苏州工业园邻里中心案例
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
走进苏州工业园区从“邻里中心”开始的故事
走进苏州工业园区:从“邻里中心”开始的故事走进苏州工业园区采访，“邻里中心”是个点击率很高的关键词，可以说园区的商业故事正是从“邻里中心”开始。
“有了它，园区的马路上看不到路边店，不仅杜绝了底商的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌；有了它，老百姓日常需要也就有保证。
因为邻里中心既是一个‘购物中心’，又是一个‘服务中心’，提供一站式服务的区域性商业服务中心。
”邻里中心公司总经理于宙介绍说，每座邻里中心都有12项必备功能，这里有超市、银行、邮政所，也有餐饮店、洗衣房、美容美发店，还有药店、文化用品店、维修店……人们可以在这里悠闲地试穿新款服装，潇洒地溜冰，投入地参加游艺活动，生活气息极其浓厚。
“邻里中心”原版在新加坡。
一九九七年，以新加坡“购物中心”为蓝本的“邻里中心”正式在中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区“克隆”。
随着园区的开发，“邻里中心”的建设规划已列入商业网点布局，今年5月，第7座邻里中心，南部科教创新区2余多平米的翰林大厦又拔地而起。
“到2010年，邻里中心总数达到10个，经营面积约15万平方米，服务约30万园区人口”的计划正在逐步实现。
走进邻里中心，每一座大厦里，店铺鳞次栉比，店面各具特色。
新城邻里中心，也是苏州第一个邻里中心。
很多十年前来采访过的记者都惊讶地发现，这个邻里中心变了，变得时尚起来。
曾经的小面馆成了小吃广场，那个食品小卖部变成了星巴克咖啡屋，小小的理发店变成了时尚美容美发屋。
用“升级换代”来形容这个邻里中心的变化是最恰当不过的一个词汇。
“邻里中心”品质得到进一步提升。
这是邻里中心公司总经理宇宙对“邻里中心”的变化所作的总结。
这一总结让前来采访记者突然发现，园区的品质生活，其实不仅体现在白领小资的浅酌低吟中，更体现在邻家大婶的日常生活中。
在采访中恰好碰到一位正在买菜的老教师，她感叹的说，园区生活质量是从每天的买菜开始提高的！因为邻里中心的“菜场”整洁干净，邻里生鲜超市更是颠覆了人们对“小菜场”的传统印象。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
中国邻里中心五大案例
中国邻里中心五大案例一、苏州工业园区邻里中心。
1. 概况。
这可是中国邻里中心的一个典型代表呢。
苏州工业园区的邻里中心从规划开始就很有前瞻性。
它不是那种随随便便建起来的商业配套，而是按照服务一定范围内居民的生活需求来精心打造的。
这里的布局超合理，就像一个小而全的生活盒子。
比如说，超市、药店、餐厅这些日常必需的店铺都在一块儿，居民不用东奔西跑。
2. 特色。
文化活动特别丰富。
经常会举办一些民俗展览啦，当地的手工艺展示之类的活动。
像那种苏绣的小展示，居民可以近距离观看绣娘刺绣的过程，感觉特别有趣，还能让大家更好地了解当地文化。
它还有一个很棒的社区服务中心，里面能办很多事儿，从小孩的入学手续咨询到老人的养老服务申请，一站式搞定，就像社区里的万能小助手。
二、上海古北邻里中心。
1. 概况。
古北那可是上海的一个高大上区域，古北邻里中心自然也有它独特的魅力。
它融合了国际化的元素，毕竟那里住了很多外籍人士。
整个邻里中心的建筑风格就很洋气，有点欧式风情。
这里面的商业种类很多元化。
有进口食品超市，能满足那些外国友人对家乡美食的思念，也能让本地居民尝尝新鲜玩意儿。
还有各种国际品牌的咖啡店，走在里面，感觉就像在国外的小街区一样。
2. 特色。
国际化的社交活动是它的一大亮点。
经常会有国际文化交流活动，比如不同国家的美食节，上次我去就尝到了法国的可丽饼、意大利的披萨，还有日本的寿司，全是各国居民自己做了拿来分享的，大家一边吃一边聊天，特别欢乐。
它的社区教育资源也很国际化。
有专门教外语、国际礼仪的课程，不管是小朋友还是成年人都可以参加，感觉就像是一个小型的国际文化大熔炉。
三、广州番禺祈福新村邻里中心。
1. 概况。
祈福新村是个很大的社区，它的邻里中心就像这个大社区的心脏一样。
这里的邻里中心面积很大，而且配套非常齐全。
有大型的购物中心，里面各种品牌的商店琳琅满目，从平价的快时尚到高端的奢侈品牌都有。
交通也很便利，邻里中心周边有很多公交线路，还有专门的社区巴士，方便居民进出。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
苏州工业园区案例分析精选 ppt课件
苏州工业园区功能组成
1 分区商业中心
2 邻里中心
功能载体
产业：综合保税区、沙湖动漫城、
3 大学
服务外包产业园、创意产业园 创意泵站
4 职业学院
科技：国际科技园、中新生态科技城 生物纳米科技园
教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区
公共服务机构
一站式行政服务中心、市政公用事业
2
34
2
3
9
1
7
52
项目定位
• 圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业 地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等 元素为一体的综合性超大型消费区域。
