关于昆山写字楼市场概况分析报告

昆山写字楼市场概况分析

一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状

市区——注定的优势

中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与路的交汇处，以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。

开发区——规划体量大

前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。

城南——产业、交通双娇

城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。

花桥——定位刺激需求

花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000年底，省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入、面向世界、服务”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。早期的写字楼有国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。

写字楼潜伏发展空间及供需现状

早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出，市场真实的需求量有待考证。

二、项目竞争分析

1、竞争项目基本信息现代广场

项目基本数据

项目价格数据

特殊建材运用

吉田国际广场项目基本数据

项目价格数据

特殊建材运用

日月星城（交房入住）项目基本数据

利得国际（交房入住）

项目基本数据

综合分析

1、价格分析

分析阐述:

●写字分布：目前昆山写字楼项目主要分布在城中商贸中心区及城南高新区附近，这里交

通便捷，有着良好的办公环境。

●先进的规划理念：虽然目前昆山写字楼项目处于刚起步阶段，但其规划起点并不低，开

发商都在规划理念、品质上下功夫，聘请知名设计公司进行设计，一些规划理念甚至还十分先进，如现代广场的6层独立智能型车库等，这对昆山写字楼未来的发展提供了良好基础和健康的竞争环境。

●价格及区位影响：决定昆山写字楼价格的因素主要体现在其产品品质上，其产品品质对

其价格的影响差异可以达到1500元/平米，而区位对价格的影响不大。

2、面积划分分析

现代广场面积划分上采用中小户型为主，虽然其单价较高，但总价较低，客户对价格的承受力相对较高，因此去化较快。

吉田国际广场面积分布从100㎡多至280㎡较为均匀，以此来针对不同的客户群。3、配套设施

三、本项目优劣势分析

优势

政策：本项目是昆山政府大力扶持的项目，具有很多特有的优惠政策。这些优惠政策是其他项目所不具备的，对入住企业来说，具有很强的诱惑力。

配套设施：拥有昆山办公项目最完全的配套设施。

交通：高速、国道环绕其周，出行非常方便。

产品：五层独栋带电梯办公楼，其产品模式昆山第一。

劣势：

项目周边商业配套不够完善。

在购买压力。

机会：

发展：昆山新发展规划，使本项目拥有了极大的政策支持和发展机遇。

市场：昆山高新区的日益开放，招商引资的加大，企业不断增多，写字楼的需求不断增大。

威胁：

竞争：昆山的中高档写字楼将逐步增多，竞争将趋于激烈。

四、项目卖点提炼

1)五层带电梯办公楼，景观与建筑完美结合，让办公成为享受。

2)服务中心：各中政府职能部门都将入住其中，为企业提供一站式服务。

3)企业家会所：将成立沪宁线上一流的企业家俱乐部，加入其中的会员都将受到贵宾级

礼遇。

4)入驻企业独栋企业办公楼的冠名权，彰显企业实力和形象。

5)国际品牌的物业管理服务，提供最真挚、最温馨的服务。

6)整层的面积分割，让您的办公不受干扰。

昆山现有写字楼分布及租金情况