我国房产税存在的问题及对策研究
浅析我国房产税问题及对策
浅析我国房产税问题及对策当前，我国税制结构以增值税、消费税等间接税为主体。
然而这种税制结构一方而不利于社会公平，另一方而也不利用我国商品的国际竞争，税制改革迫在眉睫。
而改革的一个重要方而就是推行房产税。
事实上，自2011年1月28日沪渝房产税试点改革正式推行，为房产税的进一步扩围，奠定了实践基础。
而2013年10月，党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全而深化改革若干重大问题的决定》，决定指出要加快房地产税立法并适时推进改革。
这一文件更是为房产税改革指明了方向。
因此，就我国的现实而言，研究房产税既具有理论意义，又具有实践意义。
1我国房产税的现状分析我国房地产税种零星分散，分布于房地产开发、交易和保有的各个环节，而我国现有房产税是房地产行业众多税费中的一种，想弄清我国房产税在房地产税费系统中扮演的角色还需我们对各环节房地产税费进行梳理，我国房产税属于保有税性质，可以看出，房产税在地方税收入中的比重比较低.在6%以下，房产税收入虽然随经济增长逐年增加，但是其增长速度远不及地方税收入的增长速度，房产税在地方税收入中的比重呈下降趋势。
房产税不仅在地方税收入中的比重不高，其在房地产税费中的比重也不高，仅为3%左右，其中土地出让金与房地产营业税之和就占了房地产总税费的70%以上。
2我国现行房产税问题分析我国房产税在地方税体系中占比很小，难以承担地方税主体税种责任的的主要原因有以下几点。
2.1房产税制设计不合理第一，税基狭窄。
由于只针对城镇地区的经营性房产征收，且减免税政策又比较多，这使得房产税的税基十分狭窄，房产税的收入自然受到限制。
第二，计税依据不合理。
目前我国房产税的计税依据依然是房屋计税余值或房屋租金，房屋计税余值代表着房屋的历史成本，这并未考虑房产在保有阶段发生的增值部分，既不合理，也不利于房产税税源随经济发展而出现的自然增长。
第三，税率设计不合理。
我国目前的房产税税率是按照两种计税依据即房屋的计税余值和租金收入，分别采用两种单一税率12%和1.2%，这并未考虑各地方的不同情况，不同地方由于经济发展水平不同，对税负的承担能力也不同。
我国房产税政策改革问题及对策探析
ACCOUNTING LEARNING151我国房产税政策改革问题及对策探析王琳 烟台市芝罘区财政局摘要：随着社会的进步和发展，我国的经济正处在高速发展阶段。
城市化进程的加快以及社会变迁的推进致使现代人生活节奏加快，现代人需要承受巨大的生活压力，其中大部分的压力来自房产价格的上涨。
面对不断上涨的房产价格人们的生活面临着各种问题。
为了促使房地产市场朝着健康的方向发展，我国相继出台了许多政策，其中就包括对房价的调控。
本文从我国房产税政策改革问题及对策探析的角度出发，旨在从税率设计、计税依据、征收环节和税费种类等方面论述我国房产税政策面临的问题。
关键词：房产税政策；改革问题；对策引言近年来我国房地产行业的发展势头正旺。
但是与房地产行业相匹配的房产税政策以及法律法规的制定相对有些落后。
由于我国房产税政策存在一些欠缺，同时法律法规的不完善导致了房地产行业的发展受限。
房地产行业在发展过程当中出现了各种各样的问题，其中最突出的问题是不断上涨的房产价格带来了房地产泡沫。
更严重的问题会导致整个社会经济体系的瘫痪。
现阶段房地产行业所引发的泡沫经济已经十分严重，许多人都将购房看成了一项投资，这就是投机性购房增多，房价也上涨迅速。
富人投资购房已经成为房地产行业发展的一颗毒瘤，正因这种投资性活动的增多，许多闲置的房屋增多，这些房屋被囤积起来，待价而沽。
对于经济并不富裕的普通家庭而言，房价的快速上涨导致许多家庭面临买房的危机。
如此恶性循环正在危害整个社会经济体系和社会福利体系的正常发展。
与此同时，各地政府的财政收入大多依靠土地出让来维持。
这种落后的社会模式并不适应当前社会经济的发展，为了解决目前社会当中突出的民生问题、社会福利问题以及地方财政等问题，对房产税收政策进行改革和探究是非常重要的。
一、国外房产税政策综述（一）调整科学的美国房产税政策在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。
美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。
我国房产税税制存在的问题及解决的建议
步改 革和 完善 。
（ ） 二 房产 原 值 界 定 不 利 于 税 的
的部 分 应单 独 列 明 ， 以达 到少 缴 房产
税 的 目的。例 如 ， 出租 人 既 出租 房产 也 出租 露 天停 车 场 ， 出租房 产 也 出 既 租 机器 设备 ， 果 出租 人 在租 赁 合 同 如 中能 分 别 列 明房 产 租 赁 价 款 和 非 房 产 租赁 价 款 的 ， 只需 就 房 产租 赁 价 款 部 分缴 纳 房产 税 。 因此 ， 以上规 定 存
主要 问题
资 产 ” 目中 ， 应 按 照 房 屋原 价计 科 均 算 缴纳 房产税 。房 屋原 价应 根据 国家 有关 会 计制 度规定 进行 核算 。对纳 税 人 未 按 国 家会 计 制度 规 定 核算 并 记
