房地产上市企业对比分析
房地产企业整体上市分析—以天鸿宝业整体上市为例
发进 程 ， 大 规 模 ， 扩 增加 产 业链 长度 ， 强 其抵 抗市 场 增 风 险 的 能力 。 是 房地 产行 业作 为 国家近 期宏 观 调控 但
的重 点 ， 虽然 从 长 期 看 来 ， 行 业 作 为 支柱 性 行 业 的 该 地 位 仍然 得 以维 持 ，但 是宏 观 调控 政 策 的不 可预 期 ， 以及 增 值 税 、 息 政 策 的冲 击 ， 可 能给 房 产 企 业 的 利 都 运 营 带来 冲击 。而 目前 天鸿 宝 业正 在 开发 项 目较 多 ， 竣 工 时 间普遍 在 ２ ０ ０ ８年之 后 ， 司运 营 仍 然受 到 政 公
务。
第三 ， 现 多元 化 。可 以分为 主 营业 务 关 联性 不 实
强 的多元和 关 联性 较 强 的多元 化 。 者 的代表 是 南京 前
高科， 后者 的代 表 为深 长城 和金 融街 。
第 四 ， 过 定 向增 发 ， 通 实现 公 司相 关优 质 资 产整 体 上市 。天鸿 宝业 开 启 了中小 型房地 产 企业 获得 新生
策 调整 的严 重 影 响 。
３． 整体 上 市后 从 此 次整 体上 市 的 内容 上看 ， 过其 母 公 司首 开 通 集 团的优 质 资产 注 入 ， 对天 鸿 宝业 的影 响主 要体 现 在
以下几 个方 面 ：
天鸿 宝业 通 过整 体 上市 ， 得 了母 公 司首 开集 团 获 大 量 的优质 资 产和 在 销 项 目， 是 目前 大量 在 建项 目 但 急 需 的大量 现 金 能否 从购 入 的优 质 资产 中持 续 获得 ，
仍 然需 要 时 目验 证 。
第 一 、 大 企 业 规模 ， 强 企 业 的 竞 争 实 力 和 抗 扩 增 风 险 能力 。获得 １ ２亿元 资产 ， ６． ９ ２ ３亿 元 的净 资产 使得 天鸿 宝 业 的规 模 进入房 地 产 开发企 业 前列 。 第二 、 扩展 融 资渠道 ， 解 资金 压力 。目前 公司各 缓
房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析
房地产企业“借壳”上市的现状、模式及案例分析I. 借壳上市的概念和现状分析1. 借壳上市的基本概念2. 借壳上市的现状分析3. 借壳上市的优点和缺点4. 借壳上市对房地产行业的影响5. 借壳上市对投资者的影响II. 借壳上市的模式和特点分析1. 通过深股通实现借壳上市2. 联合借壳和独立借壳的不同模式3. 借壳上市的特点和风险III. 案例分析1：绿城中国借壳上市1. 绿城中国的借壳上市过程和背景2. 绿城中国的借壳上市优点和缺点3. 绿城中国的借壳上市对房地产行业的影响4. 绿城中国的借壳上市对投资者的影响5. 绿城中国借壳上市的启示和建议IV. 案例分析2：万科借壳上市1. 万科的借壳上市背景和过程2. 万科的借壳上市的优势和劣势3. 万科的借壳上市的风险和挑战4. 万科的借壳上市对房地产行业的影响5. 万科的借壳上市对投资者的影响V. 案例分析3：雅居乐借壳上市1. 雅居乐的借壳上市背景和过程2. 雅居乐的借壳上市的优势和劣势3. 雅居乐的借壳上市的风险和挑战4. 雅居乐的借壳上市对房地产行业的影响5. 雅居乐的借壳上市对投资者的影响VI. 案例分析4：碧桂园借壳上市1. 碧桂园的借壳上市背景和过程2. 碧桂园的借壳上市的优势和劣势3. 碧桂园的借壳上市的风险和挑战4. 碧桂园的借壳上市对房地产行业的影响5. 碧桂园的借壳上市对投资者的影响VII. 案例分析5：中国恒大借壳上市1. 中国恒大的借壳上市背景和过程2. 中国恒大的借壳上市的优势和劣势3. 中国恒大的借壳上市的风险和挑战4. 中国恒大的借壳上市对房地产行业的影响5. 中国恒大的借壳上市对投资者的影响随着我国经济的快速发展，房地产市场发展也越来越迅猛。
然而，房地产企业的上市并不是一件容易的事。
许多房地产企业为了加快上市步伐，采取了借壳上市的方式。
那么，借壳上市是什么，有哪些模式和特点？借壳上市对房地产企业和投资者有哪些影响？下面我们将通过具体案例分析来探讨这些问题。
我国房地产上市企业盈利能力分析
我国房地产上市企业盈利能力分析近年来，我国房地产行业发展迅猛，房地产上市企业在市场中扮演着重要的角色。
然而，随着宏观经济环境的变化和政策调控的加强，房地产上市企业的盈利能力也面临一定的挑战。
本文将从多个方面对我国房地产上市企业的盈利能力进行分析。
首先，我国房地产上市企业的营收和净利润水平整体较高。
根据《中国企业500强》排名数据，我国房地产上市企业常常数占据排行榜前列，其营收和净利润规模庞大。
