客户细分与项目定位ppt
连锁酒店的客户群体细分与市场定位
客户反馈与评价
反馈渠道
01
建立多种反馈渠道，如在线评价、电话、邮件等，方便客人提
出意见和建议。
快速响应
02
及时回复和处理客人的反馈，积极改进服务质量。
奖励与优惠
03
根据客人反馈给予相应的奖励和优惠，激励客人提供更真实的
评价和建议。
05
市场策略与竞争分析
市场策略
价格策略
01
经济型市场定位：提供基本服务，价格相 对较低，吸引预算有限的旅客和学生。
餐厅服务
提供正餐和夜宵服务，满 足客人不同时间段的需求 。
特色餐饮
提供当地特色美食或主题 餐饮，吸引不同口味的客 人。
设施与服务（如健身房、会议室等）
健身房
提供完备的健身设施和专业的健 身指导服务。
会议室
提供多功能会议室和商务中心，满 足客人商务需求。
其他设施
如游泳池、SPA等，提供多样化的 休闲娱乐服务。
会议团队客户通常会选择位于市中心 或商业区的连锁酒店，以便于组织和 开展会议活动。
其他客户群体（如学生、老年人等）
01
学生群体通常对价格较为敏感，喜欢时尚、潮流的 装修风格，对网络需求较大。
02
老年人群体则更注重服务质量和安全性，需要更多 的关心和照顾。
03
酒店应根据不同客户群体的需求，提供个性化的服 务和关怀，以满足他们的需求。
连锁酒店的客户群体细分
与市场定位
汇报人：可编辑
2024-01-07
• 连锁酒店概述 • 客户群体细分 • 市场定位 • 客户体验与服务 • 市场策略与竞争分析
01
连锁酒店概述
连锁酒店定义
连锁酒店是指通过特许经营、直营连 锁、委托管理等模式，实现规模化、 标准化、专业化运营的酒店。
培训课件客户介绍ppt
行业规模
提供客户所在行业的市场规模和增长情况。
行业地位
分析客户所在行业在国民经济中的地位和作 用。
行业发展趋势
技术创新
01
分析行业技术发展趋势和未来发展方向。
消费升级
02
探讨消费者需求变化和消费升级趋势对行业的影响。
市场竞争格局
03
分析行业内竞争格局的变化趋势，包括新进入者、竞争对手和
市场份额变化等。
总结
该项目的成功实施，不仅提高了企业的员工技能水平和工作效率，也为企业创造更多价值。同时，我 们也积累了宝贵的经验，为未来的培训课件定制提供了更加坚实的基础。
06
客户未来展望
市场拓展计划
拓展国际市场
计划在未来三年内进军国际市场，提升品牌知名度和影响力。
深化区域市场
加强对现有区域市场的深耕，提升市场份额和客户满意度。
创新营销策略
运用数字化和社交媒体等手段，提升品牌知名度和市场占有率。
技术创新方向
人工智能技术
加大在人工智能领域的研发投入，提升产品智能化水平。
云计算技术
运用云计算技术优化产品架构，提升数据处理能力和服务响应速度 。
物联网技术
探索物联网技术在产品中的应用，提升产品的互联互通能力。
合作与发展战略
1 2
实施过程
在实施过程中，我们与企业密切合作，确保培训课件的内容与企业的实际情况相符合，并采用了多种教学方法， 如视频、PPT、案例分析等，使培训更加生动有趣。
成功案例三：效果评估与总结
效果评估
经过一段时间的培训后，企业员工的工作效率明显提高，业绩也有了显著提升。同时，员工对培训课 件的评价也非常高，认为培训内容实用、教学方法有效。
项目6细分旅游市场与旅游市场定位课件(共23张PPT)《旅游市场营销(第五版)》(大连理工版)
目录页
可衡量 性
规模性
可接近 性
独特性
任务２ 选择目标旅游市场
1.结合实例理解旅游企业目标市场策略 的内涵及其适用范围;
2.了解影响旅游企业目标市场策略的因 素以及旅游企业选择目标市场的一般过 程。
目录页
任务提出及实施
任务２ 选择目标旅游市场
目录页
一、目标市场策略
（一）无差异 性市场策略
（二）差异性 市场策略
旅游企业选择的目标市场必须具有适当规模和发展潜力、有较强的吸引力和竞 争力,与企业战略和能力一致。企业的资源条件不同,所采取的目标市场策略也不同。 目标市场策略归纳起来有三种:无差异目标市场策略、差异目标市场策略和集中型目 标市场策略,每一种策略各有其适用的范围和优缺点。
市场定位是指企业为其产品即品牌确定市场地位,即塑造特定品牌在目标市场(目 标顾客)心目中的形象,使产品具有一定特色,适合一定顾客的需求和偏好,并与竞争对 手的产品有所区别。旅游企业可根据产品特色、顾客利益及有别于竞争者的属性进 行定位。
目录页
(三)按心理因素进行市场细分
按生活方式细分市场
按态度细分市场
12
任务１ 细分旅游市场
(四)按购买行为进行市场细分
按购买目的细分市场
按经历情况细分市场
按购买时机细分市场
目录页
按旅游者寻求的利益细 分市场
按购买过程及方式细分 市场
按旅游者忠诚程度细分 市场
任务１ 细分旅游市场
六、旅游市场细分的原则
目录页
项目小结
目录页
旅游市场细分是指企业根据旅游者特点及其需求的差异性,将一个整体市场划分 为若干个具有类似需求特点的旅游者群体的活动过程。旅游市场细分有利于企业发 展最佳的市场机会,有利于按目标市场的需求改良现有产品和开发新产品,有利于旅游 企业集中使用资源。旅游企业只有通过科学的市场细分程序,才能划分出合适的细分 市场。
客户地图编制方法 ppt课件
分析（成交）客户 锁定面 捕获点
自身项目 竞品项目
物业公司
衣食住
商网 衣 酒餐 超 小面 人 场站 店 店馆 市 区积 口
行
汽飞 车机
乐工
运旅 休 行 职 收 动游 闲 业 务 入
