区购物中心调研报告社区购物中心调研报告为了进一步了解和探究社区购物中心的发展和现状，我们对所在社区的购物中心进行了调研。
本报告将对调研结果进行总结和分析。
首先，我们对购物中心的规模和设施情况进行了调查。
调研结果显示，社区购物中心的面积一般较小，一般不超过2000平方米。
购物中心内设有超市、便利店、餐饮店、药店等基础设施，为社区居民提供了方便的购物选择和服务。
同时，购物中心还设有停车场或提供充足的停车位，让居民在购物过程中也能享受到便捷的交通服务。
其次，我们对购物中心的租户结构进行了了解。
调研结果显示，购物中心主要吸引了一些小型零售商家或个体经营者入驻，如小型超市、便利店、餐饮店等。
购物中心内的店铺大多以满足日常生活需求为主，消费品种类相对较少。
并且，由于购物中心面积较小，租户数量有限，导致店铺种类相对单一，难以满足社区居民的多样化购物需求。
接下来，我们对购物中心的消费者行为进行了分析。
调研结果显示，社区居民更倾向于选择购物中心进行购物。
由于购物中心离居民较近，加之购物中心内设施齐全、价格实惠，便捷性成为社区居民选择购物中心消费的主要原因。
社区居民普遍拥有相对稳定的购买力，更容易形成消费群体，这也进一步促进了购物中心的发展。
最后，我们对购物中心的发展前景进行了展望。
虽然购物中心在社区内的得到了较好的认可，并且有一定的购买力支撑，但面临着一些挑战。
首先，购物中心的面积相对较小，租户种类有限，难以满足社区居民的多样化需求。
其次，购物中心的发展还需要加大对租户的吸引力，吸引更多样化的商家入驻，提供更丰富的购物选择。
最后，购物中心在服务和品质方面还有提升空间，需要更加注重消费者的体验和需求。
综上所述，社区购物中心在服务社区居民，满足其日常生活需求方面，发挥了重要的作用。
然而，购物中心仍然面临着一些挑战，需要进一步提升服务质量和扩大购物选择。
我们期待未来购物中心在各个方面进一步发展和壮大，为社区居民提供更好的购物和服务体验。
上海全家庭型生活体购物中心专题研究149页.pptx
通过建筑的设计、内部空间的布置、光影科技的利用以及商品种类、品牌的 组合让前来消费的人都能找到兴奋点及充分享受服务的舞台。
7
Tospur
模式与案例
❖ 沪上“全家庭式生活体”开发模式 •开发背景
位于密度较高的住宅区域，迎合本商 圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式 的追求，具有露天开放及良好环境的特征。
徐汇区
永新城
永新坊
23
Tospur
永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
❖ 区域环境——地理位置
①② ③ ④
①天钥桥路辛耕路主出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口 ④永新城小区次出入口
24
Tospur
永新坊
❖ 区域环境——所处商圈
核心商圈现有商业（500米内）
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。
模
适
统的商业步行街或社区商业。
中
12
全家庭型生活体从业态上更接近于集百货店、（大型）
超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐
业
饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的
态
比例分配上，一些明显的差异形成了本质区别，
专
全家庭型生活体将更注重消费者对“生活方式”的精 神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者
21
Tospur
永新坊
❖ 定位策略
挑出市场空白点、定位特色商业
区域高档消费 需求10亿
市场空白
周边高档特色 商业匮乏
特色社区商业步行街
上海金桥国际商业广场调研分析报告PPT课件
所有的这些布置，使得这个现代风格的园林简约而丰富，明朗而欢快。
总体概述—1
ห้องสมุดไป่ตู้
代表性入驻商家：
办公区概述：
为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公 楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。
显著特点： 布局采用建筑群落的形式，建筑立面内部与外部存在完全不同而又 相互和谐的现代风格和新古典风格的混搭，独具特色。前后错位的立面变化，形 成了收放自如的空间变化，使人们行进过程中仿佛在园林中穿行的体验。
成功经验：是继成功开发大宁国际商业广场后的升级版。
商业格局
金桥国际商业分为两个区域，其中红色区域为商业街区的主体。
品牌落位
1座
品牌落位
2座
品牌落位
3座
品牌落位
5座
品牌落位
6座
品牌落位
7座
品牌落位
8座
品牌落位
11座
品牌落位
12座
品牌落位
金桥国际商业广场餐饮、娱乐业态比例较高，按商家数量约占35%，若按实际面积 则比例更高一些。较高比例的餐饮、娱乐业态能够更好地吸聚人气。
项目街道尺度不大，组团清晰而不空旷。各组团功能划分明确，互相想成补充。
