成都市写字楼市场分析报告

成都市写字楼市场分析报告

2008年成都市写字楼市场

分析报告

目录

一、相关经济数据及影响 (3)

二、相关政策及影响 (4)

1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台 (4)

三、相关规划及影响 (5)

1、政府相关规划及招商引资情况 (5)

1.1成都金融后台中心扩容1500亩 (5)

2、主要商务区规划 (5)

2.1成都中央商务区规划全新出笼 (5)

四、写字楼市场发展现状 (6)

1、整体市场情况 (6)

1.1供应情况 (6)

1.2需求情况 (7)

1.3价格及租金 (8)

1.4小结 (9)

2、商务区写字楼情况 (9)

2.1各商务区概况及供需情况 (9)

3.1CBD区域（骡马市-顺城街） (11)

4.1天府广场-跳伞塔 (13)

5.1 SBD区域 (15)

6.1东大街区域 (16)

7.1天府新城 (18)

8.1各商务区写字楼空置率对比 (21)

9.1小结 (21)

三、主城区写字楼等级分析 (22)

1、划分标准 (22)

1.1甲级写字楼划分标准 (22)

1.2乙级写字楼划分标准 (22)

1.3普通写字楼划分标准 (22)

2、甲级写字楼 (23)

2.1租金及售价 (23)

2.2吸纳情况 (23)

2.3主要入驻企业 (23)

2.4空置情况 (24)

2.5小结 (24)

3、乙级写字楼 (25)

3.1租金及售价 (25)

3.2吸纳量 (25)

4、普通办公用房 (25)

4.1租金及售价 (25)

4.2吸纳量 (26)

5、小结 (26)

四、集中的工业园区商务办公情况 (26)

1、武侯科技园 (26)

1.1园区概况 (26)

1.2重点项目 (27)

2、高新技术开发区 (27)

2.1园区概况 (27)

2.2重点项目 (28)

3、锦江工业集中发展区 (28)

3.1园区概况 (28)

3.2重点项目 (29)

4、青羊工业集中发展区 (29)

4.1园区概况 (29)

4.2重点项目 (30)

5、龙潭都市工业集中发展区 (30)

5.1龙潭都市工业集中发展区概况 (30)

5.2龙潭都市工业集中发展区重点项目 (30)

6、各园区主要发展产业 (31)

小结 (31)

六、典型项目 (31)

七、总结 (32)

八、发展前景 (33)

九、附件 (33)

1、新增办公用房列表 (33)

2、成交土地列表 (35)

说明：

本报告数据截止日期为2008年12月31日；

本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况；

本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积(包括二手写字楼)和租赁面积；

除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库

一、相关经济数据及影响

◆第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速

➢在成都，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，而高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。

◆第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进

➢第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。➢以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来成都第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。

2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10

月

第一产

业

140.2 153.2 168 182.3 195.1 275.5 ——第二产

业

758.1 589.1 1022 1007.7 1211.6 1504 751.5 第三产

业

764.9 858.6 955.7 1181.1 1343.7 1584.9 1544.28

二、相关政策及影响

1、《成都商务写字楼等级指导标准》出台

成都市商务局、成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标准出台。这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。

标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。

影响：以此标准来看，目前成都市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规范目前写字楼的档次划分和售价，以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。

三、相关规划及影响

1、政府相关规划及招商引资情况

1.1成都金融后台中心扩容1500亩

为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。

目前的金融后台服务中心于去年8月底开始规划建设，规模为1500亩，能容纳6万至7万名从业人员，但随着大量金融机构的入驻，加上政府搬迁给整个区域经济带来的深厚发展潜力，使原规划园区已无法满足市场需求，园区的扩展成为当务之急。依据新规划，扩展园区紧邻原规划园区的西南方位，占地1000亩至1500亩，仍然处于大源组团商务片区内，扩展后的成都金融后台服务中心规模将达到3000亩。

影响：预计在2-3年内，金融后台中心将成为一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。由此可见，金融商务后台中心园区扩展建设在满足市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持。将大大提升大源商务组团甚至整个成都作为西南金融中心的影响力。

2、主要商务区规划

2.1成都中央商务区规划全新出笼

2008年12月，成都中央商务区规划全新出笼。根据规划的试验区建设重大项目计划，在未来的3~5年，成都城市建设重大项目将以“二轴四片”为重点，把中心城区建设成为西部地区金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区。《中央商务区内城市建筑形态设计》、《中央商务区交通体系设计》、《中央商务区产业调整规划》、“‘一三七’的发展战略”等一系列指导中央商务区发展三大规划相继出炉；荔枝巷、青年路、东大街一段，这些地方改造也基本结束，中央商务区面貌焕然一新。

影响：中央商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义，对中央商务区的发展方向，发展规模，发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计，对完善成都的商务体系，提高商务环境均有着极为重要的作用。