房地产市场及其运行规律

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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
5、房地产市场的自然周期 供给，需求，空置率
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B A
D E
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S1 空置率
空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋
建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前 年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆 迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房
属于恢复阶段，周期性难以显现； 高速增长期，可看作繁荣阶段； 衰退阶段； 萧条阶段； 复苏阶段； 新的繁荣阶段……
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00%
31.60% 23.35%
27.40%
30.64%30.20%
22.24%
3、类型 生产性、消费性、投资性
4、房地产需求的影响因素 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税费）
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第二节 房地产市场的供求关系
二、房地产市场的供给
1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发
商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性
二、 房地产市场的周期循环
经济波动与经济周期
世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程
中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高
低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际
增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济
波动的关系。
经济波动是重复出现扩张与
GDP
收缩的周期波动，经济周期
还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联 系、影响 ✓供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房 地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上， 表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： ✓在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给
7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和
第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则 超前于市场自然周期的变化。
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
8、房地产市场周期的特点
1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国 民经济周期来说要较为提前些；
23.88%
20.91%21.80%
13.72% 10.96%
3.52% -2.52%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
1994~2006中国房地产投资增长率走势图
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第五节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
所谓～“国际警戒线”恐怕凭空杜撰，说话者试图传递何 样信息？
住宅空置是一个市场显现，除了加强银行信贷纪律之外， 不需要设置什么“警戒线”。
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
6、房地产市场的投资周期
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B A百度文库
D E
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
RE金融市场
建筑材料市场
土地市场
RE开发建设市场
RE销售市场
RE消费市场
中介服务市场
物业管理市场
房地产市场运行机制基本架构
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第五节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场 生产、生活空间
2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益
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第五节 房地产市场的运行规律
一、房地产市场结构
包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地
段） 产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用
房、廉租房）、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 投资结构：投资目的、投资方式
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第三节 房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
租售价格变化
4、指导政府制定科学的土地供给计划 5、引导需求适应供给条件的变化
住房建设 规划编制
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第五节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
S1 房地产市场的参与者
土土土土土 土土土土
土土土土
土土土
土土土 土土土土
房地产市场
土土土 土土土
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土土土 土土土土
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第五节 房地产市场的运行规律
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第一节 房地产市场概述
二、房地产市场的运行环境
影响运行活动各种因素的总和
社会
政治
经济
金融
法律
技术
资源
国际
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第一节 房地产市场概述
三、推动房地产市场转变的社会经济力量
1、社会经济因素
社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制 度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
2、社会经济力量
——金融业的发展 ——信息、通讯技术水平的提高 ——生产和工作方式的转变 ——人文环境的变化 ——自然环境的变化 ——政治制度的变迁
需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数
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供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
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第四节 房地产市场的特性与功能
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第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求
1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各
种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点
1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性
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第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求
价格
S
P
E
D
0
M
数量
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价格 P1 P
0
H
hS
E
F
f
D
M
M1
D1 数量
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价格 P P1
0
S
D2 Q2 Q1 Q
D1 数量
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 RE供求均衡原理的要义：
✓是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 ✓均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且
影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，
收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介
价格入和土地供给的变化
价格
S
S
P1
R
P
D1
R1
D
0
M M1
销售数量 0
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D
D1
L1 L
出租数量
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第四节 房地产市场的特性与功能
二、 房地产市场的功能
3、指导供给以适应需求的变化
变化原因：
建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化
1、按地域细分：城市，区域，省 2、按房地产用途分：居住，商业，工业…… 3、按存量增量细分：一级，二级，三级 4、按交易形式细分：买卖，租售，抵押 5、按目标市场细分：抵挡，中档，高档；青年，老年
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第三节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸交纳易周期 预指售标面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金
✓盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置 分为两类：偶然（Incidence）空置和长期 （Duration）空置。偶然空置取决于人口流动，而长 期空置是市场搜索的必然结果。长期空置不可避免； 偶然空置和产业结构变化、就业机会及移民流动等 要素密切相关。
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S2空置率
有人说：“按国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区； 空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重 积压区，极度危险。” ？？？？？
和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整 生产经营策略和计划；
✓在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等
经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线 沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均 衡状态。
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
2、供求非均衡
即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 或者两者都不一致的经济运行状态。
——金德尔博格 《新帕尔格雷夫经济学大辞典》 1992年版
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第五节 房地产市场的运行规律
三、 房地产市场中的泡沫与过热
第二章 房地产市场及其运行规律
1 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场 所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的 当事人之间错综复杂的经济利益关系。
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第二节 房地产市场的供求关系
二、房地产市场的供给
3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给
价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致 的房地产经济运行状态。
等不可销售或出租的房屋面积。 ——北京统计信息网
但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。
当前流行空置率计算方法：
A、全社会空置房面积除以全部住房面积； B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积； C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。
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S2空置率
国外做法：
✓在海外住房空置率研究中，都没有把已经出售或出 租但是没有人居住的房屋统计在内。
2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来； 3）房地产业周期萧条阶段相对长一些； 4）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整 体国民经济周期波幅更大一些； 5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。
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1979-1991 1992-1993 1994-1996 1997-1999 1999-2000 2000-
三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态
！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场 条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需 求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调
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第二节 房地产市场的供求关系
四、房地产市场的体系
房地产市场体系是房地产经济运行的载体
房地产市场体系 是指多种房地产市场互相联系、互 相制约形成的市场集合体和系统。
按层次分：一、二、三级市场
按用途分：
按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金 融、物业管理等
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第三节 房地产市场结构与市场指标
一、 房地产市场的特性
1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性，
个别因素影响性
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第四节 房地产市场的特性与功能
二、 房地产市场的功能
1、配置存量房地产资源和利益
2、显示房地产市场需求变化
1、房地产泡沫及成因 S1 泡沫经济 “‘泡沫状态’这个名词，随便一点说，就是一种
或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格 上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主— —这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本 身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预 期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”
潜在的GDP 则可称为从波峰到波谷周期
水平线 性运动的经济波动。
产生根源 社会总供给和总需
T 求两个对立面的矛盾和统一。
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现
象，且此现象重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。 3、传统房地产周期理论的主要内容 扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张