育
培求 训学
副
股基投 票金资
政府机构 公共资源 数据公司 获得触点
实用客户细分法:
置业周期 购买力 家庭生命周期
区域圈层 社会阶层 购房动机
客户地图编制方法
PPT课件
1
没有作战地图三大战役能成功吗
没有藏宝图还能找到宝藏吗
为切实推进销售转型，快速构建营销人作业模式；为 更好地发现客户、寻找客户，为营销人提供拓客的基本方 向，因此，编制客户地图是营销人开展工作的第一步。
客户地图作为营销人的“作战”地图，将指引营销人 去哪里，向哪些具有购买力的目标人群进行有针对性的推 介。编制客户地图也是粗放式销售向精确制导式销售转型 的一门必修课，每个营销人都必须掌握这门生存技能。
2.各阶段客户地图的编制要求
营销阶段
前期定位 策划阶段
首期开盘 蓄客阶段
后期加推 蓄客阶段
营销阶段 研判目标
寻找意向客户
定位基做础 研究目标客户
营销指方向
总结成交客户
策略再集中
研判特征
物理的 广泛的 初步的 鲜活的 具体的 细致的
总结修正 前瞻性
分析工具
实地考察 案场研究
竞争分析 客户深入研究
成交数据分析
客190户, 2%所处行业分布
3170, 35%
1071, 12%
1357, 15%
贸易 房地产业 公共管理和社会组织 金融业 制造业 文化和体育 交通运输、仓储及邮政 信息传输、计算机服务 和软件业 住宿和餐饮业 教育
房地产客户细分及项目定位经典案例解析
房地产客户细分及项目定位经典案例解析房地产客户细分及项目定位是房地产行业中最重要的一环。
通过了解消费者需求，分析市场竞争和社会趋势，房地产开发商可以在项目定位和营销策略上做出明智的决策，提高销售效率和产品市场份额。
本文将介绍一些经典的房地产客户细分和项目定位案例，以帮助开发商更好地理解市场和消费者需求。
1. 上海万达广场项目定位上海万达广场是一家大型综合商业和住宅项目，位于浦东新区的陆家嘴金融中心区。
项目占地面积达40万平方米，包括商业、办公和住宅区域。
该项目主要定位于中高档客户，以高端购物、商务交流和高品质生活为主题。
通过为客户提供高端购物、餐饮和娱乐设施，以及优雅时尚的住宅环境，万达广场成功地吸引了一批富裕买家和商务客户，为开发商带来了可观的利润。
2. 北京CBD地区高端公寓项目定位北京的CBD地区是中国最重要的商务中心之一，吸引了大量的高端人才和企业。
在这个市场上，高端公寓成为了一个重要的房地产产品。
针对这个市场，不少开发商选择了定向买家的方式来推广产品。
例如，世茂国际公馆是一家针对海外华人和外籍商务人士的高端公寓项目，该项目主要定位于那些寻求优质生活和高品质居住环境的特定客户群体。
3. 深圳“自住房”项目定位深圳市政府为提高住房保障工作质量和水平，推出“自住房”项目，主要针对普通百姓和低收入者。
这个项目的主要特色是通过公开、透明的方式，为百姓提供优惠的购房条件。
同时，为了增强项目的吸引力，开发商也在绿化、配套设施等方面进行了大量投资，使得该项目成为了该地区炙手可热的“宜居社区”。
4. 广东省省会城市中高档别墅项目定位在广东省省会城市，别墅市场一直非常活跃。
由于该地区的人口素质和经济水平较高，不少开发商选择在中高档别墅领域推出产品。
例如，富力银盘是一款大型、高端、配套齐全的别墅区域，标榜客户可享受高品质生活和优质社区环境，是广东省内居住品质最高的别墅产品之一。
以上几个案例展示了客户细分和项目定位是如何对房地产市场产生影响的。
连锁酒店的目标客群细分与定位
其他特定需求客群的营销策略与手段
其他特定需求客群包括运动健身爱好者、美食爱好者等，他们通 常对酒店的设施配置、服务质量和特色项目有较高要求。
针对这一客群，连锁酒店可以采取以下营销策略与手段：提供健 身中心和游泳池等运动设施、推出特色美食餐厅和美食体验活动 、组织特色主题活动等。
01
02
03
04
特色餐厅
提供当地特色美食，满足旅游 客人的口腹之欲。
旅游信息咨询
提供旅游信息和咨询服务，帮 助客人更好地了解当地旅游资
源。
休闲设施
提供健身房、游泳池、SPA等 休闲设施，满足客人休闲放松
的需求。
特色主题房
提供特色主题房间，增加旅游 客人的住宿体验。
家庭出游客群的需求
家庭房
提供适合家庭居住的房间，满 足家庭游客的住营销策略与手 段
商务出差客群的营销策略与手段
针对这一客群，连锁酒店可以采取以下营销策略与手 段：提供免费或优惠的机场接送服务、提供高速互联 网接入和商务中心服务、推出特惠商务套餐等。
商务出差客群是连锁酒店的重要目标客群之一，他们 通常对酒店的地理位置、设施配置和服务质量有较高 要求。
同时，酒店可以与商务出差客户建立长期合作关系， 通过积分奖励、会员权益等方式提高客户忠诚度。
旅游度假客群的营销策略与手段
旅游度假客群是连锁酒店的重要目标客群之一，他们 通常对酒店的地理位置、设施配置和服务质量有较高
要求。
针对这一客群，连锁酒店可以采取以下营销策略与手 段：提供丰富的旅游信息和咨询服务、推出特色主题
同时，酒店可以通过与相关企业合作，共同打造特色项目，满足 客户的特殊需求。
《项目定位分析》课件
3
目标顾客分析
深入了解目标顾客的需求、偏好、行为等，以提供个性化的产品和服务。
项目定位分析的实施案例
案例一：成功企业的差异 化定位
通过差异化的产品特色和服务理 念，该企业在竞争激烈的市场中 取得了显著的成功。
案例二：市场细分和定位
通过准确定位目标市场细分，该 企业在特定领域中获得了竞争优 势并实现了持续增长。
