国际总部基地(商务花园)类型研究剖析

商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，
浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。



在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。
办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。

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研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三）
世联研究案例
国际总部基地（商务花 园）类型研究
2018/10/26
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[关键字]： 总部
[简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。
本报六大发展模式
模 式 KPI
交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。
樟宜 新加坡主要地区平均
住宅需求量
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；


成功要素：良好的商务基础； 环境优美； 多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；
城市人力资源基础好；
中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。
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后台服务型总部基地案例 ——上海浦东张江银行卡产业园
概况：

*1“ 2.5产业”：是指介于第二和第三产业之 间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管 理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核 心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第 二产业运营的职能。已经落户张江的 50多家跨 国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。



成功要素：毗邻大型国际机场； 多种交通方式组合，与市区联系紧密； 城市人力资源基础好；
充分考虑物流行业特点规划设计商务花园
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企业内脑型总部基地案例 ——剑桥商务花园
概况：

位于剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公物业组团； 交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方 向，30分钟就能达到国际机场，城际火车不到1小时就可以到达伦敦； 12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单体楼，单体体量 从1100到5000不等； 平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础； 全部出租，可分割可整租，可以冠名办公楼； 有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。
案
例
模式1 ：制造加工型 总部基地 模式2 ：物流型总部 基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地
Park west西区商务花园二期
靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达， 占地面积广阔，符合行业特点的办公场所
哥本哈根机场商务花园
产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进， 优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动

项目单位与项目 名称 中国银联股份有 限公司； 中国银联产业发 展基地 中国平安人寿保 险股份有限公司； 中国平安全国客 户服务及后援技 术中心 某商业银行； 信息中心（上海） 某商业银行； 数据处理中心 （上海）
建设内容 行政区、信息交换及处理 区、研发区、呼叫服务区、 综合技术/商务支援区、会 展、培训与后勤区等


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研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（二）
概况：

PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽 敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心 还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园 14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水 准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业 的需求。 所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主 （自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）； 对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建 成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式， 在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。
概况：

作为一家专业的高新技术商务花园，PW以其特有的魅力，吸引了众多跨 国公司的加盟，所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、 计算机、电子与软件。 到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。预计最终价值可达10亿 英镑，成为M50干道沿线的一座新地标。PW商务花园未来发展前景明朗， 目前这一地区已变成现代化的商住两用的理想场所。


成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。
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企业内脑型总部基地案例 ——新加坡商务花园（一）
住宅销售量
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1999 2000 2001 2002
成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输； 市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求； 政策支持； 标杆企业带动；形成相关产业链；
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物流型总部基地案例 ——哥本哈根机场商务花园
概况：

位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130 多个机场； 整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也 是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞 机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15 分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。 哥本哈根平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础； 占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要求， 并考虑和整体区域的景观协调； 开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且 可将地块出租由企业自建。
成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策； 标杆企业榜样作用和商务聚集效应； 基础设施特别是电信IT设施先进； 交通便利+环境优美。
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研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（一）
概况：

PARK WEST（西区花园，以下简称PW）位于都柏林市西部的NANGOR 大街旁 占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的 娱乐休闲设施一应俱全。 在商务花园的规划中，将建成一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括： 体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。开发商将最大限度的利用好 园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为一体 的周边休闲场所。
Park west西区商务花园、硅谷
良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的 到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高 速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为 主要业务对象的服务公司入驻。 土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利， 标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先 进。 重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素 质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚 集

成功要素：交通便利； 基础设施特别是电信IT设施先进； 税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业； 建筑景观独特优势，风景优美； 生活娱乐配套设施完善； 办公楼面积大小灵活多变； 逐渐向综合性发展。
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联合国等国际组织总部型案例 ——纽约联合国总部大厦
概况：

联合国总部大楼坐落于东河之滨，由位于纽约曼哈顿第一大道上的4幢建 筑组成，占据6个街段，1952年投入使用。 土地无偿赠送：这块地皮当年由美国洛克菲勒家族捐助；该家族同时也将 这块土地四周的地面都买下来。 共有11位世界著名建筑师参与设计。
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剑桥商务花园
模式5 ：后台服务型 总部基地
模式6：联合国等国 际组织型总部基地
上海浦东张江银行卡产业园
纽约联合国总部、日内瓦联合 国总部
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加工制造型总部基地案例 ——北京经济技术开发区星网工业园
概况： 位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移 动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人； 产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整 个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里； 制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大； 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流 监管，实现“零库存”。 入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。 诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的 20多家企业入驻。 交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。 环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成 套设备生产。

已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业” 的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安 保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。
电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 数据处理中心、呼叫中心、 灾备服务中心、培训中心 等 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等
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樟宜 新加坡主要地区平均
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企业内脑型总部基地案例 ——新加坡商务花园（二）
新加坡商务花园的建设经验：
裕廊
樟宜

商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地
成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连
接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团 的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；