柏思杰BusinessPark商务花园研究
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
吴敏文_设计内核与策划思维先于形式
设计·前沿 M ASTER TALK大师会客厅上海嘉定春熙集上海嘉定春熙集超级平常设计创始人、创意总监 吴敏文2014年吴敏文和阳建勋一起在广东深圳南山区创立了超级平常设计，吴敏文说：“我们热爱生活，希望通过设计的力量去为人们创造更多的幸福，我们用心和努力赢得了每一个客户的一致肯定。
而今，我们初步探索建立了自己的设计逻辑和产品体系，使用科学有效的设计管理方法，因此也具备了不断学习和研发的能力。
这就是超级平常。
而惊喜和智慧都蕴藏在每一个平常的生活中，经常被我们所忽视或者忘记。
新发现，重新解读，以空间为媒介来建构，让人们遇见这些平常的惊喜，也因为这些惊喜而感到更加的幸福。
这是超级平常的使命。
”谈起当初进入商业设计行业，吴敏文回忆说：“其实这个行业并没有什么特别吸引我的地方，相反我对当时商业设计流于表面的雍容华贵异常反感，其实莫名其妙转到别的行业去也是很有可能的。
但是本科学的是相关专业，还没毕业就已经收到几家公司的offer，让我顺其自然地走上了这条路。
”2008年广州美术学院建筑与环境艺术设计专业毕业后，吴敏文入职了一家广州专项设计shopping mall的外资设计公司，做了一年项目前期的设计策划工作，包括项目周边店铺租金调研、回报率预期、卖场动线规划、划铺逻辑等。
在那个还没有移动互联网和各种app的时代，他练就了一身在项目周边厚着脸皮做田野调查的能力；虽然当时一知半解迷迷糊糊，但形式之前是设计内核的认知与策划的思维模式就开始变成吴敏文执业方式中非常重要的一部分。
“我从商场设计的前期策划入行，又在设计服务房地产销售的空间道具中成长，最深刻的成长历程应该是我创立了超级平常之后，接触到一位很有生活阅历和品位的客户，当时30多岁的我为他设计住宅的时候，让我深刻地意识到，设计，绝对不可能只是流于表面功夫。
设计是思考如何让人健康幸福繁衍的方式方法，描绘每个细分命题具体的形式，以及提出达成、实现该形式最合理的机制。
日本筑波科学城中心广场分析
• 总之，广场内部的空间构成参差有致、层次分明，展示出空间和时 间的序列感。充分体现了后现代主义的特点。
介Байду номын сангаас：设计者
• [日] 矶崎新（1931- ）：日本 后现代主义设计的代表人物， 其作品大都融合理性的现代主 义结构、典雅的古典主义布局 和装饰、又兼有东方的细腻构 件和装饰特色，被认为是亚洲 建筑设计师的重要代表。
• 主要作品包括筑波市政中心、 日本兵库西胁市的图形设计博 物馆(1986年)、纽约布鲁克林 博物馆的扩建部分(1986年)和 洛杉矶当代艺术博物馆 (“MOCA”，1989年)等
•
周边建筑
红色陶石平台
椭圆下沉广场 过渡空间
功能需要
在整个广场的设计上， 设计者矶崎新并未采用一个有机 系统来规范整体设计，在这个设 计方案中，L形的步行街如左图 分布，它是有许多混杂的片段组 成，造成这种非统一风格的原因 之一就是这些建筑有着各种各样 的需求：仅建筑主体就包括诺瓦 音乐厅、筑波信息中心、东会议 厅、旅馆、银行、商店街拱廊。
细部元素
两个台地之间用台阶、石头造 景和流水来过渡，它们的布局 非常随意，其中的台阶式瀑布 形态如同自然环境中的喀斯特 地貌，与严谨的几何形地面及 广场空间并置在一起，形成一 种鲜明的对比。
细部元素
• 筑波广场中的园林小品也渗透 着历史与神话的气息，水池顶 部的石盆和缠着黄飘带的金属 月桂树雕塑就象征着耶稣最后 的晚餐和希腊神话中的月桂女 神，囊括了经典的文化和宗教 体系。
艺术特色分析
• 广场与周边建筑共同具有多变以及注重细节的特色，没有谁是主体， 周边建筑共同围绕着广场组成一个整体。
不断发现有新意且可持续发展的解决方案WOHA_专访
27[ TOPIC ] 主题／花园城市，巨型城市 GARDEN CITY, MEGA CITYUED: 二位是如何选择并开始自己的建筑师生涯的？ 你们是如何相识并决定一起工作的？WOHA ：理查德在大学里学的是艺术，当他发现学艺术太过内省和孤独后，就决定转向建筑设计，不过直至今日他仍会花些时间来作画。
而黄文森从记事起就想成为一名建筑师。
我们是20 世纪90 年代初在凯瑞·希尔建筑事务所（Kerry Hill Architects）里共事的时候认识的。
我们合作得很愉快，而且发现彼此之间有很多共同的兴趣，也受到过很多同样的影响。
比如我们在大学时代都阅读收集了很多一样的书籍，新加坡和澳洲的建筑教育也颇为相似，而且建筑话题本身就是超越国界的。
所以我认为是缘分，也是因为我们身为同代人的缘故，合作起来很默契。
UED ：WOHA 的第一个项目是什么？自第一个项目开始，公司是如何发展的？WOHA ：第一个项目在华登岭路（Watten Estate Road），是12 栋半独立式住宅组成的别墅群。
在我们起步期做的都是私宅，但五年后我们开始转向大型公共和商业项目的开发。
目前WOHA 的项目已经涵盖了从总体规划和试验性建筑到表演艺术设施，从社区建设到教育类项目等各个领域。
公司项目遍布亚洲和澳洲各地，目前总部设在新加坡，并有90 多名员工。
UED:在这样一家成立了十多年并获奖无数的设计工作室，WOHA 有什么独特的公司文化、设计文化和管理文化么？WOHA ：创办公司其实已有21年了。
在之前一系列专题巡展中我们有机会去回顾并反省了公司的起点和未来的发展方向。
建筑设计里所涉及的城市密度、自然景观、材质、传统建筑类型和人文等因素是我们一直以来在作品里探索的命题。
我们的设计方法是去不断发现创造有新意且可持续发展的解决方案，而不是墨守成规，复制现有的标准模式。
我们总在想象着一个更美好的未来，以此来思考改进工作的方法。
尽管我们在作品里有一些感兴趣的命题并且有的时候会把一些好想法运用进多个项目里，但我们并没有一种特定的标志性设计风格。
南京写字楼市场项目调研
2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。
同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。
然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。
因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。
3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。
其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。
分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。