载 的 ．应 按 规 定 予 以 调 整 或 重 新 评
（ 房产税征税对象需重新界定。 一）
的租 金 收入 已 不 能适 应 目前 的 社 会 经济 发 展 状 况 ， 端 日益 明 显 ， 进 弊 需
一
具 备 房 屋 功 能 的地 下 建 筑 征 收房 产 税 的 通 知 》 定 ， 在 房 产 税 征 收 范 规 凡 围内 的具 备房 屋 功 能 的地下 建 筑 ， 包 括 与 地 上 房 屋 相 连 的地 下 建 筑 以 及
（ ） 税 依 据 不 合 理 ， 率 缺 三 计 税 乏 弹性 。我 国现行 房产税 的计 税依 据 分两 类 ： 是 房 产余 值 ， 一 即按 房 产 原 值 ～ 次减 除 １％至 ３ ％后 的 余 值 计 ０ ０
算缴 纳房产 税 ， 率为 １ ％。二 是房 税 ． ２ 租 收入 ， 对 房 产 出 租 的 ， 即 以房 产 租 金收 入 为房 产税 的 计税 依 据 ， 税率 为
我国房地产税收政策存在的问题及对策
我 国现 行 的 房地 产 税 收政 策 主要 涉 及 项 包 括 营业 税、 城市维 护建 设 税 、 育 费附 加 、 教 土地 增值 税 、 房产 税 、 城 镇 土地 使用 税 、 地 占用 税 、 税 、 耕 契 印花 税 、 业 所 得 企
税、 个人所 得税 。房地 产开 发企 业 目前 主要 税 种有 ： 营业
市场 体 制更 加 完善 。
【 关键词 】 房地产业 ； 税收政策 ； 问题及对策
．
【 中图分 类号】 Ｆ９． ２３ ３
［ 献标 识 码】 Ａ 文
Ｐｒ ｂｌ ｍ ｎ ｔ ａ ｅ ｙ ｏ ｅ ｌＥｓ ａ ｅ Ｔａ Ｐｏ ｉ ｙ ｉ Ｃｈ ｎ ｏ ｅ ａ ｄ Ｓ ｒ ｔ ｇ ｆＲ ａ ｔ ｔ ｘ ｌｃ ｎ ｉａ
税、 城建税 、 育费 附加 、 教 土地 增值 税 ， 几种 税主 要在 流 这 通环 节征 收 ， 于利 前税 ； 得税 在 分 配环 节 征收 ， 属 所 国家
对于生产型或先进技术企业等外资企业有一定的税收优
惠政策 ， 为利后 税 ； 他 如印 花税 （ 般计 入管理 费用 ） 其 一 、 房 产税 、 镇土地 使用税 、 城 契税 等 ， 基本 上是 按 次缴纳 ， 也可 以在利前计 人扣除成 本 。 据 国家 税政 司 ￣ｏ９年税 收 收 入 增 长 的 结 构 性 分 ２ｏ
徐伟航 ， 王积 田
（ 北农 业大学 ， 黑龙江 东
【 摘
哈尔滨
１０ ３ ） ５ ００
要 】 房地产是 国民经济的重要 支柱 产业 ， 其发展关 系国计民生。 行房地产税收政策 中存在各环节税 负分布不合 现
理， 计税依据不合理 ， 、 税 费分配不合理 问题 ， 对房地产业发展较 大影响。 国家应 出 台相 应解 决办法 ， 充分发挥税 收的杠杆效 应， 在税收政策上应 以符合市场规律 、 可灵活运用的税收政策促进房地产业的健 康发 展 ， 建设 和谐社会 创造条件 ， 房地产 为 使一、来自现行 的房地产税 收政策
我国房产税法存在的问题及对策建议
财政金融（作者单位：江苏大学）我国房产税法存在的问题及对策建议◎廖晨羽陈海芹叶婧房产税作为财税体系的重要组成部分，其征收管理切实关乎地方财政收入以及房产市场稳定。
本文将基于实际调研情况，针对我国房产税发展不完善、制度不健全的现状，深入研究我国现行房产税法存在的问题及影响，并通过借鉴国外经验教训及探讨试点城市成果的方式提出房产税改革的可行性建议。
一、房产税法概述房产税是以房产为征收对象、依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开始施行。
房产税对城市、县城、建制镇、工矿区的房屋采用从价计征和从租计征的方法征税，但对个人非营业的住房免税，对于个人出租住房，不区分用途，以租金收入为计税依据，按4%的税率计征房产税。
从税收政策角度看，房产税法在调控我国房地产市场发挥着重要作用：随着人们房价必涨的观念的逐渐加深，虽然房产税的制定不能完全遏制炒房行为，但购买房产带来的税收成本在一定程度上打击了部分人的炒房行为和防止出现房地产泡沫。
正因为人们对房产税法的倍加关注，现行的房产税法存在的问题也得以暴露出来，只有不断地发现与改善问题，房产税法才会越来越健全，能够有效地遏制投机性购房，抑制房价不断上涨，越来越有利于国家的发展。
一直以来很多国内的很多学者都致力于现行房产税法的分析研究，提出了建设性意见。
二、现行房产税法存在的问题分析自2018年9月第十三届全国人大常委会将房产税纳入立法规划，房产税改革方向成为社会关注的焦点。
在此期间房产税也经历过两次重大的尝试，分别是2006年的物业税模拟征收尝试和2011年的沪渝试点，为未来房产税正式立法提供了素材与经验。
近年来个人出租房产现象急剧增多，随之暴露的是实际缴纳和理论纳税的较大出入，揭示了征收管理力度的不足，同时优惠政策的宽泛设计、配套制度的不完善也制约了房产税缴纳的效率，现有的房产税制度已经不能适应社会发展，亟待完善。
我国现行房地产税收制度存在的问题及对策
北方经济·２００８ 年第 ４ 期 ７１
学 术 ＮＯＲＴＨＥＲＮ ＥＣＯＮＯＭＹ 视点