资源配置
有效规划资源，使其能够最大程度地支持项目 定位和实现目标。
竞争优势
确保项目的特色和价值主张能够在竞争激烈的 市场中脱颖而出。
风险管理
识别潜在风险和挑战，制定合适的应对策略。
项目定位分析的步骤
1
目标市场分析
研究并定义项目的目标市场，包括市场规模、增长趋势、潜在客户等方面。
2
竞争对手分析
评估竞争对手的实力、策略、产品特点等，为项目定位提供参考和竞争优势。
4 执行力
高效的执行能力和团队协作，确保项目按计 划达成目标。
总结和结论
项目定位分析是成功项目的关键步骤之一。通过深入了解市场、竞争和目标顾客，合理定位项目并制定相应策 略，可以深入分析目标顾客需求，该 企业打造了个性化的产品和服务， 吸引了更多的忠实客户。
项目定位分析的关键成功因素
1 市场洞察力
准确判断市场趋势和需求，为项目定位提供 更精准的方向。
2 竞争优势
差异化的产品特色、独有的资源或核心能力， 使项目在竞争中脱颖而出。
3 战略规划
明确的市场定位和可行性的战略规划，为项 目实施奠定坚实基础。
《项目定位分析》PPT课 件
欢迎来到《项目定位分析》PPT课件！在本课程中，我们将探讨项目定位分析 的定义、重要性、步骤、案例、关键成功因素以及总结和结论。
受众分析(客群分析)ppt课件
多么向往一种心灵的宁静状态！
身份象征，品位之家！ 处于城市的中心位置。
家，港湾，也是归宿！
高质量，关注生活细节！ 距离工作地点较近。
最舒服的房子！
距离自己工作地点不能太远； 居所档次能够体现自己的身份和地位； 家的感觉，仿佛随时可归的港湾； 局部细节都充分考虑了我的感觉； 居所个性，大气，体现个人品位； 楼盘的形象不知为什么,就是感觉舒服……
2008年10.18 未知
2007年12.22 未知
2008年 4.8
无
90-140 100-120
均价 4900 已售罄
2008年 11.1 无
80-160 110-160
57-140 90-120
住宅均价48 00
基本售罄
均价 4500
已售罄
2008年10.8
无
无
83-153 100-130 均价4000 已售罄
产品形态特征：新推楼盘以板式小高层和高层为主，配以沿街底商 竞争较少，去化较好；
精装楼盘较少：只有国翠城和红星8号精装，森泰·御城的酒店式公 寓项目“壹世界”精装，市场接受度尚可；
样板间面积段：只有高端楼盘选择做样板间，一般做整层。
16
应对措施
本案位于价格较高的市中区，建议以高科技产品为噱头，引爆市场， 配合相对较低的入市价格迅速出击，占有市场。缩短销售周期，减 少销售成本。
他们是我们的客户
28
目标客群特质演绎总结
其一：
他们经济富有，地位卓著，意气风发，品牌是炫耀地位与品位的手段；
其二：
他们可能有过很多有价值的东西，但只有《盛泰荣誉之城》可以在朋友中炫耀的；
其三：
见多识广，乐意接受新鲜事物，乐意主动了解、接触、尝试高新科技产品
项目市场细分目标市场市场定位STP和案例PPT课件
1.确定细分变量 和细分市场
2.勾勒细分市场 的轮廓
市场细分
Segmentation
3.评估每个细分 市场的吸引
力 4.选择目标细分
市场
目标市场选定 Target
第1页/共87页
5.为每个目标细 分市场确定可能 的定位观念 6.选择、发展和 传播所挑选的定 位观念
市场定位 Position
年龄 性别 收入 频率
右图标反映某手机 青少 男 厂家的市场细分的 年 变量组合，请选出 不属于人口因素的 中年 女 变量（ ）
低 一次 中 经常
老年
高 潜在
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互动空间－－以下是根据什么标准进行市场细 分的？
• 交通不发达地区，人们对日用品的保质日期特别留意。（
）
• 学生一族买衣服讲究休闲时尚；上班族买衣服偏向端庄高贵。（
第8页/共87页
互动空间－
• 细分市场是对企业的产品进行细 分（ ） （1）对 （2）错
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互动空间－
• 企业选择目标市场的前提是进行 市场细分（ ） （1）对 （2）错
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互动空间－
• 市场细分的基础是消费需求的差异性 （） （1）对 （2）错
第11页/共87页
同质市场与异质市场
本章主要内容
• 第一节 市场细分 • 第二节 目标市场 • 第三节 市场定位
第2页/共87页
左撇子用品
第3页/共87页
案例导引 — 左撇子工具公司
• 商店卖的工具都是右手使用的工具。 一德国人分析这个现象:
• (1) 有些工具左撇子用不了。(2)德 国人11％是左撇子。(3)左撇子希望买到 合心意的工具。 于是他开了间左撇子工具公司，生 意兴隆。
客户细分及客户定位(PPT35页)
客户定位工作的流程
项目单价
总价
月供
客户细分阶层
客户需求 价值链
家庭 年收入
客户支 付能力
客户家 庭结构
客户细分
客户精确定位
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
客户精确定位
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
Step 1 购买力推导
