房地产开发项目财务分析案例
房地产项目财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述项目名称：XX花园项目地点：XX市XX区项目性质：住宅、商业综合体项目规模：占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米项目总投资：约10亿元人民币项目开发周期：预计3年二、项目财务分析目的通过对XX花园项目的财务分析，评估项目的投资价值、盈利能力、财务风险以及投资回报情况，为项目投资决策提供依据。
三、项目财务分析方法1. 收益预测分析：根据项目规划、市场调研和类比分析，预测项目未来收益。
2. 成本预测分析：根据项目投资估算、市场调研和类比分析，预测项目未来成本。
3. 投资回报分析：计算项目投资回报率、内部收益率等指标，评估项目投资回报情况。
4. 财务风险分析：分析项目财务风险，提出风险防范措施。
四、项目财务分析内容1. 收益预测分析（1）销售收入预测根据市场调研和类比分析，预测XX花园项目未来销售价格为每平方米1.2万元，项目总建筑面积为20万平方米，预计销售周期为2年。
则销售收入预测如下：销售收入 = 销售面积× 销售价格销售收入 = 20万平方米× 1.2万元/平方米（2）租金收入预测商业综合体部分，预计租金收入为每平方米每月1000元，商业面积约为2万平方米，租赁期为10年。
则租金收入预测如下：租金收入 = 租赁面积× 租金价格× 租赁期租金收入 = 2万平方米× 1000元/平方米/月× 12个月× 10年租金收入 = 2.4亿元2. 成本预测分析（1）土地成本项目占地面积约100亩，根据市场调研和类比分析，土地成本约为每亩100万元。
则土地成本预测如下：土地成本 = 占地面积× 土地成本单价土地成本 = 100亩× 100万元/亩土地成本 = 1亿元（2）建筑成本建筑成本包括主体建筑、附属设施、景观绿化等。
根据项目规划、市场调研和类比分析，建筑成本约为每平方米0.6万元。
则建筑成本预测如下：建筑成本 = 总建筑面积× 建筑成本单价建筑成本 = 20万平方米× 0.6万元/平方米建筑成本 = 12亿元（3）其他成本其他成本包括营销费用、管理费用、财务费用等。
财务分析案例_万科集团公司财务分析
务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
房地产开发规划项目财务分析实例
房地产开发规划项目财务分析实例房地产开发规划项目是指通过开发、建设和销售不动产，以实现经济效益和社会效益的项目。
财务分析是对项目的经济效益进行评估和分析，主要包括收入、支出、投资回报率等指标的计算和评估。
下面以房地产开发规划项目为例，进行财务分析。
该项目位于大城市的优质地段，面积100亩，规划建筑面积50万平方米，主要用于开发高档住宅、商业、办公等不动产。
首先进行市场分析，根据市场调查，预计该项目的销售周期为4年，前两年销售价格为每平方米2万，后两年销售价格为每平方米2.5万。
预计每年销售面积为10万平方米。
接下来进行财务分析，首先计算收入。
前两年的销售收入为2万/平方米*10万平方米*2年=4000万元。
后两年的销售收入为2.5万/平方米*10万平方米*2年=5000万元。
总销售收入为9000万元。
然后计算支出。
项目的总投资为1亿元，其中土地购置费用为3000万元，建设费用为5000万元，开发费用为1000万元，预留保证金为1000万元。
此外，每年的运营成本为200万元，共计800万元。
总支出为9800万元。
接下来计算投资回报率（ROI）。
ROI=(总收入-总支出)/总支出*100%=(9000万-9800万)/9800万*100%=-8.16%。
通过财务分析可以得出，该房地产开发规划项目的投资回报率为-8.16%。
这意味着项目的经济效益不理想，投资回报较低。
可能需要进一步调整项目的销售策略、降低成本等，以提高经济效益。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
财务报告控制案例分析(3篇)
第1篇一、引言财务报告是企业向外界展示其财务状况、经营成果和现金流量的重要途径。
然而，近年来，财务报告造假事件频发，严重损害了投资者的利益，扰乱了市场秩序。
本案例将以XX公司财务造假事件为例，分析其财务报告控制存在的问题，并提出相应的改进措施。
二、案例背景XX公司成立于1998年，主要从事房地产开发业务。
公司成立初期，凭借其优质的房地产项目和良好的市场口碑，迅速崛起。
然而，在2008年，XX公司被曝出财务造假，涉及金额高达数十亿元。
这一事件震惊了整个行业，也引发了社会对财务报告控制问题的广泛关注。
三、案例分析1. 财务报告内部控制存在的问题（1）财务报告编制流程不规范。
XX公司在财务报告编制过程中，存在流程不规范、审批不严等问题。
例如，部分财务报表未经审核便直接上报，导致财务数据失真。
（2）财务人员素质不高。
XX公司财务人员缺乏专业素养，对财务报告编制流程和相关规定了解不足，导致财务报告存在较多错误。
（3）内部审计机制不健全。
XX公司内部审计部门形同虚设，无法对财务报告进行有效监督，导致财务造假行为得以长期存在。
（4）企业文化建设缺失。
XX公司缺乏良好的企业文化建设，导致员工缺乏诚信意识，为财务造假提供了土壤。
2. 财务报告造假的具体手段（1）虚增收入。
