绿城南昌项目定位报告

与城市断层明显

毗邻红谷滩CBD
项目规模较大 项 目 属 性


部分商业配套和公共景观资源的设置，将为住宅项目销售增加卖点
目前项目通达性一般，但随规划道路的连通，预期交通利好 距离规划地铁线出口约1.4公里，将拉近项目与主城区之间的关系 周边近距离配套缺失，配套依赖东侧1.5公里外红谷滩新区 地块北侧黄家湖水面开阔且水质较好，具有一定水景资源 环地块水资源污染较严重，对居住品质有一定影响
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8
共 同 创 造 城 市 的 美 丽
项目属性分析
区域属性
城市介绍
江西省省会，重要的综合交通枢纽。
南昌，又名豫章、洪城; 地处江 西省中部偏北为江西省省会。 行政区划：六区四县——东湖 区、西湖区、青山湖区、 青云 谱区、湾里区、红谷滩新区； 南昌县、进贤县，安义县、新 建县（项目所在地）。
项目西至——华东交通理工大学
N
黄家湖
项目南至——龙潭河
龙潭河
优势：湖面宽，水质好，景观优势 明显； 劣势：湖对面山上为烈士陵园，本 地客户对此抗性较大。 华东交通理工大学
优势：水面宽阔，最宽处120米左右， 河景资源良好； 劣势：水质有污染，有较大异味。
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优势：与学校相邻，居住环境学习 氛围浓厚； 劣势：学校人口密集，对于周边环 境有一定影响。
交通规划预期较好 周边生活配套缺乏 景观资源不强势

墓区抗性大

与地块一湖之隔的坟墓区，视线可达，高端客群置业抗性较大
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一、项目定位
二、市场分析 三、产品分析 四、客户分析 1、房地产市场 2、房地产属性
长堎板块
红谷滩新区
红谷滩CBD
中心城区板块
东湖区
高新区
城东板块 瑶湖板块
红角洲板块
西湖区
朝阳洲板块
青云谱区
象湖板块
九龙湖板块
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项目属性分析
区域属性
与主城区隔江相望，原 属新建县，2002年经批准 正式成立红谷滩新区管委会； 新区总占地面积175平方公 里，规划建设用地面积40余 平方公里，规划人口40余万， 至今人口已超60万； 经过10多年的发展，红谷滩 新区高楼林立，与主城区 “一江两岸”新格局形成； 红谷滩新区现已成为南昌的 政治中心区。
N
万达广场
乌沙河
莱蒙都会
红湾公路
项目南侧主干道——红湾公路
双向3车道，穿过昌九高速、连接会展路， 可直达红谷滩中心区。
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项目属性分析
地块属性
不利因素
黄家湖北瀛上公墓区分布多个大规模墓园，南昌市民“坟地”印象较深， 受地域习惯影响，客群置业（尤其高端）抗性较大。
南昌众森项目调研定位报告
2014年1月
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目录 一、项目区位 二、市场分析
三、产品分析
四、客户分析 五、项目定位
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项目属性分析
地块属性
项目四至
项目东至——乌沙河及对岸的万达广场（距离项目约1.2公里）
乌沙河河面较窄，为赣江的支流，目前污染较重，有异味；未来政府会投入资金整治河道。 万达广场商业体量20万方，涵盖万千百货、万达国际影院、大玩家娱乐城、大歌星KTV、华润万家超市等主力店。莱蒙 都会商业体量80万方，地块商圈围绕，商业氛围逐渐形成，商业价值得到提升。
项目概况
项目指标
单位：亩 序号 1 2 3 4 5 6 7
8
分区用地面积及属性一览表
用地性质 用地面积 旅游用地 38.11 住宅用地 24.60 住宅用地 4.37 住宅用地 6.76 住宅用地 175.65 住宅用地 19.31
一期建成区
住宅用地 旅游用地
住宅 38.10 旅游 26.23
住宅用地 5.92 住宅用地 274.72 合计 旅游用地 64.33
瀛上公墓区
（不会搬迁）
保利高尔夫 花园
瀛上公墓区
主管部门为南昌市民政局；
市殡葬管理处管辖的国有经营性公墓； 占地约1000亩，共有墓穴12万，掩埋 骨灰22万，2001年兴建了可容纳5万骨 灰的骨灰堂（本项目立地可见）； 南昌市民绝大多数知晓该墓区，由于殡 仪馆因素，老市民不愿过江而居；
南昌殡仪馆
项目属性分析
区域属性
城市规划
“双核拥江” 城市规划中心 城区呈东西向发散，向东往瑶 湖的方向推进，向西到达红谷 滩新区；
城市发展方向以中心区域东延伸，西南发展。
本案
省政府 市政府
长棱工业园
老城区
红谷滩新区呈现南北向发展， 但北侧受工业区限制；
昌东工业区
城市热点板块与城市发展方向
吻合：向东达瑶湖新城；向沿 赣江两岸，红谷滩新区、西湖 区朝阳新城自然延伸呼应。
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项目属性分析
地块属性
项目四至
项目内部——黄家湖东路
目前黄家湖东路为双向六车道 （规划为48米城市主干道）
N
目前道路
未来规划
优势：地块内道路，连通红谷滩新区和新建县，规划向 东跨越昌九高速进入红谷滩新区，改造后出行更方便。 劣势：属市政规划改造公路，时间未定。
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市场分析
房地产市场分析
数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心
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市场分析 房地产市场分析 住宅全年表现强劲 价格上涨强势
本项 目
黄家湖
龙潭河 湿地公园 （规划中）
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项目属性分析