• 项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商 业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。
开工及开业时间
园区开发历程：前期政府投入建设大量公建（金鸡湖大桥、湖滨绿地、博览 中心、文化艺术中心等），随着人口的增长，住宅、商业配套不断完善
园区开发中的运作模式
1、重点控制开发节点的前期 工作，通过标准、规范的制定 引导整个项目向既定目标发展；
2、先进的开发理念、知识统 筹项目实施工作。
开发时序和计划
1、控制性开发；
圆融时代广场》内部交通规划
横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿河设置 三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货 三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、 桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围； 竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在 天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。 停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入 口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店 家对交通和商业展示等的要求。
社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例
李 炅之 ， 梦珂 ， 王 何 丹
（ 东师 范大 学 资源 与环 境 科 学 学 院城 市 与 区域 经 济 系 ， 海 ２ ０６ ） 华 上 ０ ０ ２ 摘 要 ：在 城 市 的 旧 社 区商 业 改 造和 新 社 区 商业 开 发 过 程 中 ， 立 合 理 的社 区商 业 模 式 对 于保 障 建
出对国 内社 区商业模式选择 的建议。
关 键 词 ：苏卅Ｉ 业 园 区 ； 工 邻里 中心 ； 区商 业模 式 社
中 图分 类 号 ：Ｃ １ ． ９２８ 文 献 标识 码 ：Ａ
ｌ 前 言
社区商 业有别 于传统 的居住 区商业 。居住 区商业 服务表 达 的是 一个 空间实体 地域 以提
总， 分析其 对 国内社区商业 发展 的启示 ； 萌 萌［、 阳 、 沈 ２赖 ］ 何骏 Ⅲ 学者 以社 区商业 的 内涵解 等 析为起 点 ， 分析社 区商业 现状 的基础上 ， 在 探讨 总结 出其理想 模式 ； 李伟娜 、 李秀 ［ 王蕾 旧 ５ ３ 、 则 对社 区商业 中心配 置模式进 行分 析 ， 出发展 建议 ； 海波 网 叶凌晨 嘲 居住 区空 间入手 分 提 龙 、 从
规 划 研 究 Ｅ ｍ ｉ ： ｅａ ６ ￣ ａ ｃ ｍ － ａ ｈ ｄｎ ６ ｓ ｎ ． ｏ １ ｉ
４期
李 炅 之等 ： 区 商业 模 式 选 择 的思 考 社
ｌ９ ３
邻里 中心 模 式现 状 的第一 手 资料 ， 通过 统计 、 单 的数 理 分析 对邻 里 中心 的空 间布 局 、 再 简 内
第 １ ９卷 第 ４期 ２ ０ １０年 ｌ ２月
世
界
地
理 研
究
Ｖｏ ． ９．Ｎｏ４ １１ ． Ｄｅ ． ｃ ，２ ０ １０
园区案例—苏州工业园
2020/1/20
功能板块
3
园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
2020/1/20
7
随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
2020/1/20
产业发展
4
园区案例苏州工业园.ppt
完善生产、生活配套设施
4、园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化 公交规划，研究地铁、轻轨、出租车等出行比例，实现立体 交通网络系统。 5、注重景观建设，高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然 山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城。
谢谢
园区案例苏州工业 园.ppt
演讲人
目录
01
园区合理规划布局
02
完善生产、生活配套设施
园区合理规划布局
采用新颖规划理念，科学合理功能布局，提高宜居性和生活的便捷度。 保障产业用地、控制住宅用地，建立完善土地紧凑集约高效利用新机制。
完善生产、生活配套设施
园区配套、住宅配套与商业配套、交通配套齐发展 1、园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能职ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ;园区 CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善。 2、住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基 础设施和生活配套设施同步建设，营造富有独特魅力的生活居住环境。 3、商业设施按市级、分区级、邻里级三级配套，经过邻里中心起步期，邻里中心发 展期、CBD建设期，CBD扩展期，形成特色商业街，李公堤商业街、圆通时代广场、 东方之门等等，CBD功能逐步完善，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一 体的居住商业中心。