XX公司通过虚构销售合同、提前确认收入等方式，虚增收入数十亿元。
（2）隐瞒费用。
XX公司通过虚列支出、将费用计入资本化等方式，隐瞒费用数十亿元。
（3）操纵利润。
XX公司通过调节收入、费用等方式，操纵利润数十亿元。
四、案例分析结论XX公司财务造假事件暴露出我国企业在财务报告控制方面存在诸多问题。
企业应从以下几个方面加强财务报告控制：1. 完善财务报告内部控制制度企业应建立健全财务报告内部控制制度，明确财务报告编制流程、审批权限、责任追究等事项，确保财务报告的真实性、准确性和完整性。
2. 提高财务人员素质企业应加强对财务人员的培训，提高其专业素养和职业道德，确保财务报告编制质量。
财务弊案案例分析报告(3篇)
第1篇一、案例背景随着市场经济的发展，企业规模不断扩大，财务管理的重要性日益凸显。
然而，由于各种原因，财务弊案也层出不穷。
本报告以某企业财务弊案为例，对其进行分析，以期为我国企业财务风险防范提供借鉴。
一、案例概述某企业成立于1998年，主要从事房地产开发业务。
在发展过程中，企业规模不断扩大，资产总额达到数十亿元。
然而，在2015年，企业爆发了一起严重的财务弊案，涉及金额高达数亿元。
经调查，该弊案主要涉及企业财务总监、财务部经理及部分财务人员，他们利用职务之便，采取虚构业务、虚开发票、伪造凭证等手段，侵吞企业资金。
二、案例分析1. 财务内部控制制度不健全该企业财务弊案暴露出企业内部控制制度存在严重缺陷。
首先，企业财务制度不完善，对财务人员的职责、权限、工作流程等方面缺乏明确规定。
其次，企业缺乏有效的监督机制，对财务人员的日常工作缺乏监管，导致财务人员有机可乘。
最后，企业对财务信息缺乏真实、准确、及时的披露，使得内部控制制度流于形式。
2. 财务人员职业道德缺失该案例中的财务人员利用职务之便，采取各种手段侵吞企业资金，充分暴露了其职业道德的缺失。
一方面，财务人员缺乏职业操守，对职业道德教育重视不够；另一方面，企业对财务人员的选拔、培训、考核等方面存在不足，导致部分财务人员道德素质低下。
3. 企业治理结构不完善企业治理结构的不完善也是导致财务弊案的重要原因。
首先，企业董事会、监事会等治理机构功能不健全，对财务工作的监督和指导作用发挥不足；其次，企业高管层与财务部门之间存在利益输送，导致财务工作偏离企业利益；最后，企业缺乏有效的激励与约束机制，使得部分高管层和财务人员为了个人利益而损害企业利益。
4. 企业文化缺失企业文化是企业的灵魂，是企业发展的基石。
该企业财务弊案反映出企业文化建设存在严重不足。
企业缺乏诚信、敬业、创新等核心价值观，导致员工道德观念淡薄，对企业忠诚度不高。
三、案例分析结论通过对该企业财务弊案的分析，可以得出以下结论：1. 财务内部控制制度不健全是导致财务弊案的主要原因之一。
房地产开发项目财务评价——案例分析
房地产开发项目财务评价——案例分析案例背景：1.项目投资成本评价：2.现金流量评估：现金流量评估是评价房地产开发项目财务可行性的关键步骤。
根据项目的建设周期和销售周期，将项目的现金流按年份进行分析。
假设项目建设期为2年，销售期为3年，以及每年的销售量和价格如下：第一年：销售量100套，价格每套200万元；第二年：销售量200套，价格每套220万元；第三年：销售量300套，价格每套230万元；第四年：销售量200套，价格每套230万元；第五年：销售量100套，价格每套230万元。
根据上述数据，可以计算每年的销售收入，并减去相应的成本（包括开发建设费用、管理费用、销售费用和税费等）来计算每年的净现金流量。
以第五年为例，计算如下：成本：3000万元（建设费用）+500万元（管理费用）+500万元（销售费用）=4000万元分别计算第一年到第四年的净现金流量，并考虑项目建设期后的五年销售收入和成本，可以得到项目的总净现金流量。
3.财务指标评估：根据项目的净现金流量，可以计算一些重要的财务指标来评估项目的财务可行性。
(1)净现值（NPV）：净现值是投资项目现金流量的折现值之和与投资成本之间的差异。
如果净现值大于零，表示项目具有盈利能力。
假设项目的折现率为10%，通过计算可以得到净现值。
(2)内部收益率（IRR）：内部收益率是使项目净现值等于零的折现率。
如果IRR大于市场的成本资本，表示项目具有投资价值。
(3) 回收期（Payback Period）：回收期是将项目的净现金流量累加起来，计算出项目回本所需的年数。
在这个案例中，回收期计算如下：回收期=投资成本/年净现金流量通过计算上述财务指标，可以综合分析项目的财务可行性。
4.敏感性分析：在完成财务评价后，还可以进行敏感性分析，评估项目的风险承受能力。
敏感性分析是通过改变一些关键输入变量，如销售价格、销售量、折现率等，来评估这些变化对项目财务指标的影响。
通过敏感性分析可以确定项目在不同情景下的风险程度，并制定相应的风险管理策略。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例假设公司计划开发一个住宅项目，该项目位于一个繁华的城市中心地带，周围有各种商业设施和交通便利。
该项目计划建造10栋高层公寓楼，每栋楼有20层，每层有10个住宅单位。
每个住宅单位的销售价格为100万元。
首先，我们需要计算该项目的总投资成本。
根据市场调研结果，每栋楼的建造成本为2000万元，包括土地购买费用、设计和施工费用等。
所以，10栋楼的总建造成本为2000万元*10=2亿元。
此外，还需要考虑其他费用，如营销费用、开发商利润、税费等。