此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。
行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。
这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。
新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。
这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。
鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。
这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。
广州柏思园林景观设计有限公司(企业信用报告)- 天眼查
登记机关：
广州市番禺区工商行政管理局
核准日期：
2017-11-16
1.2 分支机构
3
截止 2018 年 09 月 14 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
1.3 变更记录
序号
1 2
3 4
变更项目
变更前内容
变更后内容
变更日期
章程备案
章程备案(变更前)
准予章程备案
2017-11-16
住所(经营场所) 广州市番禺区市桥街光明北路
变更
238 号雍雅商业街 58 号
广州市番禺区市桥街工农大街 45 号大 院 3 号楼 712 房
2017-11-16
财务负责人
财务负责人(变更前)
四、企业发展
4.1 融资历史
截止 2018 年 09 月 14 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
4.2 投资事件
截止 2018 年 09 月 14 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
韦峰
2017-09-15
换照
换照(变更前)
换照
2017-09-15
1.4 主要人员
序号
1 2 3
姓名
刘君艳 刘威亮 刘停艳
职位
经理 监事 执行董事
天一广场推广策略
核心推广口号
推广步骤暨阶段主题
推广主题 准备期
工作重点
1、整体营销方案确定 2、整体推广方案确定 3、平面设计作品确定（售楼书、海报、宣传单、易拉 宝、媒体平面广告、直邮手册、手提袋、沙盘等） 4、售楼大厅的设计、装修、布置 5、组织建设：销售部、招商部、企划部、工程部等 6、人员招聘及培训 7、前期媒体广告造势宣传 8、下阶段推广活动准备
海海外交流中 心
国际领先成都第一的写字楼
综上可类比产品的定位特征，天一广场的个性化更加鲜明：
1、以人为本，实现商务链（空间融合、生态循环、集约化、智能
办公、有效沟通、快捷流程等）的整合，将“人文商务”提升到一 个新的层次。
2、围绕人性化延伸到商务配套（地段、物业管理、商务服务、健
康环保、人性关爱细节等） ，彻底颠覆“酒店式服务”的窠臼。 3、以本土化服务、国际化管理，全球优秀的设计、管理合作团队，
12月 1月
整版 整版 半版 全版 整版 整版 整版 整版 整版
2月 3月 4月 5月 半版 整版 竖半版 整版 半版 整版 半版 整版 全版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 1月 整版
6月 7月 半版 整版 半版
8月
9月 整版 整版
10月 11月 12月 费用合计
称 时代广场
计 格 型 —— 后现代 纯写字楼
地
址
总府路2号 ―― 世邦魏理仕物管顾问 出 租 率 7-15F开零，16F以上半层或整层租 赁 总府路双向四车道
景 观 设 计 物 业 管 理 销 售 率 30%以上，在售
市 政 配 套
交通条件 市政/商业配套 项目主题
交通组织
公交线路
4、98、38、
打造的满足“商务全球化”趋势的标志化办公物业。
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
呈贡三台山片区旧城改造项目概念规划
区位分析
区位位置
交通区位
三台山片区紧邻昆玉高速出入口、城市主要道路—彩云路，作为地块主要的对外连续道路。并有昆洛路、石龙路经过，地块交通区位优势较好。 本站点为小王家营核心换乘站，其轨道交通的集客优势在此会极大程度发挥。项目又作为核心换乘站上盖物业的承载体，物业开发价值较高。
1
项目理解
区位位置
现状分析及限制
现状道路交通
现状分析
现状分析及限制
已批用地
本次旧城改造考虑实际可操作性和可行性，充分结合规划范围内近期确定的项目，以近远期相结合的规划思路，通过实地踏勘和项目选址梳理旧城改造片区道路和用地，确保已批用地项目先期启动。
1
项目理解
现状分析
现状分析及限制
保留保护建筑
本次旧城改造涉及文物古建的保护保留考虑，我们的建议是分类梳理，作不同层面的保护策略。
3
概念及设计策略
新城市主义
概念
鼓励公共交通，减少对汽车的依赖，降低空气与噪音污染。 适当提高土地使用密度，以期保留更多的开放空间与绿地。 鼓励适当的功能混合，确保部分地区活动的多样化。
3
概念及设计策略
“软构主义”空间
概念
一个具有东方智慧的空间设计概念。 考虑人的身体健康，恢复人与建筑的健康关系。 提倡一种回归自然的建筑方法和理念。 文化之于建筑空间与工程是一种离不开的决定性软力量、软资源。
开发热点
概念及设计策略
3 商业中心 提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的的消费中心； 增加服务类活动的商业内容比例； 提供社交、商务、家庭活动与其他社会附加价值； 随机性消费模式 开发热点
4
总平面
总平面图
总平面图
新加坡写字楼租金指南说明书
