南昌红谷滩宏观微观政策市场分析报告

2015 年份
➢南昌市常住人口从2019年475万到2019年的预计520万，平均每年增长约4万人左右。 ➢南昌市“十二五”规划：至2019年，市域总人口规模为552万人，其中常住人口520万 人，暂住人口32万人。 ➢人口的增加，带来住房需求的增加， 在城市化的大势下，必然带来住房的刚性需求， 为未来房地产发展提供良好的基础。
➢中观层面：
➢南昌市“限购令”：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住 房，第二套房贷首付款比例不得低于60%等8条政策措施。 ➢限购范围：东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷 滩新区
经济环境
经济总量在步步高升，增速在13%以上，可见南昌房地 产业目前处于快速发展阶段，并将持续较长时间
各区域成交比重
区域成交一直领先各区域，随着红谷滩开发高潮的回落， 其去化逐步回归理性
180 160去化面积：万方 140 120 100 80 60 40 20
0
2009年
各区域去化情况
东湖区 西湖区 青云谱区 湾里区 青山湖区 红谷滩板块 经济技术开发区 高新技术开发区
2010年
2011年
2012年1-4月份
2019年中心城城市建设用地236平方公 里，2020年中心城区城市建设用地为265 平方公里。 【商贸金融】
重点建设红谷滩中央商务区 八一广场：市级商业中心： 红谷滩中央商务区： 打造金融服务街区 红角洲副中心： 建设演艺中心、图书城 蛟桥副中心：完善咨询和商业零售功能 朝阳副中心： 着手沿江总部经济带研究 城南副中心：重点打造“家居专业店+汽 车销售服务”为主题的市域商业中心。 瑶湖副中心：形成商务接待中心 城东副中心： 时尚购物区级商业中心 凤凰洲地区： 建设铜锣湾商业中心区
区域背景研究 区域市场分析
区域价值
住宅市场
调控以来，市场去化平稳，但随公寓推售变化，均价变化幅 度较大
25
去化：万方
20
15
10
5
区域量价走势图
12000
10000
8000 6000
销售面积(万㎡) 销售价格(元/㎡)
4000
2000
0
2019.4
2009.4
2019.4
2019.4
0 2019.4
➢2019年受金融危机影响去化较少，并导致2009年市场出现反弹，成交量大幅上涨，并持 续至2019年。 ➢2019年开始调控后，2019年至今市场成交量一直很平稳。 ➢红谷滩作为商务区，其公寓的推售对均价的影响较大，但随着其商务价值的提升，价格 有进一步溢价的可能。
写字楼市场
区域写字楼呈现量价齐涨的势头，
295
264
0.9
2019年
202
317
1.6
2019年1-4月
92
104
1.1
上图的数据统计显示：2007年至2012年4月，商品 房供应及销售面积总体随大环境及政策波动较大。 2012年1-4月份商品房供应与销售基本持平，且销 售有回暖的趋势。
供需比
1.8
1.6 1.4 1.2
1.5 1.3
1
0.8
1
35
5
4
1
➢2号线一期工程自铁路客运西站
2
至洪都大道。预计今年6月动工
4
➢建设规划的实施，将对缓解南昌
城市交通压力、促进土地开发、优
2
化空间布局发挥重要作用。
3
随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已 成为文明花园英雄城南昌的政治，经济，文化中心
区域情况
红谷滩新区由三大片区组成
商务价值
红谷滩集中南昌市新建绝大部分写字楼项目，且体量较 大，档次高，商务价值明显
写字楼发展格局图：重心转移，集中CBD
已有
在建/在售
规划
市中心交通拥 挤，停车困难，办 事效率有较大影 响，随着政府出台 各种优惠政策大力 开发红谷滩CBD区 域，红谷滩规划10 余个写字楼项目。
政府大力打造红 谷滩商务氛围，南 昌写字楼未来发展 中心将逐步移向红 谷滩区域。
3000
16.8%
2500
生产总值：亿元
2000
15.2%
南昌市近几年GDP走势图
15.5%
15%
14%
13.1%
13%
18.0%
GDP增长率
16.0%
14.0%
12.0%
ห้องสมุดไป่ตู้
10.0%
1500
8.0% GDP
增长率
1000
6.0%
4.0% 500
2.0%
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
交通价值
良好的内外交通系统为红谷滩的中央商务区奠定了坚实 的基础
➢“五横三纵” ： ➢五横：全过江道路系统，孔目湖大街、 庐山大道、南斯友好路、前湖大道、祥云 大道。 ➢三纵：昌九大道、丰和大道、赣江大道
