惠州酒店式公寓初步方案

项目前期策划方案第一部分市场分析

一、项目市场分析

二、类比项目分析

三、总结

第二部分产品

一、项目简介

二、案名建议

三、产品功能定位

四、产品形象定位

五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处

六、预计出现问题

七、产品配套

八、经营模式

九、项目诱人分析

第三部分价格

一、价格定位

二、价格策略

第四部分客户

一、客户来源

二、客户分析

第五部分广告

一、媒体选择

二、媒体策略

三、公关

三、促销

第六部分渠道

第七部分销售控制

一、销售目标

二、销售周期

三、营销组合表

第八部分合作方式

第一部分市场分析

一、项目市场分析

惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。

市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。

我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。

二、类比项目分析

1、帝景台

①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积

②配套：装修带家仫电器

③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，

付款方式一次性、按揭

④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品

⑤总结：

A、畅销原因

1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感；

2)地理位置好；

B、劣势：

1)由大户型改造，使用率低；

2)结构通风、采光不好；

3)目标消费意识加强；

2、御天名苑

①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米

②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、

热水器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务

③价格：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万

④总结：

A、优势

1）推广时间早；

2）总价低，客户易接受；

3）地理位置好，出租率高；

B、劣势

1）结构通风、采光不好；

2）无阳台、煤气禁用；

3、世纪新天

①户型面积：小户精品住宅，由2栋29层塔楼组成，设有观光电梯； 5-29

层为住宅功能， 35-50㎡的中小户型

②配套：毛坯交付

③价格：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款方式一次性、按揭

④宣传：惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅，主诉求小户

投资居住精典

⑤总结：

A、优势

1）推广力度大；

2）样板房装修具有较强的吸引力；

3）相对于御天名苑、帝景台来说，小户型为规划设计户型，阳台、通风相对较好

B、劣势

1）采光不好；

2）地段风水较差；

3）价格高；

4、鸿业自由港

①户型面积：30-50平方米

②配套：交付时豪华装修带家具电器

③价格：2800-3700，总价12-15万/套

④宣传：惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙

⑤总结：

A、优势

1）户型较好

2）地理位置好

B、劣势

1）推广力度小；

2）开发商实力不够雄厚，前期工程进度慢；

三、总结

1、本项目优势

①项目前后通道，交通十分便利；

②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套

③户型设计量身定做，无改型而造成的影响；

2、劣势

①竞争压力大；

②按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面，而正中间

四套采光及通风相对较差。

3、应归避问题

①总价不宜过高；

②广告推广力度要强；

③服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司；

第二部分产品

一、案名建议

1、案名：滨江国际公寓、银河经典

2、参考：滨江晶典

3、案名诠释：“经典”同译“精典”、“经典”意为精致、小巧，经世典范，

适合于小户型宣传，让人顾名思义。

二、产品功能定位

1、定位：

酒店式独立公寓

2、定位诠释

“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

3、定位分析

从惠州目前小户型市场来看，因2003年小户型推广成功，推使2004年众多开发商跟随开发，2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开发项目陆续上市，至今下半年推广项目有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发项目，从这几个项目地段及规模来说，巴黎广场和达利开发项目均有可造之势，而本项目如果单以小户型进入市场，那么就容易把自己陷入一个你争我夺的斗争中，所以我们必须从中找到契入点，从同类比项目中或至惠州房产中树立一个明星楼盘形象。

酒店式公寓在推广帝景台时已有运作，但帝景台只是一个概念的炒作，从管理、服务根本没有达到酒店服务要求，致使在客户心目也无法形成一个较完美的印象。

而本项目所提练基准点有：

1、位置。滨江大堤唯一“宝地”；

2、配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。

3、物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良

好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司