假设总共需要再投资1亿元用于这些费用。
所以，该项目的总投资成本为3亿元（2亿元+1亿元）。
接下来，我们需要估算该项目的销售收入。
根据市场预期，该项目的预售周期为2年。
假设每年能够售出80%的住宅单位，也就是每年售出8栋楼的住宅单位。
所以，总共能够售出的住宅单位数量为10栋楼*8=80个。
根据每个住宅单位的销售价格100万元，80个住宅单位的销售收入为100万元*80=8000万元。
此外，我们还需要考虑其他收入，如商业租金、停车费等。
我们假设这些收入总计为2000万元。
因此，该项目的总销售收入为8000万元+2000万元=1亿元。
接下来，我们可以计算该项目的净现值（NPV）和内部收益率（IRR），以评估其投资回报率。
首先，我们需要估计该项目的净现金流量。
假设每个住宅单位的运营费用为每年1万元，每个住宅单位的主要税费为每年3万元。
所以，每个住宅单位的年净现金流量为销售收入减去运营费用和税费，即100万元-1万元-3万元=96万元。
因此，80个住宅单位的年净现金流量为96万元*80=7680万元。
为了计算NPV和IRR，我们需要确定折现率。
假设该项目的折现率为10%。
根据上述数据，我们可以利用财务软件或Excel等工具计算该项目的NPV和IRR。
假设计算结果为NPV为1亿元，IRR为15%。
根据计算结果，该房地产开发项目具有正净现值和较高的IRR。
财务报告审计案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某公司（以下简称“该公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发与销售业务。
近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，该公司业务规模不断扩大，市场份额逐年上升。
然而，在2019年，该公司因涉嫌财务造假被监管部门查处，引起了广泛关注。
本案例将分析该公司财务报告审计过程中的问题，探讨审计师在审计过程中应如何提高审计质量。
二、审计发现的主要问题1. 收入确认存在虚假审计师在审查该公司2019年财务报告时，发现其收入确认存在虚假行为。
具体表现为：（1）虚构销售合同。
该公司在2019年初，虚构了多份销售合同，并在合同中填写了虚假的销售金额和收款日期。
这些合同在财务报表中被确认为收入。
（2）提前确认收入。
该公司在2019年，将部分未实际完成的销售项目提前确认为收入，导致收入虚增。
2. 资产减值存在低估审计师在审查该公司2019年财务报告时，发现其资产减值存在低估现象。
具体表现为：（1）应收账款减值准备计提不足。
该公司在2019年，对部分应收账款的减值准备计提不足，导致资产减值损失低估。
（2）存货跌价准备计提不足。
该公司在2019年，对部分存货的跌价准备计提不足，导致资产减值损失低估。
3. 成本费用存在虚列审计师在审查该公司2019年财务报告时，发现其成本费用存在虚列现象。
具体表现为：（1）虚构成本费用。
该公司在2019年，虚构了多项成本费用，如装修费、广告费等，并在财务报表中予以确认。
（2）过度计提折旧。
该公司在2019年，对部分固定资产过度计提折旧，导致成本费用虚增。
三、审计案例分析1. 审计师在审计过程中存在的问题（1）对收入确认的审查不够严谨。
审计师在审查该公司收入确认时，未能发现虚构销售合同和提前确认收入的行为。
（2）对资产减值的审查不够全面。
审计师在审查该公司资产减值时，未能发现应收账款和存货减值准备计提不足的问题。
（3）对成本费用的审查不够细致。
审计师在审查该公司成本费用时，未能发现虚构成本费用和过度计提折旧的问题。
财务真实案例分析报告(3篇)
第1篇一、案例背景某上市公司（以下简称“公司”）成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
近年来，公司业绩持续增长，市场份额不断扩大。
然而，在2019年，公司涉嫌财务造假，被证监会立案调查。
本文将针对该案例进行分析，揭示公司财务造假的原因及危害。
二、案例分析1. 财务造假手段（1）虚构销售收入公司通过虚构销售合同、虚开发票等手段，将未实际发生的销售收入计入报表，从而虚增收入。
（2）隐瞒成本费用公司通过虚增成本、少计费用等手段，降低净利润，误导投资者。
（3）虚增资产公司通过虚构资产、虚增资产价值等手段，提高公司资产规模，美化财务报表。
2. 财务造假原因（1）业绩压力公司为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，追求短期业绩增长，不惜采取财务造假手段。
（2）监管漏洞当时我国证券市场监管制度尚不完善，监管力度不足，为财务造假提供了可乘之机。
（3）内部人控制公司内部人控制严重，缺乏有效的监督机制，导致财务造假行为得以实施。
3. 财务造假危害（1）损害投资者利益财务造假误导投资者，导致投资者对公司的投资决策失误，造成巨大经济损失。
（2）扰乱市场秩序财务造假行为破坏了市场公平竞争的环境，损害了市场信誉。
（3）损害公司声誉财务造假使公司陷入信誉危机，长期影响公司发展。
三、案例分析总结1. 财务造假行为严重扰乱了市场秩序，损害了投资者利益，必须严厉打击。
2. 监管部门应加强监管力度，完善监管制度，提高监管水平。
3. 公司应加强内部控制，建立健全监督机制，确保财务报表的真实性。
4. 投资者应提高风险意识，关注公司财务状况，谨慎投资。