办公楼外墙均采用Alucobond复合铝板及low E双层中空玻璃和木百叶等材料，并配合整体外墙灯光系统。办公楼 采用瑞士品牌迅达电梯，并提供先进的六类(Category 6)网络线路通讯系统和保安系统以确保高效、安全的运作。办公 楼单元净高约2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊顶和空调系统。单元面积从约60平方米到整层约1,300平方米以供客 户选择。
上海地区商圈商场研究分析调查[优质ppt]
![上海地区商圈商场研究分析调查[优质ppt]](https://img.taocdn.com/s3/m/eb73166981c758f5f71f672c.png)
9 5
7
2 3
6
8
1
10
4
地铁 黄浦江
市级商圈 环线
※各商圈详细情况请参见附页
编
区域
号
面积 (平方米)
1
591,600 上海CBD地区的成熟商圈，由百货商场、购物中心
及大量国际品牌的沿街商铺构成
2
556,500 上海最著名的面向大众的零售一条街.
3
529,000 曾经是成熟的办公区域，现已发展成为由高档购物中
心组成的，汇集大量奢侈品牌的高档消费场所
4
531,600 得益于1995年上海一号线地铁的贯通，徐家汇环岛
区吸引了众多国际零售商的青睐，逐渐发展为成熟商
圈
5
180,000 上世纪二十年代发展的传统商业区，然而今年来的发
展及改造并不尽如人意
6
620,000 浦东地区主要的消费中心，并有大量办公楼
7 -0-
5.0% 5.5%
7.7%
2006年上海城市居民家庭人均消费支出为14,762，比2000年人均增长36.8%，由于生活水平的提高,人们的消费越来越趋于 多样化，原来占较大比重的食品和衣着的支出比例明显缩小,尤其是食品所占比从2000的46.8% 跌至2006年的35.6% ，但从 总量上来讲还是不断增加的。
556,500
未来商业供应量(平方米)
158,000
街铺平均租金(元/平方米/天) 购物中心平均租金(元/平方米/ 天)
48-73 1F: 42-86; 2F: 20-34; 3F: 14-24
南京东路主要商业项目
1.新世界 2.第一百货 (西楼) 3.东方商厦 4.世茂百联 5.永安百货 6.来福士 7.宏伊国际广场 8.华联商厦 9.353广场Fra bibliotek1238
商业综合体调研报告(购物中心调研报告)
购物中心调研报告（附图）调研对象：时尚购物中心调研地点：调研时间：年暑假调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，寻找设计灵感。
此次调研的内容：我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商场设计的各种需要。
一、商场选址：从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
选址原则：1、方便顾客购物（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所（3）人口居住稠密区2、有利于商场开拓发展（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口，是全市未来的城市钻石级中心地带，按照现在的长风商务区的发展形势，不出几年，这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置。
二、商场定位——时尚，个性：商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地。
按照现在的规划和发展，长风商务区将会是市的经济中心，地位得天独厚，在周围不免也有很多其他的购物中心，比如南边的天美，东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛。
购物中心聚集更易吸引顾客，只是竞争压力相应增大，这样就只能打造购物中心的独到之处。
时尚中心不同于品牌“千篇一律”的多数综合性商场，讲究时尚、品味、潮流、个性，是集零售、餐饮、娱乐、酒店式公寓、高档住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，一期总建筑面积10万平方米，总投资逾5亿元人民币。
上海百联中环购物广场调查报告
感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20. 11.8202 0年11月 8日星 期日3时 47分12 秒20.11 .8
谢谢大家！
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11. 820.11.815:4715 :47:121 5:47:12 Nov-20
人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2 020年1 1月8日 星期日 3时47 分12秒S unday, November 08, 2020
百联中环购物广场
❖ 项目定位：购物中心
❖ 开发商：百联集团
❖ 地理位置：普陀区真光路1288号
❖ 体量：总建筑面积43万平方米❖来自商业建筑面积25万平方米
❖ 开业时间：2006年12月21日
❖ 停车位：地上183个,
❖
地下1110个
❖ 层数：地下一层 地上四层
调研报告
Part 1. 业态分析 Part 2. 面积分割 Part 3. 动线分析 Part 4. 电梯