单价 面积段 总价范围 月供 家庭年收入
Step 2 客户类型推导
经
富贵之家
济
实
力
孩子三代
后小太阳
小太阳 社会新锐
健康养老
务实之家
家庭生命周期
细分人群的定义
O 青年家庭 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无子、 无父母) 青年之家2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无孩子、 无父母) ，老人为子女购房，且不和子女居住，称 为为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父母
过12岁) 单亲家庭 大龄单身人士 常年工作流动者 大龄夫妇
等等
了解目标客户群
目标客户内涵：
--那些处于相同生 命阶段的人士， 他们的生活需求和 居住愿望相近；但 人们的选择受支付 能力的影响
--生命阶段与收入 矩阵结合了对人 的行为分析与购买 能力的分析，是划 分目标客户群的根 本基础
万科的客户细分
需求偏 好类型 排序
区域偏 好类型 排序
核心客户 优化组合并排序 客户精确定位 主力客户
边际客户
客户细分的步骤
定义客户
确定细分标准
评估客户群及 其价值链
划分客户 描述特征
评估各细 分客户
客户没有贵贱之分 但客户有绝对的需求偏差 客户的需求偏差的本质是偏好不同
绝了！8张图看懂项目定位（包含：土地·客户·市场·运营）
绝了！8张图看懂项目定位（包含：土地·客户·市场·运营）项目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天邀请业内专家分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......……正文……1.1项目定位包括市场定位及产品实现1.2准确定位对运营的影响在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地·匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场·在市场中有准确的项目和客户定位·有差异化的核心价值·符合未来市场的供求关系·符合政策的导向和趋势④运营·明确公司的运营使命·对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异·对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异2.1正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2 市场定位的流程2.2 产品建议的流程2.3 项目定位的内容：2.4 项目定位的部门配合及分工第三部分：如何精准定位做对产品3. 如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1 认知土地属性，首先认知地价通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上认知土地属性：不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型应用方式：从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
房地产项目市场定位 PPT
定量概念，产品类型、户型配比、户型设计、园林、配套等等
P14
经典借鉴
P16
苹果公司的市场定位及策略
卓越的运作
通过行业内领先的价格或便利性提供卓越的价值，努力降低成本并创造一个 精干而高效的价值传递系统；
为那些期待可靠、优质的产品或服务，但又要求廉价、方便的客户服务；
贴近顾客
评估项目所处的市场环境 寻找项目潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场 规避市场风险 制定项目的发展方向和市场定位 推荐最具竞争力的产品建议 制定符合项目需求的营销策略。。。
P8
市场定位的影响因素
界定框架：将市场定位分割为三大因素
客户
项目
市场
> 对市场、客户、项目三个角度分别进行思考 > 对项目与市场、市场与客户、客户与项目的
区域：望京、京西、京南、北京、华北、全国、世界…… 档次：首席、顶级、高档、中高档、超甲级…… 特征： 江景、山地、学区、地铁、地标…… 产品： 墅区、小镇、大宅、国宅、灵动空间……
1、京西顶级滨湖大宅 2、世界顶级的山居小镇
P13
各种定位之间的关系
形象定位——
把项目本身最独特、最富有诗意的价值提炼出来，予以文化和灵魂，让客户依恋的不仅仅 是产品，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象 星河湾：一个心情盛开的地方 奥园：生活就像高尔夫 长阳半岛：理想回归，一生之城
房地产项目市场定位
课程开发目标
Objective 课程目标
1、培训对象： ◎ 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： ◎ 进一步清晰项目操作中各种定位的关系。 ◎ 通过学习，明确项目定位要点，领学员在做项目定
位时更加精准，更加符合开发商需求
万科客户细分与产品定位
青年之家
2口的青年夫妻，或单身青年