（四）计 税 依 据 的 设 置 不 合 理 目前城镇土地使用税的计税依据 为土地的实际占用面积。回顾城镇土 地使用税的历史， 其开征的最初目的 主要是为了筹集财政收入， 由于当时 生产率低下， 土地的收益差别体现并 不明显， 因此， 当时的计税依据一般为 土地的面积， 但随着社会经济的发展， 土地收益的差别日益明显， 土地资源 的日益稀缺也导致其自然增值迅速。 为了公平税负及抑制对土地资源的过 度垄断， 大多数国家的土地税都逐渐 由按面积课征的地亩税变为按土地价 值课征的地价税。但我国现行城镇土 地使用税的计税依据仍然为土地面 积， 使土地使用税收缺乏弹性， 不能发 挥调节土地级差收入的作用， 也无法 对土地闲置现象和土地投机行为起到 应有的调节作用。 现行房产税的计税依据为房产的 账面原值扣除一定比例之后的房产余 值， 房产的账面原值实际即房产的建 造价值， 其为固定数额， 无法随房产市 场价值的变动而变动。因此， 以房产的 账面原值作为计税依据， 使得房产税 缺乏弹性， 不仅造成财政收入的损失， 也使不同时间建造的房产税负不公。 同时， 自用房产不论价值和用途如何， 税 率均 为 １．２％ ， 一 方 面 ， 税 负 过 轻 ； 另 一方面， 一刀切的税率也无法体现对 不同区 域 、不同 价 值 、不 同 用 途 房 产 的 抑扬倾向， 从而削弱了房产税的调节 能力。 二 、完 善 我 国 房 地 产 税 收 制 度 的 对 策 随着我国经济形势的变化和国际 经济一体化趋势的加快，我国房地产税 收制度显露了诸如与经济发展不协 调 、与 国 际 惯 例 不 接 轨 等 问 题，对 其 进 行 总 结 和 认 识，并 寻 求 改 革 、完 善 之 措 施， 无论 对 房 地 产 业、对 地 方 经 济 乃 至 对整个房地产税收制度的改革是整个 税制改革的重要组成部分，也是地方税 收制度改革的核心， 对个税制的健全 与完善都将有重要意义。 （一）开 征 统 一 规 范 的 物 业 税 取 消 房 产 税 、城 镇 土 地 使 用 税 和 城
我国房产税制度的问题及对策研究
我国房产税制度的问题及对策研究作者：刘琳琳来源：《经营者》 2018年第10期房产税是以房屋为征收对象，对房屋所有者或使用者依据房屋的价值或者租金收入征收的税种。
完善房产税收制度可以为政府提供持续的财政收入，稳定房地产市场的价格，促进房地产行业的健康发展。
2010年以来，房产税受到了各界的广泛关注，发改委发布通知明确提出推进房产税改革，后于2011年在上海、重庆进行试点征收，近年来还出台相关政策对房地产市场进行调控，进一步加快了房产税改革步伐。
一、我国房产税制度存在的问题（一）征税范围不全面一方面，现行的房产税制度只对城镇的经营性房产征税，而不涵盖农村个人的自有房产。
在当前城乡一体化建设高速发展的情况下，农村自建房规模不断扩大，而且在发展较好的农村出现大量的经营性用房，征税范围不全面导致税收出现不公平的现象，刺激了农村企业占用耕地的行为，造成了政府财政税款收入的流失。
另一方面，因历史客观原因，房产税制度把行政机关、事业单位、个人居住性用房纳入了免税范围，而随着房地产商品化程度的不断提高，可择机将其纳入征税范围。
（二）计税依据不公平当前，房产税的计税依据是房产余值和租金收入。
房产余值代表了房屋的历史成本，没有包含持有阶段的增值价值，而随着房地产行业的迅猛发展，房产的现值远高于其历史成本，导致对旧购入的房产征税轻而对后购入房产的赋税重，以房产余值作为计税依据不合理且有失公平。
租金作为计税依据与房产余值差距很大，存在不同的计税方式计税不均的情况，而且当前租金收入难以规定明确，存在采用从房屋租金中分离出来家具租金来避税的现象，导致出租房屋征税混乱。
（三）税种结构不合理我国现行的房产税结构重流通环节，轻保有环节，在房产流通时税种多且税负重，在持有房产时税负较少且有优惠。
这样的税种设置产生了消极影响，保有环节税收负担轻导致投资房地产业的成本较低。
由于当前没有有效的税种设置，只要房产不进入流通，就不需要对房产增值的部分承担税负，这无疑刺激了大量投资者投资房产，也是房产的空置和房价不断上涨的原因之一，不利于社会资源的合理优化配置。
我国房产税存在的问题与建议
我国房产税存在的问题与建议
问题：
1. 无法解决房地产市场泡沫：由于房产税仅针对已有产权的住房，无法控制房价涨幅，并且不利于稳定房价，无法有效地解决房地产市场的泡沫问题。
2. 难以界定房产税的征收标准：针对不同地区与不同房产类型的房产税，税率与征收标准难以界定，会对各地房产市场产生不同程度的影响。
3. 产权界定与税收分配不清晰：房产税的产权界定与税收分配方面需要进一步明确，以保证税收的合理分配。
4. 应征房产税的人群不公平：由于房产税目前仅针对已有产权的住房征收，对于以租房居住或者无房居住的人群，存在不公平的情况。
建议：
1. 考虑引入地价税：地价税不直接针对住房产权，而是针对土地使用权的价值，可以更有效地控制房价，解决房地产市场泡沫问题。
2. 确定统一的征收标准：应对不同地区与不同房产类型的房产税，进行统一的征收标准，既保证税收的公平性，也能缓解各地房产市场的影响。
3. 明确产权界定与税收分配：应当明确住房产权的边界，明确税收的来源与用途，实现房产税的合理分配。
4. 优先征收未占用住房的房产税：鼓励空置房屋投入市场，将未占用住房的房产税作为优先征收对象，既可以增加房屋的供给，同时也能增加税收。