四、建议1. 加强证券市场监管，完善监管制度，提高监管水平。
2. 强化公司内部控制，建立健全监督机制，确保财务报表真实可靠。
3. 提高投资者风险意识，关注公司财务状况，谨慎投资。
4. 加强财务造假行为的宣传教育，提高社会公众对财务造假的认识。
总之，财务造假行为严重扰乱了市场秩序，损害了投资者利益。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
财务会计法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
近年来，该公司在市场竞争中脱颖而出，成为当地知名的房地产企业。
然而，在2018年，该公司被举报存在虚报成本的行为，引起了相关部门的重视。
经过调查，该公司确实存在虚报成本的问题，涉案金额高达数千万元。
以下是该案件的具体情况。
二、案件经过1. 举报2018年，某公司被举报存在虚报成本的行为。
举报人称，该公司在项目开发过程中，通过虚构工程量、提高材料价格等手段，虚报成本，从而骗取国家财政补贴和银行贷款。
2. 调查接到举报后，相关部门立即展开调查。
调查组对该公司近年来的财务报表、项目合同、工程量清单等资料进行了详细审查，并实地查看了部分项目施工现场。
3. 发现问题调查组发现，该公司确实存在虚报成本的行为。
具体表现在以下几个方面：（1）虚构工程量：部分项目工程量虚报幅度高达50%以上，涉及金额数千万元。
（2）提高材料价格：部分项目材料价格虚报幅度高达20%以上，涉及金额数百万元。
（3）违规列支费用：部分项目违规列支招待费、差旅费等费用，涉及金额数百万元。
4. 处理结果根据调查结果，相关部门对某公司进行了严肃处理。
具体措施如下：（1）责令该公司退还骗取的国家财政补贴和银行贷款。
（2）对涉案人员进行追责，依法给予党纪政纪处分。
（3）取消该公司部分项目开发资格。
（4）公开曝光该公司违法行为，形成警示效应。
三、案例分析1. 违法行为分析本案中，某公司虚报成本的行为属于典型的违法行为。
具体表现在以下几个方面：（1）违反了《中华人民共和国会计法》的相关规定，虚构会计凭证、会计账簿，隐瞒真实财务状况。
（2）违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，虚构合同内容，骗取国家财政补贴和银行贷款。
（3）违反了《中华人民共和国刑法》的相关规定，构成诈骗罪。
2. 法律责任分析本案中，某公司及相关责任人员应承担以下法律责任：（1）退还骗取的国家财政补贴和银行贷款。
（2）依法承担相应的刑事责任。
房地产开发项目财务分析实例
房地产开发项目财务分析实例1.项目概述假设该项目是一个住宅开发项目，目标是在一个发展中的城市建设一座高档住宅区。
该项目的规模是100个单位的高层公寓，包括1-3居室的不同户型。
2.成本分析在进行财务分析之前，我们需要了解项目的成本结构。
这包括土地购买、建筑物建设、设备和装修、市政设施等。
假设整个项目的总成本为1000万美元。
3.收入分析收入是项目财务分析的重要指标之一、我们需要考虑公寓的售价、出租情况和租金收入。
假设每个单位的售价是100万美元，每月租金是5000美元。
同时，需要考虑到销售和租赁的市场需求和潜在客户基础。
4.投资回报率投资回报率是评估项目可行性的关键指标之一、在这个实例中，我们将计算两种情况下的投资回报率：售卖所有公寓和将一部分公寓出租。
售卖情况下，假设所有100个单位在2年内出售完毕。
总收入为1亿美元，总成本是1亿美元，净利润为0。
出租情况下，假设将30个单位出租，其他70个单位售卖。
每年的租金收入是18万美元，总计5年租金收入为90万美元。
同时，售卖的70个单位在2年内出售完毕，总收入为7000万美元，总成本为1亿美元，净利润为-3000万美元。
根据以上数据，我们可以计算投资回报率。
在售卖情况下，投资回报率为0%。
在出租情况下，投资回报率为负30%。
5.风险分析在进行财务分析的过程中，我们也需要考虑项目的风险因素。
例如，市场需求的波动、建筑工期延误、资金流动性不佳等。
这些风险因素可能导致投资回报率低于预期并增加项目的风险。
6.财务建议基于以上分析结果，我们对该房地产开发项目提出以下财务建议：-在当前市场环境下，售卖所有公寓可能面临较大的风险和较低的投资回报率。
我们建议考虑其他出售策略或寻找更有利的市场时机。
-我们建议进一步评估项目的风险因素，并找到相应的风险管理措施，以减少项目的潜在风险。
通过这个实例，我们可以看到财务分析对于房地产开发项目的重要性。
通过全面评估项目的成本、收入、投资回报率和风险等因素，并提出相应的财务建议，可以帮助投资者更好地决策和管理项目。
某房地产开发项目管理及财务报表分析
开发成本小计：30 966.4万元
表1-4
前期工程费估算表 单位：万元
序号 1 2 3
4
5
项目
计算依据
规划设计费
建安工程费×3%
可行性研究费 建安工程费×1.5%
水文、地质、勘 建安工程费×0.5% 探费
合计
装饰 单价 161.35
金额 595
设备
金额
单价 金额 合计
351.72 1 298 7 365
514.72 799 351.72 546 514.72 579 351.72 396
3 648 2 643
11 013
表1-6
基础设施费估算表 单位：万元
序号 1 2 3 4 5
项目 供电工程 供水工程 道路工程 绿化工程 其他工程 合计
