商业地产策划定位招商1645247843

郊区 市区 市区 市区
低 中/中低 中/中低 中高度以上
域型购物中心, 已具备了商圈功能及吸引跨 源的能力, 因而竞争格局必须放大, 不能仅 于几家竞争店的狭义框架里
顾客重复入庖
一家购物中心的顾客一年只入店消费一次或 两次，肯定盈利无望，甚至极有可能亏损
究竟购物中心的重复入店率要达到什么水平 呢？国内外至今没有一个确切的论证依据
定位管理的定义
购物中心的失败，十之八九出自于定位决策的偏 差，而正确的定位则取决于市场可行性研究系列 调查分析的精准无误，因而必须要有一套系统 化的操作模式，即称之为：
定 定 位
理 管
壹.
定 位 理 论
购物中心

《零售业态分类》（GB/T18106-2004）中， 将购物中心定义为："是多种零售店铺、服务 设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营 的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供 综合性服务的商业集合体。"购物中心是情况 最为复杂的业态，各类购物中心千差万别，定 位模式多种多样，比较主要的购物中心定位可 归纳为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型 三种。
班 位
研
购物中心
中国商业经济研究院 主办 中国联商网 协办
2010年
著作
定 位 革 命
解 放 创 意 的 定 位 革 命
品 牌 会 说 话
购物中心定位的重要意义

购物中心定位的重要意义不言而喻，如果定位出错， 就会造成购物中心全城运营的“多米诺骨牌”效益。 没有准确的定位，无法进行有效的招商，招商不利让 商业经营难以为继，无力经营则难以建立市场信心， 而市场的反应又会加剧招商困局……长此以往，势必 将步入一个商业运营恶性循环的局面。可见，合理的 定位是商业运营的根基所在，一旦定位失误，所要付 出的代价将是不可估量的。
两个重要的概念：
论证来源 50~90年代欧美论证结果 （超过100,000 ㎡的购物中 心） 2006海口五大商圈调研 2009珠海三大商圈调研 2009年HITA2小时理论
业态组合的设定必须契合 HITA二小时理论之比较论证 以上的需求
商圈属性 顾客停留低 于2小时 × 45% 48.5% 顾客停留2小 时以上 √ 65% 51.5% 65~70%+ 商圈成熟度
例 解 析 评估延长顾客停留时间的条件 案
HITA二小时理论 2006年「海口市五大商圈顾客行为态度大调查」的结 果显示,消费者进入一个成熟商圈从事消费与休闲娱乐 活动, 所停留的时间至少都在2小时以上, 换言之, 消费 者进入成熟商圈的这2小时当中, 已不纯然只是购物的 动机, 很多时候只是去逛逛而已, 或与朋友聚会、看电 影、喝咖啡、或用餐。
我们的购物中心都败在哪？
The world’s emptiest and loneliest centre. 华南MALL从世界最大的购物中心沦为“世 界最空旷的购物中心”及“世界最寂寞的购 物中心”
这些评论 被称为「中国购物中心的灾难 」 反射出几个值得 我国开发商被讥为「牛仔开发商」 我们深思的问题
美国著名的财经杂志富比仕 (Forbes)指出: “该购物中心 最大的问题，是立地于远离 市中心的人烟稀少地区”。 前加拿大35集团副总裁爱德 华〃德斯沃特先生则认为: “金源实际上不存在太大问题， 只是缺少娱乐设施与统一的宣 传推广和运营管理”。
毫无专业素 养的说法
未深入问题, 只是把问题 的表面，含糊 地表述出来
顾 客 重 复 入 庖 率 比 较 分 析
名称
四家加总起来的人均重复入店率为4.5次， 国别 美国 加拿大 英国 英国 年均客流量为3,343万人次
商业面积 232,000㎡ 353,000㎡ 110,000㎡ 154,000㎡
美利坚
西埃德蒙顿
斗牛场
蓝水
美利坚购物中心年营业额18亿美元，投资额 6.5亿美元。西艾德蒙顿购物中心年营业额 年营业额 18亿美元 12亿美元 10亿美元+ 10亿美元+ 12亿美元，投资额12亿加币。
进一步引用2009年4月珠海国贸购物广场所主导的 「珠海市三大商圈顾客消费行为态度大调查」之分 析结果进行对照论证，消费者进入成熟商圈停留超 过2小时以上者51.5%，2小时以内者48.5% 。
这样的数据, 反应出珠海市三大商圈的零售业态发展 仍处于尚未成熟开发的阶段，消费者进入商圈停留 时间低于2小时的比例偏高，显示该市商圈无论购物、 或休闲娱乐业态，仍存在着一定程度的开发空间。
客源覆盖范 围(人） 主商圈9万 次商圈430万 边缘513万 主商圈73万 次商圈101万 边缘349万 主商圈101万 次商圈228万 边缘450万 主商圈9万 次商圈58万 边缘720万 年均客流量
不要五年的时间, 即可回收所有的投资成本, 人均 重复入店率 4.4次 5.4次 4.7次 顾客重复入店率的重要性毋须赘言。 3.7次
定位理论的来源
美国营销广告界名人艾.里斯（Al Ries)和 杰克.特劳特（Jack Trout)于1969年所创。 特别强调产品或品牌的营销战场并不在于 市场上拼个你死我活，而在于消费者心中。 他俩的定位论，至今仍是全球业界推广产 品或品牌最常被应用到实践上的理论之一。 主要是针对消费性产品或品牌的定位，跟 购物中心的定位有很大的区别。
休闲娱乐型定位的购物中心一般有以下特 征：



