城市更新专题培训ppt课件
城市更新政策ppt
城市更新政策PPT1. 简介城市更新是指以改善城市环境和提升城市功能为目标，通过对城市用地、城市建筑和城市设施的重新规划、重建和更新，实现城市的全面改善和提升。
城市更新政策则是指政府出台的一系列规定和措施，以引导和推动城市更新的进程，达到预期的目标。
本文档将介绍城市更新政策的背景、政策目标和具体措施。
2. 背景城市更新政策的出台是因为城市面临着诸多问题和挑战。
首先，由于城市发展过程中存在很多历史遗留问题，例如老旧的城市建筑、老化的基础设施等，给城市的发展和居民的生活带来了很多困扰。
其次，城市的社会经济发展不平衡，导致一些城市地区发展滞后，出现了明显的社会、经济和环境问题。
另外，城市人口的快速增长和城市功能的多样化，也对城市的空间规划和设施布局提出了更高的要求。
3. 政策目标城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：提升城市环境通过城市更新政策，改善城市建筑、基础设施和公共空间，提升城市的环境质量，创造更宜居的城市环境。
促进经济发展通过城市更新，提升城市的经济活力，优化城市产业结构，吸引更多的投资和创业者，推动城市的经济发展。
解决社会问题通过城市更新政策，解决城市中存在的社会问题，例如住房困难、就业问题、教育资源不足等，提升城市居民的生活质量和幸福感。
实现可持续发展城市更新政策应当以可持续发展为原则，注重资源的节约与利用，推动城市的生态环境改善，提高城市的环境生态效益。
4. 具体措施城市更新政策的具体措施主要包括以下几个方面：制定规划和政策政府应当制定城市更新的总体规划和政策，明确城市更新的方向、目标和措施，以引导城市更新的进程。
引入市场机制通过引入市场机制，如土地出让、资金融资等方式，吸引社会资本参与城市更新项目的投资和开发，提高城市更新的资金来源和效率。
改善住房条件加大力度改善城市住房条件，通过公共租赁住房、保障性住房等方式，解决城市中存在的住房问题，提高城市居民的居住条件。
优化基础设施建设加大对城市基础设施建设的投入，改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提高城市的公共服务水平。
《深圳市城市更新培训》PPT课件
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件 （一）法定图则已划定城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件 （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体 （一）权利主体自行申报。 （二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
投资部
目录
1 2 3 4
Special lecture notes
城市更新政策介绍 城市更新政策解读 城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证
房地产：城市更新基础知识培训
城市更新基础知识培训（一）目录 Contents一城市更新背景二城市更新历程三城市更新政策体系四城市更新概念五城市更新类型六拆除重建城市更新七五类用地八城市更新拆赔模式九用地类型十法定图则十一基准地价一、城市更新背景一、城市更新背景2013年深圳建设用地总量已超过750平方公里，按照城市可建设用地900平方公里规划目标，延续现有土地供应速度，现存土地资源在5年内就被消耗殆尽。
未来五年(2015-2020)深圳将完成各类更新用地规模30平方公里，力争改造完成100个旧工业区项目和100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目；通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平米，通过城市更新实现的固定资产投资约3500亿元，借由更新催生新的城市增长极。
二、城市更新历程深圳旧改发展历程： 经过十几年发展，深圳旧改可分为早期旧改、城市更新及整村统筹三个阶段2014.5 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 2013.12 《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》2013.3 《深圳市人民政府令（第248号）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》2013.1 《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的通知》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》2013.1 《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知》2013.1 《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》的通知 》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》2013.1 《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》2012.5 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案（2012～2015年）》2012.3 《深圳市土地管理制度改革总体方案》2012.1 《深圳市城市更新办法实施细则》2011.4 《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》2010.12 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2010.6 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2009.10 《深圳市城市更新办法 》2008.1 《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》2008.1 《深圳市经济适用住房管理暂行办法》2008.1 《深圳市廉租住房保障管理办法》2007.10 《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》2007.3 《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007.2 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 》2007.1 《深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》2004.6 《深圳市国土资源和房产管理局文件深国房〔2004〕8号关于地价测算工作的通知》早期阶段城市更新阶段整村统筹萌芽旧改各阶段特征：早期旧改阶段以城中村为主；城市更新阶段以旧住宅及工业区为阶段热点、城中村同步进行；现阶段以整村、社区为主，严控工改商住。
深圳市城市更新政策分享培训课件
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡
2,00 0
150
1,50
0
100
1,00
0
50
500
-
201 201 201 201 201 201 201 201 201 0
计划数量（个） 0215 142 260 348 450 577 696 751 8107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8
315.
