当前经济环境下物业管理行业发展状况分析

当前经济环境下物业管理行业发展状况分析

新时代证券李钦华

一、物业管理行业发展状况概述

1、物业管理发展概述

根据2016年1月13日修订后的《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理行业起源于19世纪60年代的英国。20世纪80年代初，随着改革开放的实施，中国第一家物业管理公司在深圳成立，经过三十余年的发展，行业相关的法律及地方法规逐渐完善，协助行业良性发展，市场正朝着有序化、规范化的方向发展。早期物业管理服务仅限于向房地产企业开发的住宅、写字楼提供后续配套服务，主要包括秩序维护、工程维护、清洁服务、绿化服务等，此类服务也构成了物业管理服务的核心内容，随着物业管理行业的发展，物业管理公司逐步向写字楼、商业物业、工业厂房、步行街、街道等各类城市综合体的进入，展现出物业管理覆盖的巨大潜能。早期传统物业管理主要集中于清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等四项基本服务基础上，目前已经纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。

我国物业管理行业已发展了30多年，相比于国外一百多年的历史尚处于初级发展阶段，存在行业集中度偏低、与资本市场关联度小的问题。物业管理行业未来发展会面临诸多挑战，比如，所提供服务专业化不足、缺乏统一的全国性服务质量认定标准、公司准入门槛低、市场化定价执行难度大等。2017年，我国经济运行平稳、现代服务业转型升级加快、新型城镇化持续推进、居民消费升级衍生多层次需求的多重利好因素助推下，中国物业管理行业迈入发展加速期，不断注入新的元素，开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。

2、行业规模

（1）物业管理面积及营业收入逐年增长

1）物业管理面积逐年增长及管理项目分布

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，2016年全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，复合增长率为5.0%；2015年全国物业管理面积约为174.50亿平方米，2016年较2015年增长6.1%。物业行业百强企业管理面积均值约为2,725.09万平方米，同比增长15.40%，管理规模扩张明显；在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%。

2013-2016年百强企业管理规模变化趋势

资料来源：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

2016年百强企业管理项目城市分布及占比情况

资料来源：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，从城市区域分布来看，百强企业管理项目分布集中在长三角、转三角、京津冀和成渝四大城市群，随着这些城市群快速发展带来的人口集聚效应和经济外溢效应日益显现，百强企业顺应市场发展趋势，加速在城市群核心及周边热点区域的布局与深耕。

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，从城市级别分布来看，2016年百强企业在一线城市管理项目个数占比21%，较2015年降低2%；二线城市占比44%，较2015年增长1%；三四线城市占比35%，较2015年增长1%。二线和三四线城市占比呈上升趋势。百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点方向转向二线城市，抢先布局三四线潜力城市。

2）物业管理营业收入逐年增长及收入分布

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，2016年百强企业营业收入再创新高，全年实现营业均值达82,783.58万元，同比增幅达16.10%。百强企业营业收入保持较快增长，主要是得益于管理规模的扩大和多种经营收入的增长。2016年，在百强企业中，社区服务收入占比高达47.84%，其中社区空间运营和社区金融分别占比18.45%和9.78%；其次，顾问咨询和工程服务业务占比分别为20.36%、16.28%；其他业务收入占比达到15.52%。

2016年百强企业多种经营服务收入构成情况

资料来源：中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》

（2）物业服务多业态发展，各业态管理面积及收入占比

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，随着物业服务企业服务业态不断细分，形成了多业态均衡发展的局面。在基础服务领域，2016年，百强企业住宅物业管理面积占物业管理总面积的73.21%，住宅物业服务费收入占百强企业基础物业总收入的57.77%；商业物业面积占比为6.18%，收入占比为10.14%，办公物业面积占比为7.06%，收入占比为14.82%，公众物业面积占比为1.67%，收入占比为1.96%，产业园物业面积占比为5.38%，收入占比为4.75%，学校物业面积占比为2.62%，收入占比为2.46%，医院物业面积占比为1.03%，收入占比为1.03%，收入占比为3.75%，其他类型物业面积占比为2.84%，收入占比为4.34%。

（3）全国及不同城市级别平均物业服务费标准

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业十年发展报告》，2016年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.25元/m2/月，与2015年基本持平。分业态来看，办公物业服务费最高，达到7.86元/m2/月，其次是商业物业服务费，为7.04元/m2/月，住宅物业服务费最低，为2.31元/m2/月，公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业服务费分别为3.76元/m2/月、3.38元/m2/月、6.87元/m2/月和5.99元/m2/月。分城市来看，一线城市的平均物业服务费为7.07元/m2/月，远高于二线城市3.65元/m2/月和三四线城市3.59元/m2/月；一线城市的各业态平均物业服务费均高于其他城市，二线城市除公众物业和学校物业外，其余业态平均物业服务费均高于三四线城市。