这得益于我国房地产行业的快速发展，以及房地产上市企业的规模经济效应和市场占有率的提高。
此外，随着资本市场的开放和投资者对房地产行业的追捧，房地产上市企业也受益于资本市场的资金支持，进一步提高了盈利能力。
然而，我国房地产上市企业的盈利能力也存在一些挑战和不足之处。
首先，一些房地产上市企业的负债率较高。
由于房地产行业的经营特点和资金需求，一些企业采取了高负债策略，通过大量借款进行房地产项目的开发和投资。
虽然这种策略能够获得较高的收益，但也增加了企业的财务风险，一旦遇到经济波动或政策调控，企业的盈利能力会受到较大的影响。
其次，我国房地产上市企业的利润增速逐渐放缓。
近年来，由于政府对房地产市场进行了一系列的调控措施，房地产企业的盈利能力受到了一定的影响。
例如，限购、限售政策导致房地产销售额减少，进一步减缓了房地产上市企业的利润增长。
此外，严格的融资渠道限制也使得房地产企业的投资项目受到限制，进一步影响了盈利能力的提高。
再次，我国房地产上市企业存在着盈利稳定性的问题。
由于房地产行业的周期性波动较大，可能会导致企业在一些年份盈利大幅下降或亏损。
例如，当房地产市场处于低迷时，房地产上市企业的销售额和利润往往下滑，企业面临着现金流断裂的风险。
因此，房地产上市企业需要更好地应对市场波动，保持盈利稳定性。
为了提高我国房地产上市企业的盈利能力，可以采取以下几个方面的措施。
首先，房地产上市企业应加强风险管理，避免过度借贷和高杠杆运营，以减少财务风险。
《哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析》
《哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析》一、引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其上市企业的财务状况备受关注。
哈佛分析框架作为一种综合性的财务分析方法，能够全面、系统地评估企业的财务状况、经营成果和未来发展。
本文将采用哈佛分析框架，对我国房地产上市企业的财务状况进行分析，以期为投资者和决策者提供有益的参考。
二、公司概况与背景我国房地产上市企业数量众多，涉及地域广泛，本文选取具有代表性的几家企业进行分析。
这些企业均在全国范围内具有较大的市场份额和较强的市场竞争力。
公司的经营范围主要涉及房地产开发、销售、物业管理等领域。
这些企业作为国民经济的重要支柱，其财务状况对国家经济发展具有重要影响。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析资产负债表反映了企业的资产、负债和股东权益状况。
通过对我国房地产上市企业的资产负债表进行分析，可以发现其资产规模逐年扩大，负债水平较高。
其中，土地储备、在建工程和存货是主要的资产项目，而银行贷款、债券和其他应付账款是主要的负债项目。
此外，还需关注企业的资产质量和负债结构，以评估企业的偿债能力和风险水平。
（二）利润表分析利润表反映了企业的收入、成本和利润状况。
通过对我国房地产上市企业的利润表进行分析，可以发现其营业收入和净利润均呈增长趋势。
然而，受市场环境和政策调控的影响，企业的毛利率和净利率呈现波动。
因此，需要关注企业的成本控制能力、业务结构及政策风险，以评估企业的盈利能力和持续性。
（三）现金流量表分析现金流量表反映了企业的现金流入、流出和净流量状况。
通过对我国房地产上市企业的现金流量表进行分析，可以发现其经营活动现金流量较为稳定，投资活动现金流量波动较大，筹资活动现金流量受市场环境和融资能力影响。
因此，需要关注企业的现金流状况、资金运营效率和资本结构，以评估企业的资金运营能力和风险抵御能力。
四、比率分析与趋势预测（一）比率分析通过对比率和相关指标的对比分析，可以更深入地了解企业的财务状况。
我国房地产上市企业资本市场融资方式比较——以10家房地产上市企业为例
用 的融资 方式进 行 比较分 析 ， 一方 面能 够管 窥我 国房 地产 企业 在资本 市场 融 资情 况的概 貌 ， 另一 方面 也可 资 有意 采用 资 本 市场 作 为 融资 渠道 的房 地产 企 业 借
鉴。
市 场共 融 资 １４ ０ ０ １． １亿 元 ， 其 中 ２ ０ ０ ５年 为
☆沈阳市方迪房地产发展有限公司 地址 ： 阳市和平区安图街 ２号 沈 电话 ：Ｏ ４ ２ ４ ８ ５ （２） ３Ｏ ４ ８
总经理 穆秀仁
☆天津市龙都房地产开发公司 地址 ： 天津市河西区围堤道 ５ 号天津市 房地产大厦 ５ 电话 ： ２ ） ８ ３ ８ ８ （ ２２ ２ ６６ Ｏ
２ｏ鲫 ｏ８
房地产 公 司利用 。