ASKING RENTAL GUIDEBUILDING NAMEWoodlands Spectrum I Woodlands Spectrum IIBUILDING NAMEThe Kendall Solaris Nucleos Aperia EastViva Business Park Akzonobel House Honeywell The Signature North / Northeast –West Icon@IBPNordic European Centre Acer BuildingADDRESS2 Woodlands Sector 1209/211 Woodlands Avenue 9ADDRESS50 Science Park Road 1 Fusionopolis Walk 21 Biopolis Road 8, 10, 12 Kallang Avenue750/A-E Chai Chee Road 3 Changi Business Park Vista 17 Changi Business Park Central 151 Changi Business Park Central 26 Serangoon North Avenue 53A International Business Park 3 International Business Park 29 International Business ParkASKING RENTS (S$ PSF PER MONTH)$1.50$1.60 - $1.70ASKING RENTS (S$ PSF PER MONTH)$4.50$6.50$4.95 - $6.50$5.90 - $6.91$3.00 - $5.50$4.50$4.50$3.70 - $4.50$2.50$4.10$4.40$4.2020 the SME magazineNotes: T erms and conditions apply . All rents stated are in per sq ft/month. All rents are as of January 2018. Source: Colliers International SingaporeNotes: All rents stated are in per sq ft/month. All rents are as of January 2018. Source: Colliers International Singapore.BUILDING NAMERaffles Place / New Downtown Republic Plaza IOne Raffles Place T owers 1 & 2PWC Building Prudential T owerT anjong Pagar / Shenton Way 80 Robinson Robinson Point Mapletree AnsonMarina / City Hall / Beach Road Suntec T owers The Concourse The Gateway Orchard RoadVisioncrest Commercial 51 Cuppage Road (Formerly known as Starhub Centre) UE Square City FringeHarbourfront T owers 1 & 2Novena Square T owers A & B PSA BuildingADDRESS9 Raffles Place 1 Raffles Place 8 Cross Street 30 Cecil Street80 Robinson Road 39 Robinson Road 60 Anson Road5/6/7/8/9 T emasek Boulevard 300 Beach Road 150/152 Beach Road103 Penang Road 51 Cuppage Road83 Clemenceau Avenue1/3 Harbourfront Place 238A/B Thomson Road 460 Alexandra RoadASKING RENTS (S$ PSF PER MONTH)$9.00 - $11.00$10.00 - $11.50$9.50$8.00 - $8.50$7.50$8.00 - $8.30$8.70$9.50 - $10.00$7.80$7.50 - $7.80$9.00$7.50$7.50 - $8.00$6.90 - $7.50$8.00$6.30 - $7.60Notes: All rents stated are in per sq ft/month. All rents are as of January 2018. Source: Colliers International Singapore.BUILDING NAME––WestcomADDRESS20 Gul Way 76 Pioneer Road 1 T uas South Avenue 6ASKING RENTS (S$ PSF PER MONTH)$1.20$1.30 - $1.50$1.30Notes: All rents stated are in per sq ft/month. All rents are as of January 2018. Source: Colliers International Singapore.TRANSACTION DA T APROJECT NAME ADDRESS TENURE AREA (SQ FT) TRANSACTED UNIT PRICE CONTRACT DA TEPRICE (S$) (S$ PSF)CentralGOLDEN MILE COMPLEX5001 Beach Road #03-49 99 Yrs From 04/08/1969 194 $300,000 $1,548 19-Dec-17 SBF CENTER160 Robinson Road #21-02 99 Yrs From 21/12/2011 753 $2,183,700 $2,898 20-Dec-17 GOLDEN MILE COMPLEX5001 Beach Road #06-33 99 Yrs From 04/08/1969 205 $255,000 $1,247 21-Dec-17 BALESTIER PLAZA400 Balestier Road #02-30 Freehold 301 $668,000 $2,216 21-Dec-17 SBF CENTER160 Robinson Road #23-03 99 Yrs From 21/12/2011 732 $2,100,000 $2,869 22-Dec-17 ICON@CHANGI228 Changi Road #04-09 Freehold 409 $595,000 $1,455 22-Dec-17 NorthWOODS SQUARE12 Woodlands Square #05-63 99 Yrs From 15/07/2014 560 $988,000 $1,765 21-Dec-17 WestVISION EXCHANGE 2 Venture Drive #14-28 99 Yrs From 10/06/2013 517 $1,284,000 $2,485 14-Dec-17 Note: Based on available sales caveats lodged from December 19, 2017. Source: URA REALIS/Colliers International Singapore Research (as at 29 January 