7
7 红线内外工程
3
8 公建配套工程
3
9 竣工验收
2
10 销售
27
三、项目各种财务数据的估算
1．投资与成本费用估算
1）土地出让地价款。包括两部分：
（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权 出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金 为6 131万元。
（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块 拆迁补偿费为9 060万元。
某房地产开发项目财务评价示例
3．投资与总成本费用估算汇总表。 详见表1-8。
表1-8
投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元
序号 项 目
金额
估算说明
其中:住宅分摊 商铺分摊
建房成本(元/ 建房成本(元
房地产开发项目财务分析实例
房地产开发项目财务分析实例介绍：房地产开发项目是指将土地资源开发成住宅、商业或工业用途的项目。
在进行房地产开发前，进行财务分析是非常重要的，它可以帮助开发商衡量项目的可行性、风险和潜在回报。
本文通过一个实例来演示如何进行房地产开发项目的财务分析。
案例背景：某开发商计划在某城市开发一座住宅小区，该小区包括多栋楼房和配套设施，总建筑面积为10万平方米。
开发商旨在销售住宅单位，并预计占地面积成本约为每平方米5000元。
开发商还需要考虑建设成本、销售价格和销售周期等因素。
财务分析方法：在进行房地产开发项目的财务分析时，我们可以采用几种常见的指标，包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和投资回收期。
1. 净现值（NPV）：净现值是一个项目的现金流入和现金流出的差额经过贴现计算后得出的结果。
通常情况下，净现值为正表示该项目具有经济效益，为负则表示该项目不具备经济效益。
计算净现值需要考虑项目建设和销售阶段的现金流入和现金流出。
在这个案例中，我们可以假设项目建设阶段为2年，预计建设成本为1亿元，现金流出；项目销售阶段为4年，预计销售收入为2亿元，现金流入。
假设折现率为8%。
我们可以利用贴现计算公式计算净现值：净现值= Σ (现金流入 / (1 + 折现率)^n) - Σ (现金流出 / (1 + 折现率)^n)通过计算得出的净现值为：净现值 = (2亿 / (1 + 0.08)^1) + (2亿 / (1 + 0.08)^2) + (2亿 / (1 +0.08)^3) - 1亿 - 1亿 = 72,120,412元由于净现值为正数，这意味着该房地产开发项目在项目周期结束时，可以为开发商带来约72,120,412元的经济效益。
2. 内部收益率（IRR）：内部收益率是指使项目的净现值等于零时所需的折现率。
通常情况下，项目的内部收益率越高，说明该项目的经济效益越好。
在这个案例中，我们可以通过试错法来逐步调整折现率，使得净现值等于零。
做房地产的财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的持续增长，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，近年来发展迅速。
房地产企业作为市场的主体，其财务状况直接影响着市场的稳定和健康发展。
本报告旨在通过对某房地产企业的财务状况进行全面分析，评估其经营成果、财务风险和盈利能力，为投资者、管理层和相关部门提供决策参考。
二、公司概况某房地产企业（以下简称“该公司”）成立于2005年，总部位于我国某一线城市，是一家以房地产开发、销售为主营业务的企业。
公司主要从事住宅、商业地产、写字楼等项目的开发与销售，业务范围覆盖全国多个城市。
截至2022年底，公司总资产达到100亿元，员工人数超过2000人。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至2022年底，该公司总资产100亿元，其中流动资产占比较高，达到60%。
具体来看，货币资金占比最高，达到20%，表明公司具备较强的短期偿债能力。
固定资产占比为30%，主要为土地储备和在建项目，体现了公司未来发展的潜力。
无形资产占比为10%，主要包括土地使用权和商标权等。
2. 负债结构分析截至2022年底，该公司总负债为80亿元，其中流动负债占比为70%，主要为短期借款和应付账款。
长期负债占比为30%，主要为长期借款。
流动负债中，短期借款占比最高，达到40%，表明公司短期偿债压力较大。
3. 所有者权益分析截至2022年底，该公司所有者权益为20亿元，占总资产的比例为20%。
所有者权益中，实收资本占比最高，达到80%，表明公司资本实力较强。
（二）利润表分析1. 营业收入分析2022年，该公司实现营业收入80亿元，同比增长10%。
其中，房地产开发收入占比最高，达到60%，表明公司主营业务发展稳定。
其他收入包括物业管理、租赁收入等，占比为40%。
2. 营业成本分析2022年，该公司营业成本为60亿元，同比增长8%。
其中，土地成本占比最高，达到40%，表明公司土地储备充足。
建安成本占比为30%，其他成本占比为30%。
高级财务案例分析报告(3篇)
第1篇一、案例背景本案例选取我国一家知名上市公司——XX集团（以下简称“XX集团”）作为分析对象。
