房地产业及相关税种税收政策培训资料

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一、二手房交易相关税种税收政策

（一)营业税

１、非住宅

根据财税［2003]16号文的规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。因此,对于个人转让其非住宅类房屋，营业税的计税依据为纳税人售房价格减去原房屋购买价格。政策执行时间为２003年1月１日.

2、住宅

根据国税发［2005]89号文和宁地税发[2005］10２文的规定，将住宅类房屋转让的相关营业税政策明确如下：

１、2００５年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税.(国税发[200５]89)

2、2005年6月1日起,个人将购买超过2年（含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。(国税发［2005]８9）

3、20０５年6月1日起,对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。(宁地税发[2０05］10２)

4、对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。（国税发[２０05］89）

5、2０0５年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合条件的，一律按非批；普通住房的有关营业税政策征收营业税。（国税发[2０05］89）

6、2０0５年6月1日前转让的住宅房屋按财税字[19９9］2１0号文的规定掌握执行,即对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后差额计征。

7、个人自建自用住房,销售时免征营业税.（财税字[19９9]210）3、相关标准

1、关于住宅和非住宅的判断：我们可以从房产证和土地证上对房屋的性质进行判断.房产证上一般将房屋分为住宅和非住宅.土地证上一般将用地性质分为商业用地和住宅用地。

2、南京市普通住宅的标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1．0）；２、单套建筑面积在１4４平方米以下（含１44平方米）,房屋面积以产权证记载的面积为准；

3、实际成交价格在同区域住房平均交易价格１。4４倍以下（含1.４4倍）。（宁地税发［20０5]１02）

3、个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间.（宁地税发［200５］102）根据国税发[２00５]８9号文第三条地四款的规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间.南京市的文件只实际采用的其中的一条标准，即以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（二）个人所得税

1、非住宅

个人出售非住宅类房屋,应根据个人所得税法的规定，按照“财产转让项目"征收个人所得税。

2、住宅

(１）根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得"项目征收个人所得税。（财税字[199９］278）（2)为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在先住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。（财税字[1999］2７8) （3）个人现有住房房产登记的产权人为１人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价格重新购房的，产

权人出售住房所得应交纳的个人所得税按财税字[1９99]278第三条规定,全部或部门予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税,不予免税。(财税字[200３］１23)

(3）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。（财税字［19９9］278）

（三）土地增值税

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税.（财税字［1999]210）

二、房地产业相关税种税收政策

(一）营业税

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为.征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物.(《营业税税目注释》）建筑物、构筑物,是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品，包括房屋，道路、水库、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程.

其他附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

例如：根据《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》国税函［1997］0８7号文的规定，“对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗

等土地附着物的补偿费收入,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的销售不动产——其他土地附着物税目征收营业税。

①转让在建项目（在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目)

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入建筑物施工阶段的在建项目，按“转让无形资产"税目中的“转让土地使用权征收营业税。（财税［２０0３］1６)

2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产“税目镇守营业税。（财税[2003］16）

②企业破产或企业改制过程中发生的不动产转移的问题.这里我们关键是要分清楚是企业单项不动产的转让，还是企业整体资产(包括资产和负债）或企业产权的转让。

③销售全装修房问题

对于销售全装修房,应以获得的全部收入按销售不动产征收营业税。

对于纳税人在全装修房销售过程中，房地产公司和纳税人同时签定一份房屋销售合同和房屋装修合同如何征税的问题：根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函［1998］５3号文的规定,“纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签定两份契约（或合同），向对方收取两份价款.鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同认定为认购房产的全部合同.对纳税