徐州别墅类项目定位报告
江苏房地产项目定位策划报告
地块东部
宗地
客户来源
本案主要以项目新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中 高端及高端客户为主力客源，大量导入市区客源的可能性不大。
项目新城地区目前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，
因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。
XX当地客户、北面项目镇南向导入客源是本案的主力客源 另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户 但导入市区客户至本案的难度较大 本案
战略意义
本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一经 典项目，进一步巩固港城龙率，具备打造低密度产品的条件，但是地块西侧最低 33米的限高要求，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景 资源，西侧华昌路主干道出入市区快速便捷，但有一定噪音影响。
XX湖一号
城西-XX皇冠
占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率 主力户型
城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90 套左右，最后一期三期在售
12万方 24万方 小高层、联体、双拼 2.0 西班牙 50% 141、174、181、226平米
在售
别墅区
项目在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。 目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。 周边道路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制高声贝， 噪音污染相对较少 。 周边依托江苏购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商业 以及生活配套较好。
14.3%
100%
城东-XX世家
项目位置 占地面积 建筑面积 物业形态 容积率 建筑风格 绿化率
130-145的三房，ART-DECO风格的公寓，意式风情的别墅， 背靠80公顷的梁丰生态园景区
长途客运站对面 5.5万方 15.8万方 多层、小高层，高层，联排 2.2 公寓ART-DECO,别墅是意式 32%
别墅项目可行性定位报告
别墅项目可行性定位报告一、引言在当今社会，越来越多的人对生活品质有了更高的要求，个性化居住已经成为一种时尚和追求，同时随着人们收入水平的提高，对居住条件的要求也越来越高。
因此，别墅项目作为高端住宅产品，在房地产市场上有着广阔的前景和发展潜力。
本报告对别墅项目的可行性进行定位分析。
二、市场分析1.需求分析：随着经济发展和人们收入水平提高，对高端住宅的需求也逐渐增加。
同时，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，很多人对更宽敞舒适的居住环境有了更高的追求。
别墅因其独特的空间和私密性，越来越受到中高收入人群的青睐。
2.竞争分析：别墅项目的竞争对手主要包括其他房地产开发商的高端住宅项目。
竞争对手们普遍采用差异化的定位策略，注重产品的独特性和高品质的装修，以满足高端消费者的需求。
3.价格分析：别墅项目的价格相对较高，一般针对中高收入群体。
但是价格更高也意味着利润空间更大，只要能够满足消费者的需求，别墅项目仍然具备较高的可行性。
三、项目定位1.目标市场定位：针对中高收入人群，项目以品质、独特性和私密性为核心卖点，打造高端别墅项目。
2.产品定位：通过打造高品质的别墅产品，创造舒适、私密、安全的居住环境。
项目注重建筑设计的独特性和新颖性，致力于为业主创造与众不同的居住体验。
3.价格定位：根据项目的高品质和独特性，定价相对较高，但仍在可接受范围内，以保证项目的盈利能力。
4.营销策略定位：项目应注重与潜在消费者的互动和沟通，通过高质量的宣传材料、展示等方式，展示项目的独特魅力和优势，吸引潜在客户。
四、可行性分析1.市场需求：根据市场分析，高端别墅项目有着较大的市场需求，尤其是在中高收入人群中。
这一需求在未来还将持续增长，因此别墅项目具备可行性。
2.竞争优势：通过打造高品质、独特性和私密性的别墅产品，项目能够与竞争对手形成差异化竞争，吸引目标客户。
另外，项目选择适宜的地理位置、便捷的交通等因素也有助于提升竞争力。
3.盈利能力：虽然别墅项目定价较高，但是通过节约成本和有效管理，项目仍然具备较高的盈利能力。
别墅项目定位报告分析
地块周边简图
大雁塔北广场 大唐不夜城 曲江商贸旅游区
交大科技产业园
曲江宾馆 国际会议中
心
曲江政务中心
本案
杜陵
别墅项目定位报告分析(ppt63页)
别墅项目定位报告分析(ppt63页)
土地思考——周边配套
地块人文项目一览图
雁塔广场
丰景佳园
大唐不夜城 长安芙蓉园
惠宾苑宾馆
地块
绿化带公园
西安城市发展需要，发展时机恰当 区域自然，人文，位置等先天条件较好
规划实际起点高，理念先进，论证充分 各级领导重视，群众支持，管委会领导得力 开发模式新颖，启动资金充足，政策支持充分
大环雁塔塔路北改广造场
行大政唐商不务夜中城心
Байду номын сангаас
海西洋大科门普改世造界
重点建支设撑项点实施步骤
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别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
徐州房地产项目可行性