1．休闲娱乐比重高 2．一般规模较大 3．选址通常远离大都市中心区 4．拥有非常庞大的停车场
主题购物型定位的购物中心又可细分为以 下几种类型：

1．都市综合购物型 2．郊外大盒子中心型 3．专业中心型
（三）生活邻里型定位


生活邻里型购物中心一般设在社区的商业中心，其不仅仅是社区 的商业中心，同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中 心。随着现代人生活水平的提升，对生活品质的要求也将逐渐升 级，会越来越重视社区生活的便利、安全、环境，越来越重视健 康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全 的商品、安全的环境，在生活邻里型购物中心不仅仅需要购物， 还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。 生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体，除了 以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心，还应补以满足现 代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类 众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政 务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利 用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带 来强大的人气。
华南Mall完全不具备吸引「开车游客」及 「目的性购物者」的条件 广东省每百户家庭 汽车拥有率22.5辆
Edward DeSwart
无充分的动机 前往消费
洋和尚的杰作 将大批的工厂直营品牌折扣店 是华南MALL灾难后的 塞迚购物中心内，是完全没有 丏业水平的布局 另一场浩劫
美国「时代周刊」指出： 华南MALL团队为了寻求创意，花两年时间，走 访世界，考察法国、意大利及美国，预期开业后 日均客流量可达7万人次。 该团队本事不小，花两年时间将一座丑界最大 的购物中心搞成丑界最空旷的购物中心。
购物中心培养期的争议性
案例探讨 北京金源
商业面积约550,000㎡ 位于北京海淀区四环线附近 2004年10月开业 是当年全球最大的购物中心 开发商预期开业后日均客流量5万人次 年均1,825万人次
案例探讨 北京金源
据www.wikipedia.org显示, 2004年确切的客 流量数据远低于当初的预期, 每小时少到只有 20人次。 2005年11-12月号的China Business Review 指出，该中心仍有大量闲置空间。 本人于2007年6月的某个周六下午亲往考察, 确实存在着客流量短缺的问题。
《置换、持平、发展》三年论
针对该项目客流量短缺的困境，有专家指出：
“商业地产也好，业态也好，作为购物中心
》 评估，不能以一年或者是几个月的开业作为 衡量标准，应该是三年以上，第一年置换， 第二年持平，第三年发展，在这样的条件下， 我们对消费者有一个适应过程，消费者对我 们有一个认识过程 ”。
欧美国家自购物中心问世以来，翻遍全球所 有相关文献，绝无此一说。 购物中心引进国内已经有十几年的历史, 消 费者还需要适应与认识什么样的过程? 购物中心在开发过程中，能确实做好市场可 行性研究分析工作，发展出精准的「定位」， 引进符合顾客需求的业态和商户，何须开业 后因客流量短缺而需要「置换、持平、发展 三年论」来自我安慰一番！
