宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
宁夏回族自治区地方税务局关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核
乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁夏回族自治区地方税务局关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》的公告【标 签】宁夏回族自治区,土地增值税核定征收,管理暂行办法【颁布单位】宁夏回族自治区地方税务局【文 号】宁夏回族自治区地方税务局公告2011年第2号【发文日期】2011-08-30【实施时间】2011-09-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发﹝2010﹞53号)和《自治区地方税务局关于印发〈宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(宁地税发﹝2007﹞46号)等税收法规规定，我局制定了《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》，现予以发布，自2011年9月1日起实施。
特此公告。
二0一一年八月三十日 宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法 第一条 为规范我区土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》、《国家税务总局土地增值税清算管理规程》、《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》等法律、法规、规章的规定，制定本暂行办法。
第二条 土地增值税核定征收的适用范围 土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，经市、县税务机关审核确认土地增值税采用核定征收方式： (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的； (五)符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (六)对于转让旧房及建筑物既不能提供购房原始发票的，又没有经房屋评估中间机构提供房屋评估价格的。
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案____年房地产行业土地增值税清算整治方案一、背景概述房地产行业是我国经济的重要支柱产业，土地增值税是该行业的重要税种之一，对于促进房地产市场稳定和健康发展具有重要意义。
为进一步规范土地增值税的征收与管理，加强对房地产行业税收的整治与清算工作，我们制定了____年房地产行业土地增值税清算整治方案。
二、整治目标1. 优化土地增值税征收与管理制度，提高征收效能；2. 强化监管，规范行业经营行为，减少逃税行为；3. 加强信息化建设，提高数据监测分析能力；4. 提升社会信用体系建设，加大失信行为处罚力度；5. 推动房地产行业转型升级，促进行业健康发展。
三、主要工作内容1. 完善土地增值税税法法规体系：- 将土地增值税法修订列入立法计划，并加快推进立法进程；- 完善土地增值税政策，提高资金回笼效率；- 研究优化税率结构，促进土地流转和开发利用。
2. 加强税收征管和执法力度：- 强化税务部门的执法力量，提高征管效能；- 优化税收征管流程，提高办税便利化水平；- 加强对购房和出租交易的监管，严厉打击偷漏税行为。
3. 加强信息化建设：- 推动税务部门数字化转型，提高信息化管理水平；- 建设房地产行业税收信息平台，实现数据集成和共享；- 建立土地增值税大数据分析系统，加强对税收数据的监测分析。
4. 提升社会信用体系建设：- 完善失信行为记录与惩戒机制，加大对失信企业的处罚力度；- 建立行业信用评价体系，对纳税人和开发商进行信用评级；- 推动企业社会责任制度建设，促进企业守法经营。
5. 推动房地产行业转型升级：- 加强土地供应与需求的平衡，推动房地产行业向高质量发展转型；- 鼓励房地产企业进行技术创新和管理创新，提高行业竞争力；- 支持房地产行业绿色发展和节能减排，推动可持续发展。
四、工作推进机制1. 成立专门工作组，负责方案的制定、推进、监督与整改；2. 加强与税务部门的配合，建立房地产行业税收征管协作机制；3. 加强与相关部门的协作，形成各部门合力推进方案的实施；4. 关注社会各界的意见和建议，不断完善方案的实施过程；5. 定期评估方案的实施效果，及时调整和改进工作。
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案范文
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案范文____年房地产行业土地增值税清算整治方案为了进一步规范和加强我国房地产行业的土地增值税清算工作，确保税收的公平与透明，扎实推进国家土地资源的有效利用，经过多方研究，制定了下面的____年房地产行业土地增值税清算整治方案。
一、总体目标本方案旨在确保土地增值税的征收全过程科学规范、公正透明，并进一步提高土地资源利用效益和税收征收质量，为房地产行业的持续健康发展提供稳定的税收保障。
二、具体措施1. 完善税收征管体制机制（1）加强税收管理团队建设，确保专业和高效的税收征管服务。
（2）加强税收政策宣传，提高纳税人的自觉遵守税法意识和合规缴税意识。
（3）加强税收征管信息系统建设，提升信息化管理水平，便利纳税人办税和查询。
2. 深化土地增值税改革（1）明确土地增值税征收的对象、范围和标准，建立科学公正的征税准则。
（2）推动土地增值税改革，建立健全差异化税率和调控机制，促进税收公平。
（3）优化税收征收方式，提高征税效率，减少税收漏税和征税争议。
3. 加强税收征管工作（1）完善税收征收流程，简化征税手续，提高纳税人的便利度和满意度。
（2）加强税务稽查工作，严厉打击偷逃税行为，确保税收征管的严肃性和公正性。
（3）加强对房地产企业税务风险的分析和预警，指导企业落实税收合规措施。
4. 加强税收信息公开（1）定期发布土地增值税征收政策和法规，使纳税人能够及时了解和掌握相关信息。
（2）建立土地增值税征管信息公开平台，方便纳税人查询税收信息。
（3）加强对纳税人的宣传教育，提高纳税人对土地增值税的了解和合规缴税意识。
5. 加强与相关部门的合作（1）加强与国土资源部门的合作，提供优质的土地资源信息和税收征管服务。
（2）加强与地方政府的合作，共同落实土地增值税的征收政策和法规。
（3）加强与纪检部门的合作，打击腐败和贪污行为，保障税收征管工作的廉洁性。
三、工作推进计划1. ____年第一季度：（1）制定土地增值税征收标准，并组织相关部门讨论和确认。
国家税务总局 关于修订土地增值税纳税申报表的通知 税总函〔2016〕309号
国家税务总局
关于修订土地增值税纳税申报表的通知
税总函〔2016〕309号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为加强土地增值税规范化管理，税务总局决定修订土地增值税纳税申报表。
现将修订的主要内容通知如下：
一、增加《土地增值税项目登记表》
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
二、土地增值税纳税申报表单修订内容
（一）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。
（二）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的
通知》（国税发〔2009〕91号）规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。
现将修订后的《土地增值税纳税申报表》（见附件）印发给你单位，请认真做好落实工作。
各表单执行情况请及时反馈税务总局（财产和行为税司）。