家庭年收入：10万—25万元
家庭价值：自我为中心，自我享受
房屋价值：我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方
产品要求：临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
消费行为 消费动机
价值观 社会生存状态
B
TCG3 望子成龙 小太 后小 孩子 阳 太阳 3代
ⅹ ⅹ ⅹ
TCG4 健康养老 老人 老人 老人 1代 2代 3代
5000 1.2 90/130 3600
C
TCG5
经济 务实
ⅹ ⅹ ⅹ
ⅹ
√
与以往定位过程不同，成本也否定了一些客户。
万科·标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第一阶段总结：
成
• 配套设施费
本
• 开发间接费
• 期间费用
可
• 土地价款
变
成
• 主体建筑
本 • 主体安装
容积 率 R1
R2
R3
建筑面 积 S1
S2
S3
单位固定成 本 A1
A2
A3
容积 率 R1
R2
R3
建筑面积 S1 S2 S3
单位可变成 本 A1
A2
A3
容积 建筑面 单位成 判
率
积
本
断
R1
S1
A1
√
R2
S2
A2
Ⅹ
跳出专业，关注战略
第一对 眼睛
财务
依照总经理要求提出项目经营准则：
内部收益率
销售净利率
转化成量化的数据要求
如何为你的创业项目定位市场细分和目标客户
如何为你的创业项目定位市场细分和目标客户在创业过程中，市场细分和确定目标客户是非常重要的一步。
这可以帮助企业准确了解市场需求和客户群体，进而制定精准的营销策略和产品定位。
本文将分享一些关于如何为创业项目定位市场细分和确定目标客户的方法和步骤。
一、市场细分的重要性市场细分是指将整个市场划分为不同的细分市场，每个市场有着不同的特点、需求和购买行为。
通过市场细分，创业项目可以更好地了解目标客户的需求、喜好和行为习惯，从而有针对性地开展产品设计、销售和市场推广活动。
例如，一个创业项目是开发健康饮品，市场细分可以将目标客户划分为健身爱好者、上班族、减肥者等不同群体。
针对不同的市场细分，可以推出适合各个群体的不同口味、功效和包装的健康饮品。
二、市场细分的方法和步骤2.1 市场调研在进行市场细分之前，创业者需要进行充分的市场调研。
通过市场调研可以了解竞争对手、市场规模、潜在客户需求和竞争优势等相关信息。
这有助于找到市场空缺和创造独特的竞争优势。
2.2 确定市场细分标准根据市场调研结果，可以确定适合创业项目的市场细分标准。
常用的市场细分标准包括地理位置、年龄、性别、收入水平、教育程度、兴趣爱好等。
根据创业项目的特点，可选择最能准确描述目标客户的标准进行细分。
2.3 制定市场细分策略根据确定的市场细分标准，制定相应的市场细分策略。
这包括选择目标市场细分、定位和差异化等策略。
在此过程中，需要考虑目标市场规模、增长潜力、竞争态势以及企业自身的资源和能力。
三、确定目标客户的重要性确定目标客户是指在市场细分的基础上，选择一个或多个最具潜力和价值的客户群体作为企业的目标市场。
通过确定目标客户，创业项目可以更加专注地提供有针对性的产品和服务。
三、确定目标客户的方法和步骤3.1 画像建立为了更好地了解目标客户，可以进行客户画像的建立。
客户画像是根据目标客户的特点、需求和购买行为绘制的一种描述。
可以从年龄、性别、职业、家庭背景、消费习惯等多个方面来了解目标客户的特点。
万科的客户细分体系1
客户细分
从客户细分出发， 从客户细分出发，从客户价值需求出发 做简单而不做复杂 在集团内统一了客户语言和延伸基础 为项目获取及市场定位提供基本依据 奠定了产品标准化及产品复制的基础
情感性需求
功能性需求 安全性需求 生理性需求
客户细分
购房行为 三个关键驱动因素
家庭生命周期
入 收 庭 家
家庭收入 家庭生命周期 房屋价值
房 屋 价 值
客户细分
细 分 结 论
注重自我享受的 社会新锐 29%
彰显地位的 富贵之家9％ 富贵之家 ％
关心健康的 健康养老6% 健康养老
注重家庭的 望子成龙31% 望子成龙
客户细分
……….. ..
务实之家： 务实之家： 平平淡淡才是真 1. 家庭特征：低收入 家庭特征： 2. 购房动机： 购房动机： 大房（提升）：比现在的房屋更大的厅、 ）：比现在的房屋更大的厅 大房（提升）：比现在的房屋更大的厅、卧室 置业：为置业/给后辈留下一份家业 置业：为置业 给后辈留下一份家业 3.对房子的态度： 对房子的态度： 对房子的态度 栖身居住：吃饭睡觉，无更高要求， 栖身居住：吃饭睡觉，无更高要求，满足生理需求 生活保障：一项重要投资，未来生活的保障 生活保障：一项重要投资， 4.产品需求：低价格，低生活保障，生活便利，方便的公交 产品需求： 产品需求 低价格，低生活保障，生活便利， 线路，附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市； 线路，附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市；有中 小规模的医疗机构。 小规模的医疗机构。
价格敏感的 务实之家25%
客户细分
我的地盘， 我的地盘，