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购物中心正确的聚客主体及业态组合取决于 精准无误的定位决策过程。
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市场可行性研究调查精准的研判分析，是定 位决策过程的核心关键，决定着购物中心未 来运营的成败与兴衰。
商圈型态的定义及其重要性
所谓的 商
圈 我们将其解读为：
“在市区或郊区的某块既定的片区范围内，构
成了足以聚合人流进入该片区范围内进行消费 活动的各种不同类型的零售商店之条件, 而形 成意义上的「商圈」”。
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
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美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
应针对来客及游客定位为「目的性购物中心」 适合于以休闲旅游为导向的地区开店 交通便利是决定销售的关键因素 例如，位于密苏里州、堪萨斯市偏进的Odessa 小镇上的Prime品牌折扣店购物中心, 商业面积 不到30,000㎡, 当地人口只有3,500人, 90%的 销售来自开车的游客及目的性购物者”
艾.里斯
杰克.特劳特
检视购物中心聚客能力的原则
吸引大量的顾客入店 延长顾客停留时间 / 增加消费额 重复入店
吸引大量的顾客入庖
涉及的层面涵盖了项目的「立地位置」、 顾客为什么要到你的购物中心消费？ 「商圈构成」、「竞争状况」、「商圈 去别家不好吗？ 的顾客消费行为与态度」…等研究调查, 从这里切入去深入问题, 将自己和竞争 你的购物中心跟别家有什么差别？ 者之间的优、弱势找出来比对分析。
延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿 美国 美利坚 英国 美罗中心 英国 蓝水中心 英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
加拿大西埃德蒙顿中心 美国美利坚中心
立地于郊区
英国美罗中心 英国蓝水中心
位于已废弃的不毛之地
个个都是年营业额超过10亿美元 最成功的购物中心。
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所谓的置换、持平、发展三年论，毫无论 zzzzzzzzz 证基础，难以成立。 购物中心的立地商圈属性跟客流量的消长， 两者具有直接的关联性，但不具绝对性影响。 换言之，位于郊区之社区型商圈的跨区域型 购物中心，能否聚合大量的跨区域客源入店， 决定因素并不完全在于立地商圈之属性，而 在于购物中心的聚客主体与业态组合是否迎 合了跨区客源的需求。
HITA二小时理论
由珠海国贸购物广场、免税商场及珠海百货所构成 的连体商场，顾客入店停留时间低于2小时者为91%， 其中30分~1小时者高达40%，显见, 该连体商场的 吸客功能呈两极化表现– 购物功能强劲、休闲娱乐 功能偏弱。
就超过100,000㎡的购物中心而言，即应针对顾客 「留店2小时」的概念，去整合零售及休闲娱乐业 态、发展出合理的聚客主体及业态组合，才有望将 珠海国贸购物广场所属商圈年均流量1,006万人次再 往上推进另一个高度。
4,200万人次
2,820万人次
3,650万人次
2,700万人次
Βιβλιοθήκη Baidu
顾 客 经 验 与 重 复 入 庖
购物中心 前期开发规划 后期经营管理 财务可行性研究 商户管理 规划可行性研究 市场可行性研究 物业管理 营销/促销管理
店 重 复 入
定 位决策 业态组合决策 招商策略
以顾客为核心
提供 顾客服务 顾客满意