专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。202 0年11 月下午3 时47分 20.11.81 5:47November 8, 2020
时间是人类发展的空间。2020年11月8日星期 日3时47分12 秒15:47:1 28 November 2020
科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午3 时47分 12秒下 午3时47分15:47:1220. 11.8
31976㎡ 32195㎡ 32776㎡
32776㎡ 35221㎡ 32824㎡ 9787㎡ 20470㎡ 13579㎡
上海商业分析与调研
第4章具体项目分析与调研4.1百联西郊购物中心4.1.1项目概况⑴建筑概况百联西郊购物中心位于长宁区仙霞西路、剑河路口，占地面积3．4万平方米，总建筑面积11万平方米，经营面积为6．25万平方米，包括了地下二层和地上四层。
投资5．6亿人民币，由美国Jerde国际建筑师事务所规划设计。
项目2004年9月建成试营业，2004年12月正式对外营业。
百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型的人口导入区域。
作为一个正在兴起的大规模中高档居住区，长宁西区的社区商铺数量明显不足，而且商业零售设施相对落后陈旧。
百联西郊购物中心的建成使得长宁西区初步形成一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场分布的合理商业格局。
图4.1-0 百联西郊购物中心区位（图片来源：自绘）⑵商业业态图4.1-0 百联西郊购物中心体量（图片来源：自绘）作为百联集团旗下全新的购物中心之一，该项目充分体现了集团内专业百货、大型超市、专卖店组团式发展的优势，有包括友谊百货、世纪联华、HOLA 特力屋、迪卡侬、永乐家电等业态不同，类型各异的商业入住，成为一种满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业典范。
百联西郊购物中心功能分布：主力店25013平方米专卖店9872平方米主题餐饮8320平方米专业卖场5848平方米娱乐健身6111平方米大型餐饮4870平方米社区服务481平方米4.1.2环境特征⑴总体布局百联西郊购物中心的基地南临仙霞路西临剑河路，北侧一部分与其它地块相邻，另一部分及东侧临水渠。
主要的车行出入口设在西侧，停车场分为地下和屋顶两部分。
人行出入口设在基地的西南角和东南角。
南侧设绿化带与城市道路隔离，虽然有经营者开门在这一侧，但人流极少。
沿水渠的东北角架有小桥可通车，水渠侧的建筑也有开门，多为辅助性。
⑵空间限定百联西郊购物中心受围合的外部空间概括性的可分为带形步行街和中心广场，带形步行街又可以分为东区和西区。
上海金桥国际商业广场调研分析报告
调研总结——分析总结
金桥国际为社区型购物中心，其在目标消费者选择、商业定位、主力店选择及 其分布、业态配比、特色商家、建筑规划等方面具有借鉴意义！核心商圈均为 公里的家庭消费为主。突出了社区、生活、参与性。
水平，提高物业商业价值。 业态布局灵活多样：根据不同楼栋的不同特点灵活布局，对业态类型不做任何限制，
追求创新业态，提高对消费者的吸引力。 提升商业艺术追求：通过商业艺术的布置利用，体现人文效应，极大提高商业档次
和附加值。
调研总结——需注意问题
所处城市：三个社区MALL都位于国内一线城市上海，无论是居民消费习惯还是 商品业态种类，都属于全国领先水平。因此需根据实地地块的环境考虑，在后 期进行自我改良。
开发理念务实：不盲目追求形象，采用更经济性价比更高的做法，节省投资成本。 人流引导巧妙：采用露台、连廊、室外扶梯、室内中庭等多种手段，引导人流。 人性化尺度空间：在各种庭院、扶梯和楼梯的空间尺度上恰到好处，营造出舒适的
感官体验。 注重完善细节：从规划设计到经营管理，处处都表现出追求细致的特点，提升经营
THE END
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 7 63.6% 餐饮： 3 27.3% 休闲娱乐：1 9.1%
业态 商户数量 占比 零售： 16 57.1% 餐饮： 11 39.3% 其它： 1 3.6%
业态 商户数量 占比 零售： 2 20% 餐饮： 5 50% 其它： 3 30%
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
占比 45.4% 18.2% 36.4%
业态 商户数量 零售： 16 餐饮： 11 其它： 1
占比 57.1% 39.3% 3.6%
业态 商户数量 零售： 10 餐饮： 7 休闲娱乐：2
占比 52.6% 36.9% 10.5%
业态 商户数量 零售： 2 餐饮： 5 其它： 3
占比 20% 50% 30%
船舶小区 中星 长岛苑 南极苑 博三兰城 蝶恋园 金桥新村 四街坊 碧云新天 地家园 金藤苑
金新花苑 金桥 瑞仕花园
金泰小区
通联苑
新景园 金桥新村 11街坊
行车方式
公交——公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等
地铁——地铁6号线金桥路站
项目分析——金桥国际商业广场