2018).PROJECT NAME ADDRESS TENURE AREA (SQ FT) TRANSACTED UNIT PRICE CONTRACT DA TEPRICE (S$) (S$ PSF)CentralOXLEY BIZHUB 262 Ubi Road 1 #04-13 60 Yrs From 10/06/2011 990 $558,000 $563 15-Dec-17P A Y A UBI INDUSTRIAL P ARK51 Ubi Avenue 1 #03-28 60 Yrs From 10/03/1997 3,584 $950,000 $265 15-Dec-17MA YFAIR INDUSTRIAL BUILDING51 Jalan Pemimpin #04-04 999 Yrs From 06/07/1885 2,034 $1,030,000 $506 18-Dec-17CT HUB 2114 Lavender Street #03-50 99 Yrs From 14/01/1976 1,884 $1,230,000 $653 18-Dec-17 BIZTECH CENTRE627A Aljunied Road #06-11 Freehold 958 $870,000 $908 19-Dec-17 UB. ONE81 Ubi Avenue 4 #06-02 60 Yrs From 31/12/2008 1,044 $600,000 $575 20-Dec-17 OXLEY BIZHUB 262 Ubi Road 1 #03-02 60 Yrs From 10/06/2011 1,905 $860,000 $451 20-Dec-17 ALJUNIED INDUSTRIAL COMPLEX623 Aljunied Road #03-05 Freehold 1,066 $712,000 $668 20-Dec-17 ZERVEX8 Ubi Road 2 #04-13 60 Yrs From 30/06/2008 1,055 $500,000 $474 20-Dec-17 UBI TECHP ARK10 Ubi Crescent #03-17 60 Yrs From 05/07/1997 1,270 $533,400 $420 20-Dec-17 TONG LEE BUILDING35 Kallang Pudding Road #05-08 Freehold 904 $500,000 $553 21-Dec-17 TONG LEE BUILDING35 Kallang Pudding Road #05-07 Freehold 1,141 $600,000 $526 26-Dec-17 UBI TECHP ARK10 Ubi Crescent #06-85 60 Yrs From 05/07/1997 1,109 $488,000 $440 28-Dec-17 MACTECH BUILDING 2 Kallang Pudding Road #08-14 Freehold 1,259 $880,000 $699 29-Dec-17North EastNORTHST AR @ AMK7030 Ang Mo Kio Avenue 5 #02-27 60 Yrs From 01/01/2007 1,141 $570,000 $500 20-Dec-17 LINK@AMK 3 Ang Mo Kio Street 62 #05-34 60 Yrs From 28/06/2011 2,153 $950,000 $441 27-Dec-17 NorthNORTH POINT BIZHUB 2 Yishun Industrial Street 1 #04-11 57 Yrs From 18/09/2012 2,648 $628,888 $238 15-Dec-17 WOODLANDS 1111 Woodlands Close #04-34 60 Yrs From 05/07/2010 1,927 $740,000 $384 18-Dec-17 NORTH SPRING BIZHUB 5 Yishun Industrial Street 1 #02-10 60 Yrs From 01/02/2011 1,539 $660,000 $429 21-Dec-17 WIN 5 15 Yishun Industrial Street 1 #06-12 30 Yrs From 05/12/2012 1,744 $410,000 $235 21-Dec-17 NORTH LINK BUILDING10 Admiralty Street #03-87 60 Yrs From 09/10/1999 5,188 $800,000 $154 27-Dec-17 NORTH LINK BUILDING10 Admiralty Street #02-09 60 Yrs From 09/10/1999 5,188 $900,000 $173 28-Dec-17 NORTH LINK BUILDING10 Admiralty Street #02-77 60 Yrs From 09/10/1999 5,188 $910,000 $175 29-Dec-17 WestUNITY CENTRE51 Bukit Batok Crescent #07-12 60 Yrs From 13/03/1997 1,550 $555,000 $358 20-Dec-17 PIONEER CENTRE 1 Soon Lee Street #03-22 30 Yrs From 10/03/2010 1,485 $326,800 $220 20-Dec-17 WCEGA TOWER21 Bukit Batok Crescent #23-74 60 Yrs From 13/03/1997 958 $450,000 $470 21-Dec-17Note: Based on available sales caveats lodged from December 15, 2017. Source: URA REALIS/Colliers International Singapore Research (as at 29 January 2018).Strata warehouse spacePROJECT NAME ADDRESS TENURE AREA (SQ FT) TRANSACTED UNIT PRICE CONTRACT DA TEPRICE (S$) (S$ PSF)CentralMACTECH BUILDING 2 Kallang Pudding Road #02-05 Freehold 2,013 $1,388,000 $690 01-Dec-17 EastGORDON WAREHOUSE BUILDING 9 Kaki Bukit Road 2 #02-16 60 Yrs From 25/07/1981 1,744 $420,000 $241 10-Dec-17 Note: Based on available sales caveats lodged in December 2017. Source: URA REALIS/Colliers International Singapore Research (as at 29 January 2018).the SME magazine 21。