附件：土地增值税纳税申报表（修订版）
国家税务总局
2016年7月7日。
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】国税函[2008]318号
【发布部门】国家税务总局
【发布日期】2008.04.11
【实施日期】2008.04.11
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
（国税函[2008]318号）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。
今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。
现就有关事项通知如下：
一、督导检查内容
（一）土地增值税清算工作部署情况。
是否及时转发税务总局关于土地。
房地产企业成本分摊方法整理【最新版】
房地产企业成本分摊方法整理(五)层高系数法根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
前面，关于成本分摊的基础方法(建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法)，我们就与大家分享完了。
那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。
什么是层高系数法?我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。
层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
我们还是通过案例来解读:案例:老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米(假设为商业)，第二层层高3米(假设为普通住宅)，各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。
请计算商业的工程造价?(小学三年级的应用题)第一步:计算层高系数将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为:商业的层高/住宅的层高=4.5米÷3米=1.5第二步:计算层高系数下的“层高系数面积”第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。
数据来源:(1)商业建筑面积*层高细数=100平方米×1.5=150㎡(2)住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100㎡×1=100㎡于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。
数据来源:商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150㎡+100㎡=250㎡第三步:计算层高系数法下的单位成本单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元÷250㎡=300元/㎡第四步:计算商业的总成本=商业的层高系数面积×单位成本=150㎡×300元/㎡=4.5万元好了，答案出炉了。
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。
土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。
下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。
一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。
预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。
2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。
3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。
其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。
4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。
二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。
企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。
然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。
2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。
例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。
企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。
3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。
根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。
总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。
在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。
在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。
准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。
房地产企业成本分摊方法整理（案例分析，满满干货）
房地产企业成本分摊方法整理（案例分析，满满干货）（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。
【案例一】老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：75000元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。
在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。
下面我们就详细解读。
【案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：第一步：归集开发成本合计数。
首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。
如上图所示，开发成本总额1.15亿元。
提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。
目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。
第二步：利息单独列示“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。
在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。
为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。
你懂的！第三步：汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。
该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。