98.
2
7
5
3
1
5
0
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
60 50
40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2015 13 2 3 12
2016 13 6 2 18
2017 7 3 4 10
2018 12 6 7 26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
545. 378. 361. 701. 562. 232. 816.
1
4
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7
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深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
城市更新.ppt
城市更新.pptbijlmermeer走向衰败的原因大规模设计尺度缺乏人性化和安全感。
公共设施建设滞后或缺乏维护。
公共空间缺乏良好维护。
郊区低密度住宅的兴起。
bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1980年代:收效甚微的早期尝试bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1990年代:综合的城市更新计划bijlmermeer漫长改造中的不懈探索1990年代:综合的城市更新计划bijlmermeer漫长改造中的不懈探索21世纪更新的延续和深化bijlmermeer漫长改造中的不懈探索21世纪更新的延续和深化bijlmermeer漫长改造中的不懈探索成功的条件bijlmermeer对我国的城镇建设的启示以拜尔美米尔地区为例的城市更新普鲁蒂-艾戈（Pruitt-Igoe）居住区上个世纪50年代在美国圣路易斯市建造普鲁蒂-艾戈（Pruitt-Igoe）居住区。
1951年普鲁蒂-艾戈社区获得了美国建筑师论坛“年度最佳高层建筑奖”。
但是贫困、犯罪、毒品交易等始终困扰这个地区。
1972年3月，圣路易斯市政府在花费500万美元整治无效之后，将已成“不宜居住项目”的住宅区全部炸毁。
拜尔美米尔（bijlmermee r)居住区1960年代修建在阿姆斯特丹东南部围海低地上，它缓解了荷兰战后住宅严重短缺的问题。
并且成为当时阿姆斯特丹的一座现代化的卫星示范城但是最终这里成为贫困、犯罪、毒品交易等问题日益凸现，这里成为荷兰最著名的衰败地区之一。
从1985年Bijlmerme er地区，开始了为期三十多年的城市改造工作。
目录最初的梦想——拜尔美米尔的规划她说——拜尔美米尔对我国的启示失控的胖子——拜尔美米尔的衰败后来的我们——拜尔美米尔更新的探索拜尔美米尔的规划在设计上利用了师勒·柯布西埃的“功能城市“，清晰地划分居住、生活、娱乐和交通区域。
住宅是高层带平台的公寓楼建筑，住宅区呈蜂窝状布局。
Bijmermeer位于阿姆斯特丹市东南郊围海低地上，距离市中心约6.5km。
城市更新专题培训ppt课件
占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
1.5 × 基 准地价
最大补缴金额 -扣减地价金
额
a
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三、 工业区改造
1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改 工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加 的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）
建筑面积增加3% ◆属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% ◆项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用
地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑 面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。
a
16
（四）拆除重建类城市更新的地价计算
+ A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%
a
18二、 旧屋村改造—老源自村用地—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。
举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
a
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（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
城市更新PPT课件
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
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再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
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市场驱动
城市更新-拆迁补偿安置专题PPT课件
2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回
迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料
向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
——————————————————————————
起步阶段（1980-1990）
• 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记 主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区 申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
