房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务

分析案例

Revised on November 25, 2020

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

1、用地面积：12243平方米

2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤

4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷

6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1项目主要技术经济指标（一）

表6-2项目技术经济指标（二）

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、有关工程计划的说明

项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款

包括两部分：

①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。

上述两项合计：12332万元。

表6-3项目实施进度计划表

（2）前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元

（3）建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。

表6-5建安工程费估算表单位：万元

（4）基础设施费

其估算过程参见表6-6：

表6-6基础设施费估算表单位：万元

（5）开发期税费

其估算过程参见表6-7：

表6-7开发期税费估算表单位：万元

（6）不可预见费

取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为：

（12332++11067+）×3%=

(万元)

开发成本小计：万元。

2、开发费用估算

（1）管理费用

取以上（1）～（4）项之和的3%。则管理费用为：

（(万元)

（2）销售费用

销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为万元。销售收入详见表6-9。

（3）财务费用

指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：

第1年应计利息：(0+9000÷2)×%=（万元）

第2年应计利息：+0÷2)×%=（万元）

第3年应计利息：+0÷2)×%=（万元）

则财务费用为上述合计：万元。详见表6-14贷款还本付息表。

开发费用小计：万元。

总成本费用合计：万元

3、投资与总成本费用估算汇总表

详见表6-8。

表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元

4、项目销售收入估算

（1）销售价格估算

根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：6700元／平方米

商铺：17200元／平方米

车位：21万元／个

（2）销售收入的估算

本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9

表6-9销售总收入预测表单位：万元

（3）销售计划与收款计划的确定

具体见表6-10

表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元

5、税金估算

（1）销售税金与附加估算

具体见表6-11

表6-11销售税金及附加估算表单位：万元

（2）土地增值税估算

具体见表6-12

表6-12土地增值税估算表单位：万元

6、投资计划与资金筹措

本项目开发投资总计需万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。

本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约%，第二年投入约%，第三年投入约%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。

表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元

7、借款还本付息估算

长期借款9000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率%。具体见表6-14。

表6-14借款还本付息估算表单位：万元

五、项目财务评价

1、现金流量表与动态盈利分析

（1）全部投资现金流量表

设Ic=10%，具体计算见表6-15

表6-15现金流量表（全部投资）单位；万元

评价指标：

税前全部投资净现值：NPV=（万元）

②税后全部投资净现值：NPV=（万元）

③税前全部投资内部收益率：IRR=%

④税后全部投资内部收益率：IRR=%

（2）动态盈利分析

①净现值

开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。

基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。

净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元，均大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

②内部收益率

内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。