修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。
如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。
需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。
（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。
房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
宁夏回族自治区地方税务局公告2014年第1号――关于发布《宁夏回族
宁夏回族自治区地方税务局公告2014年第1号――关于发布《宁夏回族自治区地方税务局行政执法依据》及《实施细则(权力清单)》的公告【法规类别】税收综合规定【发文字号】宁夏回族自治区地方税务局公告2014年第1号【发布部门】宁夏回族自治区地方税务局【发布日期】2014.10.29【实施日期】2014.12.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件宁夏回族自治区地方税务局公告（2014年第1号）关于发布《宁夏回族自治区地方税务局行政执法依据》及《实施细则（权力清单）》的公告现将《宁夏回族自治区地方税务局行政执法依据》及《宁夏回族自治区地方税务局行政执法依据实施细则（权力清单）》予以发布，自2014年12月1日起施行。
特此公告。
宁夏回族自治区地方税务局2014年10月29日宁夏回族自治区地方税务局行政执法依据一、行政执法机关：宁夏回族自治区地方税务局（包括各市、县（区）地方税务局、自治区地税局稽查局、各市地税局稽查局）单位类别：法定行政机关二、行政执法依据中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国个人所得税法中华人民共和国车船税法中华人民共和国行政处罚法中华人民共和国行政复议法中华人民共和国行政强制法中华人民共和国社会保险法中华人民共和国民族区域自治法中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国个人所得税法实施条例中华人民共和国资源税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国车船税法实施条例中华人民共和国烟叶税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例征收教育费附加的暂行规定中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国发票管理办法中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国资源税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国发票管理办法实施细则税务登记管理办法个体工商户定期定额管理暂行办法税务稽查工作规程注册税务师管理暂行办法宁夏回族自治区城镇土地使用税实施办法宁夏回族自治区地方税收保障办法关于征收水利建设基金的通知三、行政执法职权（一）行政许可（共2项）1.指定企业印制发票法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条。
2020年宁夏回族自治区有关土地增值税的政策汇总
1、关于土地增值税若干问题补充通知（宁地税（流）发[1998]25号）
2、关于调整土地增值税管理权限的通知（宁地税发[2005]59号）
3、关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（宁地税发[2007]46号）
4、关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地税函[2007]123号）
5、关于土地增值税清算若干问题的通知（宁地税发[2010]105号）
6、关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2011年第2号）
7、关于发布《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2015年第5号）
8、关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2016年第7号）
9、关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
10、关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地院通[2007]123号）。
2009宁夏房地产开发经营业务企业所得税处理办法补充意见
宁夏关于转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉通知》的通知宁地税发〔2009〕60号各市、县（区）地方税务局、国家税务局，自治区地方税务局、国家税务局各直属单位，银川市经济技术开发区国家税务局，宁东能源化工基地国家税务局：现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）转发给你们，并结合我区实际，就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率确定（一）非经济适用房开发项目位于银川市兴庆区、金凤区、西夏区的，计税毛利率为15%。
（二）非经济适用房开发项目位于石嘴山市大武口区、惠农区，吴忠市利通区，中卫市沙坡头区，固原市原州区、固原市开发区的，计税毛利率为10%。
（三）非经济适用房开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。
（四）开发项目属于经济适用房、限价房和危房的，计税毛利率全区统一规定为3%。
二、房地产开发企业对经济适用房、限价房和危房项目的预售收入进行初始申报时，必须取得政府有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，在进行预售时，一律按照非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
三、对房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额；如计算出的预计毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后小于零的，此部分不再并入当期应纳税所得额。
四、各地要加强政策宣传和辅导，尤其是要加强对外资房地产开发企业的宣传辅导力度，保证内外资企业在统一的税收政策下履行纳税义务。
各地在执行中发现问题，分别向自治区地税局、国税局所得税管理部门报告。
宁夏回族自治区地方税务局宁夏回族自治区国家税务局。
宁夏房地产开发企业土地增值税清算管理办法
宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法为进一步加强房地产开发企业土地增值税清管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则）、《中华人民共和国税收征管法》（以下简称征管法）、和《国家税务总局关于房地产企业增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，制定本管理办法。
第一条土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第二条土地增值税清算条件(一）符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的；(二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的;3、税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(三)在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积第三条开发项目收入的确定（一)转让房地产的全部价款及有关的经济效益.包括货币收入、实物收入和其他收入。