企业总部独栋案例
一、商务花园案例
BDA国际企业大道
BDA国际企业大道
位臵条件
北京东南五环 亦庄北京经济技术开发区内 国际企业大道入市之前，已有 数十家世界500强企业在亦庄 投资建厂，产业氛围浓厚
BDA国际企业大道
基本指标
总占地面积：12万平方米 总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米 容积率：0.77 绿化率：41%
地下一层，地上四层
地上三层 地上三层 地下一层，地上四层 地下一层，地上三层 地下一层，地上四层
1649.83
2571.96 2174.29 2184.78 2171.54 3197.78
独栋
2楼座组合 2楼座组合 独栋 独栋
BDA国际企业大道
产品形式
A型
地上四层、地下一层 独栋 提供1部电梯的井道， 不提供电梯设备 单层面积427.16平米 建筑面积1649.83平米
BDA国际企业大道
分期情况
由外向内分三期开发，一期面积3万平米
叁 贰 期
期
壹 期
BDA国际企业大道
物业风格
全区统一的现代简洁风格 各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造
BDA国际企业大道
产品形式
每栋面积1000－3000平方米，3-4层
楼型
层数
面积（平方米）
组合方式
A
B C D E F
BDA国际企业大道
产品形式
B型
地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积893.61平米 建筑面积2571.96平米
BDA国际企业大道
产品形式
C型
“花园式”智能商务大厦设计与项目开发研究分析
“花园式”智能商务大厦设计与项目开发研究分析摘要：未来办公写字楼的发展是：具有灵活的平面布局和高使用率，具有高性能的节能设施与生态化、人性化的智能化办公环境、设施先进、功能配置完善、停车位充足、物业管理一流。
本文以a 商务大厦为例，详细阐述了如何做好花园式智能大厦设计与项目开发，希望能够给类似项目提供一些参考和意见。
关键词：花园式，智能系统，设计与开发作为现代工业文明产物的办公楼建筑，经历了传统，早期，后期的发展后，进入了信息时代，出现了智能化的生态节能办公楼。
未来办公写字楼的发展是：具有灵活的平面布局和高使用率，具有高性能的节能设施与生态化、人性化的智能化办公环境、设施先进、功能配置完善、停车位充足、物业管理一流。
因此，我们的设计提案是一个能“适应未来发展的，集办公、展示、商业、休闲于一体的生态、节能、智能型办公楼”。
1项目概况a商务大厦工程位于位于德清县武康镇德清大道南侧，西侧为东五路，南侧为千秋街，东侧为东六路。
用地面积38627平方米，容积率3.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑限高80米。
项目总体定位高端，整体设计融人文环境和自然生态于一体，通过完善的配套、便捷的交通、超前的生活理念打造一个集亲水性、园林化、生态式、标志性为一身，具有时代特征、鲜明个性和地标性的高档甲级写字楼。
2设计理念2.1总体平面设想在充分分析了本用地周边环境及道路关系后，我们决定将建筑主楼贴近用地南侧布置，以获得较好的景观和朝向，将作为商业用途的裙房沿用地北侧布置，提供给规划中作为商业街的4号路以较为近人的建筑尺度，同时在用地东侧和北侧即4号路与5号路退让出一块区域作为休闲广场，丰富了城市空间，也为商业裙房的人流集散提供了便利。
2.本用地处于两条次干道和两条城市支路包围的区域的一角，设计在5号路上设机动车入口，4号路上设机动车出口，车辆在用地内单向行驶，建筑西侧设地下车库出入口，地下车库与相邻地块的华成大厦地下车库相邻。
CBD中央场域楼书
CBD中央场域精英阶层的生活经典有用的东西是有用的，美的东西是美的，有用并且美的东西则是崇高的。
对于凡世而言，全球化、都会节点、美元汇率、CBD、豪宅、休憩、财富几乎都是光环多于内涵。
谨以东方玫瑰花园之精致品质及灵魂血统，呈献给思想新锐、智达顶点的新世代精英阶层。
在前卫与古典之间，在奢侈与简洁之间，在世俗与高雅之间东方玫瑰花园。
最有价值的核心谱系坡林│溪谷│国际景观社区│私园公寓│优化装修│高性价比│游憩能量一个LOGO，一种权属“对历史、对城市文化、对当代建筑给予了更深刻的关注，在打造完全当代的城居建筑同时，成为整个城市历史文脉的重要延续”——一个尊重阶层价值的生活实践者文化。
图腾。
雅宅之根基玫瑰花语，高雅、尊贵、神秘。
玫瑰之美，中外古今，感动弥新。
红色玫瑰象征关爱、爱情和勇气；白色喻示纯洁。
英国、美国钟情玫瑰作为“国花”，而在中国，一个视审美体验为最真居住素质和最高生活哲学的地理围界，阔然天成。
坚守世界公认的感性与理性，演绎男人女人梦想的极限，即使春去秋来，岁月更迭，美好的誓愿从未变迁。
有一种拥有始于失去，彼此CBD迅弛电脑技术、移动通讯终端，世界越进化，人类越劳碌。
无疑，CBD成了北京乃至全球都在关注和争夺的最诱惑黄金地理，这颗恒星照耀之下，燕莎、使馆区、金融街、中关村等等有如行星，然而决定星系未来的资本只在最为活跃的内核——CBD中央区。
彼CBD。
不能否认一个趋势，不论CBD中心区还是大CBD区，有着高端需求的精英阶层代表者，很难乐意将生活委身于钢铁森林之中，因为这并非美好。
选择优越自然环境，身心得到充分放松，随时储备未来能量——一切追逐事件本身，谁来救赎禁锢的心？此CBD。
尊重文化同时跳脱传统，沉默低调而又澎湃激情，渴望成功且不失澹然。
在繁华喧嚣、黑白灰色调CBD，营造一座内部环境安全舒适、高雅优美、纯粹公园式的理想高尚社区。
精心研磨精英阶层主题文化生活场域，白天举步达济天下，夜晚诗意回归真我。
国际案例分析新加坡OneNorth课件
5.0（1楼），7.5（2~6楼），12.5（7楼）
n.a. 5 n.a. 3~4（客梯）、2（货梯）
13.3*14.3 4.1~6.7（1楼），5.2（2~5楼），7.5（6~7楼） 236（实验室/办公），200（零售） 5
一般甲级写字楼：承重5KN； 建筑层高3.5~4米
CB Richard Ellis | Page 7
8,071 4.6 35,500 1,500 290 n.a. 2 7
9,433 4.4 41,205 300 n.a. 160 n.a. n.a.
