新型城镇化规划案例分析
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本报告是严格保密的。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三改一化
三、“三改一化” ： “集改股”、“农改非”、“村改居”、推进“城乡一体化”的综合配套改革。在三区建设完成之 后，通过将农民户口改为城市户口、农村集体经济股份制改革、村改居这三大措施，来实现城乡一体化。
改资产集体共同所有为农民股份所有 村改居 成立新镇管理委员会及其 下属机构，建成管理体系 集改股： 改资产收益“按劳分配”为“按股分配” 集体资 产处理 改资产不能继承为可以继承
工业园区
农业园区
对原宅基地进行整理复垦，最大限度地增加土地存量资源，保护耕 地，促进农村土地集约节约利用，维持地方的耕地占补平衡，为城 市土地Leabharlann Baidu发和建设腾出空间，为失地农民拓宽就业渠道，从而促进 农村经济社会整体协调发展，推动农村城市化顺利进行。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
操作模式：
区政府组织规划 申 请 指 标 市国土房管局 归 还 建 设 指 标 组 织 验 收 宅基地 村委会 村民
基 本 协 议 提 出 申 请 分 配 住 房
市政府审批
组建开发建设融资机 构
村民大会通过 制定换房办法
村民搬迁完成
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
二、“三区联动”模式：以宅基地换房为基础，实现了小城镇的建设，三区联动核心与实质是经济要素的 重组与分布，形成良性循环，为城镇的后续发展提供有力的经济支撑和可持续的动力。
宅基地换房
三区： 农民居住进社区 工业生产进园区 农业生产在园区
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
房屋性质改变：农房为小产权房，置换之后的房子是按经济适用房 标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商 品房。
宅基地换房住区建设 ——农村居民获益
财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平 方米房子，价值30-50万，房屋增值10至20倍。 享受城镇生活实惠：农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到 了便利的城市生活公共设施，有利于就业，农民开始转变为享有薪 金、租金、股金、保障金的新型农或者社区居民。
全国唯一农村城市化范例参展 2010上海世博最佳实践区 “宅基地换房”经验典范
2.三区联动
3.三改一化
“两大创新”
1.金融创新 2.社会管理创 新
——“新”在何处？
解决中小企业经营难题， 促进产业发展 提示社会管理水平，探索 智慧管理模式，服务民生
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——
——
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
一、以宅基地换房为突破，解决了土地占用矛盾与资金困难矛 盾，实现了地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡为城镇化 奠定基础。 1.房屋普查 明确住房权属与 有效面积 2.规划建设
高水平规划，建设 生态宜居、适合产 业聚集的新城镇
3.村民申请换房 政策公开，依法 办事，平等自愿
4.实现宅基地换房 基本标准：
土地运作
——用地指标流转平衡
村民全部搬入新镇后，拆除原来的村庄，宅基地 统一复垦 ，可实现占用耕地的平衡。坚持土地承 包制不变，保证耕地占补平衡 复垦耕地归还新镇建设申请的用地指标，符合总 体规划前提下，结余指标获批后可由区政府调剂 使用 宅基地换取城镇住房，整合城市周边土地，集约 土地，提高土地利用率
1、房屋有效面积：分为主房附房，主房拆一还一，附 房拆二还一。 主房
+
附 房
2、人均置换面积：30平方米／人置换，一户人家最 多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。
3、纯货币补偿：补偿标准为3800元—5000元/平方米
=
城镇
住 房
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
5个农业园共计占地 8700亩，每年土地租 金收益逾千万