(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定.2．由主管税务机关参照当地年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
宁夏回族自治区人民政府办公厅关于开展土地出让金清缴等项工作的通知-宁政办发[2010]55号
![宁夏回族自治区人民政府办公厅关于开展土地出让金清缴等项工作的通知-宁政办发[2010]55号](https://img.taocdn.com/s3/m/6718fbedf71fb7360b4c2e3f5727a5e9856a27a9.png)
宁夏回族自治区人民政府办公厅关于开展土地出让金清缴等项工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁夏回族自治区人民政府办公厅关于开展土地出让金清缴等项工作的通知(宁政办发[2010]55号2010年3月29日)各市、县(区)人民政府，自治区政府各部门、直属机构：为进一步加强土地出让金收缴管理，规范土地出让行为，依法处置闲置土地，强化土地执法监察，防止国有资产流失，确保依法行政有效落实，自治区人民政府决定在全区开展土地出让金清缴等项工作。
现将有关事项通知如下：一、目标任务通过开展土地出让金清缴等项工作，了解掌握全区土地出让金欠缴底数，进行全面清缴，做到应收尽收；了解掌握全区闲置土地情况，依法依规收缴土地闲置费、收回闲置土地，确保土地资源节约集约有效利用；建立国土资源行政执法联席会议制度，规范土地违法案件查处、处置、移送行为，解决“以罚代刑”、执法不严、手段不硬的问题，构建国土资源执法监察长效机制，扎实有效推进国土资源依法行政工作。
二、主要内容(一)查清土地出让金欠缴情况并予以追缴。
各地要认真开展排查工作，摸清本辖区拖欠土地出让金底数，制订追缴方案，加大收缴力度，确保足额收缴国库。
同时，对近年来土地出让金收缴过程中执行土地法律法规的情况进行全面检查，坚决纠正执行中的违法违规行为，并建立完善土地出让金收缴管理监督机制，依法维护土地出让行为有序规范进行。
(二)查清闲置土地情况并据实予以处置。
摸清闲置土地宗数，分析闲置原因，对因不可抗力因素导致土地闲置的，实事求是提出具体解决办法；对闲置一年以上、两年以下的土地，依法收取土地闲置费，对闲置超过两年的土地依法坚决予以收回。
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧房地产企业在购买或销售土地时，通常都需要交纳土地增值税。
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值税法规定，按照土地转让所得额的比例征收的一种税费。
土地增值税的清算政策和清算技巧对于房地产企业来说非常重要，以下是对此进行深度解析：一、土地增值税清算政策：1.税费计算基数：土地增值税的计算基数根据土地转让价款和成本之差来确定，即税费计算基数=土地转让价款-土地购置成本。
2.税费税率：土地增值税的税率为30%，但是对于非住宅用地，还可根据实际情况享受适当的税率优惠。
3.征税主体：土地增值税的征税主体是土地转让者，即房地产企业。
4.纳税时间：土地增值税在土地转让时一次性纳税。
二、土地增值税清算技巧：1.合理确定土地转让价款：房地产企业在土地转让时，应该合理确定土地转让价款，确保避免过高或过低，以正常地进行纳税。
2.合理确定土地购置成本：土地购置成本是指购置土地时支付的成本，包括购地款、拆迁费、过户费、土地使用权出让金等。
在清算土地增值税时，房地产企业应该合理核算购置土地时的成本，并据此来计算税费的基数。
3.选择适用的税率优惠政策：对于非住宅用地，房地产企业应该详细了解税法规定，以确定是否可以享受适用的税率优惠政策。
根据不同的土地用途和地区，税率可能会有所不同。
4.减免政策的合理利用：土地增值税法规定了一些减免政策，如对个人住房家庭唯一住房的自用住房，可以免征土地增值税。
在清算土地增值税时，房地产企业应该了解这些减免政策，并根据实际情况合理利用，以减少税费的负担。
总之，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该深入了解税法规定，并根据实际情况合理确定土地转让价款和购置成本。
同时，可以考虑利用税率优惠政策和减免政策，以减轻税费的负担。
只有在熟悉土地增值税清算政策和技巧的基础上，房地产企业才能更好地进行税费的清算工作，确保遵守税法规定，减少税费成本。
银川市人民政府办公厅关于进一步做好房地产税收征管有关工作的通知
银川市人民政府办公厅关于进一步做好房地产税收征管有关
工作的通知
【法规类别】税收征收管理
【发文字号】政办发[2010]14号
【发布部门】银川市政府
【发布日期】2010.01.31
【实施日期】2010.01.31
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
银川市人民政府办公厅关于进一步做好房地产税收征管有关工作的通知
（政办发〔2010〕14号）
各县（市）区人民政府，市政府有关部门，市国税局、地税局，银川开发区国税局、地税局：
为提高我市房地产业税收管理的科学化、精细化、专业化水平，有效杜绝税款流失，促进房地产业公平、有序、健康发展，根据国务院有关决定精神、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》和自治区党委、政府要求，经市人民政府研究，现就进一步做好我市房地产税收征管有关工作通知如下：
一、加强房地产综合治税管理工作的领导
房地产税收征管是一项跨行业、跨领域、涉及面广、专业性强的综合性管理工作。
各
级政府和部门要充分认识做好房地产税收征管工作对规范房地产市场、促进房地产业持续健康发展的重要意义，切实加强对这项工作的组织领导，全力支持、协助税务部门依法征税，积极解决税收征管中的困难和问题，努力形成由各级政府牵头、税务部门为主，有关部门协助参与的工作格局。
二、明确职责，建立协同征管机制
税务、发改、国土、规划、建设、住房保障、财政等部门要切实负起责任，加强。
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乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复【标 签】房地产企业,土地增值税清算,清算实施办法【颁布单位】宁夏回族自治区地方税务局【文 号】宁地税函﹝2007﹞123号【发文日期】2007-07-18【实施时间】2007-02-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税银川市地方税务局： 你局报来的《关于上报〈银川市房地产企业土地增值税清算实施办法〉的请示》(银地税发﹝2007﹞214号)收悉。
根据国家税务总局《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187)要求和自治区地方税务局《关于房地产企业增值税清算管理办法》的规定，经研究，同意你局制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》，请认真组织实施并做好宣传辅导工作。
此复。
关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示 银地税发【2007】214号 发文日期：2007-06-15 自治区地方税务局： 根据国家税务总局《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187)和区局《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》的有关精神，结合《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，通过对部分房地产企业进行试点测算，我局制定了《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》，对清算中有关税收征管问题进行了明确，现呈报区局审批。