CB Richard Ellis | Page 6
一期 二期 三期
One North
主要业态Biopolis
建筑指标：
标准层面积（平米） 单元分割（平米）
Wessex Estate：占地28公顷，由连排、公寓 及Loft等组成的居住区域
One North Park：占地16公顷，由绿地景观、 绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所
Vista Xchange
Fusionopolis --地铁站--
Biopolis
Wessex Estate One North Park
illumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院 （5F）；Paradigm Therapeutics Singapore （3F）；地区 新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）
运用生物系统（亚洲）集团（9F）；B Square Lab（4F）； Bioventure Centre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）； Davos生命科学（10F）；ES Cell International（5F）；葛 兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学； Inventa Technologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）； Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN （7F）； Seiko Instruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（ 4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委 员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院— —化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）
爱尔兰PARK WEST 区域规划案例
3
2008— 多功能商务花园
n PARK WEST的地理位置处于
n 城市发展政策向城郊发展的转
城郊，经济发展缓慢； n 对PARK WEST片区的规划是 物流园区和工业厂房； n 1980后所建设的商务花园项目 多以失败告终，究其原因主要 是配套设施的不完善
型，体现在：在PARK WEST 地区规划出12公顷土地作为办 公区域，带动区域经济的发展； n 城市发展规划中确定 （DCDP）：在兼顾城市中心 与郊区的发展，并培育城内、 外的战略发展区域，使其成为 经济中心、雇佣中心以及多功 能的综合性社区
开发商能力 政策的刺激
2 2
PARK WEST致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一 体化社区概念
战略储备 地块 居住区 已规划区域
居住区
战略储备 地块 企业园 休闲零售区
规划待 建区域
共包含五个子项目：
n战略储备用地 n居住区 n企业园 n已规划区域 n休闲零售区
休闲零 售区 企业园
一个新型的、功能复合的，为人们 提供工作、娱乐休闲、购物和生活 的多功能空间
13
n 基础设施的完善度：Park West拥有世界先进水
准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好 满足了园区内大型跨国企业的需求； n 交通环境的持续改善
12 12
国外商务花园案例（BusinessPark Sofia&Park West）借鉴
1、注重规划功能的多样化，使商务花园更具活力； 2、地块划分上追求均好性，力求保障各地块都有较好的交通条件和展示面， 及较高的商务价值； 3、定制化、弹性化的办公产品满足企业多样性需求，具有较高的市场可行性， 风险低； 4、商务花园内部配套以小型精品商业为主，以底商形式存在，经营业态丰富、 布局均衡、方便产业人口日常办公使用； 5、园区外部的大型集中商业配套待区域发展成熟后开发建设； 6、政府对开发主体在开发经费和招商引资上的实际支持帮助了开发运营企业 解决了很多开发运营环节的问题，使项目得以成功推进； 7、低租金、充裕的空间、优惠政策及高效的园区管理服务共同构成了园区对 入驻企业的吸引力
重庆茶园新区总部基地建设及发展研究报告
各产业著名企业
生物医药
和记黄埔医药（上海）有限公司 罗氏（上海）管理公司
上海中心亚特斯诊断试剂有限公司 夏翰生物工程（上海）有限公司
研发中心
通用电器（中国）研究开发中心有限公司 霍尼韦尔（中国）有限公司 杜邦（中国）研究开发公司
上海中科大研究发展中心有限责任公司
一平
张江高科
·从政府中无偿获 得土地使用权 ·以土地作为资本 与其他投资者共 同逐渐下属开发 公司 ·以土地使用权作 为抵押从银行获 得贷款 ·进行当地居民的 拆迁，土地平整 和基础设施建设
下属开发有限公司，其他投资者/运营机构
下属开发公司 ·一些规模较大的独立项目，由运营机构或
·获得部分土地 其指定的开发商进行开发和招商
生物医药类
集成电路类
信息技术类
通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构 建了一个良好的技术与人才平台
当初的“星星之火”一发展成园区的主导产业
企业类型 生物制药 集成电路 研发中心 信息技术 信息技术 中介机构 教育机构
企业数量 207
63
42
487
8
50
软件（信息技术）
萨迪杨软件技术有限公司 SAP公司
集成电路
上海华虹nec电子有限公司 德州仪器半导体技术（上海） 迈世微电子（上海）有限公司 伯威微电子（上海）有限公司
在开发的各个流程中主体明确、责权利清晰
开发流程
市政
土地开发
基础
项目开发
管理运营
设施
土地 土地 土地 开发 项目 项目 项目 建造 营销 营销 运营
建设 七通
规划 融资 交易 招商 规划 设计 融资 管理 销售 销售 管理
OFFICE PARK产业园项目定位报告
京津冀都市圈区域规划
《京津冀都市圈区域规划》
◆ 打破行政区划的局限
◆ 引导产业转移
◆ 促进生产要素在区域间自由流动
◆ 促进区域协调发展
◆ 项目位于是京津冀三角经济区域 的核心，必将是最大的受益体。
《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动 力。
10
