12 产业政策、选址及平面布置合理性分析03

12产业政策、选址及平面布置合理性分析

12.1产业政策相符性分析

本项目为房地产开发项目，属非生产型项目，项目建成后将是集办公、商业购物、酒店、餐饮、文化、娱乐、休闲、居住等多功能结合为一体的城市综合体。根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）（国家发改委[2013]21号令）规定，本项目不属于淘汰、限制类项目，因此，本项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）相关要求。

12.1.1与《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析

《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在自治区第十一届人民代表大会第四次会议中进行审查，纲要第四章第四节指出，“深化户籍制度改革，……落实各级政府责任，把保障基本住房、稳定房价和加强房地产市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，增加居住用地供应总量，有效扩大普通商品住房供给，促进房地产市场健康发展……”。

本项目位于广西壮族自治区玉林市玉东新区，属于房地产建设项目，项目的建设符合《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。12.1.2与《玉林市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》相符性分析

《玉林市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，玉东新区发展定位：“统筹城乡发展的示范区、新兴低碳产业发展的聚集地，建设玉林城市新都市、现代商贸物流中心、职业教育培训基地，玉林市现代经济新的增长极、对外开放的新窗口和现代生态文明、创业宜居的魅力新城。”；发展重点：“大力实施统筹城乡、现代高效生态农业、新型工业化和低碳发展四大战略，科学规划空间发展布局。依据玉东新区作为玉林市行政、文化、金融、体育、教育中心的城区发展定位，重点发展高新技术产业、现代服务业、现代高效生态农业，大力发展低碳经济，将玉东新区打造成为玉林市居住环境最好、投资环境最优、城市化和现代化程度最高的新城区。”

本项目的建设符合玉东新区发展定位，满足其空间发展布局，同时完善了玉东新区的居住功能，能满足居民对住房的需求。因此，项目的建设符合《玉林市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。

12.1.3与《玉林市城市总体规划（2008-2020）》相符性分析

《玉林市城市总体规划（2008-2020）》指出，玉林市城市空间主要发展方向东扩：即城市往东方向（北流方向）发展城东新区。开发的策略主要是依托旧城，跨过二环路向东拓展城市功能，在南流江以北、二环东路和龟头岭之间建设新城市中心，发展行政办公、文化娱乐、体育、教育科研等公共服务设施用地和高品质的居住用地，通过新城市中心的建设，提升整个玉林市的城市品位。本项目建设内容包括金融商业、办公、配套住宅及文化、娱乐、休闲、生活等相关配套设施，与玉林市城市空间发展目标相一致。因此，项目建设符合《玉林市城市总体规划（2008-2020）》。

12.2建设项目选址的合理性分析

12.2.1与区域环境符合性分析

项目所在地空气环境中SO2、NO2、PM10均达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准，空气质量较好。

生活污水经化粪池处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准后排入城市污水管网，进入玉林市污水处理厂进行处理，满足《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级标准B标准后排入南流江。根据监测结果，拟建项目厂界和敏感点噪声监测值能满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2类标准限值，项目周边区域的声环境现状能满足功能要求。

项目建成投入使用后，对周围环境的污染程度较小，在采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准，项目实施后能满足区域环境质量与环境功能的要求。项目选址的环境可行性较好。

12.2.2与周边环境协调性

本项目位于广西玉林市玉东新区石牛路与玉东大道交叉口东南侧，周边用地类型主要为商业、居住用地，该区域主要景观有住宅、公共建筑、绿地、树木、道路等，项目周边商住楼主要为富林·金桂丽湾、万盛·中央公园等商住楼，学

校主要为玉东小学、名山中学等。本项目建设完成后，将与富林•金桂丽湾、万盛·中央公园呼应，形成典型的城市景观风貌，与周边区域景观相协调。

项目所在区域交通方便、配套设施完善，建成后住户们在区域内能够享受到完善而又便捷的各类生活配套服务，并可借助快捷的道路辐射网到达城内各处。

12.2.3 用地性质相符性分析

根据国有建设用地使用权出让合同（附件X），合同出让宗地面积223752.93m2（其中本项目总用地面积为87758.57m2），出让宗地的用土为商业用地、商务用地和二类居住用地的综合性用地。本项目建设内容包括金融商业、办公、配套住宅等相关配套设施，建设内容与土地出让合同上的用地性质相符，因此，本项目用地性质合理。

通过以上分析，该区域具备了作为居住区良好的外部条件，项目选址与周边环境相协调，选址合理。

12.3总平面布置的合理性分析

12.3.1总平面布局合理性

整个项目主要由高层住宅、酒店、SOHO办公、商业街Block四部分组成，包括1栋酒店（31F），16栋商业街Block（2~3F，其中B1-03#为26F），7栋高层住宅（32F）以及3栋SOHO办公（26F），商业、办公、住宅由地块西北面往东南面依次建设；同时串联B1-17#~B1-26#商业骑楼（裙楼层，2F）位于项目地块的东南侧，具有临路优势，交通方便。

地面停车位布置于项目西南面场界及高层住宅楼附近，方便停靠；设一处垃圾收集点，位于项目地块南侧，B1-15#东侧（详见附图4），位于玉林市主导风向的侧风向，便于垃圾的收运。

综上所述，项目平面布置符合相关规划，总体来看本项目总平面布置是合理的。

12.3.2小区绿化率合理性分析

根据项目工程设计，项目总绿地面积5021.15m2，占总用地面积的25.29%，绿地率为25.29%。符合市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件——绿地率不低于25%。拟建项目小区绿化景观种植有草、灌木以及各种树木等。住宅之间以草地为主，适当种植灌木和乔木形成植被景观，小区内绿荫成片，道路通畅，