的利 息 费用 ， 而 大大 降低 了公 司 的财 务 风 险 ； 从 由于 股票 预期 收益 高 、 易于转 让 ， 因而容 易吸收 社会 资本 ； 可 以提 高 企业 自有 资本 率 ， 降低 负债 率 ， 化 资本 结 优 构 ； 以分 散经 营风 险 。 可 但另 一方面 ， 股权 融 资存在着 发 行费用 高 、 易分散 股权 等不可 避免 的缺 点 。 容 （） ０ １ Ｉ 。房 地产 公 司上 市 已经 成 为 国 内资本市 Ｐ 场 的热 门话 题 。之所 以有这 么 多 房地 产 公 司 竞 相上 市 ， 要 是通过 Ｉ ０上 市融 资具有 很 多好 处 ： 以筹 主 Ｐ 可
１． 权融资 股
金地 、 中海 、 生 创展 、 合 富力 、 居 乐 、 雅 华润 置 地 、 桂 碧 园 、 城和 世 茂 等 １ 绿 ０家优 秀 房地 产 上市 企 业 为研 究
本 栏 目协 办单 位 ：
☆温州市旧城改建指挥 部 党委书记 副指挥 吴权书 地址 ： 温州市飞霞南路朝霞大楼 Ｂ ３幢 ２ 楼 电话 ：０ ７ ） ８ １ ７ ５ ８ ８ ４ （ ５ ７ ８ ８ ０ ８ １ １ ６ ３ ０ ☆温州房地产联合开发有限公 司 总经理 林 国权 地址 ： 温州市信 河街松台大厦 Ｂ幢 ５ 楼 电话 ：Ｏ ７ ） ８ ８ ６ Ｏ （５７８ ２６ ６
绿城地产与碧桂园企业比较分析
绿城地产与碧桂园企业比较分析XXXXXXXX大学XXXXXXX学院 XXXXX级公XXXXX XXXXXXXXXX(学号)摘要：随着我国经济发展和国民生活水平和消费水平的提高，别墅作为高档的住宅消费品，越来越受到金字塔上层人士的青睐。
我国别墅项目的领头企业有宋卫平的绿城企业和目前属于杨惠妍的碧桂园企业，在我们看来，碧桂园的别墅产业做的比绿城企业更好，但这两家企业各有自己的特色，在别墅项目上各显神通。
本文就绿城企业和碧桂园两家企业及企业家的基本情况和特点进行对比分析，对他们的成功的原因做简要的总结。
关键词：绿城集团碧桂园企业文化产品品质宋卫平杨国强0 引言：绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司总部设在浙江省杭州市。
碧桂园集团，位于中国广东顺德，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。
下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业。
1.1 绿城集团1.1.1集团简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），是属于绿城建设管理有限公司的集团公司，它创立于1995年，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司，总部设在浙江省杭州市。
绿城集团的房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理与一体，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域，为人们的美好生活提供系列的优质服务。
1.1.2绿城创始人及发展历程宋卫平：出生于1958年6月，主要负责制定本公司的发展策略，以及监督项目规划、设计和市场营销。
房地产上市公司财务报表分析--以万科地产为例
房地产上市公司财务报表分析--以万科地产为例万科地产是中国知名的房地产开发企业，于1991年成立，2009年在香港上市。
下面将以2019年万科地产的财务报表为例，分析其财务状况和经营情况。
一、利润表分析1. 营业收入：2019年，万科地产的营业收入达到了人民币6932.87亿元，比2018年增长了9.7%。
这主要是由于公司销售规模的增加和销售均价的提高所致。
2. 利润总额：万科地产2019年的利润总额为人民币2319.09亿元，同比增长了11.7%，主要是受营业收入增长和资本市场收益增加的影响。
3. 净利润：2019年，万科地产的净利润为人民币1970.72亿元，同比增长了10.8%，利润总额增长和所得税减少是净利润增长的主要原因。
净利润增长率远高于营收增长率和净资产增长率，表明公司的盈利能力很强。
二、资产负债表分析1. 资产负债总额：2019年年末，万科地产的资产负债总额为人民币7311.79亿元，较去年同期增长了12.3%。
这主要是由于公司在2019年增加了销售规模和扩大了投资规模。
2. 负债结构：资产负债结构方面，万科地产的长期负债主要是借款和应付债券；短期负债主要是应付账款和预收款项。
同时，公司的负债率（负债总额／总资产）为55.6%，说明公司的资产负债结构存在一定的风险。
