房地产市场比较法

第四章市场比较法
第一节基本原理
一、市场法的概念
1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——前提：交易市场已经形成——比准价格
3、理论依据：替代原理
4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
二、适用条件与对象
适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：
——没有房地产交易的地方
——在农村等房地产交易较少的地区
——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑
——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙
另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）
三、市场比较法的操作步骤
①搜集交易实例②选取可比实例
③建立价格可比基础④进行交易情况修正
⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正
⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格
第二节搜集交易实例
应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。

搜集交易实例要日积月累，时刻留意。

一、途径
1、查阅政府资料
2、报刊租售信息
3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈
4、交易展示会
5、同行相互提供
6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解
二、搜集交易实例的内容
1、双方交易情况与交易目的
2、交易实例的房地产状况
3、成交价格
4、付款方式
5、成交日期
三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库
第三节选取可比实例
虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针
对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。

因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。

这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。

选取的可比实例应符合4个方面的要求：
(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；
(2)交易类型与估价目的吻合；
(3)成交日期与估价时点接近；
(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：
1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。

大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。

3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。

这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。

大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。

4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。

6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。

为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。

7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。

交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。

8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。

选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。

例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。

然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。

选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

第四节建立价格可比基础
选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。

一、统一付款方式
由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。

但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。

估价中为便于比较，价
格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。

具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。

假设月利率为5％。

，则在其成交日期时一次付清的价格为：
上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，则计算中的就变为
；(2)半年利率r，则计算中的(就变为(1+r)；(3)季度利率r，则计算中的就变为。

二、统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。

在这种情况下，单位面积是一个比较单位。

根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。

在此还需要说明的是，有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。

三、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。

在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。

但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。

在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

四、统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。

它们之间的换算如下：
五、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

它们之间的换算如下：
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764
平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。

乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：
1．统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则：
乙总价＝15(万美元)
2．统一化为单价。

则：
甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积)
3．统一币种和货币单位。

如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。

假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则：
甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺·使用面积)
4．统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积，则：
甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积)
5．统一面积单位。

如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则： 甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)
乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)
第五节 交易修正
一、交易情况修正
1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

2、特殊因素，概括如下：
有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。

3、修正的一般步骤：
①确定修正比较或系数
②修正求得实例的正常价格
交易情况的修正公式：
可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格
若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正， 则：正常价格×100)
(=可比实例价格，可比实例价格×
)(100=正常价格
A ：2/84.473651004500)(m V V 元比乙=-⨯=⨯
=
B ：
2/96.4901210010005000m V 元=+⨯
=
二、交易日期修正
1、公式：V 比×日期修正系数=V 估价时点
2、采用价格指数修正 交易当时价格×交易当时指数估价时点指数
=交易当时价格
三、房地产状况修正
1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。

目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。

如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修
正。

不在同一地区，须进行区域修正。

——比较修正的内容
交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。

——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。

——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况
方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；
②间接比较
2、个别因素修正
居住用房要求宁静、安全、舒适；商业房地产要求繁华和交通便捷；工业强调基础设施和对外交通。

楼层、土地使用年限、容积率等也需要通过个别因素加以修正。

修正视具体情况可采用：
——百分率法——差额法
——回归分析法
注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%
第六节求取比准价格
一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法
由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。

经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。

如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：
1．修正系数连乘形式：
2．修正系数累加形式：
估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数)
值得注意的是，上述连乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。

这就造成从表面上看，好像各项修正系数在连乘形式和累加形式中都是相同的，而实际上应有所不同。

仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T％，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R％，则：
连乘形式与累加形式相比，连乘形式更加科学和简便。

另外，交易情况、交易日期和房地产状况的修正，以及它们中的某些具体因素的修正(如交易税费非正常负担的修正、土地使用年限修正)，可视具体情况采用百分率法、差额法和回归分析法等。

下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。

由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：
上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

2．间接比较修正公式：
上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法
每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。

从理论上讲，综合的方法有下列4种：（1）平均数；（2）中位数；（3）众数；（4）其他方法。

（一）平均数
平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。

1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。

设V1，V2，V2，…Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：
（二）中位数
中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。

（三）众数
众数是一组数值中出现次数最多的数值。

（四）其他方法
还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。

第七节 市场法总结与运用举例
应用实例一
估价对象是一块空地，总面积为459m 2。

估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。

估价过程如下。

1、选择估价方法 在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。

2、搜集有关资料
搜集估价对象资料（略）。

搜集买卖实例资料。

共调查搜集了A 、B 、C 、D 、E 五宗土地买卖实例，均可作为可比实
例。

实例A 的面积为166m 2，成交单价120元/ m 2，交易日期2000年4月1日；实例B 的面
积为374 m 2，成交单价102元/ m 2，交易日期2000年3月1日；实例C 的面积为300 m 2，
成交单价83元/ m 2，交易日期1999年6月1日；实例D 的面积为457 m 2，成交单价94元/
m 2，交易日期1999年7月1日；实例E 的面积为76 m 2，成交单价145元/ m 2，交易日期2000年3月1日。

3、确定修正系数
确定交易情况修正系数。

实例A 、E 为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B 、C 、D 均较正常买卖价格偏低，其中：实例B 估计偏低2%，实例C 估计偏低5%，实例D 估计偏低3.5%。

各宗可比实例的交易情况修正系数如下：
实例A ：1001000100100=- 实例B ：981002
100100=- 实例C ：951005
100100=- 实例D ：5.961005.3100100=- 实例E ：1001000100100=
-
确定交易日期修正系数。

据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。

各宗可比实例的交易日期修正系数如下：
实例A ：（1+1%×6）=100106 实例B ：（1+1%×7）=100107
实例C ：（1+1%×16)=100116 实例D ：（1+1%×15）=100115
实例E ：（1+1%×7）=100107
确定区域因素修正系数。

实例A 与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B 、C 、D 都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。

实例A ：100100
实例B ：87100
实例C ：100100 实例D ：100100
实例E ：108100
（4）确定个别因素修正系数。

估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。

经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。

所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：
实例A ：1001000100100=- 实例B ：971003100100=
-
实例C ：971003100100=- 实例D ：971003100100=
-
实例E ：971003100100=
-
5、计算估价结果 将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：
估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m 2）
应用实例二：
为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取
的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。

另外，假设2000年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3 月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。

试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。

估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。

1、计算公式 采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。

基本公式如下：
估价对象价格=可比实例成交价格×%11
S +×（1+T%）×11%R +×11%G +
2、求出各可比实例的比准价格（人民币）
比准价格A=4500×5100100-×（1+1%）4×（1－1.5%）6×2100100+×3100100
-=4550.09（元/m 2
） 比准价格B=600×8.5×0100100-×（1+1%）2×（1－1.5%）6×3100100+×5100100
+=4393.43（元/m 2
） 比准价格C=5000×2100100+×（1－1.5%）3×2100100-×2100100
-=4877.83（元/m 2）
3、计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：
估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3
=4607.39（元/m 2）。