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景 • 市场分析 • 土地考察与评估 • 项目规划与设计 • 财务分析 • 风险评估与对策 • 环境影响评价 • 结论与建议
01
项目背景
徐州市房地产市场概况
01
徐州市经济发展状况良好，居民收入稳步增长，为房
地产市场提供了稳定的需求。
02
徐州市政府对房地产市场进行了宏观调控，促进了市
土地价值评估
评估方法
土地价值评估的方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法等，根据不同的评估目的和要求选择合适的方法。
影响因素
土地价值评估受到多种因素的影响，如地理位置、交通便利度、周边配套设施、环境质量、未来发展潜力等，需 要对这些因素进行全面分析和评估。
土地风险分析
政策风险
政策调整对土地价值产生影响，例如政府对土地用途的限制、城市规划的调整等，需要关注政策变化并评估其对项目 的影响。
改善型需求和首次购房需求。
投资需求
02 随着政策的支持和市场环境的改善，投资需求也在逐
渐增加。
需求结构
03
不同区域和不同类型房产的需求结构存在差异，需根
据市场需求调整产品类型和布局。
竞争对手分析
主要竞争对手
对市场上的主要竞争对手进行详细的分 析，包括他们的产品、定位、价格、销 售策略等。
VS
竞争优势
自有资金
根据企业自身财务状况，确定用于项目投资 的自有资金金额。
合作伙伴
寻找具有共同投资意向的合作伙伴，共同承 担项目风险。
银行贷款
与银行协商贷款事宜，包括贷款金额、利率 、还款期限等。
其他渠道
如发行债券、资产证券化等，但需考虑相关 风险。
某商业地块别墅项目前期定位报告
1
2
3
3、浏河镇：有企业400多家，其中外 资企业近100家，民营企业300多家.
4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿 元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.
以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高 为区域房地产提供产业人口支撑
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
产业规划分布认知
沿沪产业带： 重点培育以高新技术产业导向的现 代制造业基地。大力发展与上海配 套协作产业，抓好精密机械、汽车 配件、电子信息、生物医药、成套 设备制造等战略性产业 中部经济圈： 围绕保持江南水乡特色，全面优化 三次产业，形成特色经济圈。在发 展高新技术、提升传统产业的基础 上，形成纺织服装、轻工食品、模 具机械加工等产业区 沿江港区： 制造业和现代物流业
路漫漫其修ห้องสมุดไป่ตู้兮, 吾将上下而求索
数据来源：太仓统计局
从近几年太仓全社会固定资产投资额来看， 太仓市的城市建设步伐不断加快，
投资额始终保持着较高水平的增长速度。
产业发展认知
工业是太仓国民经济的支柱 产业，占到总产值的60％左 右。目前形成了能源原材料 、石油化工、轻工造纸、精 密机械、电子信息、现代物 流等六大优势产业。
城镇居民人均可支配收入 20668 18532 18189 17538 16649 14058 14291 19091 19027 19178 19674
经济发展认知
2007年，太仓市完成 固定资产投资224.31亿 元，比上年增长12.1％ 其中城镇投资完成 162.43亿元，比上年增 长11.7%，占全社会固 定资产投资的72.4%， 同比下降了0.2个百分 点；农村投资完成 54.76亿元，同比增长 29.0％；
第二产业为核心，外资经济占主导 投资环境良好
徐州市文华美景项目定位报告
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6、城乡居民收入持续增长 2007年，铜山人民生活显著改善，城乡居民收入大幅增加，全年城镇在岗职工平均工资达18500元、
同比增长18.6%，农民人均收入达6350元、同比增长13.6%，连续两年保持在11%以上。
7、现行城市发展规划的持续实施 为了尽快解决徐州铜山市县同城问题，合理规划和配置资源, 与新城区接轨，加快构筑在全国有重要 影响的区域中心城市，铜山将撤县设区并入徐州。在新一轮总体规划修编中，铜山新区核心城区为
• • •
铜山新区经过10余年的开发建设，随着市政南迁，城市南移，铜山新区加快城市化建设，城市配套 日益完善，市政功能不断提升，现已成为徐州市的主城区之一。 3、丰厚的农业和资源基础 铜山的主要农业生产指标位居全国和江苏省前列。蔬菜、棉花、中药材等经济作物面积150余万亩， 其中，蔬菜面积88万亩，年产量16亿公斤。铜山县资源丰富、煤炭电力资源充足。境内已探明的矿 产资源20余种，其中煤炭储量18亿吨。 4、财政收入增速明显
6、“文华”美景居住小区任务书及地形 图电子文件 7、国家有关居住区与住宅设计规范、 规定。
％ 辆
35 450
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（3）规划设计原则 人文――充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。
•
自然――贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形的地貌的前提下，贯彻 生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个 性鲜明的花园式住区
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2007年是铜山县发展进程中具有重要意义的一年。2007年全年，全县财政收入实现25.18亿元，比 去年增加9.50亿元，同比增长60.6%；其中一般预算收入10.23亿元，比去年增加2.85亿元，同比增 长38.6%，实现了全年财政总收入、一般预算收入分别翻番的宏伟目标，成为苏北第一个财政收入 超25亿元、一般预算收入超10亿元的县份。 5、县域经济发展迅速