园区案例—苏州工业园概要
十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇 迹。 区位 由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三， 深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。
2019/3/27
5
配套发展
97年
苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先 担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园 区配套功能更加完善
2
政策支持
中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支 持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展 具有示范意义。
第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州 工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。 由两国副总理担任理事会共同主席 第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊 镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有 关部门和机构负责人组成 第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏 州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作
组织保障
拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发 区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试 点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度
2019/3/27
3
功能板块
园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州园区规划上形成的 功能完善的分区，不同的 国际科技 功能分区在园区的发展中 园区 承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了 基础。
独墅湖
2019/3/27
苏州邻里中心案例11.19
24
25
26 27
业态 店铺数 百货类零售 21 家居家纺 2 餐饮 1 生活服务 1 食品类零售 1 休闲娱乐 1 合计 27
序号 21 22 23 24 25 26 27 28 21 22
品牌 幸福家 东来仪 休闲书屋 红瀛精品店 爱婴岛 乐扣乐扣 旅游户外用品 流行美 幸福家 东来仪
业种 外贸女装 文体用品 书店 饰品店 婴儿用品 家居家纺 旅游品店 化妆品 外贸女装 文体用品
该片区公寓价格在10000元/平方米左右，
别墅价格在400-500万/套。（金鸡湖板块 公寓价格在17000-20000元/平方米，别墅 价格在900-1500万/套）
苏州邻里中心
PART 业态组合
2
2.1业态结构〃新城邻里中心
经营数据：
业态 百货类零售 生活服务 食品类零售 餐饮 医疗服务 培训 家居家纺 大卖场/便利店 娱乐休闲 休闲娱乐 康体养生 合计 出租率 店铺数 26 20 7 7 3 4 3 2 1 1 1 75 98.7%
2.2分层业态布局〃新城邻里中心 西单元1F
1 2 8 4
苏州邻里中心
自动扶梯 出入口
餐饮 业态 店铺数 生活服务 10 食品类零售 5 餐饮 5 百货类零售 3 大卖场/便利店 2 娱乐休闲 1 医疗服务 1 家居家纺 1 合计 28
垂直电梯
7
楼梯
3
1
10 9 11 12 13
14 16
15 17 `8
序号 品牌 业种 1 金伯利KTV KTV 2 高丽宫韩国料理 韩国料理 3 风雅木艺 艺术品 4 青石瓷艺 艺术品 5 新城文化艺术品总汇 艺术品 6 迷涵茜 女装 7 纯美生活 玩具/饰品 备注： 业态近期有所调整已在上表标注 原9号铺位为饰品店 原28号铺位为纤手时尚美甲沙龙
【苏州】新城邻里中心案例分析
次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
苏州工业园案例分析
案例——苏州工业园 01 规划理念
4.弹性规划——预留用地
为了准备未来的发 展潜力，计划扩大 预留土地面积。例 如，不包括第二区 和第三区的15公顷 保留土地，每个街 区单位预留另外0.5 公顷土地。
指导意义： 合理划定弹性更新区域 前瞻性的预留规划衔接 合理确定土地使用年限
案例——苏州工业园 01 规划理念
SIP的新城规划和工业规划都参考了新加坡 经验。除了建立一个合格的工业用地之外，乡 镇规划的应用旨在为生活在乡镇的工人创造一 个愉快的家园。