社会新锐： 社会新锐： 1. 家庭特征：25－34岁青年或青年夫妻，学历高 家庭特征： － 岁青年或青年夫妻 岁青年或青年夫妻， 2. 购房动机： 购房动机： 栖息：不喜欢租房， 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子 自己享受：想周末/度假住 度假住， 自己享受：想周末 度假住，买个房子能享受 3.对房子的态度：自我享受，体现品味，社交娱乐 对房子的态度：自我享受，体现品味， 对房子的态度 4.产品需求： 产品需求： 产品需求 健身娱乐：有小区较好的健身场所，临近大型运动场所， 健身娱乐：有小区较好的健身场所，临近大型运动场所， 娱乐休闲场所要求高 好的户型、 好的户型、喜欢的建筑风格
房地产客户细分及项目定位经典案例解析
房地产客户细分及项目定位经典案例解析房地产客户细分及项目定位经典案例解析在房地产行业中，客户细分是非常重要的一项工作，它不仅有利于开发商更好地了解市场需求情况，还能有针对性地进行开发，提高项目的竞争力和市场占有率。
本文将通过经典案例，对房地产客户细分及项目定位进行解析。
案例一：碧桂园和万科的市场策略碧桂园和万科是中国房地产行业的两大巨头，它们的客户细分和市场策略也有很大差异。
碧桂园将客户细分为“三个母婴家庭”，即年轻夫妻、大龄单身人士和新晋富豪。
针对这三类客户，碧桂园推出了多个不同定位的产品，比如定位于年轻夫妻的“家”系列、针对有购房需求但经济条件有限的大龄单身人士的“月亮湾”系列、以及针对新晋富豪的“逸境”系列。
而万科则将客户细分为“五大家庭群体”，包括普通居民、小三口、四口之家、老年人以及年轻人。
通过对不同家庭群体的需求分析，万科推出了分别适合不同群体的产品，比如针对小三口家庭的LOFT产品、针对四口之家的洋房产品等。
经过多年的发展和市场运营，碧桂园和万科都取得了不错的成绩。
其中，碧桂园着重于产品差异化，在细分的同时注重产品创新和品质，拥有较高的品牌知名度。
而万科则着重于打造品牌形象和营销策略，注重产品的营销和宣传，拥有强大的营销团队和品牌形象。
案例二：建行房地产金融-市场占有率逐年攀升的重要支撑建行房地产金融是中国建设银行旗下的专业化机构，它提供全方位的房地产金融服务，包括以客户为中心的住房贷款、商业房地产贷款、个人房产租赁贷款、房地产企业贷款等。
通过对客户进行细分，建行房地产金融推出了不同的产品和服务，比如为首次购房者提供的“嗨购贷”、为商业物业购买和经营提供的“商住通”等。
而且，在客户服务方面，建行房地产金融也提供了完善的服务体系，包括在线服务、理财服务、保险服务等，方便客户的购房过程，并为客户提供全面的金融服务。
随着建行房地产金融的不断发展壮大，其市场占有率逐年攀升。
在这个过程中，建行房地产金融不仅注重客户细分和产品定位，而且更加注重产品创新和服务提升，打造了一个集金融、服务于一体的优质品牌形象。
万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需
五大类细分人群
4
清晰、可识别的细分人群形象
1.社会新锐
我的地盘，听 我的！
【家庭特征】 – 25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历
【购房动机】 – 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子 – 自己享受：买个房子自己享受
【对房子的态度】 – 自我享受 – 品味体现： 体现个人的品味、情调甚至个性 – 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
【产品需求】
– 健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲 场所
– 要求较好的户型 – 喜欢的建筑风格
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清晰、可识别的细分人群形象
2.望子成龙
【家庭特征】 – 有0-17岁孩子的家庭
【购房动机】 – 孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去 更好的学校学习 – 改善住房条件：现有住房不理想
G2
城市 改善
便捷的 城市生
活
1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住
G3
城市 栖居
1.公共交通密集，站点在步行距离 内
2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般
主力细分客户构成
客户需求价 值
*容 积 率
客户选择
价值排 序
比例
客户细分
家庭生命 年龄 (购
周期
买力)
购买动 机
主力 户型
【购房动机】 – 大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室 – 置业：为了置业，给后辈留下一份产业
【对房子的态度】 – 栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需 求，停留在满足生理需求层面 – 生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障
【产品需求】 – 低的价格，追求低生活成本，生活便利 – 方便的公交路线 – 附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市 – 附近或小区里有中小规模的医疗机构