别墅项目定位与物业建议报告
别墅项目定位与物业建议报告尊敬的业主：经过对贵公司别墅项目进行市场分析与调研，我们为您提供一份别墅项目定位与物业建议报告，以期为您的项目提供改进和提升的建议。
一、项目定位1.目标客群中高端消费群体在经济能力和生活品质方面具有较高需求，他们对于居住环境，社区设施和物业服务质量等方面有着较高的要求。
所以，项目应致力于为这一客群提供高品质的居住体验。
2.市场需求高端别墅市场存在一定的需求空缺，随着城市发展和人口增长，中高端家庭对于高品质居住环境的需求不断增加。
因此，别墅项目有望在需求旺盛的市场中占据一席之地。
3.竞争情况在选择别墅项目定位时，需要对市场上的竞争对手进行充分的了解与分析。
了解竞争对手的目标客群、产品特点以及定价策略，从而找到自己的定位优势。
二、物业建议物业管理是影响居住体验和项目成功的重要因素之一、为了让业主在别墅项目中享受到高品质的物业服务，我们提出以下建议：1.提供全方位的物业服务高端别墅客群对于物业服务的要求较高，因此，物业服务必须全面覆盖到项目的各个方面。
包括维修、清洁、绿化、安保等各个环节，以确保业主居住的舒适和安全。
2.设立24小时专门服务热线3.社区活动与文化建设为了增强业主的社区归属感，提高居住体验，应定期组织社区活动和文化建设。
如健身活动、社区义工、亲子教育等各类活动，以促进邻里关系的互动和社区文化的建设。
4.精心规划项目设施与景观项目内的设施和景观是影响别墅项目价值和业主满意度的关键因素之一、在规划过程中，应注重文化与艺术元素的融入，创造高品质的居住环境。
5.建立高素质的物业管理团队一个高品质的物业管理团队至关重要。
应从管理制度、培训和招聘等方面加强，在物业管理人员中确保高素质的专业能力和服务水平，并定期进行培训和评估。
总结：通过对别墅项目的定位和物业建议的提出，我们希望能够为您的项目提供有益的改进和提升建议。
在东莞市场，中高端别墅项目发展潜力巨大，我们期待您的项目在市场中取得成功并为业主提供高品质的居住体验。
徐州杏山子项目产品定位与规划建筑方案
徐州杏山子项目产品定位与规划建筑设计策划报告目录第一章 产品定位与产品特征分析一、影响产品定位的关键因素分析综合市场调查与分析报告中各方面情况，在本项目定位时须充分考虑的因素有以下几点： 1、从地块特征看――地块位置偏远，周边基本处于尚未开发状态。
道路交通状况尚好，距离淮海西路2.5公里，距离云龙湖风景区1.5公里，距离市中心8-10公里，距离徐州火车站约12公里，距离城南新区12公里。
快速主干道西三环线从地块旁经过，使地块便捷地与市中心、城南新区、城北联系起来，并与最繁华的商业大街淮海路相连，交通通达性好，与城南新区相比，与现在市中心的交通联系更好，但现状只有1路公交与市区联接。
现状地块为农村，有少量低级业态的工矿企业，基本没有对项目开发有利的产业基础。
——地块区域在城市总体规划中为保留用地，东侧为云龙湖风景控制区，西北侧为黄河湿 地保护区，除本项目外规划中没有居住区和其他 规划淮海西路模型开发项目，公建配套（医院、超市、商贸等）及居住区公共服务设施配套严重缺乏。
公建配套和生活服务配套只能依赖城区或者自身设置。
——地块属于云龙风景区的西北边缘，云龙湖景区近在咫尺，自然环境（空气质量与环境景观）比城市的北部和东部好，但差于城市南部。
——地块主要为缓坡山地，用地范围位于大王山的背阴面，（根据市场调查显示徐州人不喜欢住在山的北面），主要为岩石山体为地貌特征，只有地块北部有不同厚度的土层分布，因土层较薄，地块区域周边总体规划图现状植被较差，只有现农居点内有少量植被。
用地内现状为大量农居，中间有一水塘，在开发中可以加以利用；地块南面山上现状有很多坟墓，对地块有较大影响。
——地块所处山体呈东北西南走向，并呈西南高，东北低。
南向和西向景观以山体为主，东向与东北向景观以远山和农村景观。
地块西部的南向、东向和西向景观为因开山取石形成的山体岩层断面，尤其是西部南向处的岩层断面须作一定的处理。
地块东半部的南向景观为山体，高度重视。
别墅项目整体定位及发展战略报告
别墅项目整体定位及发展战略报告概述本报告旨在介绍别墅项目的整体定位和发展战略。
首先，通过市场调研和分析，对当前别墅市场的发展情况进行了评估。
然后，本报告提出了别墅项目的定位策略和发展战略，包括目标客户群体、产品特点、市场推广和销售渠道等。
最后，总结了别墅项目的发展前景和未来的挑战，并提出了建议。
市场调研和分析在进行别墅项目的定位和战略规划之前，我们需要对市场进行调研和分析，以了解当前别墅市场的发展情况。
根据调研结果，别墅市场呈现出以下几个特点：1.高净值人群追求高品质生活：随着经济的发展和人们的收入水平提高，高净值人群对于舒适、安全、私密和高品质生活的需求越来越高，别墅成为他们追求高品质生活的选择之一。
2.供需关系存在失衡：在一些热门城市，别墅项目的供给相对不足，而需求量却很大，导致市场上别墅的价格居高不下。
3.二手别墅市场有待开发：除了新建的别墅项目，二手别墅市场也存在较大的发展潜力。
目前，二手别墅市场的交易不够活跃，购买者面临的信息不对称和信任问题较多。
根据市场调研结果，我们可以看出别墅市场有着较大的发展潜力和商机。
因此，我们制定了相应的整体定位和发展战略，以满足高净值人群对于高品质生活的需求。
别墅项目定位策略基于市场调研结果，我们确定了别墅项目的定位策略如下：目标客户群体我们主要面向高净值客户群体，他们追求高品质生活，注重隐私和安全，具备较高的经济实力和购买能力。
产品特点我们将开发高品质、豪华、独立的别墅产品，包括别墅住宅、花园别墅和高尔夫别墅等。
别墅产品将充分考虑客户的生活需求和舒适感，提供私密性、安全性和便利性。
市场推广和销售渠道在市场推广方面，我们将通过多种渠道进行宣传，包括广告、宣传册、房地产展览会等。
同时，我们也将与相关的经纪机构合作，拓展销售渠道，增加项目的曝光度。
价格策略针对目标客户群体，我们将制定合理的价格策略，根据市场供需关系和产品特点确定价格范围。