地块尺度：3＞2＞1
案例——苏州工业园 01 规划理念
1.采用新加坡的新城规划经验
在规划SIP时，最初的概念是将工业园区分 为两个部分：一个自给自足的乡镇和一个独立 的工业区，目的是创造一个令人愉悦的城市环 境，中间有一个大型水体。根据这一想法，乡 镇在1994年的SIP总体规划中分为三个区:
指导意义：交通结构分级设置；不同功能沿 不同等级的道路布置；道路交叉口设置商业 核心；道路沿线建设绿化带，保障公共绿地 可达性。
案例——苏州工业园 01 规划理念
3.交通规划——中央商务区
交通结构
计划密度
案例——苏州工业园 01 规划理念
3.交通规划——中央商务区
交通组织
指导意义： 组织单向交通 沿次干道布置服务入口
案例分析——苏州工业园
案例——苏州工业园 01 规划理念
1.采用新加坡的新城规划经验
在规划SIP时，最初的概念是将工业园区分 为两个部分：一个自给自足的乡镇和一个独立 的工业区，目的是创造一个令人愉悦的城市环 境，中间有一个大型水体。根据这一想法，乡 镇在1994年的SIP总体规划中分为三个区:
1.现代商业中心，平衡的职住和工业用地 2.高科技园区，优良滨湖居住环境 3.自给自足新城镇，轻工业用地
苏州工业园邻里中心案例
玲珑大厦
沁苑大厦 翰林大厦
2006-12-26
2007-05-30 2008-09-19
2.01万㎡
1.18万㎡ 2.35万㎡
主楼2层，局部6层
3层 2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层 三块3层高建筑组成 主楼2层，局部6层 主楼2层，局部6层
方洲邻里中心
唯盛邻里中心 科技城邻里中心
2011-01-10
业态定位
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 2004-08 2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19 2011-01-10 2011-06-28 2011-08-03 健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公 3-9F为邻里假日酒店 7000㎡美食大楼、家电零售、汽车展销；商业、金融和中介服务 三条街 2F为家具生活广场 3-6F邻里假日酒店 3F突出文化休闲和培训功能 中档家庭消费商业（高校） 特色服务
邻瑞广场
•邻瑞广场
2万㎡左右，服务6000-8000户
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
苏州工业园区邻里中心专题研究
苏州工业园区邻里中心专题研究邻里中心专题研究1苏州邻里中心概述苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心的最新模式，将新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会人民联络办公室和政府部门根据中国国情投资建设的社会公益设施有机结合，探索新的商业发展和社区管理模式，将所有贴近居民日常需求的商业和生活服务设施集中在邻里中心。
邻里中心专注于“住宅商业中心”的开发和运营。
成功改写了“社区商业”的定义，创造了“以房屋租赁和销售为经营基础，以市场需求为功能导向，以行业管理为业主”的独特模式，创新性地提出了“住宅商业，品质生活”的企业导向邻里中心的特点是有序、规范和匹配“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展的需要，建设邻里中心，有序布局，合理设置区域服务功能。
“标准化”是指全面引入新加坡的管理模式，以规范邻里中心的服务和运作。
“配套”是指居民在日常生活中需要的全套服务，包括一切和配套设施。
在公园70平方公里的规划区域内，将根据居民的居住发展情况建设23个社区中心。
目前已建成新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦等7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里新鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。
图1.1各邻里中心外观图图1.2 7大型邻里中心分布图2邻里中心案例介绍邻里中心的发展经历了从1998年新城大厦到XXXX翰林大厦的十年变迁。
它是在原有的12个服务社区的住宅配套功能的基础上逐步发展和完善的。
已加入大型汽车展厅、中高档经济型酒店、金融、中介、生活及生活用房、文化休闲及培训等。
，形成更全面的功能和更完善的配套设施。
具体开发时间列表如下:表2.1邻里中心开发历史运营时间8年5月30日、5月30日、XXXX 5月30日、XXXX 8月26日、12月26日、XXXX 5月30日、XXXX 9月19日名称新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦、2.1街坊中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158号，于1998年5月30日开业，建筑面积约21，000平方米，新城大厦作为第一个也是最大的邻里中心，可以满足居民生活的所有需求。
论“邻里中心”模式对社区公共服务资源管理的启示