➢整个区域与外界链接交通系统十分发 达，尤其是与老城区的五个过江大桥，将 新老城区紧密连接在一起。
➢南昌市委 ➢南昌市政府 ➢南昌市人大 ➢南昌市政协 ➢南昌市纪委 ➢南昌市国土局 ➢南昌市行政服务 中心 ➢江西城投协会 ➢南昌市统计局 ➢南昌市交通运输 局 ➢南昌市行政服务 中心 ➢江西省地方海事 局
➢江西省港行管理 局 ➢南昌市水文局 ➢南昌市粮食局 ➢南昌市司法局 ➢南昌市绿化局 ➢南昌市统计局 ➢南昌市城乡规划 局 ➢南昌市审计局 ➢中共南昌市委员 会 ➢南昌市人事劳动 和社会保障局 ➢南昌市经济贸易 局
18号字体、加粗
标题（20号字体、加粗），以下划线为基准
区域背景研究 区域市场分析
区域价值
南昌市宏观环境分析 南昌市宏观背景分析
政策环境
➢宏观层面：
➢调低经济增长预期，放弃坚持了7年的保8政策，表明了政府经济结 构调整的决心，客观上为房地产调控留足空间； ➢调控政策频繁出台，政府调控楼市决心坚定不移。
➢南昌市去化以70-100㎡户型为主，约占整体去化的30%。其次是100-120㎡和120-140㎡户型。 ➢2009年以来，各面积段户型市场成交量都收缩较大，尤其是70㎡以下投资性质明显的小户型。 ➢2019年销量预计：70㎡以下小户型成交会继续萎缩，但100-140㎡普通住宅销量会在2019年基 础上出现较大反弹
区域价值
南昌市宏观环境分析 南昌市宏观背景分析
南昌市供求
南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟 的阶段
2019年-2019年4月份商品房供销对比
时间 2019年
商品房销售 商品房预售
：万方
：万方
354
454
需供比
1.3
2019年
173
267
1.5
2009年
423
203
0.5
2019年
➢2019年106个项目落户红谷滩新区，至2009年开工建设的项目有76个，其中房地产项目约 428万平方米，在2009年销售达到高潮后逐步回落， ➢2019年2月南昌进入限购时代，其去化水平有较大回落，但仍高于其他区域。
小结
➢南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟的阶段。 ➢2009年以来，市场整体呈下降的趋势，尤其以红谷滩片区降幅最大 ➢市场供应以70-100㎡户型为主，约占整体去化的40%，其次是100-120㎡ 、 120-140㎡户型。
小结
严峻的大背景下宽松的市场环境
➢国家层面：
➢调低经济增长预期，为房地产调控留足空间；调控楼市决心坚定不移。 ➢限购限贷，调控政策频繁出台。
➢市级层面：
➢2019年2月南昌市进入限购时代但并不严厉。 ➢经济仍保持快速增长，房地产业快速发展。 ➢人口持续增加，在城市化背景下，需求有较大上升空间。
区域背景研究 区域市场分析
➢三角洲片区; ➢是红谷滩新区最大片区，规划用地面积 约25平方公里，规划人口规模约15万人， 为教学、科研、旅游、体育和高级商住 区。
凤凰洲 片区 红谷滩 中心区
三角洲 片区
规划价值
红谷滩将建设成为“人气兴旺、经济繁荣、功能完备、 特色鲜明、环境优美”的大新城
政务价值
随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的 迁入，红谷滩新区已成为南昌的政治，经济，文化中心
南昌市轨道交通规划 轨道交通将对未来拥堵的市内交通起来极大的缓解作 用，并优化城市布局
南昌市城市轨道交通近期建设规划 （2009-2019年）：
➢根据规划，在2009年至2019年间 建设1号线一期工程和2号线一期工 程，线路总长度50.6公里。
➢1号线一期工程自奥体中心至双 港大道。已于2009.7.29日动工， 预计2019年完工。
区域价值
南昌市整体规划 形成“双核三圈五组团”的城市拓展发展格局，增强南 昌市城镇发展后劲
➢《南昌市城市总体规划(2019～ 2020)》 ➢“双核”：其实就是南北两城
➢一个是引领辐射老城区的东湖区、西湖区 ➢一个是引领辐射大昌北新城区的红谷滩新 区。
➢“三圈”：
➢第一圈指城市中心圈，包括青山湖区、青 云谱区、经济技术开发区和新建县长堎镇； ➢第二圈指城市拓展圈，囊括五个组团； ➢第三圈指一小时经济区，包括新建、安 义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、 高安市区等.
2011
0.0%
2012 年份
GDP增速与房地产关系：
4%
5%
8%
萎缩
停歇
稳定发展
快速发展
人口环境
南昌市常住人口呈逐年小幅增长趋势，为房地产业的发 展提供了良好的基础
南昌市常住人口：万人
600
人口数量：万人