城市更新PPT课件
市场
开发主导权利 • 招：完全由政府主导 • 城：在政府框架内有主导权。 1、符合规划功能定位 2、供地率指标，一般政策规定 15%，实际30%-40%。 3、未来引入产业符合当地产业 发展方向。
风险管理 • 招：土地出让时为净地，
基本无风险 • 城：前期工作周期常，存
在一定风险因素。
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市场驱动
承担。 4、甲、乙双方同意，该项目的住宅全部用
于销售（法定不能销售的除外），甲方按照 当期分配经营性物业面积占当期总经营性物 业面积的比例参与税后净利润的分配。
5、收益分配时间为从有销售收入开始计
每 最甲隔 终六 分方个 配可月 标分 准随配 以一 财时次 务跟， 核该 算进分为配准项为，预至目分物各配业，销 类信息 售完毕止。乙方同意应甲方要求随时提供
社区关注点：社区与公司项目分红、回迁房质量、返还物业价值
招：如果涉及市政项目，拆迁补偿 标准比较低，政府拆迁的补偿低于 市场。政府在拆迁过程中还会认定 违法建筑，对不同建筑违建标准不 同，资金补偿又会折损。
招拍挂基本所有程序由政府主 导，社区非常被动，难以参与项目。
城：城市更新项目只要立项之 后，市场对所有土地补偿一视 同仁。
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案例
• 城市核心区更新案例：上海新天地
启动旧改项目：
新天地为上海太平桥改造的启 动项目
处于城市中心位置：
新天地距淮海中路高档消费商 业区600米左右。
占地面积52万平方米 原自然街坊23个 原居住人口7万人
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附件：招拍挂具体程序——招标
出让 人
出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块 的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件
城市更新的类型模式ppt课件
精选PPT课件
9
1.3.1、物质结构形态特征
❖ 不同功能混杂、新质旧质掺杂。其单体建筑的材质风格、乃至局部区 域的空间布局，都呈现出较大的差异；
❖ 在空间上，要么表现为整体上的有序和具体上的无序，要么表现为整 体上的无序和局部上的有序；
❖ 其用地状况常常是居住、商业、办公、工厂或一些特殊用地混杂。 ❖ 在基础设施方面差异较大：时段性混合区的设施常停留在早期水平，
❖ 规划布局更注意居住功能而不是礼制等级；
❖ 往往以城市干道来划定居住区界域，区内有大路、小路、入户路等， 形成较完整的道路系统。
❖ 组团空间组织有里弄式、周边式、行列式、混合式和自由式等多种方 式，空间组织的基本因素不再是“户”而是一栋住宅楼（多户）。
❖ 基础设施日趋完备，但公共服精选务PP设T课施件配套仍存在一些问题。
填充，成为建筑和人口密度均较大的危房集中区。 ❖ 基础设施和公共设施缺乏。
（2）处在城市中的自然衍生型旧居住区 ❖ 由于空间布局、住宅建设均由个人完成，人们总是顺应正常的生理需
要，依经济能力去建造，但他们也会注意公共交往空间的营建，因而 空间组织上存在一定的序列性和层次性。 ❖ 环境质量差、建筑破损、用地混杂、公共设施设施缺乏是这一类型居 住区的主要问题。
精选PPT课件
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1.2.2、社会结构形态特征
（1）居民同质性强 这一Байду номын сангаас旧居住区居住的居民有共同的生活背景、相关的利益和
相同的观念意识，因而具有一定的内在凝聚力。在强大的社会文化、 社会经济和社会心理的影响下，“求同质”的趋向非常明显。
（2）人际关系复杂矛盾 社会生活在此类居住区中也是以平和的方式进行，并多与日常
观念上，表现出相当的一致性。此类居住区往往有比较明显的社会网 络，居民间熟识度较高，居民归属感较强，易形成公共生活。
《城市更新案例》课件
节能设计
采用节能材料和绿色建材 ，降低建筑能耗，提高建 筑能效。
绿色建材
推广使用可再生、可循环 利用的绿色建材，减少对 环境的污染和破坏。
绿色认证
鼓励建筑项目通过绿色建 筑认证，提高建筑环保标 准和可持续性。
社区参与在城市更新中的作用
居民参与
鼓励居民参与城市更新项目，反映居民需求和意 见，提高更新项目的针对性和满意度。
城市更新需关注文化传承
在城市更新过程中，应注重保护和传承城市的历史文化，避免过度 商业化对传统文化的冲击。
城市更新需加强公众参与
城市更新项目涉及居民切身利益，应加强公众参与，充分听取居民 意见，提高城市更新的社会认同度。
对未来城市更新的建议与展望
制定更加科学合理的城市更新规 划
在未来的城市更新中，应制定更加科学合 理的规划，注重整体性、协调性和可持续 性。
04
城市更新的未来趋势
智慧城市在城市更新中的应用
01
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03
智慧交通
通过智能交通管理系统， 优化交通流量，提高道路 通行效率，减少拥堵现象 。
智慧能源
推广可再生能源应用，建 设智能电网，实现能源的 合理配置和高效利用。
智慧环保
运用物联网技术，实时监 测环境质量，提高环境治 理的精准度和效率。
绿色建筑在城市更新中的推广
城市更新中的文化保护
文化保护的意义
城市文化是一个城市的灵魂，保 护城市文化对于维护城市特色和
历史传承具有重要意义。
文化保护的挑战
城市更新中往往面临文化保护与开 发的矛盾，如对历史建筑、古迹等 的保护与城市改造的冲突。
文化保护的方法
文化保护需要政府、企业和居民共 同努力，制定相关法律法规，加强 监管力度，同时鼓励社会各界参与 文化保护工作。
街道改造城市更新案例ppt课件
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重点片区
重庆十八梯旧城改造规划设计
规划用地总面积为28.5公顷
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7.苏州环古城河风貌保护
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规划策略
苏州环古城河风貌保护