3. 资产结构：资产结构方面，万科地产的主要资产是房地产开发和物业管理，占总资产的比例分别为59.9%和20.8%；同时，公司的现金和现金等价物占总资产的比例为11.9%，表明公司还有一定的流动性。
三、现金流量表分析1. 经营活动现金流：2019年，万科地产的经营活动现金流入总额为人民币2212.53亿元，同比增长11.7%；经营活动现金流出总额为人民币1944.50亿元，同比增长了24.5%，主要是由于公司在2019年加大了销售规模和投资规模，导致了资金流出增加。
2. 投资活动现金流：2019年，万科地产的投资活动现金流出总额为人民币367.14亿元，主要是用于购买物业和土地使用权，以及购买其他投资。
我国房地产上市公司盈利能力统计分析
益 净 资产 收 益 率 主 营业 务 利 润 率
公 司 名称
万科 深 振业 深达声
和 总 资产报 酬 率等指 标 从 不 同角度 衡 量 房地 产上 市 公 司 的盈 利 能力
2000 2007
。
本
ห้องสมุดไป่ตู้
文 利 用 我 国 房 地 产 上 市 公 司
—
沙河 股 份
招 商地 产
深 房集 团
年 的相 关 数据
．
２０ ０ １缸 一 ． ９ ６３
６Ｏ ．８
—６．４ ４ ． ９ ３８８ ３５
０ １ ．６
Ｏ １ ．６
一．８ Ｏ ８
１２ ．０
２．０ ８Ｏ
２ ．９ ６ ０
—．６ ５ ７
６．５ ６８
２ ７ ． １
４ １ ．４
— ６ ７ １ ．０ ２．２ ９ ５
２０ ０ ２钽 ５ ４ ．７
浙江 广 厦 南 京高 科 先 锋股 份 天 房发展
天 鸿 宝业
房 地 产 行 业 的 上 市 公 司 ；3 为 避 免 异 6 0 0 0 6 4 常 数 据 对 研 究 的 影 响 从 样 本 中剔 除 6 0 0 2 4 6
，
了 2 0 0 0 2 0 0 7 年 中 曾经 2 年 以 上 处
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１． ４ ３ ２
５．０ ９ １
４ ８ ．５
３ ９ ．８
—．９ ７ １
３ ．５ １ ８
２０ ０ ３芷 ３ ２ ．８
我国房地产上市公司偿债能力分析——以万科集团为例
我国房地产上市公司偿债能力分析——以万科集团为例
张赅敏
【期刊名称】《财务管理研究》
【年(卷),期】2024()5
【摘要】房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位。
身处资金密集型产业,房地产企业要时刻注意防范各类风险。
企业的偿债能力关系到其生存和发展。
以万科集团为例,对其偿债能力相关指标进行深入分析,探讨存货和债务结构两个重要影响因素,提出对策建议,以期为认识我国房地产企业偿债风险与挑战、提升我国房地产企业偿债能力提供依据。
【总页数】5页(P82-86)
【作者】张赅敏
【作者单位】甘肃政法大学
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.债务融资结构对企业偿债能力的影响研究——以我国房地产行业上市公司为例
2.现金流视角下中国房地产行业偿债能力分析——以136家上市公司为例
3.上市公司偿债能力和营运能力分析——以海尔集团为例
4.房地产行业上市公司偿债能力分析——以美都控股股份有限企业为例
5.我国房地产上市公司的偿债能力分析及对策--以A公司为例
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房地产企业财务结构分析
房地产企业财务结构分析——以两家上市公司为例摘要财务结构分析是企业财务管理中重要的一个环节，财务结构不但影响企业的融资、投资，而且影响企业的财务风险和收益水平，不同的财务结构导致不同的筹资成本，不同的收益，同时使企业承担不同的财务风险，我们必须重视财务结构的分析，但是财务结构不是一概而论的，不同的行业，财务结构稳定性的标准有所不同，本文以房地产行业为例，对两家上市公司进行对比分析，通过分析相应的指标，说明财务结构的稳定性。
关键字：财务结构，财务分析，房地产财务结构引言财务结构分析是财务分析的重要组成部分，是非常重要的，他关系到企业融资方式，融资成本，财务风险，公司受益率等，房地产背景房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。
同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
1.财务结构分析概述1.2 财务结构分析概述财务结构是指企业全部资产是如何筹资取得的，也就是企业全部资产的对应项目，是指资产负债全部项目是如何构成的，及它们之间的比例关系等等；与企业财务结构密切相关的是资金结构。