XX集团成立于20世纪90年代，主要从事房地产开发、物业管理、商业运营等业务。
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，XX集团业务规模不断扩大，市场份额逐年提高。
然而，在高速发展的背后，XX集团也面临着一系列财务风险和挑战。
二、案例分析（一）财务状况分析1. 盈利能力分析XX集团近年来盈利能力较强，主要体现在以下几个方面：（1）营业收入持续增长：XX集团营业收入从2016年的100亿元增长到2020年的300亿元，年均增长率达到30%。
（2）毛利率稳定：XX集团毛利率在2016年至2020年间保持在20%以上，表明公司产品具有较高的附加值。
（3）净利率水平较高：XX集团净利率在2016年至2020年间保持在10%以上，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析XX集团偿债能力良好，主要体现在以下几个方面：（1）资产负债率较低：XX集团资产负债率在2016年至2020年间保持在50%以下，表明公司负债水平较低。
（2）流动比率和速动比率较高：XX集团流动比率和速动比率在2016年至2020年间均保持在1以上，表明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析XX集团运营能力良好，主要体现在以下几个方面：（1）存货周转率较高：XX集团存货周转率在2016年至2020年间保持在2以上，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率较高：XX集团应收账款周转率在2016年至2020年间保持在4以上，表明公司应收账款回收效率较高。
（二）财务风险分析1. 市场风险（1）房地产市场竞争激烈：随着我国房地产市场的快速发展，竞争日益激烈，XX集团面临着市场份额被竞争对手抢占的风险。
（2）政策风险：我国政府对房地产市场的调控政策不断变化，XX集团可能受到政策调整的影响。
2. 财务风险（1）负债水平较高：虽然XX集团资产负债率较低，但若未来融资成本上升，公司财务风险可能增加。
房地产项目可行性研究及财务评价分析案例
房地产项目可行性研究及财务评价
分析案例
房地产项目是一个涉及到多方利益的复杂项目，其可行性研究及财务评价分析是至关重要的环节。
以下将以某地的一处房地产项目为案例进行分析。
首先，该项目地点位于市中心繁华商业区，周边配套设施完善，地理位置优越，市场需求较大。
根据市场调研数据分析，项目预计面积为10000平米左右，计划建造商业宾馆及商业综合体，其中包括商业街、商铺、餐饮、娱乐等配套设施。
其次，在可行性研究阶段，必须进行土地状况和市场环境分析。
房地产项目依赖于土地条件，因此必须了解土地的现状和可开发的土地面积，以及相应的开发成本和利润率。
市场环境分析涉及到商业市场需求的趋势、规模、人口分布、竞争状况等内容。
通过市场环境分析，可以确定企业在市场中的地位和行业趋势。
进一步，在财务评价分析阶段，必须考虑到净值现在价值和资本现在价值，包括流量现金、偿债能力等因素。
流量现金是指企业未来的价值和流入资金情况。
偿债能力是表明企业自身的财务风险和机会。
最后，项目实施阶段需要进行验收和控制，确保项目按照计划执行。
其中包括项目成本控制、质量控制、安全控制等。
在这一过程中，还需要与当地政府和社区相关部门保持必要的联系，确保项目的顺利实施。
综上所述，房地产项目可行性研究及财务评价分析是一个复杂而又重要的环节，涉及到多方面的因素。
只有充分认识市场环境和项目的实施流程，才能够为企业的可持续发展奠定良好的基础。
财务报告杜邦分析案例(3篇)
第1篇一、引言杜邦分析是一种财务分析方法，通过将企业的净资产收益率（ROE）分解为多个财务比率，来评估企业的盈利能力和经营效率。
本文以某上市公司为例，运用杜邦分析法对其财务报告进行分析，旨在揭示其财务状况、盈利能力和经营效率。
二、案例背景某上市公司成立于1998年，主要从事房地产开发业务。
经过多年的发展，公司已成为我国房地产市场的领军企业之一。
截至2022年底，公司总资产达到500亿元，净资产为100亿元，营业收入为200亿元，净利润为10亿元。
三、杜邦分析模型杜邦分析模型将净资产收益率（ROE）分解为以下几个财务比率：ROE = 净利润率× 总资产周转率× 权益乘数其中：1. 净利润率 = 净利润 / 营业收入2. 总资产周转率 = 营业收入 / 总资产3. 权益乘数 = 总资产 / 净资产四、财务数据根据某上市公司2022年的财务报告，我们得到以下数据：1. 净利润 = 10亿元2. 营业收入 = 200亿元3. 总资产 = 500亿元4. 净资产 = 100亿元五、杜邦分析1. 净利润率净利润率 = 净利润 / 营业收入 = 10亿元 / 200亿元 = 5%该比率表明，公司在2022年的盈利能力较强，每获得1元营业收入，可以产生0.05元的净利润。
2. 总资产周转率总资产周转率 = 营业收入 / 总资产 = 200亿元 / 500亿元 = 0.4该比率表明，公司在2022年的资产利用效率较高，每1元总资产可以产生0.4元的营业收入。
3. 权益乘数权益乘数 = 总资产 / 净资产 = 500亿元 / 100亿元 = 5该比率表明，公司在2022年的负债水平较高，每1元净资产可以支撑5元总资产。