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系统规划
苏州环古城河风貌保护
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8.苏州高新区狮山路沿线更新
将狮山路及周边低区建设成为：
2.胡同改造后融入到南锣鼓巷的文化旅游 中做整体统一的考虑。
北京南锣鼓巷整体改造更新
菊儿可胡编同辑课件PPT
南锣鼓巷
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3.上海朱家角整体改造更新
朱家角镇位于上海市青浦区中南部，紧靠淀山湖风景区。东距青浦镇6公里，上海市中心48公里。318国道贯穿镇境,2009年 全镇总面积54.5平方公里，总人口3.8万人。
生态公园区
浙江北路以东，福建北路以西地区。结合慎余里的改造，增加开敞的公共绿色空间。
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两种片区两种策略
上海苏州河北岸城市更新设计
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有主题的分区开发
上海苏州河北岸城市更新设计
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重要节点
苏河风貌商业区段
核心滨水商业区段
上海苏州河北岸城市更新设计
民国风格
经过若干轮探讨，民国风格浮出水面，成为在各方面都可以接受的风格。首先，民 国是辛亥革命的成果，选用民国风格是向民主革命先辈致敬；其次，民国风格是统 一在大的风格范围内多种风格的组合，运用在建筑设计中可以进行有机的搭配，在 长达1500米的汉街上可以有效避免重复，形成丰富的空间变化；第三，民国风格的 商业有成功先例，易被商家所接受。
城市更新规划PPT课件
空间肌理尺度意向
第36页/共39页
方案构思
第37页/共39页
方案分析
第38页/共39页
感谢您的观看。
第39页/共39页
打造‘泛沙坪坝大商圈’ 受周边发展影响已具备商业基础，应进一步强化和延续 公寓、办公、特色商业、艺术展贸集群、教育培训
功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
文化产业集聚区——本项目立足于沙坪坝区、借助三峡广场扩容机遇，有效 整合周边高校资源，致力于打造区域内文化产业集聚板块。
高级——设计、建筑、艺术、服务高品质 特色——展贸一体的艺术产品、特色商业 综合体——集写字楼、公寓、商业为一体
沿沙坪坝站东路及小龙坎新街形成临街商业； 地块西北侧为三峡广场步行街； 地块内部以居住为主。
华
宇
C
路
R
第9页/共39页
R+B
沙坪坝站东路
占地面积：2.13公顷
其中： 小龙坎新街社区：0.55公顷 站东路社区：0.35公顷 公安局社区（办公及居住用地）：1.23公顷
华 宇 路
沙坪坝站东路
建筑面积：6.57万平方米
华宇数码产业板块
成渝高铁城市综合体板块
小龙坎特色经济板块
沙坪公园休闲娱乐板块
东原ARC商务板块
新世纪·凯瑞商都—煌华中高端购物板块
华宇数码产业板块
金诚文化产业板块
沙坪公园休闲娱乐板 块
东原ARC商务板块
小龙坎特色经济板 块
功能定性
基地本身的功能基础
现状功能：沙坪坝派出所用地及居住用地为主，部分商住混合用地。
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功能定性
功能筛选分析
从市场功能调研分析
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
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4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
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城市更新经济分析涉及的部分名词解释
5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率 6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加 7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税 9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本 10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入
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四、 城市更新单元内公建部分规定
城市更新单元内应提供大于3000平 方米且不小于拆除范围用地面积15% 的独立用地，无偿移交给政府，用 于建设城市基础设施、公共服务设 施和城市公共利益项目。
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五、 城市更新经济分析的内容
1、分析地块的区域及综合情况； 2、分析项目总体拆迁成本； 3、分析地块应补交地价； 4、分析总投资成本； 5、分析更新后物业市场租金及价值； 6、分析地块更新后的价值； 7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，
《深圳市城市更新项目专题技术培训》
2014年4月
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相关政策文件
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行 规定》 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
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一、 城市更新的模式
1、综合整治类 2、功能改变类 3、拆除重建类
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二、 城市更新类型
1、旧城中村 2、旧工业区 3、旧商业区 4、旧居住区
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ห้องสมุดไป่ตู้