财务结构分析是指以会计报表中的某个总体作为100%，再计算出其个组成项目占总体的百分比，从而得出各个项目的结构比例及其对总体的关系大小。
这样既可以用于同一公司不同时期财务状况的纵向比较，又可以用于不同公司的横向比较。
同时可以消除不同规模差异的影响，有利于分析公司的财务状况和经营成果。
财务结构分析又称资本结构分析，就是诊断企业体质健全与否的根据，故为评估企业长期偿债能力与长期安全性的一项重要指标。
一般而言，企业财务结构包括：从资产负债表可以看出股本结构、资产负债结构、流动资产与流动负债的结构、流动资产内部结构、长期资产内部结构、长期资产与长期资本的结构、负债与所有者权益的结构、负债内部结构、股东权益内部结构等。
房地产企业借壳上市案例分析课件
. 自2005 年起，兰宝信息的控股子公司华禹 光谷、长春奥奇相继停产，厂房、生产设 备被各债权人通过法院查封和轮候冻结
借壳上市目标公司简介(2)
. 2006 年通过财政补贴、 2007 年通过债务重组实 现盈利，保住上市地位
. 生产经营处于全面停顿状态，无法依靠现有资产 恢复公司持续盈利能力，若不尽快恢复持续盈利 能力，将面临终止上市风险
行为。
借壳上市与直接上市对比
成本 收益
IPO
借壳上市
中介费：保荐机构辅导费、承 销费、保荐费；律师费；会计 师、评估师等审计和评估费用； 可能涉及调整利润，补缴税款 等
拟通过定向增发或资产置换纳入上市 公司的资产价值；
可能的债务重组成本； 通过股权转让获得股权的成本
发行人拥有的股权在二级市场 的溢价
• 其他： 房地产信托融资等
房地产企业为何要借壳上市
内因：资金积压 & 外因：宏观调控
• 2003年6月： 央行——《关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知》
• 2004年4月： 国务院——房企具备土地证、规划证、 开工证、销售证和35%以上自有资金方可获贷款
• 2007年起， 央行——连续6 次加息、 16 次调整准备金 率
房地产企业借壳上市案例分析 —— 以顺发恒业为例
目录
• 一、什么是借壳上市？
概念、对比、模式
• 二、房地产企业为什么要借壳上市？
融资模式、原因
• 三、房地产企业如何借壳上市？
借壳双方简介、实施过程
一、什么是借壳上市？
借壳上市的概念
. 非上市公司通过收购上市公司的股权取得 控股地位，然后利用该控制权，由上市公 司反向收购非上市公司的资产，从而实现 非上市公司间接上市目的的一种企业并购
2008 年中国房地产上市公司综合实力榜分析
排名 公司代码
000002
1
200002
2
0688.HK
3
2007.HK
4
2777.HK
5
0813.HK
6
1109.HK754.HK
9
3377.HK
10
3383.HK
11
3900.HK
12
0123.HK
13
0272.HK
14
0410.HK
招商局地产控股股份有限公司
金地（集团）股份有限公司
北京北辰实业股份有限公司
北京首都开发股份有限公司
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限 公司
注 1. 数据来源：沪深房地产上市公司和大陆在香港房地产上市公司 2007 年年报。
注 2. 企业综合实力是指企业在较长时期内所具备的市场竞争能力、维持生存和发展的基本
15
1813.HK
000024
16
200024
17
600383
601588
18
0588.HK
19
600376
600663
20
900932
证券简称
万科 A 万科 B
中国海外发展 碧桂园 富力地产
世茂房地产 华润置地 保利地产 合生创展集团 远洋地产 雅居乐地产 绿城中国 越秀投资 瑞安房地产 SOHO 中国 合景泰富
从企业营运能力看，大陆在港上市的 13 家公司的平均存货周转率为 0.51， 整体保持在行业先进水平行列，而沪深 7 家上市企业仅为 0.25。这组数据对比 明显反映出两地上市公司在运营效率方面存在着较大差距。
在企业偿债能力方面，大陆在港上市的 13 家企业的平均资产负债率、平均 流动比率和平均速动比率分别为 0.56、2.22、1.15；沪深 7 家房地产上市企业 这三个指标的均值分别为 0.63、1.97、0.57。两组数据比较后显而易见，在长 期偿债能力方面，大陆在港上市企业的资产负债率处于较低的可控范围内，而在 榜 7 家沪深上市公司资产负债率相对较高，不过尚处于行业正常水平。
沪深两地房地产上市公司财务绩效比较
上 ． 房 地 毒
司 、沙河 实业 股 份 有 限公 司 、招 商 局地 产 控股 股 份 有 限 公
