专业实践总结报告

专业实践总结报告

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摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：估价依据估价方法估价风险

正文：

“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹

《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的

经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估

价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分

专业实践的单位基本情况

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第二部分

专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

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二、工作流程：

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第三部分

专业实践的感受及认识

一、对土地评估行业的了解

1、土地评估行业产生的时代背景：

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2、土地评估行业的法律基础：

（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会

议于 2007 年 8 月 30 日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十

四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和

各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（2）1992 年 4 月 27 日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易

中国有土地收益流失问题的通知》。

（3）1995 年 3 月 23 日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银

行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152 号）。（4）《国有资产评估管理办法》 1991 年 11 月 16 日

中华人民共和国国务院令第9l 号发布

3、评估行业的现状

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二、对估价方法的实践认识

理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际

工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及

到的相关工作做简要总结：

（1）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估

的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝ [ 基准地价×（ 1±∑ K）×K1×Ｋ 2×Ｋ 3±开发程度修正幅度 ] ×K4（其中式中： K1 ──期日修正系数K2──容积率修正系数

K3 ──其它因素修正系数 K4 ──土地使用年期修正系数∑ K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

（2）假设开发法。 ,,,,,,

（3）成本逼近法。 ,,,,,,,,

（4）市场比较法。 ,,,,,,,,

（5）收益还原法。 ,,,,,,

由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、对土地评估风险的实践认识

原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：

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综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。

潇湘大道加油站兼商业土地出让底价评估

案例分析报告

**** 湖南众联评估有限公司425000

摘要：

潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规

划加油站兼商业用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技

术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术

处理解决方法。

关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数正

文：

第一部分评估项目的背景

一、估价目的

本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况

根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700 平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积

为2700 平方米 , 设定用途为商业用地，设定土地使用年期为 40 年，待估宗地位于梧桐路以北100 米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60 米，深为45 米，离火车站中心广场约为1000 米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二 00 七年五月二十日 , 评估

设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场

地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为 40 年的商业用地出让土地使用权价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（ GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。

二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案

1、基准地价存在一定滞后性。

据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函

[2004]130 号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地

价的内涵为基准日于 2004 年 12 月 31 日，土地开发程度为红线外“五通”，红

线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

永州城区土地级别、基准地价表（元/ 平方米）

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