三、 城市更新单元的规划条件
1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米； 2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范 围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。 拆迁范围原则上不得包括未建设用地。 3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、 非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非 农建设用地以外形成的建成区。 4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地 的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过 3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。 4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟 订为城市更新单元。
6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）
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（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
偿）
6 停产停业补偿 工业、商业、办公，一般给予6个月租金补偿
7 其他相关费用
专业费、谈判费、不可预见费等
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（三）专项规划指标
情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划；
情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；
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六、 城市更新经济分析的具体测算过程
▪（一）经济分析资料
五类用地
▪（二）拆迁成本
▪ （三）规划指标
▪ （四）补缴地价
▪ （五）设定回迁安置比例 ▪ （六）开发商开发建设相关经济测算表 ▪ （七）股份公司作价入股
解读
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（一）Ⅰ城市更新项目经济分析需提供的资料
1 ．现状房地产《测绘报告》：
永久性和临时性建筑物面积
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（二）拆迁成本
序号 项目名称
备注
除已安置物业以外的主体按货币补偿
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主体补偿 （一般商住办进行安置，工业及其他进行货币补
偿）
2 构筑（附属）物
根据现状按重置价补偿（800~1200）
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二次装修
根据现状与物业类型按重置成新价补偿
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搬迁补助 区分工、商、住、办分别给予补偿（248号文）
已安置物业按开发期限不等给予24、30、36、48 5 临时安置补助 个月租金补偿，已现金补偿物业给予3个月租金补
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情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定
项目规划指标-（更新为商住项目）
拆迁范围用地面积 更新单元可建设用地面积
容积率
更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积 可能大于更新单元面积。
a、参考更新单元法定图则建设用地面积； b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%~85%
2 ．更新单元范围图：
更新单元面积、范围
3．现状权属图：
各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地，
各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）
4．建筑物信息图、更新意愿调查表：
a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久
和临时性建筑物）
b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办）
的面积 ；
5．更新单元《专项规划图》
预计项目可能的风险； 8、分析项目更新后利益的合理分配比率。
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城市更新经济分析涉及的部分名词解释
1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积， 一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面 积、运动场地等等
2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑 物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于 更新单元面积。
参考更新单元法定图则容积率，取得合理范围值
总建筑面积
更新单元可建设用地面积 x 容积率
商业
总建筑面积的10%~30%，以区域的商业定位确定
其中
住宅
总建筑面积-商业-保障性住房-公共配套
保障性住房
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
公共配套建筑面积
社区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾站、幼儿园等