司 、深圳经济特区房地产 （ 团 ） 集 股份有限公司、中粮地
产 （ 团）股份有限公 司、深圳市长城投资控股股份有限 集
公 司 、泛海 建 设 集 团股 份 有 限公 司 、金 地 （ 团 ）股 份 有 集
率 加权综 合指 标来 看 ，从 ２０ ０ ６年到 ２０ ０８年深 圳
地 区 房 地 产 上 市公 司增 发新 股 明 显 总 股 本 从 ２０ 年 的 ０６ １２ 股 上 升到 ２ ０ 年 １１ ０亿 ０ ８ 亿股 增 长 率为 ５ ％ 。 ５ ０ ２ 从 每 股 收 益 、 每 股 净 资 产 、 净 资 产 收 益 率 来 看 ，虽 然 ２０ 年 比 ２０ ０７ ０ ６有 大 幅 提 高 ，从 １ ７ 上 升 到 １ ％
限公 司等 ，占整体 比例的 １％ 左右 。 ５ 研究中 本文借签 了证券之星及湘财证券对各行业的
嘏
分类 ，将张江高科列入上海的房地产上市公司，将德赛 电
池 、Ｓ 星 源 、Ｓ 物 业 列 入 深 圳 房 地 产 上 市 公 司 。这 样 Ｔ 深 上海 房地 产 上 市 公 司 共 计 １ ，深 圳 房 地 产 上 市 公 司 共 ６家
计 １ ３家。另９ ，由于财务计算方法上 的不 同 文 中没有 １ 、
考 虑 上海 、深圳 两 地 在 香港 上 市 的房 地产 公 司 。
二 、财务指标 的选取和分 析方法
本文主要选 用通用的财 务指标 ：每股收益 、每股净资
产、 净资产收益率、 每股经营活动净现金流量和市盈率等 ， 这些指标常用于公司间的横向分析 。所用数据时间跨度为 两年 加一 个季 度 包括 ２０ 年 度、２０ ０６ ０ ７年度 和 ２０ ０ ８年 第一季度 。本文在进行实证研究时，运 用趋势分析法和比
以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状
以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅幵发企业,公司产品定位为自住,贯彻快速销售策略。
2011年,公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9％,实现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个,销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96。
2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。
万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项,并连续第九次获得经济观察报社与北？大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。
在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。
万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。
公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度,推动公司的质量管理能力.并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。
在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略,坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备,公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。
在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客’户需求曲线,逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展,同时继续强化自身的综合开发能力,努力拓展新的业务空间.4。
2万科集团盈余管理的动机4.2.1资本市场动机万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。
本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行,发行价格31.53元/股。
成都市与重庆市上市公司对比分析
成都市与重庆市上市公司对比分析成都市与重庆市都是西南地区的重要城市，拥有着较为发达的经济和上市公司市场。