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一、客户细分的基本分析
1
客户细分的基本依据 房地产竞争的发展路径
土地竞争——产品竞争——市场竞争——客户竞争
2
客户细分的基本依据
客户细分的社会学依据
人们对群体归属感根深蒂固的追求 不同阶层生活方式的差异 标签作用
3
客户细分的基本依据
客户细分的市场背景
市场竞争发展到一定程度的必然结果 进一步开展产品创新的依据
区域性和土地资源的被动性
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项目定位的三维方法
厚土机构的项目定位方法
项目定位
土地维度
（地利）
市场维度 （天时）
开发者资源 维度
（人和）
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项目定位的三维方法
项目定位的土地条件分析
区位条件 交通条件 景观环境资源 生活配套条件 社会认知和城市标签
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项目定位的三维方法
项目定位的厚土观点
建筑风格：南墙北顶，大屋顶、大阁楼的中国元素和 北京风格
户型：200-300平米的舒适型别墅 景观：7万平米公园和现代中式园林 灰空间元素
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾项目定位的市场应证
首批客户特征：海淀西城/大学以上学历 后续客户延伸：山西煤矿主、温州炒房客 明显跑赢大市的价位和速度：中海瓦尔登湖、天伦随
项目定位结论
统合土地、市场、开发者资源三个维度的分析 结论：能够充分挖掘土地潜力、体现土地价值，拥
有良好的潜在需求和竞争优势，与开发者自身资源条
件相匹配的市场区域和空间就是项目的定位所在。
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项目定位的三维方法
项目定位内容
项目主题： 物业类型：住宅/商业/办公/SOHO/酒店；高层/小高层
北京万科城市花园梨花园与桃花园的库存销售
22项目定位的三维方法项目定 Nhomakorabea的案例分析
欧陆经典南区的STUTIO 欧陆经典北区（凯旋城）的项目定位
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项目定位的三维方法
项目定位的案例分析
和庄的项目定位
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项目定位的三维方法
项目定位的案例分析
大同项目的定位
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项目定位的三维方法
项目定位的案例分析
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午6时5分43秒 上午6时 5分06: 05:4320.11.30
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.3020.11.3006: 0506:05:4306: 05:43Nov-20
务实，奋斗，成就，成功。2020年11月30日 星期一6时5分43秒Monday, November 30, 2020
/多层/花园洋房/类别墅/别墅 户型：单身公寓、二室、三室、四室、错层或复式；
面积指标 建筑风格 景观环境 配套设施 交通组织
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项目定位的三维方法
分期开发的定位操作
首战必胜原则 项目定位的时间演化与一期定位的意义 分期开发原则在规划设计中的体现
21
项目定位的三维方法
项目定位的案例分析
园
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.11.3020.11.30Monday, November 30, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。06:05:4306:05: 4306:0511/30/2020 6:05:43 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.3006:05:4306:05Nov-2030-Nov-20
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾的开发者资源分析
体制机制 专业团队 资源整合
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾的项目定位
非常北京、非常中国 奥运背景下，一个带有浓郁中国味道、中国精 神和名士气息的北京文化休闲别墅
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾的定位体现
整体规划：里坊式的规划，合院式的格局，鲜明的山 水元素