规划面积27.3平方公 里，2013年已开发面 积10平方公里，招商 引资200亿元，入驻企 业1000余家，提供居 民就业保障，形成了 航空航天、机械制造、 电子信息等几大产业 5.618平方公里的基 础配套工程，建成农 民还迁住宅162.54万 平方米、公建房屋20 多万平方米，为4.5 万换房村民提供居住 条件和完善的配套服 务设施，最终可容纳 10万人居住。
农民
劳动 力
居住社区
居住 社区
资金 公共 服务 工业园区
土 地
教育、医疗、 居住等相关服 务及各种资源 集中
农业园区
工业 园区
深加工 物流配套 支撑平台 原料提供
农业 园区
居住社区
农民通过宅基地换房进入社区，为后续发展提供土地资源、劳动力、 盘活资金和生活配套服务，成为工业园区和农业园区稳定的大后方。 为居住社区和农业园区的发展提供重要支撑。解决居民的就业问题， 同时可消耗农业园区的产品。企业向工业园区集中，改变了乡镇企 业布局分散和重复建设问题，有利于生产要素合理流动和配置。
新镇建设用地 农民还迁住房用地 开发经营性用地 3476 4951
资金筹措 ——建设资金平衡
政府主导，市场运作：东丽区政府成立滨 丽公司，作为华明镇的投融资和建设主体 新镇建设中规划出让经营性开发土地。 小城镇建设中集约出来的宅基地出让收益 权质押获得国家开发银行20亿元贷款授信
投资预算 征地费 建设费 配套费 不可预见费 利息 合计
新型城镇化规划案例分析
2015.04
六 案例解析
“三大步骤”
1.宅基地换房
6.1天津东丽区华明示范镇 —— 新型城镇化的特色发展之路
突破现实矛盾，为城镇化 建设奠定基础 ——如何突破？ 优化运作模式，构建城镇 建设的经济支撑。 ——如何联动？ 配套改革推动三区建设， 实现城乡一体化 ——如何改革？
12.06 10.37 14.56 1.25 1.43
合计：
8427亩
39.67（亿元）
全镇宅基地：12071亩 节约了约4000亩的土地指标。
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新镇建预算投入资金39.67亿元，设实际投 入建设资金47.8亿元，而土地出让收益超过50亿 元，“资金和土地双平衡有余。” 5
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6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三改一化
三、“三改一化” ： “集改股”、“农改非”、“村改居”、推进“城乡一体化”的综合配套改革。在三区建设完成之 后，通过将农民户口改为城市户口、农村集体经济股份制改革、村改居这三大措施，来实现城乡一体化。
改资产集体共同所有为农民股份所有 村改居 成立新镇管理委员会及其 下属机构，建成管理体系 集改股： 改资产收益“按劳分配”为“按股分配” 集体资 产处理 改资产不能继承为可以继承
工业园区
农业园区
对原宅基地进行整理复垦，最大限度地增加土地存量资源，保护耕 地，促进农村土地集约节约利用，维持地方的耕地占补平衡，为城 市土地Leabharlann Baidu发和建设腾出空间，为失地农民拓宽就业渠道，从而促进 农村经济社会整体协调发展，推动农村城市化顺利进行。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
操作模式：
区政府组织规划 申 请 指 标 市国土房管局 归 还 建 设 指 标 组 织 验 收 宅基地 村委会 村民
基 本 协 议 提 出 申 请 分 配 住 房
市政府审批
组建开发建设融资机 构
村民大会通过 制定换房办法
村民搬迁完成
本报告是严格保密的。
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6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
本报告是严格保密的。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”三区联动
二、“三区联动”模式：以宅基地换房为基础，实现了小城镇的建设，三区联动核心与实质是经济要素的 重组与分布，形成良性循环，为城镇的后续发展提供有力的经济支撑和可持续的动力。
宅基地换房
三区： 农民居住进社区 工业生产进园区 农业生产在园区
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
房屋性质改变：农房为小产权房，置换之后的房子是按经济适用房 标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商 品房。