下面我将从行业结构、上市公司数量、上市公司市值以及上市公司经营状况等方面对成都市与重庆市的上市公司进行对比分析。
从行业结构上看，成都市与重庆市上市公司所涵盖的行业领域较为广泛，都以制造业、金融业、房地产业等为主要领域。
成都市以电子信息、装备制造、食品饮料、医药制造等行业为支柱产业，而重庆市则以汽车制造、电力设备、冶金矿产等为重点产业。
可以看出，两个城市的产业结构比较接近，都以制造业为主导。
从上市公司数量上看，成都市目前拥有较多的上市公司。
截至2021年，成都市共有约250家上市公司，其中包括了科技型企业、制造业企业以及金融企业等。
而重庆市上市公司数量较少，截至同年底，重庆市共有约140家上市公司。
可以看出，成都市的上市公司数量更为多样化。
从上市公司市值上看，成都市的上市公司总市值较大。
截至2021年底，成都市上市公司的总市值超过2万亿元。
而重庆市的上市公司总市值则略低于2万亿元。
这表明成都市的上市公司市场发展较为成熟，市值规模较大。
从上市公司经营状况上看，成都市的上市公司整体经营状况良好。
截至2021年底，成都市上市公司的净利润总额超过500亿元，市场份额相对稳定。
而重庆市的上市公司整体经营状况也比较良好，净利润总额超过300亿元。
可以看出，两个城市的上市公司整体经营状况都较为稳定。
成都市与重庆市的上市公司在行业结构、上市公司数量、上市公司市值以及上市公司经营状况等方面有着一定的差异。
成都市的上市公司数量更多样化，总市值较大，而上市公司经营状况良好；重庆市的上市公司相对较少，市值略低于成都市，但经营状况也比较稳定。
这些差异反映了两个城市的产业特点和经济发展水平。
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房产 63%
房产+物业 14%
综合类 中介 9%
3%
房产开发模式的企 业数量占绝对多数， 这与房产开发收益 高增长快的特点是 一致的
模式2、3、4、5的 样本数较偏小，个 别企业的特殊情况 可能会影响到模式 的整体表现
注：在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。
6
房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形 态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现
房产
地产+房产
房产+物业
综合类
中介类
10
房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产 开发模式高风险的特点
— 房产开发模式部分公司的净资产收益率 —
30%
20%
10%
0%
2001年 -10%
2002年
2003年
-20%
-30%
-40%
深万科 莱茵置业
沙河股份 亿城股份
金地集团 中国武夷
• 凯捷对房地产行业的理解
2
从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型 向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性， 大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短
- 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 -
行业 规模
房地产开发/产品型
房地产投资/资本运作型 房地产服务/服务型
香港房地产商
发达国家房地产商
中国大陆房地产商
经济 特征
需求 特征
业务 特征
• 高利润阶段 • 高风险/高回报 • 产品创新
• 卖方市场 • 对新增住房需求
快速膨胀
• 房产增量开发 • 地产开发
• 中等利润阶段 • 适中风险/适中回报 • 资本优势/规模优势
• 均衡市场 • 对新增住房需求稳
定增长
• 房地产开发 • 物业经营 • 房产中介 • 房地产金融服务
2003年股东权益平均规模比较
30
25
20
15
10
5
0
2003年主营收入平均规模比较
30
1
0
2003年净利润比较平均规模比较
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0产 房产+物业 综合类 中介类
20
15
10
注：中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公
5
司，不具备普遍性
• 股份名稱:上海復地 • 股份代號: 02337
5
根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类。 可以看出房产开发模式企业最多，占总体的63%