论“邻里中心”模式对社区公共服务资源管理的启示杨红伟上海大学社会学院摘要:在社区公共服务资源管理的实践中，苏州工业园区邻里中心模式具有较强的示范意义。
该模式将社区服务与商业化运作结合起来，其典型特征是政府主导、公司化运营、集权式结构、整体性规划与参与式治理。
通过对苏州邻里中心模式的考察，不仅能对社区公共服务资源管理这一议题本身提供借鉴，同时，对传统公共管理理论的一些观点也可以提供反思和启示。
关键词:邻里中心；社区公共服务；社区公共服务资源改革开放以来，随着市场经济的日趋完善和城市化进程的不断加快，我国的社会治理方式发生了根本的变化，原有基于单位体制的国家管制模式逐渐向以社区为基本单位的社会治理模式转型。
同时，社区治理形态本身也在不断发生着变化，传统的注重以政府权力为中心的自上而下的体制逐渐转向多元主体共存的自治模式，由过去着重物质基础设施建设转向发展与完善社区公共服务为主体内容的建设。
在这一转变过程中，社区承接了政府在社会体制改革中分离出来的诸多任务，逐步发展成为政府实施社会管理和公共服务的基本载体。
社区作为现代社会最基本的组成结构，是民生需求的汇集场所，体现着最真实的民生动态。
因而，发展社区公共服务，完善社区治理机制对于维持良好稳定的社会秩序具有重要作用。
由此，本文将以苏州工业园区为例，在考察其社区公共服务资源管理模式的基础上，对既有的社区治理理论进行反思，并对其中所涉及到的深层次问题予以探讨。
一、社区公共服务资源：概念与问题在探讨本文设定的主题之前，应当首先对相关的概念予以澄清。
在社区研究中，学界直接以公共服务资源为主题的研究尚不多见，但对更宽泛意义上的公共服务的研究却不断升温。
新世纪以来，尤其是近五年来，关于社区公共服务的研究文献呈现出令人瞩目的增长，其涉及到的更细致的子课题也非常丰富。
虽然既有文献对社区公共服务的概念各有侧重，甚或存有相互抵牾之处。
但也显然存在一些可靠的共识，如就社区公共服务的提供主体而言，既可以是社会相关公共服务部门，也可以是社区自身，当然还可以包括非政府与非营利组织等；社区公共服务的内容除了上述几个主体提供的一些服务外，甚至还可以是由市场领域提供的特定服务；社区公共服务的根本目的，就是满足社区或社区居民的需要；社区公共服务的基本属性是社会公共服务，它不同于具有社会导向的个人服务和私人服务等。
商业成功案例精选_大数据的商业成功案例
●苏州工业园区的便民“邻里中心”1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。
自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。
以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。
●邻里中心玲珑大厦2022年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。
该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。
大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
●邻里中心湖东大厦湖东大厦在2022年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。
3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。
南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店;北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。
主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
●邻里中心新城大厦新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。
大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。
此座大厦的成功开业标志着邻里中心走出实践的第一步。
邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
●邻里中心沁苑大厦沁苑大厦建筑面积11800平方米。
直接服务四千多户小区住户与几十家外资企业。
邻里中心商业模式简析
每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了12项基本服 务功能，周边住宅小区居民一般步行10～15分钟就能到达邻里中心。
5
二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户，1.27m2对1 单位组屋配置
6000—8000套住户,按1.27m2对1置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备功能
外向型 1.5-2公里
中间型 0.5-1.5公里
客观条件
覆盖人群
常住人口超过10万人
常住1-10万人
主力店要求
非常高，知名品牌店
一般，关注其自身经营
主观控制
商住比 社区人均商业面积
6%-11% 1-2.5㎡/人
2%-6% 0.8-1㎡/人
工业园邻里中心
花园城郊邻里中心
内向型 0.5公里 只针对自身社区业主 无，提供生活便利的服务配套 2%以下 0.8㎡/人以下