财政学毕业论文：我国房地产税制改革问题研究综述
财政学毕业论文：我国房地产税制改革问题研究综述财政学毕业论文：我国房地产税制改革问题研究综述我国现行房地产税制中存在的问题1、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重。
我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，具体表现在：(1)以税代租。
城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。
(2)以费代税。
对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费(场地占有费)，造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。
(3)以费挤税。
目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。
仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费(如城市基础设施配套费、商业网点费等)多达50多项。
从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%.收费过多，造成了多方面的消极影响：一是导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担;二是使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场繁荣;三是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用;四是收费权力属于基层部门，较为分散，且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收，更容易孳生腐败。
据调查，我国城市涉及城建和房地产业的收费有几十项，其中有经过中央和省级相关部门批准的合规收费，也有一些不合规收费。
其原因一方面是由于房地产税收体系不完善，所筹集的税收收入过少，而房地产税作为财产税的重要组成部分，其收入的重要性对于地方政府是不言而喻的，房地产收入的不足必然使地方财政捉襟见肘，而由于税收管理权限的过于集中，地方政府通过调整税收制度来增加收入几乎没有可能;另一方面政府通过基金、收费等形式筹集收入又是被允许的。
浅谈我国房产税制度改革的问题与思考
：
２１ ０ 焦６ １
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Hale Waihona Puke 一、我 国 房 产 税 制 度 的 基 本 概
税、 契税 和 建筑 业 营 业 税 等 ； 是 房 地 二 主持有 环 节应缴 纳 土地 、房屋 的税 收 ．
虑到我 国各 地 区的差 异性 ， 其是 经 济 尤 发 展 以及房 地产 产权 管理 的具 体情 况 ，
现 行 税 法 的 一 些 相 关 条 例 也 需 要 进 行
国房地产 税 改革 亟待解 决 的问题 。 （ 土地 出让 金不 合理 四）
土地 出让 金 是指 各 级 政 府 土地 管
现 行 房 产 税 征 税 标 准
纳 税 对 象 非 农 建 驶单 位 与 个 人
中 国 境 内领 受 规 定 凭 证 的 单 位 以 及 个 人 ００ ５或 ００ ．３
拨 获 得 的土 地使 用权 的土 地 使 用者 将 土 地使用 权有 偿转 让 、 押 、 抵 出租 、 作价
税率 （ ） ％
表 一
征 税 环 节 税 种 营 业 税
印 花 税
我 国房地 产市 场 中 ， 于历 史问题 由
全 部 价款 以及 在 土地 使 用 期 满 时 土地 使 用 者需 要 续 期 而 向土 地 管 理 部 门缴 纳 的续期 土地 出让 价款 ： 或通 过行 政划
造 成 的公房 、小产 权房 依然 大 量存 在 ， 甚 至 一 些商 品 房 也 没有 具 备 完 整 的产
行 房产 税 改革 的步伐 。
（ ） 税 评 估 无 标 准 三 计
房产税税收征管存在的问题及对策建议
内容提要房地产业的快速发展成为推动国民经济的重要力量，房地产业已经成为我国国民经济的重要经济支柱。
随着房地产业的发展房产税成为税收收入增长的重要来源，房产税的宏观调控作用日益明显，但房产税的税收征管效率却很低。
本文首先介绍了加强房产税税收征管的意义。
随后，对房产税税收征管存在的主要问题进行了深入分析。
针对存在的问题，列举了美国、日本等发达国家的房地产业税收管理经验。
最后，在加以借鉴国外经验的同时，提出了加强房产税税收征管改革的对策建议，对于完善房产税税收征管工作具有重要的现实意义。
房产税税收征管存在的问题及对策建议近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产业飞速发展，商品房价格迅猛上涨，房屋租赁市场也日趋活跃。
由于房地产市场带来的一系列高额利润，越来越多的人逐渐开始投资于房地产市场，进行投机炒楼，从而出现了房地产投资商分布日益涣散、市场秩序混乱的局面，再加上房产税税源分布广泛，纳税人的情况各异，房屋租赁环节复杂，为税务机关的税收征管工作带来了很大的难度，同时也造成了税款流失等不良后果，给国家的财政收入带来了巨大的影响。