属性界定
小
结
毗邻城市CBD、较大规模、近郊、低密度、中高端、第一居所项目。
区 域 属 性
项目行政上归属于新建县，相对城区客群置业有一定顾虑 受昌九高速隔断，项目与红谷滩城市空间属性差异明显，典型城市郊区 认知 紧邻红谷滩中心区域，依托CBD项目借势开发具有一定机会 项目虽归属于新建县，但在南昌一环线内 项目总体量 45.45万方，相对周边项目具有一定规模优势且物业类型丰富 万达广场开业，周边商业氛围进一步集聚，本项目商业价值也随之提升
项目属性分析
地块属性
地块现状
项目一期内部实景（有6层电梯洋房和排屋产品）
N
多层 排屋
项目一期
排屋实景
多层实景
排屋实景
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项目属性分析
地块属性
项目四至
项目北至——黄家湖
项目南侧——已建成的项目一期南侧入口景观
下降，下降了21.15万平方米，减幅仅为3.89%。成交端虽显现回落，但市场的热度却远超
12年成交水平，主要表现在：一、刚需持续稳健走量的同时改善性需求稳步抬头；二、房源 成交由边缘板块逐步回归到城区或泛城区；三、单位集资房成交占比回落，虽然部分项目针
对事业单位进行房源团购，也仅考虑房企自身全年高企的销售目标；四、价格快速上涨。
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项目属性分析
区域属性
房地产板块属性
从房地产板块属性看，项目虽属于新建长堎板块，但毗邻红谷滩CBD 区域，与中心区域关系更为紧密。
湾里
经开区
昌北板块
凤凰洲板块
青山湖区
青山湖板块 艾溪湖板块
新建县
江 西 省
备注：南昌行政区划图（红色区域为市区范围）
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项目属性分析
区域属性
城市介绍
南昌水域面积2204.37平方公里，占全市面积29.78%；水域面积居全国前三甲。 一江两河：赣江、抚河、玉带河；
五、项目定位
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市场分析
房地产市场分析
市场新增供应创下历史新高, 房源去化保持常态水平
2013年，南昌市商品房新增供应64777套，供应面积730.69万平方米，创历史新高， 供应面积同比暴增185.4万平方米，增幅高达34%。2012年前出让地块逐渐进入供应阶段， 为楼市供应量提供了基础。同时12年下半年开始的回暖，给予了房企信心，在开发节奏上有 所加强，两者推动供应走高。 2013年，南昌市新建商品房成交51606套房源，成交面积521.93万平方米，同比有所
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项目属性分析
区域属性
小结
毗邻南昌唯一CBD红谷滩，行政与商业双核心位置，生活、交通配套成 熟；
红谷滩未来住宅用地供应量较少，红谷滩向西为区域住宅开发新方向，
新建县属于不限购区域； 周边新开发的住宅、商业规格较高，邻里结构调整向好，具备高端物业
名副其实的水城，因水而发，缘水而兴，古谚 有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”之称。
内四湖：东湖、南湖、西湖和北湖 ；外四湖：艾溪湖、青山湖、象湖和黄家湖
内四湖 北湖 外四湖 黄家湖 赣江 青山湖 艾溪湖 东湖 玉带河 瑶湖 西湖 抚河 象湖
南湖
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2013年，南昌市商品住宅新增房源46949套，供应面积517.73万平方米，同比 增加108.31万平方米，增幅为26.45%。成交房源38152套，成交面积401.76万平方
米，同比减少14.78万平方米，降幅为3.55%。商品住宅整体供求比为1.29。2013年
住宅市场整体延续了12年下半年势头，买卖双方对楼市预期都持看好态度，需求在 市场稳健供应下释放良好，而供应则在需求旺盛的同时进一步加大，两者循环激励。 而由于年末房价控制目标压力，住宅多数项目不能取得预售证和不能网签备。 全年商品住宅为8213元/平方米，同比暴涨1176元/平方米，涨幅高达16.71%， 较2012年上涨7.23%。房价上涨的原因有：首先市场持续走好，房企对楼市预期看 好，催生房价上涨；其次13年，定向性房源依然有不俗的成交量，但相比较12年近 25%的市场占有量来讲有明显的下降；第三，南昌拆迁高额补助，衍生出拆迁置业； 第四，地王效应，带动在售项目价格快速上涨；第五，“南新”两县价格猛涨，形成 楼市房价成片上扬。
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市场分析
房地产市场分析
数据来源：南昌房地产信息网、江西中原地产研究中心
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市场分析
房地产市场分析
打造潜质；
新建县中低端项目居多，竞争力较弱； 政府对红谷滩中心区持续投入，新建县已归为红谷滩区；
随南昌地铁开发以及地区规划，东西湖区大量拆迁客户持币买房，又临
近红谷滩已成熟，成为客户重点关注区域；
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一、项目区位 二、市场分析
1、项目概况 2、项目属性分析
三、产品分析
四、客户分析 五、项目定位
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项目概况
项目鸟瞰图
一期 （已建成）
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