9
四、邻里中心的特征
“邻里中心”基本特征——规模适中、人性化、集中化、休闲化、有凝聚力
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/
园区案例—苏州工业园
2019/5/3
房地产市场
6
2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产 最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水 平越来越高，多元化、复合化程度不断增加
01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
发展特点
沿老城区向园区发展， 借助于城市配套，属于 城市功能的延伸
800万吨，18个万吨级泊位
上海虹桥机场（距苏州80公里）
太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级 泊位30个 常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐 量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码
上海浦东国际机场（距苏州120公里） 南京国际机场（距苏州200公里） 苏州光福机场（距苏州10公里）
总投资超过1亿美元的大项目
司的大股东责任和园区管 理的主要工作
–奠定物质基础：中新双方财团合 –开始湖东地区的开发建设
资组建了中新苏州工业园区开发有 –园区的产业体系已经初步
限公司
形成。
–奠定招商基础：新方向中方提供 –中新联合协调理事会第九
了丰富的招商经验和既有的招商网 次会议，国务院副总理吴
络
仪提出苏州工业园区要加
由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三， 深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。
2019/5/3
配套发展
97年
5
苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先 担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园 区配套功能更加完善
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
独墅湖板块
关键词：湖景资源、教育配 套、产品复合
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物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
业态定位
12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓 提供一站式的服务，服务业比例达80%，其中40-50%为餐饮业。
12项基础服务功能 生活服务
健康教育
商业载体
业态定位
12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓 提供一站式的服务，服务业比例达80%，其中40-50%为餐饮业。
业态定位 同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦 湖东大厦
玲珑大厦 沁苑大厦
翰林大厦
方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30
2004-08
2006-12-26 2007-05-30
苏州工业园邻里中心案例
新景祥（厦门）咨询顾问中心
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2013-06
概况
借鉴新加坡管理经验，由苏州工业园邻里中心公司负责开发运营管 理，集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
中国移动
好利来、克里斯汀、邻语轩餐厅、肯德基汽车 穿梭餐厅、米萝咖啡、昆山奥灶面、百岁鱼、 新概念789、韩国料理、日本料理、苏阿姨、 艾大米中式快餐、沁园湘菜馆、川御天下等
健康教育
药店 卫生所 文化用品
文化活动中心
礼安医药
社区卫生服务中心 学而思书店 方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆 方洲邻里中心分馆、邻动文体
但邻里中心需要政府配合规划建设，比较适合政府新规划建设的发展新区，要求在项 目周边3-5公里范围内不能有其他商业。
为便于同一经营管理，以自持为主，吸引品牌连锁商家加盟；同时 为保证前期现金流稳定，部分采用带租约销售。
持有出租（品牌加盟）
带租约销售
方洲邻里中心
房号 单价
107室 42000
建筑面积 243.68
2012年 元/月/㎡
137
2013年 元/月/㎡
141
2014年 元/月/㎡
146
总额 10234560 年租金
产品线： 从邻里中心 纵向延伸至 邻里汇、邻瑞广场等
邻瑞广场
•邻瑞广场
2万㎡左右，服务6000-80002万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式 由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