因此，通过加强房产税税收征管工作，对于完成税收收入计划，保证财政收入，实现对经济运行的调控和监督，促进我国社会主义市场经济的健康发展，都具有非常重要的意义和作用。
一、加强房产税税收征管的意义加强房产税的征管是规范房地产市场的利器，对规范房地产市场有着巨大的影响力，对遏制房地产业偷逃税现象，完成房产税税收收入有着十分重要的意义，主要表现在：（一）有效的支持地方财政，实现房产税的财政职能任何税收法规规定的纳税义务，并不能自觉实现，必须要经过税务机关的征收管理工作，才能使分散的、零星的税款征缴入库，从而完成税收任务，保证财政收入，满足经济建设的资金需要。
我国自从实施分税制以来，地方财政的主要来源是土地使用权出让，从而造成了地方财政收入过于依赖卖地的局面。
然而，从国际上征收房产税国家的实践来看，地方财政收入的主要支柱就是房产税，如英国房产税占地方财政构成的比例达到100%、美国各州在50—80%之间、法国69%、加拿大85%、南非57%、日本32%1。
征收房产税在我国税收收入中存在的问题及对策分析--试点城市上海为例
征收房产税在我国税收收入中存在的问题及对策分析--试点
城市上海为例
问题：
1. 法律框架不完善。
房产税相关法律尚未形成完整的制度体系，对于房产税的应税对象、税率范围、计算方法等方面仍需明确。
2. 征收难度大。
房产税征收需要大量的人力物力，包括房产评估、房产登记等步骤，征收效率较低，也容易出现逃税现象。
3. 扩大财富差距。
房产税征收会导致一些低收入者因为支付不
起税款而失去自己的房产，加剧了财富不平等的现象。
4. 市场反应不稳定。
征收房产税可能导致房价下降，进而影响
房地产市场的稳定，进而对经济造成负面影响。
对策分析：
1. 完善法律框架。
政府需要尽快完善房产税的法律框架，制定
相关税种政策，明确房产税应税对象、计算方法、税率等，进一步
规范房地产市场，推进房地产税改革。
2. 健全征收机制。
政府可以考虑对房产税的纳税人登记、评估
等过程进行自动化、标准化，减少人力物力浪费。
同时，也可以探
索提供税收优惠政策，鼓励房地产市场参与者主动缴税。
3. 保护弱势群体。
政府可以制定补贴政策，为经济条件较差的
群体提供税款缴纳帮助，避免因为缴纳房产税导致房屋被迫出售。
4. 逐步推广试点。
政府可以逐步扩大房产税试点城市范围，以总结经验、改进方法，最终推广到全国范围内。
同时，也可以考虑联合多个城市试点，通过多地协作共同推进房产税的全国推广。
浅谈我国房地产税收制度的缺陷及完善对策
浅谈我国房地产税收制度存在的问题及完善对策摘要：近年来，我国房价一直居高不下。
针对这一现状，政府屡次出台各种政策以抑制房价过快增长，在这其中，税收是一种重要的调控手段。
然而，我国现行的房地产税收制度依然存在着不少问题，例如税费交叉重叠征收，轻保有、重流转，计税依据不合理等，这些问题的存在导致房地产税难以在抑制房价过快上涨，调控房地产市场，促进社会公平方面发挥其应有的作用。
因此，需要对我国房地产税制中存在的问题进行探讨并提出完善对策。
关键词：房地产;税收制度；问题及对策随着近年来我国房价不断上涨以及现行房地产税制缺陷的不断暴露，房地产税制的改革也开始被提上议事日程。
然而，房地产税收领域存在的大量问题和空白对改革形成了强大的制约。
因此，有必要对现有的房地产税制现状进行研究并加以分析，探索现有税制的不足以及其原因，对现有税制可能的改革提出一些初步完善对策。
一、我国房地产税制现状及存在的问题现行房地产税制的基本框架是在 1994 年全面的结构性税制改革后形成的。
具体可分为三类：（1）流转税类。
指在房地产取得、经营和转让的各个环节所课征的税收，在现行税制中包括营业税、土地增值税、城市维护建设税、耕地占用税、契税和印花税等税种。
（2）所得税类。
指房地产在经营、交易过程中，对土地、房屋所有权人就其转让所得、投资所得和租赁所得课征的税收。
（3）保有税类。
即不动产税，指对房地产所有人或使用人课征，可以按照土地或房屋单独设置税种，也可以将土地房屋合二为一设置税种。
在现行税制中，保有税类单独设置税种，分别开征房产税和城镇土地使用税等。
然而我国现行的房地产税收制度仍存在诸多不合理因素，不能充分发挥税收应有的功能，在一定程度上阻碍了房地产市场的进一步发展。
因此，探讨我国房地产税制中存在的问题就显得尤为重要。
（一）税费繁多，交叉重叠现行的房地产税制中税种繁多，存在着重复征税和交叉征税的现象。
以税代租、以费代税、以费挤税等问题较为严重，大大增加了纳税人的税收负担和税收成本。
我国房地产税收政策存在的问题及对策研究
地产行业的发展Ｉ ： Ｉ 。具体来说 ， 目前我 国房地产行业税收政策
中存在 的主要问题有 ： １ ． 各经营环节税 负分布不合理。 在房地产市场 的开发 、 保 有 和转让 三个 阶段 （ 环节 ） 置有不同的税种 ， 设 具体见下页表
所示 。
余种 费用 ， 据估 算 ， 这些政府 收费 占到 了商品房销售价格 的
２０ ０９年第 １ ４期
经济研究导刊
Ｅ ＣＯＮ０ＭＩ Ｓ ＡＲＣ ＧＵ ＤＥ Ｃ ＲＥ Ｅ Ｈ Ｉ