— 业务模式分析 —
分类
模式
1 房产
(房产开发收入>80%)
数量
公司名称
23+2 深万科 沙河股份 光彩建设 恒大房产 银基发展 世纪中天
400
300
200
100
0
240 210 180 150 120
90 60 30
0
210 180 150 120
90 60 30
0
— 业务模式分析 —
2003年总资产规模比较
50 40 30 20 10
0
2003年股东权益规模比较
18
16
14
12
10
8
6
4
2003年主营收入规模比较
2 0
2003年主营利润规模比较
单位：亿元
2003年净利润规模比较
图例
房产 地产+房产 房产+物业 综合类 中介类
7
而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有 政府垄断性土地资源
— 业务模式盈利分析 —
单位：亿元
2003年总资产平均规模比较
60
2003年主营利润平均规模比较
6
50
5
40
4
30
3
20
2
10
0
4 金 融 街 长春经开 陆 家 嘴 苏州高新
5+3 好时光 中国国贸 新 黄 浦 浦东金桥 珠江实业 ST星源 ST深物业 ST万山
4 综合类 (房产+地产+物业收入比例 >70%,地产+物业>30%
5 销售中介服务类
2 渝开发 浙江广厦 1 广汇股份
上市公司各业务模式企业数比例
地产+房产 11%
3
• 微利阶段 • 低风险/低回报 • 规模优势
• 买方市场 • 以提升住房质量
的需求为主
• 房地产金融服务 • 物业经营 • 房产中介
时间
宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直 稳步持续上涨。
• 今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需 求的强力支撑下一直稳步持续上涨。
4
• 股份名稱: 合生創展集團 • 股份代號:00754
469,637.43 140,868.38 241,417.04 49,305.83 29,793.67
21.15% 5
589,754.29 154,189.28 188,599.89 57,633.86 17,531.29
— 企业综合业绩排名 —
股东权益
主营收入
主营利润
470,135.91 638,006.04 139,100.25
单位：万元
净利润
净资产 收益率
模式
54,227.07
11.53% 1
883,631.07 559,409.42 226,551.60 85,303.55 66,401.55
11.87% 2
栖霞建设 天房发展
中华企业 运盛实业
房产模式
资料来源：2003年上市公司年报
11
2003年房地产上市公司综合业绩前10名中，房产开发公司占有4家之多，在 行业中成为佼佼者
综合排名 公司名称
1
深万科
2
陆家嘴
3
广汇股份
4
中华企业
5
金地集团
6
北京城建
7
金融街
8
中国国贸
9
苏州高新
10 长春经开
总资产 1,056,104.01
资料来源：2003年上市公司年报
9
2003年 2002年 2001年
从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企 业的发展势头依然强劲。
12.00%
10.00%
8.00% 6.00% 4.00%
净资产 收益率2004年 中期
净资产 收益率2003年 中期
2.00%
0.00% -2.00%
0
8
从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相对平均，不考虑中介类， 地产+房产和房产专营两类模式收益较好
40% 30% 20% 10%
0% -10% -20% -30%
— 业务模式盈利分析 —
房产
地产+房产 房产+物业 综合类
中介类
注：渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384%）导致综合类模式净资产收益率为负。 中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性
莱茵置业 阳光股份 亿城股份
名流置业 中国武夷 先锋股份
北京城建 天房发展 天鸿宝业 金地集团 东华实业 栖霞建设
中远发展 中华企业 运盛实业
天创置业 世茂股份
ST兴业 ST昌源
2 地产+房产 (地产+房产开发收入比例大 于80%,地产收入比例>20%
3 房产+物业 (房产+物业收入比例>80%, 物业收入比例>20%