发展战略我们将采取以下发展战略，以实现别墅项目的整体定位：打造品牌形象通过产品质量和服务质量的提升，树立起别墅项目的品牌形象。
徐州沛县项目前期定位策划报告(终)PPT课件
市场篇
14
一、宏观市场分析
1、沛县概况——千古龙飞地，帝王将相乡
沛县位于江苏省西北端，东靠微山、昭 阳两湖，与山东省微山县毗连，西北与山东 省鱼台县接壤，西邻丰县，南界铜山县。全 县总人口120万。
历史悠久：沛县是汉高祖刘邦故里，秦 时置县，有“千古龙飞地，帝王将相乡”之 称，以汉文化发源地著称四海。县内有歌风 台、大风歌碑省级重点保护及有价值的文物 如大风歌碑、汉画像石、汉代陶器等2000 余件，省级文物保护单位12处。沛县还是明 太祖朱元璋的祖籍地，有“明先世家”之称。
15
2、城市发展规划图
沛县城市总体规划面积250平方公里。
具体地域范围界定如下：沛城中心城区：包括 主城区、副城区和新城区三个部分，面积50平 方公里。 主城区：面积21平方公里，规划人口15.3万人。 副城区：面积7平方公里，规划人口11.6万人。 新城区：面积22平方公里，规划人口21.1万人。 旧城区：分布于主、副城区，具体范围包括主 城区红光路以西，沿河以南，徐沛铁路以东， 新沛路以北的地段以及副城区正阳路以西，景 园路——天津路以北，更新北路以东，北京路 以南的地段。
1、一季度沛县全社会固定资产投资16.21亿元，完成年计划的10.8%。 2、企业资金筹措难，沛县贷存比低，较邳州、新沂低38个百分点以上。对自有资金较少
6
小港首席120000M2•高性价比•双景观•亲情社区
楼盘名称：港城嘉苑 物业类型：多层、小高层 策划类型：全案策划 建筑面积：约12万平米 地理位置：宁波
7
12万方•领袖级•中央商务休闲生活区
楼盘名称：中央豪景 物业类型：多层、小高层、高层 策划类型：全案策划 建筑面积：约12万平米 地理位置：安徽阜阳
徐州别墅类项目定位报告
4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。
10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。
11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。
第二部分 徐州房地产市场分析
一、房地产宏观市场分析
5、人口及居住条件
全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。
城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数
■□房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。
■□房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。
■□徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。2002年又出台了《住房公积金贷款实施细则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。
中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
的市场热点。 北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展需要
时日，目前处于各区均价最低。
南区版块市场分析
城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套， 以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。
“东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上 的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉·太阳城、泉山美墅、山水 华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉 府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。
【机会(opportunity) 分析】
1、徐州经济宏观面呈良好势头，为本项目提供良好的宏观机遇。
2、政府东进南扩的发展规划及铜山新区的规划发展，为本项目提供良好 的政策优势。
【威胁(threat)分析】
1、徐州土地出让放量，竞争加剧。
2、大盘众多，推出时间较早，且他们初步形成了良好的品牌形象，分流 了客户群体。
3、当地人的价格接受水平有限，需要用良好的产品和强力的营销给以强 力引导。
第三部分 项目运作
大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的硬伤，
本项目的销售存在很大的压力！
“状元里”别墅项目项目定位报告
“状元里”别墅项目[暂定名] 项目定位报告九天房产顾问二○○六年六月- 1 -前言随着改革开放不断深化，市场经济建设不断完善，江山市的变化日新月异，蓬勃发展，将掀起崭新的新篇章……在城市化建设方面与国内很多中小城市一样在经历着一场革命，作为城市化进程中最重要的一环——房地产市场，在经历2002年和2003年的迅速起步后，目前仍处在稳步发展阶段。
在城市大面积的扩张、城乡相接及城市新功能化规划、产业文化的兴盛、经济持续发展等利好经济环境的促进下，房地产市场持续稳步发展,并具备高性价比的项目竞争与发展空间。
在此宏观环境背景下，浙江盛宇房地产开发有限公司计划开发：江山市状元里别墅项目，希望在获得投资回报和良好的社会效益同时，树立、提升品牌形象。
我公司根据本案自身的特质及市场需求，通过严实周密的消费者需求问卷调查和竞争楼盘调研，并进行系统整合，统计分析论证后，形成此报告，仅供贵公司参考。
- 2 -声明本报告仅供衢州盛宇房地产有限公司内部参考使用。
