别墅市场报告分析(ppt 38张)

库存量升高，推盘量成5年最低。目前，南京别
墅市场的库存量已经达到1812套，总面积约45 万㎡。
数据来源于克尔瑞数据库
/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析
【新政下别墅价格】调控政策出台后，价格波动相对平缓，主要表 在成交结构导致的正常波动
2012年5月南京别墅全市成交均价破两
主要是因为5月单价在2万元以上的别墅
别墅成交主要集中在江宁和溧水 两个板块对全市别墅的成交价格 性较大。
数据来源于克尔瑞数据库
/板块分析/供销分析/新政表现/上市分
【新政下板块表现】城中别墅从减量到“断售”，城东及江宁别墅 独栋产品过渡到联排，而一贯定位高端的江北别墅也逐渐步下云端
城中：固步的贵族，成为别墅中的“高富帅” 目前城中二手别墅的均价可达40778.2元/㎡。而新房中，5月 上市的颐和路十二区也以50000元/㎡的起步价开售，来凤街一 号联排成交均价超过40000元/㎡。城中别墅或许无法再扩大她 的地盘，但既有建筑的保值性还是毋庸置疑的。
江北：低调的华丽 让利500万应对低迷
预计19家别墅推新 江北主城都市圈成为上市主
进入2012年下半年，南京别墅市场火力全开，19家 楼盘、千余套别墅的大体量上市，全面引爆限购后的 上市高潮。
在下半年推新的别墅之中，江北仍然占据了主力地 位，共有5家别墅推新。久无动作的主城别墅在下半年 也将迎来上市高峰。
【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场 有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋
受政策影响深远，从2008年金融危机下的
场到2009年各项举措的刺激，南京别墅从
套的全年销售量飙升至5122套。而2011年
购令后，南京的别墅销量又迅速回落至740
2012年走过近半，但销售业绩有所上升。2012 年1-6月，别墅成交213套，月均成交42套（同 比于2011年1-5月均35.5套，略有增长）。但因
润开华府
保利紫晶山 钟山绿郡
汇锦国际 御江金城 中北英郡 来凤街一号 紫园 钟鼎山庄
下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主 少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类 型多为联排+叠加，面积在220-280㎡区间。
市场总结
受新政波及，大部分改善需求被抑制， 别墅市场成交大幅下滑 政策让别墅市场变得寸步难行，虽旨在控制房价上涨让首次购房者降低购 房压力，但调控政策反“误伤”高端物业。因为限购令的压力别墅销量急 剧下滑， 高总价别墅产品市场遇冷，联排产品 受市场追捧 市场低迷，让许多高总价的别墅无人问津，即便拥有主城优势的项目，市 场去化同样遇冷，反而一些有一定区域资源的联排项目市场大热。 目前别墅市场只是在长期压抑下的起 伏波动，“回暖”之说尚早
江北
南京别墅市场分布板块示意图
仙林
主城区
汤山
近郊区
三山
百 家 湖
别墅市场的发展趋势： 区域上由郊区向远郊区发展，项目的聚集 效应形成多个成熟的别墅板块； 功能上更为丰富，度假别墅市场日益壮大 成熟；
方山
产品上由独栋、双拼、联排、叠加等延伸
出独联、多独联、围合型等更为丰富的产 品类型；
溧 水
/板块分析/供销分析/新政表现/上市分析
交面积占据了四成以上，对全市别墅均
水平拉升作用非常明显。其中颐和路第
二地块项目销售单价为5万元/㎡，玛斯
德单价接近4万元/㎡，阳明山庄单价亦
万元/㎡以上，远高于普通别墅价格水平
这也是造成成交均价大幅拉升的主因。
。从价格走势看，新政效应直接表现在别墅成交量上，对其价格左右 幅度较小，别墅产品凭借其资源价值、区域价值及产品价值，使多数 项目价格坚挺，别墅价格的月度波动主要由成交结构不同导致。 。全市别墅成交均价约在15000元/㎡，主要由于南京别墅的主力成交 区域集中在江宁板块，全市别墅成交价格受其影响较大， 。城市别墅（除两江板块和溧水）的别墅均价约在25000元/㎡，个别 别墅由于资源稀缺性，单价超过4万。
江北：低调的华丽 让利500万应对低迷 低迷的市场让许多江北千万级的别墅无法安身 立命，限购限贷都成为阻碍高端别墅顺利去化 的“紧箍咒”。美达九月森林6月开盘，一举推 出价值500万左右的合院产品，与之前一期 1000万/套的价格“大手笔”砍去一半。
Fra Baidu bibliotek
城东仙林：城市别墅主战场 ，2012销量占全市32.5
虽然5月份别墅成交在量价上表现出较大的上扬势态，但开发商方面依旧 表现得较为保守，从大量别墅项目放慢推盘节奏中我们可以看出，他们对 于后市也依然以观望为主。
Part.2 城市别墅市场
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/板块分析/产品特征/销售分析/未来供应/个案分
典型城市别墅分布
目前南京市场供应的城市别墅项目较少，主要分布在环紫金山区 域、河西板块及城南板块。
御江金城：品牌开发商、独特 景观资源、交通位置佳且项目去化 速度较快； 汇锦国际：奥体核心区域、赠 送面积较大； 润开华府：城北别墅代表 保利紫晶山:品牌开发商、地铁 沿线、景观资源佳且去化速度较快； 中冶钟鼎山庄：品牌开发商、 环紫金山、地理位置佳，交通便捷 来凤街一号：地理位置佳、交 通极其便利。 紫园：景观资源、区位得天独 厚 柏悦澜庭：交通便捷，老城区 内罕见低密度居住区
2012年1-5月城东仙林别墅总销量约80套，占据全 城东都抓牢了市场的眼球；
销量的32.5%，无论是总销量还是单个项目的销售成
从不同类型别墅的去化情况看，联排别墅对销量一 单月销售近3亿的栖园及为联排产品。
着重要的支撑作用，其单月销售套数占比都在55%
/板块分析/供销分析/新政表现/上市分
【2012下半年别墅上市情况】
南京别墅市场分析
Part.1 整体别墅市场
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/板块分析/供销分析/新政表现/上市分
【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺拉升了城市别墅的价值，同 别墅用地的禁拍，促进了别墅产品类型的多元化发展
分版块别墅市场
从城东，紫金山板块，南京首个高端住宅区。 如今又发展出城东仙林板块、城东宝华板块、 江宁三山板块、江宁方山板块、江北老山板块， 以及限购令出台后孕育而生的“非限购”都市 圈板块。在经历了南京别墅市场十多年的发展， 各家板块逐渐成熟，各有特色。