Ｎｏ １ ２ ０９ ． ４， ０
总第 ５ 期 ２
Ｓ ｒ ｌＮ ．２ ｅｉ ｏ５ ａ
我国 房地产税收政策存在的问题及对策研究
姜
摘
涛
（ 东北林业大学 经济管理学院 ， 哈尔滨 １０ ４ ） ５ ０
年支付一定 的房产税 和城镇土地使用税 ， 平摊 到每平方米 但
建筑 面积上 的税收是少之又少 。但如果房屋空置不用 ， 则不
房地产市场体系包括开发 、交易和保有等 ３个环节 ， 下
面将 从这 ３个环 节对我 国的现 行房地产税 收政策进行逐 一 分析 。 １ ． 生产开发 （ 取得 ） 阶段的房地产税收政策。房地产开发 企业一般通过出让 和转让两种方式取得土地 。 对于通过转让 方式取得 的土地 ， 房地产 企业需要支付土地 出让 金（ ４ 一 即 Ｏ ７ ０年的土地使用费用 ， 或称其为地租 ） 等费用和土地进行 交 易应缴纳 的契税 、 印花税 ； 对于通过转让方式取得的土地 ． 则 需支 付地价款 （ 已包括 土地出让金 ） 和土地进 行交易应缴 纳 的契税 、 印花税 。 如果是拆 迁项 目， 房地产企业要支付拆迁安 置补偿 费 ； 如果 占用耕地 ， 要缴 纳耕地 占用税 。在开发 过程 中， 要缴纳市政配套 费 、 规划设计费 、 区配套费等共 计五十 小
试论房产税改革存在问题及对策研究
我国房产税存在的问题及对策
象 。 宣传 工 作 是 提 高 纳 税人 依 法 纳 税 意 识 和税 收遵 从 度 的基 本 保 证 。 要 充 分 利 用 报 刊 、 播 、 视 、 络 等 现 代 信 息 传 递 方 式 ． 强 政 策 宣 广 电 网 加 传 ， 善 纳 税 服 务 ， 时 有 效 的 告 知 房 产 税 的依 据 。 点 ， 完 及 特 房产 税 纳税 的 义务 人 ， 产税 征税 对 象 等 等 ， 力 宣 传 税 收法 律 法 规 ． 纳 税 人 知 房 努 让 法 、 法 、 法 。 对 个 体 企 业 ． 采 取 沟 通 、 流 、 疑 、 惑 等 宣 传模 守 用 要 交 答 解 式 ， 时要 着 力 优 化 纳 税 服 务 ， 造 良好 的 经 济 发 展 ， 固树 立 “ 同 营 牢 纳税
人 至 上 、 务 为本 ” 服 的理 念 。 ３ 充 分发 挥 监 控 个 人 收 人 、 化 征 收 管 理 的作 用 。把 房 产 税 征管 、 强 质 量考 核 和报 表 报 送 工 作 将 纳 入 年 度 目标 管 理 考 核 。 化 申报 严 格 审 强 核， 要严 格 审 核 纳 税 人 报 送 的 材 料 应 真 实 、 确 、 全 ， 时 提 醒 。 以 准 齐 及 予 警 示 ； 纳税 人 不 进 行 纳 税 申报 ， 缴 或 者 少 缴 应 纳 税 款 的 。 调研 指 对 不 在
税务筹划
我 国房产 税存在 的问题 及对策
西 南财 经 大 学财政 税 务 学 院 张 启辰
ｆ 要】 摘 房产税是调 节房地产各方利益博弈 的重要手段 ， 同时也在 国民经济和财政收入等方 面发挥更加积极的作用， 本文
通过 对 我 国房 产税 的现 状 进 行 深 入 分 析 ， 从机 制 上探 寻 我 国现 行 房 产税 存 在 的 问题 ， 找 切 实 可 行 的 解 决措 施 。 对 于 满 足人 寻 这 民 生 活 需要 ， 大 内需 ，积 累建 设 资金 ， 有 重 要 意 义 。 扩 具
我国房产税存在的问题及改革建议
International FinancingJune 2021 国际融资Problems Existed in China's Real Estate Tax System and Reform Suggestions我国房产税存在的问题及改革建议文/谭梅蕾我国房产税征收现状我国现行征收房地产税的计税依据是房地产的计税余额和房地产的租金收入，以房地产计税余额为计税基础的房产适用1.2%的税率，房地产计税余额为房地产购买原值减去一成或三成；以房屋租金为计税依据的房产适用12%的税率。
城镇土地使用税是指国家根据土地占地实际面积为计税依据，向占用土地的个人或单位征收税款的一种资源税，耕地占用税是指向占用耕地并且从事非农业建设的单位和个人，按照耕地实际占地面积一次性征税的一种税。
我国现行的房产税于1984年后开始征收。
在经济发展迅速的时代背景下，我国现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税征收政策出现了很多弊端，如税源管控难度大、征税人员有限等，在一定程度上无法适应经济的快速发展，需要进行改进。
我国现行房产税制度的问题房产税征收范围小我国房产税的征税范围较小，现行的房产税只针对城镇的经营性房屋征收，而对于农村区域的房屋是不征收房产税的，因此农村的很多企业或者单位利用税收免征政策不合理地使用农村土地，导致农村大量土地受到不合理的开发利用，不利于农村的发展。
另外，随着经济的发展，很多农村地区的经济发展也越来越好，有些地区的经济甚至赶超城镇，农村具有巨大的经济潜力。
我国很大的国土面积都属于农村用地，现在大量的农村土地被用于非农业经营活动，但是国家对农村区域的这些房产不征收房产税，这就造成了房产税征收的地域不平衡性。
我国房产税征收制度还规定，对于军队用土地、行政机关用土地、事业单位用土地以及个人自用的房屋都免征房产税。