数据透视图将自动剔除市调无效数据部分。
二○○六年六月- 3 -目录1、项目概况2、宏观经济分析2.1 城市概况2.2 城市发展战略2.3 经济发展动态3、区域市场分析3.1 房地产开发市场分析3.2 消费者需求调查分析3.2.1 消费者特征分析3.2.2 购房意向分析3.2.3 需求偏好分析3.2.4 功能、配套需求分析- 4 -3.2.5 购买力分析3.3 目标客户需求分析3.3.1 消费者职业特征分析3.3.2 需求偏好分析3.3.3 购买力分析3.4 竞争楼盘分析3.4.1 典型项目剖析3.4.2 项目SWOT分析3.4.3 竞争价格定位4、项目定位4.1 形象定位4.2 目标客户群体定位4.2.1 核心客户- 5 -4.2.2 重要客户4.2.3 偶得客户4.3 品质和功能定位5、发展计划与产品方案5.1 分阶段发展原则5.2 分阶段发展计划6、总体规划建议6.1 组团划分6.2 路网系统6.3 停车系统6.4 广场、园林景观6.5 公建配套7、投资经营计划- 6 -7.1 开发建设计划7.2 销售计划8、营销策略8.1 总体思路8.2 销售排期8.3 价格策略及付款方式8.4 销售渠道8.5 广告、活动与公关推广原则9、整合分析- 7 -- 8 -一、项目概况本案位于江山市市区状元里以西。
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徐州别墅类项目定位报告TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】第一部分徐州社会经济发展状况一、社会经济背景分析1、区域中心城市地位形成徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。
《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。
2、城市总体经济发展良好2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。
扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。
财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。
3、产业结构有待调整2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。
其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。
产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。
随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。
4、人均GDP及可支配收入2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。
5、人口及居住条件全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。
城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的36.5%。
下降到34.6%，下降1.9个百分点，生活质量有了明显变化。
这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
二、城市规划1、城市发展方向受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。
城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。
2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。
徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人其中省内1857万人，面积4.8万平方公里其中省内2.7万平方公里。
构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
3、新中心区建设对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿104国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调发展。
徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。
[ 结论 ]1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。
但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。
2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。
市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。
3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。
煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。
4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。
5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。
在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。
6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均GDP、综合人均收入等指标表现一般。
