我国房地产企业融资方式研究_详解
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三、房地产企业可选择的融资方式及存在的问题
2003年6月13日央行“121号文件”3 ,要求各商业银行加强房地产信贷业务管理,控制房地产信贷,对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。因此,国内的房地产企业纷纷尝试除银行贷款外新的融资方式。
下面,本文将对目前国内房地产企业除银行贷款外可以选择的几个基本融资方式进行比较分析。
(一)IPO(initial public offerings):即企业按照拟上市地点的要求与标准通过保荐人辅导直接在证券市场首次融资并挂牌的上市方式。
1、IPO的优点在于:
(1)上市即可募集资金,且募资作为股本可以改善公司的财务结构;
(2)可以通过上市改善公司的治理结构、规范公司内部的管理。
2、IPO的缺点在于:房地产是个特殊的产业,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业很难通过IPO申请达到上市目标。
(1)在法律上,由于房地产公司地域性较强,而各大城市在诸如土地出让、税费缴纳、资质认定等重要环节上没有一个统一标准,因此在法律和政策的把握上存在一定的不确定性。
(2)房地产企业的财务较为特殊,一般来说,一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的时间,按照会计准则,一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润,房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企业利润的;而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录,发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右,资产负债率在70%以下,因而绝大多数房地产公司很难达标。
3、我国房地产企业IPO情况:
2001年恢复房地产企业IPO上市至今,中国证券市场中通过IPO上市的房地产企业仅有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设、珠海华发等少数几家公司。这种情况也说明了在实际操作中房地产企业进行IPO申请在国内上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的。
3指《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
近年来由于国内证券市场疲弱不振,许多房地产企业纷纷寻求海外上市。从1998年开始,中国大陆房地产企业海外上市的地点主要是香港和新加坡。香港上市的房地产企业主要有北京首创置业、上海复地集团、上海置业、合生创展集团、富力地产等,新加坡上市的有龙置地和中国招商亚太两家。在国内证券市场持续低迷且对房地产行业融资政策趋紧的今天,海外上市无疑给国内房地产企业融资提供了一种可行的方式。对于大多数国内民营房地产企业来讲,都希望通过红筹的方式在海外上市,这样其股东持有的股票可以在企业上市后通过二级市场变现。但是红筹上市需要一笔数额不菲的外汇收购企业的资产或股权,将企业变为外商投资企业,这样外汇的来源成为最大的问题。
表 1 1998年后部分海外上市的中国大陆房地产企业名录 资料来源:香港联交所
公司名称上市地上市时间市盈率募集资金量公开认购模式
合生创展香港1998年5月6.326.75亿港币N/A4红筹
百士达控股香港1998年6月 2.56 4.37亿港币N/A红筹
上海置业香港1999年12月10.32 1.99亿港币N/A红筹
中盈控股 香港 2002年5月 6.7 0.5 N/A 红筹
正辉中国 香港 2002年6月 5.1 0.966 N/A 红筹
首创置业 香港 2003年6月 10.44 9.37*5163倍H股
复地集团 香港 2004年2月 8.417.2亿*480倍H股
富力地产 香港 2005年7月 11.63 22.85亿N/A H股
龙置地 新加坡 98年2月 8.71525万新币 N/A 红筹
中国招商亚太 新加坡 95年7月 N/A N/A N/A 买壳
4、我国房地产企业IPO存在着许多问题:
上市对于房地产企业的要求较高,要求上市前三年持续盈利,国内通常要求企业上市前三年的净资产收益率平均在10%以上,而香港则要求企业上市前三年盈利累计不少于7000万港币6。除了过往三年的盈利情况外,投资者希望拟上市的房地产企业具备较强的抗风险能力,并且拥有持续的发展后劲—即拥有大量的4 N/A表示无法获得
5*表示包括在港发售和国际配售
6数据来自:香港联交所上市规则
合法的土地储备。此外,投资者希望拟上市的房地产企业除了通过房地产开发与销售作为主要业务外,最好有长期的物业租金收入,在一定程度上既提供了较为稳定的现金流,同时也分散了风险。
但是,我国的房地产企业运作一个项目的周期通常在2-3年,项目开发的主要资金来自银行贷款,具有较大的还款压力。为了偿还银行贷款,房地产企业通常采用将项目销售的策略来迅速回收现金,偿还银行贷款。在目前的政策环境下,房地产企业只能通过招、拍、挂的方式拿地,且土地出让金要求一次性付清。激烈的竞争使得房地产企业在拿地时需要占用大量的资金。因此,单独为了上市而储备大量土地是不现实的,国内只有少数几个大型的房地产集团因为有多个房地产开发企业并同时运作多个项目而拥有一定规模的土地储备。我国的商业地产起步较晚,与民用住宅相比,并不是主流产品。近几年来,随着国民经济的发展与服务业的健全,商业地产的需求越来越大,也迎来了发展的快速时期。但是,我国的商业地产项目以前大多数都是只售不租,随着国内经济的向好以及租金上涨的预期,目前商业地产项目大都转向只租不售的策略。因此,我国房地产企业旗下拥有的成熟商业地产项目并不多。众所周知,商业地产项目建成后需要一定的培育期才能取得较为稳定的租金收入。因此国内成熟的优秀商业地产项目数量更是十分有限的。以上的原因决定了大多数房地产企业在主观上很难达到上市的标准。
在客观上,近两年国家加大了对房地产企业的宏观调控,在上市方面得不到政策支持。房地产企业项目运作的周期性与波动性决定了其业绩的不连续性与风险性。同时,房地产是资本密集型行业,大部分资金来源于银行贷款,因此房地产企业的负债率往往较高,也难于符合上市的要求(负债率小于70%7)。所以房地产企业在目前的政策与标准下,上市融资的难度是非常大的。
房地产企业在国内直接上市的可能性较小,使得很多房地产企业纷纷谋求海外上市,但是海外上市对于国内房地产企业的要求其实更高,同时由于外汇的管制,也加大了操作的难度。综合以上分析,目前国内只有大型的房地产企业才有希望通过直接上市融资。
7数据来自中国证监会内部文件