业态定位
案例：方洲邻里中心（B、C区）
特色厅店 乐扣乐扣店（韩国生活馆）、来伊份、都可、三万昌、城
零售类 市之间进口食品、婴知岛、母婴坊
培训类 贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万 象跆拳道、贝斯琴行
休闲 爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不 娱乐类 哭儿童理发
开发模式
突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能，引进80多个知名品牌
3-6F为邻里商务酒店 3-6F为邻里商务酒店
业态定位
案例：方洲邻里中心
A区
业态定位
案例：方洲邻里中心（A区、DEFG区）
12项基础服务功能
生鲜店
生活服务
修理 洗衣
美容美发
超市
银行
通讯
商业载体
餐饮
邻里生鲜超市方洲店 家园修理 好搭档 曼都美发 万宁 工商银行、建设银行（柜员机）
12项基础服务功能— 社区活动中心
东湖林语高先生一家：每 到周末，他就带着全家向 方洲民众联络所进发，高 先生占据邻里图书馆一角， 埋头苦读准备建造师考试； 女儿直奔少儿阳光吧，尽 情地自娱自乐；妻子选择 在雅韵居练瑜伽；年迈的 父母走进乐龄生活馆下下 棋、练练书画。一家老少， 各取所需，各得其乐。
400610 412307 426927
沁园湘菜馆
回报率
3.19% 4.03% 4.17%
开发模式
形成邻里中心、邻里假日酒店、邻里生鲜和邻里1+1的“一主三副” 的品牌格局群。
至今开业运营3家假日酒 店，5家商务酒店 至今开业运营9家邻里生 鲜，1家升级版邻瑞超市
中式快餐连锁
开发模式 产品线从邻里中心纵向延伸至邻里汇、邻瑞广场。
2004-08
玲珑大厦
2006-12-26
沁苑大厦
2007-05-30
翰林大厦
2008-09-19
方洲邻里中心 2011-01-10
唯盛邻里中心 2011-06-28 科技城邻里中心 2011-08-03
总建规模 2.08万㎡ 1.08万㎡ 1.53万㎡
2.97万㎡
2.01万㎡
建筑形态
4层
4层
主楼2层，局部9层 3栋建筑组成
近50万平方米。
“邻里中心”被苏州工业园区2002年底注册为 商业专利，成为一种赢利的无形商品。
服务范围 邻里中心服务半径1公里，服务6000-8000户，2-3万人。
根据苏州工业园总体规划，并遵循“有序、 规范、配套”开发邻里中心的原则，在70 平方公里的工业园区内按住宅区的分布将 建设17个邻里中心，即1公里左右的半径辐 射范围拥有1个邻里中心。
每个邻里中心服务6000-8000户，2-3万 人口。
目前，苏州工业园区已运营的邻里中心项 目12个，在建的有3个。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦
湖东大厦
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
2008-09-19
2011-01-10 2011-06-28 2011-08-03
健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公
特色服务
3-9F为邻里假日酒店 7000㎡美食大楼、家电零售、汽车展销；商业、金融和中介服务 三条街 2F为家具生活广场 3-6F邻里假日酒店 3F突出文化休闲和培训功能
中档家庭消费商业（高校） 3-7F邻里假日酒店
主楼超市、南楼餐饮 功能、北楼公益功能
主楼2层，局部6层
1.18万㎡
3层
2.35万㎡ 2.90万㎡
2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层
三块3层高建筑组成
1.17万㎡ 主楼2层，局部6层
1.66万㎡ 主楼2层，局部6层
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态 独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
概念：邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进 理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年 实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教 育于一体的社区商业服务中心。
运营机构：苏州工业园区邻里中心发展有限公 司成立于1997年11月，注册资本1.15亿元，截 止2012年12月，总资产21.9亿元，是目前国内 最专业的社区商业综合服务提供商。目前，已 运营邻里中心项目14个，邻里生鲜超市和邻瑞 超市共5家，经济型酒店7家，总建筑面积逾30 万平方米；预计到2013年底，公司在建和拟启 动的社区型购物中心项目7个，新增建筑面积接
宿迁明日邻里中心 购地自建
常熟滨江新城邻里中心 合作开发
苏州吴中通达邻里汇 租赁经营
苏州相城太平邻里中心 委托管理
评价
邻里中心改变传统小区商业网点分散、布局无序、粗放的经营方式，采用集中布局、 统一经营管理的模式，不仅集约土地资源利用、改善城市面貌，而且实现一站式购物 节省时间；
邻里中心不仅对日常生活消费的量化和标准化，也在不断考虑社区生活的不断升级， 使得文体设施成为社区生活的重要组成；