周边规划与Office Park
产业发展带动了Of8fice Park的发展。
城市化与Office Park
86.00%
北京历年的城市化水平
84.3%
◆ 北京城市与郊区一体化的发展趋势， 加快了郊区基础设施的建设，改善了生态
84.00%
84.5%
82.00%
79.5% 83.6%
在国外，伴随着城市化、交通发展和
80.00%
78.6%
◆ 2005年，北京的人均GDP接近5000美 元时， Office Park项目数量出现了快速 增加。
北京的Office Park正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。 7
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2
前言
一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展， 之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到 了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情： Office Park是社会经济发展的必然结果； 能够实现工业用地开发效益的最大化； 能够快速提升区域价值。
◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
的理念。
入园 企业
偏重于基于科 学研发的企业
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。
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发展条件
某行业专属商务花园
捆绑或依托强 势的行业巨头 强有力的综合政 策导向和城市竞 争力因素等
综合行业的商务花园
对于地产开发商来说，某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少；在清晰的定位指导下， 找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的； 而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不 可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。
一个可以“自己自 足”，以及可以提供 足够内部交流空间的 综合社区 真正拥有优美景致 的独立小环境 越来越多的跨国企 业成为这类园区的主 要客群
现有的商务花园 产品是否还有值得 改进之处？ 是否还有未被满 足的需求待挖掘？ 第五代商务花园 是什么样子？
欧洲的商务花园发展
——商务花园是主流办公物业形态，具有世界领先地位
未来的商务花园将在满足企业需求 的基础上更加注重个体需求的挖掘 和迎合，使得商务花园这种办公产 品在满足企业效率优先的前提下更 多彰显人性化的魅力
商务花园的分类研究（一）——按照行业综合度来分
经过诸多案例的比较和总结我们发现，按照行业综合度来分类，两类商务花园在发展条件、内部产业链发育状 况和项目竞争优势上都有显著不同，而这些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度 商务花 园类别 内部产业链 发育状况 通常是某一行业产业链 各环节的集中区产业环节“手拉手” 通常是各行业产业链上 游某些环节的集中区产业结构“走高端” 与CBD办公物业相 比的主要竞争优势 行业的积聚效 应和运行效率 高端企业形象 的树立和昭示
独立的商务 商业社区
私有与共享 并存的社区
自己自足的综合 开放社区
开始融入城市生活 的元素，在园区内设 置一些商业设施。但 还是相对封闭的社区 不再象第一代那样 追求园区的大面积， 而是追求如何将 Business Park有机 的融合到城乡结合部
已经完全融入城 市，成为开放型的 社区，成为城市功 能的一部分 已经有企业私密 空间和园区公共空 间之分 园内企业多为新 技术企业
以主流企业为服务对象的企业
一类是跟随着主流企业发展 的上下游企业 二类是为主流企业服务的配 套机构，如金融服务机构、风 险投资机构
从与CBD物业的比较看现有商务花园的企业需求
商务花园 位置分布 城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
用地紧张度较低
CBD
城市内部、市中心，多与城市中心商业功能复合 土地资源相对紧缺，用地紧张度高 高容积率，低绿化率 建筑密度高 大体量，高层 标准化、统一
优化环 境资本
满足了高新产业客群的需求、成为知本经济 可持续发展的有力支撑
低容积率 高绿化率拥有良好的景观 便利的交通 独立的商务配套系系 通常规划有一定量的商务配 套产品
建筑单体
降低时 间成本
依靠便捷的城郊交通联系来提高通勤和工作效
率，避免城市拥堵造成的困扰
节约运 营成本
依靠完备的商务配套设施，和低廉的租金 （售价），提高综合商务运营效率
国社会活动家霍华德《明日的花园城市》中关于
花园城市的论证。 2
城市结构变化
随着城市的不断扩张，许多公司为了追求更好 的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市 边缘区域，由此，也就带来了商务花园的规模 发展。
1 产业结构的
变化
3 激发商务花园 产生三大元素
2 城市结构的 3 办公需求的
办公需求多元化
多元化的公司需要多元化的办公物业。商务花 园是对同一城市中CBD办公物业形式的一种有 利补充，商务花园是商务办公需求多元化的必 然结果。
情 感 利 溢
部分满足
亟待关注
小结：商务花园的客群需求结构
企业需求 均质化的产品 现有商务花园基 本可以满足企业 的大部分需求
一种趋势：从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变
个体需求
管理者需求
开始受到普遍的 主动的关注，体 现在产品规划设 计和配套上 综合需求
普通员工需求
开始受到被动 的关注，体现 在产品的基本 生活配套上
OAKDALE 商务花园
美国的商务花园发展
——商务花园赋予了各自的行业主题或者企业主题
美国是世界上最早出现商务花园的国家之一。 但商务花园办公地位仍然要次于传统的CBD办公
*在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元 的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例 逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。