项目概况：金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和 绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购 物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。
大宁商业广场经济技术指标
占地面积 55000平方米
总建筑面积
地上建筑面积 地下建筑面积 广场和庭院
250000平方米
200000平方米 50000平方米 11个
大宁国际商业广场
建筑
停车位 容积率
15栋
1,300个 4.50
基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团
投资，投资额 20 亿元，开发商为上海福乐思特房地
特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动 不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算
项目分析——正大乐城
通过流通动线优化设计，打造特色 商业情景街区
项目分析——正大乐城
独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业人流可以轻松到达各个角落和楼层
项目分析——正大乐城
甲级写字楼及数十家 5
星级酒店，商务氛围较 浓。地下二层直接与轨 道交通一号线黄陂南路
站地下通道相连，地理
位置得天独厚，是淮海 路商圈地标建筑。
项目分析——K11
项目概况：中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地
带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自 然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园。
业态 商户数量 占比 餐饮： 2 ——
项目分析——金桥国际商业广场
业态比例说明： 金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业
态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的
9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。
业态数量比例
2.84% 1.14%
4.55%
9.66% 零售 餐饮 娱乐休闲 53.98%
国际商业广场 和 上海正大乐
城进行相关考察和学习 。
调研项目简介——定位分析
社区购 物中心： 第一代： 大宁国际商业广场 第二代： 金桥国际商业广场 第三代： 正大乐城
艺术购 物中心： K11艺术购物中心
项目分析——大宁国际商业广场
地理位置：大宁国际商业广场项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁
项目分析——K11
艺术走廊：走廊的艺术处理使得不同商业之间的连接更为融洽
项目分析——K11
艺术雕塑:不同风格的雕塑彰显特艺术特征
项目分析——K11
对细节的特色处理显现出开发商经营的精心和细心
项目分析——K11
商家展示：主力店和特色店展示效果更突显档次和与众不同之处
项目分析——K11
上海K11是立足“小众化”的艺术主题购物中心，通过文艺美将消
公交：49、41、734、933、50、104至东安路中山南 二路下车
公共交通
地铁：地铁7号线至龙华中路站（原船厂路）14号口出站马路对过即可到达，地铁12号线 （即将开通）
项目分析——正大乐城
项目概况：正大商业集团第二个项目，项目位于徐汇区中山南二路东安路路口，定位中高端， 开业后为上海首个女性消费主题的购物公园。
面不够。
项目分析——金桥国际商业广场
项目位置：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块－金桥，张江，“药谷”
和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚集了
多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人口，高 收入，有车有房，消费能力强且观念超前。
顾街区景观协调
和商业价值最大 化
项目分析——大宁国际商业广场
打造不同风格独栋商 业建筑，实现不同商 家外立面个性化需求
项目分析——大宁国际商业广场
总结分析：大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心， 设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品，
独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示
正大乐城服装零售共50家店铺，餐饮23家，娱乐2家，其它生活配套15 家，共计90家商户。
业态占比分布
10% 服饰 餐饮 娱乐
8% 26%
56%
生活配套
项目分析——正大乐城
规划设计前期希望打造商业效果
项目分析——正大乐城
商业入口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围
项目分析——正大乐城
路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。