4. ROEROE = 净利润率× 总资产周转率× 权益乘数= 5% × 0.4 × 5 = 10%该比率表明，公司在2022年的盈利能力较强，净资产收益率为10%，说明公司具有较强的盈利能力和投资回报能力。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例一、引言随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
房地产开发项目具有投资大、周期长、风险高的特点，因此，对项目进行全面的财务分析，对于企业规避风险、制定战略具有至关重要的意义。
本文以某房地产开发项目为例，进行全面的财务分析。
二、项目概述本项目位于某二线城市的核心区域，总建筑面积为10万平方米，预计总投资为1亿元。
项目定位为中高端住宅，主要面向改善型需求的购房者。
项目计划分两年开发，预计第一年销售60%，第二年销售40%。
三、财务分析1、成本估算根据项目设计和市场情况，预计土地成本为3000万元，建筑成本为5000万元，营销成本为1000万元，管理费用为800万元，财务费用为200万元。
2、收入预测根据市场调查和历史数据，预计房屋销售价格为每平方米1万元，总计10万平方米，销售收入为1亿元。
3、利润分析根据成本估算和收入预测，预计项目总成本为8800万元，销售收入为1亿元，利润为2200万元。
4、现金流分析预计在项目开始时投入3000万元，第一年投入4000万元，第二年投入1800万元。
预计第一年收入7200万元，第二年收入2880万元。
预计现金流净额在第一年为3200万元，第二年为1680万元。
四、风险评估1、市场风险：房地产市场受政策、经济等多因素影响，存在不确定性。
应密切市场动态，合理调整销售策略。
2、融资风险：房地产项目需要大量资金投入，应融资渠道的稳定性和成本的控制。
3、开发风险：项目开发过程中存在诸多不确定因素，如工程进度、施工质量等，应加强项目管理，确保项目按时按质完成。
4、政策风险：政府对房地产市场的调控政策可能对项目产生影响，应政策走向，合理规划项目进度。
五、结论与建议通过本次财务分析，本项目具有较好的盈利能力和现金流表现，预计可实现利润2200万元。
然而，在实施过程中应充分考虑市场、融资、开发和政策等风险因素，制定相应的风险应对策略。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发项目财务分析案例Revised on November 25, 2020房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率(地上)：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。
本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1项目主要技术经济指标（一）表6-2项目技术经济指标（二）三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。
当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（1）土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：12332万元。
表6-3项目实施进度计划表（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元（3）建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：万元（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6基础设施费估算表单位：万元（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元（6）不可预见费取以上（1）～（4）项之和的3%。
则不可预见费为：（12332++11067+）×3%=(万元)开发成本小计：万元。
2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1）～（4）项之和的3%。
则管理费用为：（(万元)（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。
合计为万元。
销售收入详见表6-9。
（3）财务费用指建设期借款利息。
第1年借款9000万元，贷款利率为%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：(0+9000÷2)×%=（万元）第2年应计利息：+0÷2)×%=（万元）第3年应计利息：+0÷2)×%=（万元）则财务费用为上述合计：万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：万元。
总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：6700元／平方米商铺：17200元／平方米车位：21万元／个（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。
详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元（3）销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算（1）销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元（2）土地增值税估算具体见表6-12表6-12土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元。
其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约%，第二年投入约%，第三年投入约%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
具体见投资计划与资金筹措表6-13。
表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率%。
具体见表6-14。
表6-14借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表6-15表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元评价指标：税前全部投资净现值：NPV=（万元）②税后全部投资净现值：NPV=（万元）③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%（2）动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元，均大于0。
这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。
本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
2、损益表与静态盈利指标（1）损益表具体见表6-17表6-17损益表单位：万元（2）评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%=（×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%=（++）／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=（／15000）×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%（3）静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。
3、资金来源与运用表（1）资金来源与运用表具体见表6-18表6-18资金来源与运用表单位：万元（2）资金平衡能力分析根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。
4，盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米）平均销售价格=58647=（万元）总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=(平方米)5,不确定分析（1）销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。
小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分。
它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法。
这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。
财务分析的基本报表有：现金流量表（分为全部投资和资本金）、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。
不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。
财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。
反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。
另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。
对于一些不太复杂的项目，完全可以用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析。
这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。
不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一。
但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。
基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。
它是项目经济评价中的重要参数。
上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。
它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。