价格敏感的务实之家 注重自我享受的社会新锐 注重子女成长的望子成龙家庭 关心健康的老龄化家庭 彰显地位的成功家庭
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客户细分的基本依据
客户细分的应用案例
香港新鸿基的骏景园 上海万科的蚂蚁工房 欧陆经典的刀把房
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客户细分与项目定位
二、项目定位的三维方法
10
项目定位的三维方法
房地产项目定位的特点
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客户细分的基本依据
客户细分的维度
房屋价值 家庭生命周期 家庭收入
6
客户细分的基本依据
帕尔迪公司的客户细分图
首次置业单身、常年工作流动人士、单人工作丁克、双人工 作丁克、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家 庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃老年人
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客户细分的基本依据
万科的客户细分类型
重于泰山，轻于鸿毛。06:05:4306:05: 4306:05Monday, November 30, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.11.3020.11.3006:05:4306: 05:43November 30, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月30日 上午6时 5分20.11.3020.11.30
威海项目的定位分析
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高品质住宅开发管理系统课程
三、北京湾的项目定位案例分析
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾地图
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾的土地价值解析
西北六环外区域 北京文化中轴线上的明珠
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北京湾的项目定位案例分析
北京湾的市场环境解析
需求分析——主力客户来源 竞争分析——西山板块、奥北板块 发展环境预测——奥运背景下的中国和中国文化
追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年11月30日星期 一上午6时5分43秒06: 05:4320.11.30
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年11月 上午6时 5分20.11.3006:05Nov ember 30, 2020
重规矩，严要求，少危险。2020年11月30日 星期一6时5分43秒06: 05:4330 November 2020
人无远虑必有近忧 知己知彼百战不殆 主力产品原则 差异化原则 田忌赛马原则
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项目定位的三维方法
项目定位的开发者资源分析
体制和机制 资金条件 专业化程度 资源整合能力 资源短板 企业目标
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项目定位的三维方法
项目定位的厚土观点
扬长避短，适合自己的才是最好的
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项目定位的三维方法
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客户细分的基本依据
客户细分的一般类型
置业类型：首次置业、二次置业、多次置业；自住型 、改善型、投资型
家庭类型：单身家庭、丁克家庭、核心家庭、三代同 堂、空巢家庭
收入类型：中低收入、中等收入、中高收入、高收入 职业类型：政府公务员、工商界人士、自由职业者 其他类型：教育程度、年龄、原住地
土地是有灵魂的。 每一块土地都是独一无二的。 让房子就象从这块土地中长出来的一样成为有根的建
筑。 有根的建筑才能真正经受住时间的考验成为经典。
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项目定位的三维方法
项目定位的市场条件分析
市场需求的分析与潜在需求预测 市场供应的分析与潜在竞争的预测
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项目定位的三维方法
项目定位的厚土方法
抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.11.302020年 11月30日星期 一6时5分43秒 20.11.30
谢谢大家！
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