宅基地换房住区建设 ——农村居民获益
财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平 方米房子，价值30-50万，房屋增值10至20倍。 享受城镇生活实惠：农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到 了便利的城市生活公共设施，有利于就业，农民开始转变为享有薪 金、租金、股金、保障金的新型农或者社区居民。
全国唯一农村城市化范例参展 2010上海世博最佳实践区 “宅基地换房”经验典范
2.三区联动
3.三改一化
“两大创新”
1.金融创新 2.社会管理创 新
——“新”在何处？
解决中小企业经营难题， 促进产业发展 提示社会管理水平，探索 智慧管理模式，服务民生
本报告是严格保密的。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
一、以宅基地换房为突破，解决了土地占用矛盾与资金困难矛 盾，实现了地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡为城镇化 奠定基础。 1.房屋普查 明确住房权属与 有效面积 2.规划建设
高水平规划，建设 生态宜居、适合产 业聚集的新城镇
3.村民申请换房 政策公开，依法 办事，平等自愿
4.实现宅基地换房 基本标准：
土地运作
——用地指标流转平衡
村民全部搬入新镇后，拆除原来的村庄，宅基地 统一复垦 ，可实现占用耕地的平衡。坚持土地承 包制不变，保证耕地占补平衡 复垦耕地归还新镇建设申请的用地指标，符合总 体规划前提下，结余指标获批后可由区政府调剂 使用 宅基地换取城镇住房，整合城市周边土地，集约 土地，提高土地利用率
1、房屋有效面积：分为主房附房，主房拆一还一，附 房拆二还一。 主房
+
附 房
2、人均置换面积：30平方米／人置换，一户人家最 多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。
3、纯货币补偿：补偿标准为3800元—5000元/平方米
=
城镇
住 房
本报告是严格保密的。
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六 案例解析
6.1天津东丽区华明示范镇 —— “三大步骤”宅基地换房
5个农业园共计占地 8700亩，每年土地租 金收益逾千万
规划面积27.3平方公 里，2013年已开发面 积10平方公里，招商 引资200亿元，入驻企 业1000余家，提供居 民就业保障，形成了 航空航天、机械制造、 电子信息等几大产业 5.618平方公里的基 础配套工程，建成农 民还迁住宅162.54万 平方米、公建房屋20 多万平方米，为4.5 万换房村民提供居住 条件和完善的配套服 务设施，最终可容纳 10万人居住。
农民
劳动 力
居住社区
居住 社区
资金 公共 服务 工业园区
土 地
教育、医疗、 居住等相关服 务及各种资源 集中
农业园区
工业 园区
深加工 物流配套 支撑平台 原料提供
农业 园区
居住社区
农民通过宅基地换房进入社区，为后续发展提供土地资源、劳动力、 盘活资金和生活配套服务，成为工业园区和农业园区稳定的大后方。 为居住社区和农业园区的发展提供重要支撑。解决居民的就业问题， 同时可消耗农业园区的产品。企业向工业园区集中，改变了乡镇企 业布局分散和重复建设问题，有利于生产要素合理流动和配置。
新镇建设用地 农民还迁住房用地 开发经营性用地 3476 4951
资金筹措 ——建设资金平衡
政府主导，市场运作：东丽区政府成立滨 丽公司，作为华明镇的投融资和建设主体 新镇建设中规划出让经营性开发土地。 小城镇建设中集约出来的宅基地出让收益 权质押获得国家开发银行20亿元贷款授信
投资预算 征地费 建设费 配套费 不可预见费 利息 合计
新型城镇化规划案例分析
2015.04
六 案例解析
“三大步骤”
1.宅基地换房
6.1天津东丽区华明示范镇 —— 新型城镇化的特色发展之路
突破现实矛盾，为城镇化 建设奠定基础 ——如何突破？ 优化运作模式，构建城镇 建设的经济支撑。 ——如何联动？ 配套改革推动三区建设， 实现城乡一体化 ——如何改革？
12.06 10.37 14.56 1.25 1.43
合计：
8427亩
39.67（亿元）
全镇宅基地：12071亩 节约了约4000亩的土地指标。
本报告是严格保密的。
新镇建预算投入资金39.67亿元，设实际投 入建设资金47.8亿元，而土地出让收益超过50亿 元，“资金和土地双平衡有余。” 5
六 案例解析