客户需求心 通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提 这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务 理 供工作效率 区以降低其商务综合成本
以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信
从上表中可以看出，商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各 自的办公需求也各不相同。因而， 商务花园的出现实际上是对CBD办公物业的一种有益补充。
区，企业形态表现为以高科技公司或国际企业总
部为核心，其他配套服务公司为辅助。 美国商务花园的特色
规模宏大，景观良好。典型代表：Oracle 的独家商 务花园 、休斯顿的“伍德兰兹” 群落分布，层次丰富 。典型代表：硅谷地区 形态多样，卓尔不群。如硅谷的商务花园也向着形 式多样化，种类更加丰富的方向迅猛发展 郊区发展，交通便利。美国的商务花园几乎全部独 立于城市之外 ，一方面是由于郊区低廉的土地成本和 清新的环境，另一方面，这和美国长久的城市郊区化 密不可分 园内物业相互依赖
企业高管
核心员工
其他员工
产品努力方向
多层次的餐饮和配 套服务设施规划 动静分区的公共空 间和室内空间配臵
√ √ √ √ √ √ √
基本满足
√ √
√
√ √ √
√
参与性体验性的景观设施打造 提供工作时间范围内适当的私 人空间-电话、运动、吸烟等 通过公共空间的层次营造来实 现正式与非正式场合的划分
商务花园的规划思想源于欧洲，多年以来，欧 洲的商务花园发展在世界上具有领先地位 商务花园在欧洲非常普遍，在许多欧洲城市， 商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业 欧洲商务花园的发展背景 １、欧洲人对低密度办公物业的偏好是欧洲商 务花园大力发展的根本诱因 ２、居住人口的分散化是郊区商务花园发展的 有力支撑 ３、大都市边缘和小城镇的加速发展促进商务 花园的快速成型
38-40
Business Park(商务花园)的概念和缘起
概念：商务花园是一种位于城市边缘区域，具 有良好自然景观的低密度写字楼物业。 起源：商务花园的规划思想最早始于1902年英 1 产业结构变化
高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产 生。为了保证员工的工作效率，很多科技企业 将公司迁到比城市中心区办公物业自然景观更 好，环境更安静，适合思考的办公场所，从而 催生了新办公物业——商务花园的出现。
8-11
4
Business Park的分类及对应案例研究
•按照行业综合度分类 •按照驱动要素分类
12-37
5
国内外成功Business Park的经验总结
•成功Business Park的驱动要素及利于 •成功Business Park的业态和功能布局 •成功Business Park的内部空间特征
园区企业往往对快速交通有较 高的需求，通过轨道、快速路等 便捷交通与外部发生密切联系
企业比较看重自身的形象
更多的企业希望通过自身办 公环境向世人展示出一种人性 化的、个性化的企业形象
商务花园远比千人一面的都 市写字楼更能给来访者留下深 刻的印象
对生态环境有追求的生产型企业
一些生产性企业如食品行业， 生物医药行业，航空航天行业等 ，他们的总部选址都十分看重环 境，因为良好的生态环境良好办 公环境是企业产品品质的象征
新加坡的商务花园发展
——政府支持下发展总部经济的重要载体
新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建 设完成的，是新加坡政府发展总部经济的重要步 骤之一
规划之初即注意与大规模居住组团相结合，由
此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡国际商务花园的发展特点
在商务花园的选址上注重与城市交通的紧密联系： 并注重与边缘居住组团的联系：
在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性 注重对商务花园配套设施的规划。新加坡城市促 进经济发展委员会（Urban Redevelopment Authority）对配套设施的类别、比例、可达性及 不可建设的物业类别均做出了详细的规定
新加坡商务花园建设对区域发展的促进作用
提供较多的就业机会，促进当地社会稳定。园区 的清洁卫生、快递、餐饮、零售、托幼等生活配套 服务提供了适合当地原住居民的就业机会 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济。国际总部集 聚带来的大量工作人员促进了所在区域房地产市场 的繁荣，拉动了当地的经济发展。
产品形态 低容积率，高绿化率
建筑密度低 小体量，低层 独立性：独门独院，具有独立冠名权 个体形象的载体
个性化：满足公司自身个性的特别需要，写字楼是公司 强调写字楼整体的形象，写字楼是某一类公司群体形象的载体
客户群
需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部 需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师 门：如软件、研发等 后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等 某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质 决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区，对 企业自身形象展示的需要很高 、会计、咨询等公司或部门 ，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展 需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“ 金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段臵业，以显示公司的实力
现有商务花园的产品基本特征
正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园．这类办公物业由于在区域属性、 内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题 园区地域属性