银川市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》和《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)和《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定，制定本管理办法。
第一条 房地产开发企业凡在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的，均应按照本办法规定清算土地增值税。
第二条 土地增值税清算单位及相关规定 (一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
其他企业 从事房地产开发项目，均比照本办法执行。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
经土地部门批准成片承受土地，由于企业有计划的对开发项目分期分批进行，先后进入开发阶段的，以分期项目为单位清算。
(二)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的混合开发项目，应分别计算增值额(对普通住房增值额占扣除项目金额在20%以下的免征土地增值税)。
(三)根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国 税发【2005】89号)和银川市人民政府《关于银川市普通商品住宅标准的报告》银川市2004年普通商品住宅平均交易价格是(不含经济适用住房、高档别墅)，分区域为：兴庆区2223元/平方米、金凤区2130.89元/平方米、西夏区1415元/平方米。
银川市2005年普通商品住宅标准是：(1)住宅小区的容积率在1.2以上；(2)单套 建筑面积在130平米以下；(3)成交价格为兴庆区2934元/平方米以下；金凤区2812元/平方米以下；西夏区1867元/平方米以下。
2005年以后年度在银川市政府公布新的普通商品住宅标准前，暂按照2005年普通商品住宅标准执行。
贺兰县、永宁县、灵武市的普通住宅标准，按照经县(市)政府批转且向社会公布的普通住宅标准执行。
(四)此次土地增值税清算对2003年以前竣工并已经销售的住宅(不含别墅)开发项目，均按照普通住宅认定进行清算。
第三条 土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；对整体转让尚未竣工决算的开发项目，应以整体项目开发过程中所发生的土地和开发项目成本以及开发费用为扣除项目金额，据以清算土地增值税。
3、直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省级税务机关规定的其他情况。
对区、市地税局核定并下达核定征收通知书以及经税务部门清算的以前年度的开发项目，不再重复清算。
第四条 开发项目收入的确定 (一)转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入和其他 收入。
纳税人“以房抵债”“以房抵息”“以房换房”“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”清算土地增值税。
“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿 的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入； “以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿 的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入； “以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收 入由地税机关参照当地同类型(地段、新旧程度)房地产的市场价格予以核定； “以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占 有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入； 纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，应并入取得收入年度的房地产主营业务收入。
(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 ，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，同时也不允许 扣除相应的成本和费用。
第五条 开发项目的扣除项目 (一)为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
(四)在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税可以扣除。
因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金也可以扣除。
(五)对专门从事房地产开发的企业，可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。
(六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省级税务机关确定。
(七)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的、其成本、费 用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(八)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
(九)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额， 应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行，除另有规定外，扣 除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须 提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(十)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
(十一)对支付的土地出让金和前期开发费用以及项目开发成本按除以开发项目的总建筑面积进行分摊扣除；属项目设计要求等特殊情况，需采用按土地使用权面积或其他合理方法分摊的，需经主管税务机关认定。
(十二)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按实际转让土地的面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。
其中：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施(道路、绿化等)用地面积后的剩余面积。
(十三)对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。
(十四)对取得土地使用权后投入的资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税费。
(十五)转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。