如今经济发展越来越快，很多事业单位在市场经济的大环境下已经转为企业，不再提供公共社会用品，这些单位的房屋其实不应该继续属于免征房产税的范畴。
浅谈房产税征管存在的问题与对策
浅谈房产税征管存在的问题与对策来源：中华税务信息网作者：一、存在的主要问题㈠纳税遵从度较差，偷逃税手段花样多。
有的纳税人对房产税政策学习不多、了解不够，认为房产税是小税种,可征可不征、可多征可少征，不象增值税、营业税等主体税种那样在纳税人心目中引起足够重视。
有的私营企业随意申报一点，多数个体户不主动申报房产税;有的企业将已投入使用的房产长期挂在往来帐上,不转成本，隐瞒应税房产；有的将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离，减少房产计税价值；有的下岗再就业人员片面地认为，减免税收包括房产税，抵触房产税申报征收；有的房产租赁双方相互勾结,以假合同有意降低计税依据；有的将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”；有的单位把房产租金通过抵费用、报发票和入“小金库”等方法消化，“化整为零”,不见“痕迹”，难觅踪迹；有的行政事业单位对征收此税不理解，甚至少数单位还有特权思想，自恃本身也是行政单位,缴不缴没关系，从而在征管中与税务机关“较劲”，不报、拒缴出租房产相关税收.由于这些偷逃税收现象,难以得到及时有效的治理，带来“一点墨"效应，加剧了征收难度和管理无序。
㈡监控机制不健全,征收管理难度大.房产税源点多面广、隐蔽分散,税源管理牵涉到房产、建设、物管、街道等部门和单位，需要多方面的信息共享和协作把关。
但由于未建立较为完善的部门协作机制和信息交换平台，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，掌握的税源信息明显滞后于动态变化。
尤其对个体户，还依赖于逐户人工丈量、测算，摸税源、定税款,耗费大量的人力、物力,税收成本高、管理难度大，与现时的税收信息化管控反差较大。
㈢跟踪管理缺位,引导服务不够。
由于基层税务机关人手少、力量弱,宣传引导、督促提醒、约谈检查、考核问责等方面存在缺位现象，精细化管理和跟进式服务不够，既加剧了房产税征管无序，又增加了畏难情绪和松懈思想。
此外，个别税务机关习惯于“任务治税"，满足于相对宽松和易征税源税收,对零星分散的房产税重视不够,存在重“主税”轻“小税”、重企业轻个体、重查帐户轻核定户等现象；“容忍”少数人偷逃税收行为，存在有责不究、有违不处、执法不严、查处不力现象.造成部分纳税人长期游离于税收监管之外,税收增长慢于税源增量。
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我国房产税存在的问题及对策研究
作者：郭竞男
来源：《农村经济与科技》2018年第14期
[摘要]近年来，随着房地产行业的快速发展，出现了许多如房价上涨过快、房地产税收体制不健全等问题。
房产税对房地产市场已经成为维持稳定的一个重要手段，因此，房产税在我国的社会经济发展过程中发挥着重要的作用。
然而，目前我国现行的房产税并不完善，征税范围过窄、税收相关立法并不健全、税率设置不科学，另外，我国房产税“重流通、轻保有”问题严重。
因此，从长远发展来看，制定科学合理的房产税制度，必须找出我国房产税存在的问题，具体问题具体分析，结合实际，改革房产税，真正发挥房产税在财政收入、房地产市场调控等方面的作用。
[关键词]房产税；问题；分析；对策
[中图分类号]F299.23 [文献标识码]A
1 我国房产税的现状及问题分析
1.1 房产税的概念及特点
我国现行的房产税规定以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或房产的实际使用者等征收的一种财产税。
目前我国房产税的主要特点有：（1）税源稳定连续。
房地产的使用周期一般较长，地方政府可以在房产使用周期内持续地征税，除非该区域发生重大变故，否则税源不会轻易流出该地区，因此房产税税收不会轻易外流。
（2）课税对象明确。
房地产的拥有者必须接受其房地产所在区域的监督，而地方政府只要对房地产进行有效的登记管理，就能保证有明确的课税对象。
（3）税收收入归于地方政府。
由于房产税的征收流程较为繁琐，不适宜再由国家统一征收监管，因此世界上许多国家把房产税交由地方政府因地制宜地征管。
1.2 我国房产税存在的问题浅析
虽然我国的房产税制度仍在不断完善，但随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税的弊端越来越明显，已经制约了我国市场经济的快速发展。
综合分析，我国现行房产税制度存在几个方面的问题：
第一，征税范围过窄。
我国现行的房产税征收范围规定房产税仅对城镇的经营性房产征收，并不对农村个人自有房产征税，且现行房产税的免税范围比较广泛，经过了20多年的市场改革发展，我国可将具有企业性质的事业单位所属的房产、城镇居民性用房等纳入征税范围，全面规范征税范围，提高税收的公平和效率。
第二，计税依据不科学。
现行房产税计税依分别为房产折余价值和租金价格。