公共交通示意图
地理位臵示意图
行车方式
公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直接到达 地铁——离地铁1号线延长路约80米
项目分析——大宁国际商业广场
项目概况：大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项 目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米。是一个商业布局合理、服务 功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。
费者引入卖场，从而形成消费。加上注重对细节的把握和处理，每个角
落都用心布置，体现出开发商的精益求精。要做艺术主题购物中心并不 那么简单，但我们可以从中借鉴K11对商业的艺术处理和氛围布置，更 好地发挥商业附加值，使得我们今后的项目可以更具竞争力。
深圳机场地产· 领航城
—— 商业项目调研报告
1
调研概况
调研目的
2
调研项目简介
大宁国际→金桥国际→正大乐城 K11 （定位分析、项目概况、业态布局）
3
调研总结
调研概况——调研目的
针对领航城四期商业项目， 尤其是社区型购物中心的市 场研究、商业定位、招商组
织、营销推广、运营管理、
建设规划、交通组织、环境 设计及标示系统等到 上海大 宁国际商业广场 、 上海金桥
楼和10栋2－4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米
色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生 态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11 栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼 宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。
商业面积
停车位 开业时间
13万平方米
1200个 2009年12月
项目分析——金桥国际商业广场
中心广场小 品打造风格 突出，广场 呈一字形延 展开来
项目分析——金桥国际商业广场
室外利用灯光效果、墙体装饰和不同色彩烘托 不同场景商业氛围
项目分析——金桥国际商业广场
金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改 良，包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及
项目分析——K11
K11都市农庄：3楼的都市农庄一角，K11将流行游戏“开心农场”实体化，把300平方米空 间打造成室内生态互动体验种植区，突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在
室内模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区，让大
众零距离接近自然体验种植的乐趣。这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可 爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。
开业时间
停车场
景观设计
开发商 改造总投资：
HASSELL
新世界中国地产有限公司 5亿元
项目分析——K11
K11都市丛林： 上海k11 购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效降低能耗，而垂 直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先的环保技术，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水， 通过污水处理系统使之循环利用，有效节水达33%；高33米的人工水景瀑布飞泻而下，逼真 的水流声、鸟叫声让人仿佛置身都市丛林；中庭剥离顶棚有效采集自然光线，在减少B1层灯 光能耗的同时，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体。
项目分析——金桥国际商业广场
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 50 73.6% 餐饮： 12 17.6% 休闲娱乐：3 4.4% 其它： 3 4.4% 业态 商户数量 零售： 7 餐饮： 3 休闲娱乐：1 占比 63.6% 27.3% 9.1%
业态 商户数量 零售： 10 餐饮： 4 休闲娱乐：8
项目分析——大宁国际商业广场
项目分析——大宁国际商业广场
大面积独栋建
筑通过连廊链 接， 小面积独栋建 筑单个经营
中心小广场商业氛围浓厚， 商业广告牌和标示清晰， 具有聚集人气和交汇人流 ，打造不同效果商业效果
项目分析——大宁国际商业广场
情景式的街区打 造，雨棚作为外 摆区的诞生，兼
餐饮、服饰、 手机 餐饮、电脑、 娱乐、KTV、 眼镜、鞋 餐饮、服饰、 休闲 购物、休闲、 超市、家纺、 银行 服饰、购物 购物、餐饮、 休闲、玩具、 童装、卖场、 酒店