7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。
8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。
9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。
10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。
11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。
第二部分徐州房地产市场分析一、房地产宏观市场分析1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障2002年以来《徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《徐州市区国有土地储备办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。
■□逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。
■□房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。
■□房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。
同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。
2、房地产投资与交易持续增加■□近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房联动发展。
■□年一房地易情■□2004年一季度商品房预售面积■□2004年一季度增量房交易户数比较■□2004年一季度存量房交易户数比较3、徐州房产市场均价上涨■□1992年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。
■□徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。
2002年又出台了《住房公积金贷款实施细则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。
■□进入2004年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使2004年一季度房价上涨明显，住宅均值为1877元/平方米，较去年第四季度上涨8.06%。
■□存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。
■□由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。
可以预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。
4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散■□随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，呈现出四面开花的态势。
■□徐州市房地产市场一个最显着的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。
原先不被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。
■□徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热门板块。
特别是东北区，随着“徐州人家”“子房·美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给量大增。
5、二手房市场状况■□近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手房卖家的主要因素。
■□存量住房买卖持续增长。
通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成交持续增长。
如房改房上市量增长较快。
■□房屋租赁日趋活跃。
个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。
■□存量房市场联动效应日益显现。
存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸纳。
新建商品房销售成交量逐年增长。
■□总体看来，总价在10万元左右的二手房最受市场欢迎，10万元以上的总价已经受到消费能力限制与低价商品房的竞争。
■□二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为50-70平方米的小户型、老户型，购买者主要需要面积在60-70㎡的二房或是面积略大的三房。
■□市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。
市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/平方米，年代较远的房子卖到1400元/平方米。
大学周边的二手房价格已经普遍上涨至1200—1300元每平方米左右。
■□购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以及考虑学区因素。
二、土地市场分析■□2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38万多㎡，总成交额达44380万元，创下历史新高。