按房产的原有价格折余反映的是房产的原值而不是现值，远不能反映房产的真实价值，对于新购的商品房也不公平，不利于有效配置整个社会的房产资源。
采用租金价格作为计税依据，按房产的用途设置不同的税率，自用住房税率远远低于出租住房的税率，这样会增加租客的经济负担，不利于房屋租赁市场的稳定。
第三，税率设置不合理。
我国现行的房产税实行统一的税率没有考虑各地区经济发展的差别，对经济发展不同的城市房产税有很大影响。
按房产的租金收入适用的税率12%比按房产余值适用的税率1.2%要高得多，对租房者来说不公平，长期下去会遏制房产租赁业市场的发展，租客为了逃避缴税会采用非法手段，不利于社会的长期稳定，也违背了房产税的公平效率原则。
第四，轻保有环节，重流通环节。
从税种数量上看，流通环节税种多，包括营业税、契税、印花税、城市建设维护税和土地增值税，而保有环节仅有房产税和城镇土地使用税两种，从税费比重上看，流通环节税费占房地产价格的30%—40%，而保有环节的税费较轻且征收范围有限。
轻保有环节税收是导致房价过高的原因之一，不利于住房市场的发展，房地产保有环节税负较轻，使得对房地产的持有成本极小，从而导致投机者大量购买房产，造成大量房产的空置和积压。
第五，配套制度不完善。
目前，我国不动产登记制度不完善，尚无完善的房地产登记制度，致使房产投资者暗中积压多套住房，加之我国居民个人的房产登记意识还比较薄弱，税务机关很难全面准确地掌握所有人的房产拥有情况。
另外，我国房地产价值评估制度不健全、不完善，给投资者机会隐瞒房产数量和价格，影响了房地产市场制度的健康运行。
2 解决我国房产税问题的对策建议
2.1 构建科学合理的房产税税制
第一，扩大房产税的征税范围。
结合我国实际情况，应将居民家庭拥有的豪宅别墅及较大户型纳入征收范围，除了居民家庭基本生活住房外，其他的住房也征收房产税。
随着城乡一体化进程加快，农村房产市场也逐渐繁荣起来，将农村房产纳入房产税征税范围是与经济发展相适应的。
征税初期建议根据实际情况，先对经济发达的农村试点，比如一线城市和沿海地区的农村，分别设置不同税制，对农村房产征税，应考虑到房屋产权所有人的实际收入情况，不同的家庭应区别征税等，对经营性住房和农民需求住房也要区别征收。
第二，计税依据合理化。
在经济快速发展的今天，房价越来越高，房产的现值远远大于房产原值，用房产原值作为计税依据显得十分陈旧而不合理，房产的原值已经远不能反映真实的房产价值，因此采用市场价值来作为住房房产税的计税依据更加合理。
第三，税率设置灵活化。
目前国际上房产税税率的选择主要为比例税率和累进税率。
例如美国、日本等采取了比例税率，印度则采取比例税率与累进税率相结合的方法。
要健全我国房产税税制，应该在中央确定税率的前提下，给予地方政府一定的自主权，确定适合本地的房产税税率，更有利于使房产税的征收与各地实际情况相适应。
第四，明确房产税的税收优惠及减免政策。
《房产税暂行条例》中对税收优惠政策规定较为笼统，税收优惠涉及一些特殊群体，比如老人、残疾人、烈士家属等应该制定明确的优惠策略。
各地政府可根据当地居民的生活水平，用民主的方式制定相应的税收优惠政策。
对于个人房产税的免税标准，要针对各地情况通过科学的调查统计来确定。
完善现行税制中对个人非经营性房产的免税政策，有利于减少对房地产市场的投机，从而促进我国房地产市场健康发展。
2.2 完善房产税的相关配套制度
第一，应完善法律法规制度。
房产税的征收应当建立在法制的基础上，使税收征管有法可依，有法可循。
我国目前的税收立法权集中于中央，地方没有税收立法权，我国可以借鉴美国经验，赋予地方合理的立法权限，由各地方针对当地的实际情况制定相符的房产税。
第二，应完善房产登记制度。
当前房产产权登记过程中存在信息分散、更新不及时以及虚假登记等情况，为了保证税收，应当对房产产权登记制度加以完善，房地产管理、税务等部门互相配合，形成统一的房产产权信息系统。
建立房产评估体系。
虽然我国目前采用房产交易价格来作为房产税的计税依据，但以市场价值来计征房产税是一种趋势，因此，需要专业的评估人员进行分析与统计，房产评估师队伍的建设关系到评估结果的客观性、准确性。
第三，应建立房产税监督机构。
有了完善的房地产登记制度和房产评估体系就要建立与之相配套的房产监督机构，三者要相分离，保证房产税的公平客观，监督机构要严格执法，对房产税偷税漏税行为要秉公办理。
第四，建立纳税申辩制度。
房产税的完善还应该听取纳税人合理诉求，应建立房产税申辩制度，如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的房产税有异议，可以向地方税务局提出申诉，税务局委托第三方进行调查核实后，再对应税房屋税额进行重新计算，以保证纳税人的合法权益。
3 结语
房产税作为一种与房地产市场关系密切的税种，开征房产税对我国的住房市场会产生一定的影响，尤其是在目前我国房价快速上涨的情况下，我国必须出台合理的房产税政策来保证住房市场的发展和经济的稳定增长。
通过本文对我国房产税存在的问题和对策研究，期待政府结合我国的实际情况尽早制定出合理的房产税税制，进而促进我国住房市场的健康发展，使房地产价格能够回归到理性水平，切实满足人们对住房的基本需求。
[参考文献]
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