农村集体建设用地使用权流转问题初探(一)
农村土地流转中存在的问题及其解决途径探析
农村土地流转中存在的问题及其解决途径探析【摘要】农村土地流转是当前农村改革发展的重要内容，但在实践中也存在诸多问题。
农村土地流转中存在的问题主要包括：农民权益保护不足、土地规划和流转面积控制不当、市场化程度不足、生态环境受到影响等。
解决这些问题的途径包括加大政府扶持力度、建立健全土地流转市场机制、加强监管力度等措施。
只有通过多方共同努力，才能实现农村土地流转的良性发展，实现农民增收、农村可持续发展的目标。
【关键词】农村土地流转、问题、农民权益、土地规划、市场化、生态环境、解决途径、政府扶持、市场机制、监管力度。
1. 引言1.1 农村土地流转的背景农村土地流转是指农村集体土地通过各种方式流转到农民个人、企业或其他组织的过程。
近年来，随着农村经济结构调整和城镇化进程的加快，土地资源承载了更多的发展压力和需求。
为了促进农村经济发展、提高农民收入和推动农村产业结构调整，农村土地流转成为一种重要的发展趋势和政策支持。
在我国，农村土地流转逐渐被纳入法律法规框架，政府也相继推出了一系列扶持政策，以鼓励农民积极参与土地流转。
随着土地流转规模的不断扩大，一些问题也逐渐显现出来，如土地规划和流转面积控制不力、农民权益保护不到位、市场化程度不足等。
解决这些问题，既需要政府加大扶持力度，建立健全土地流转市场机制，加强监管力度，也需要农民积极参与和配合。
只有通过多方合作，才能实现农村土地流转的良性发展，最终实现农村经济的可持续发展。
1.2 农村土地流转存在的问题土地流转中的农民权益保护问题。
在土地流转过程中，一些农民可能因为缺乏足够的信息和谈判能力，导致在土地流转合同中权益受损。
有些贫困农民甚至可能因此丧失土地权益，陷入更加困难的境地。
土地规划和流转面积控制问题。
一些地方存在土地流转规划不合理、面积过度流转等情况，导致土地资源过度集中，农村土地利用格局不合理，甚至引发土地资源浪费和环境污染等问题。
土地流转市场化程度不足问题。
我国农村集体建设用地流转中存在问题及解决途径研究
我国农村集体建设用地流转中存在问题及解决途径研究【摘要】我国农村集体建设用地流转中存在着权益保障不足、流转价格不合理、流转程序不规范等问题。
为解决这些问题，可以完善法律法规，建立流转价格监管机制。
加强政府监管，促进流转市场的健康发展，提高农民利益保障。
通过这些措施，可以有效解决农村集体建设用地流转中存在的问题，保障农民权益，推动农村经济持续发展。
整个流转市场将更加规范化，透明化，赋予农民更多的实际利益。
【关键词】农村集体建设用地流转、问题、解决途径、法律法规、价格监管机制、政府监管、市场发展、农民利益、权益保障、流转价格、流转程序、农村发展1. 引言1.1 我国农村集体建设用地流转问题的现状在农村集体建设用地流转过程中，存在权益保障不足的问题。
由于缺乏明确的法律规定和监管制度，农民在土地流转过程中的权益保障难以得到有效保障，容易受到不法分子的侵害。
流转价格不合理也是当前农村集体建设用地流转的一个普遍问题。
一些地方存在着流转价格虚高或者虚低的情况，导致农民无法获取合理的流转收益，甚至造成土地资源的污染和浪费。
流转程序不规范也是农村集体建设用地流转中的一个难题。
一些地方在流转过程中程序不够透明，缺乏规范化和标准化，容易引发争议和纠纷，影响农村集体建设用地流转的顺利进行。
针对以上问题，需要采取有效的解决途径，完善法律法规，建立流转价格监管机制，加强政府监管，促进流转市场的健康发展，提高农民利益保障，从而推动我国农村集体建设用地流转工作取得更好的效果。
1.2 研究背景和意义农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织以经营性目的将集体建设用地流转给其他单位或个人使用的行为。
随着我国农村经济的快速发展和城市化进程的加快，农村集体建设用地流转越来越成为一种常见现象。
在实际操作中，我们也发现了一些问题。
农村集体建设用地流转存在着权益保障不足的情况。
由于缺乏严格的监管和保障机制，一些农民在流转过程中的权益并没有得到充分保障，容易受到不公平对待。
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考农村集体建设用地使用权流转长久以来一直是一个值得争论的问题，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。
面对农村集体建设用地大量流转的事实，争论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）扩大城市建设规模形成巨大的用地需求拉力面对巨大的用地需求，依靠传统的征收土地供地方式必然陷入困境，多年来的国家征收土地的矛盾增多明显反映出土地供求的紧张状态。
农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧张局面的出路。
（二）土地利用方式的转变迫切需要流转市场的调节众所周知，由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。
作为人均土地资源极其匮乏的国家，不可能坐视这种资源的浪费，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最好的选择。
通过市场供求机制、价格机制和竞争机制的作用，可以实现土地要素的充分流动，从而保障资本、技术、劳力和土地更优的结合。
（三）农民增收和农村稳定要求开辟土地流转新途径按照十七届三中精神，如何促进农民的增收，如何维持农村社会的长治久安，是党和国家长期关注的重点。
其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免的造成农民心理失衡，因此产生诸多征地纠纷，部分甚至演变成暴力冲突，带来农村发展的不和谐音符。
允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。
（四）集体土地产权安排为土地流转创造了空间尽管国家法律对农村集体建设用地的流转做出很多限制性条款，但土地既然为集体所有，农民集体就掌握着土地的实际处置权。
探讨农村集体建设用地使用权流转
探讨农村集体建设用地使用权流转关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索。
我省南京市、苏州市、宿迁市等地都先后出台了地方性文件，对集体建设用地流转的产权管理、流转程序、收益分配等方面进行了明确规定。
这些探索和做法为推广集体建设用地使用权的流转提供了借鉴，笔者仅从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。
一、集体建设用地流转中存在的问题1、法律法规不够完善。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”上述规定一方面对集体建设用地的流转采取严格限制和禁止的态度，另一方面也给集体建设用地的流转开了一道小口，使破产或兼并等原因造成的乡镇企业用地被动流转合法化。
其实质是既承认二级市场的存在，又在一定程度上否定一级市场的合法性，而二级市场必须以一级市场为基础，法律对流转采取的含糊态度很大程度上限制了集体建设用地流转市场的正常发展。
另外国务院办公厅颁发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办法〔2007〕71号）规定：“任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管理制度”，使得这些问题的解决，还有赖于《土地管理法》的修改。
2、地方政府的定位影响流转。
按有关法律规定，国有土地所有权归国家，地方各级政府代表国家对国有土地使用权进行处置，并享有国有土地的收益权。
但在集体建设用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，地方各级政府不再具有产权代表身份。
农村集体建设用地流转的立法研究初探
农村集体建设用地流转的立法研究初探摘要：随着市场经济和农业产业化的发展，农村集体建设用地流转中出现了一些新情况、新问题，如何创新农村集体建设用地流转的新机制，已成为当前不可回避并亟待解决的现实问题和法律问题。
本文结合集体建设用地流转的现状，通过分析我国农村集体建设用地流转所面临的法律制度困境，提出农村集体建设用地流转的立法设想。
关键词：集体建设用地流转立法在现行的制度框架下，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地，建设用地又分为国有建设用地和农村集体建设用地。
所谓农村集体建设用地流转，是指农村集体经济组织通过法定的方式，将集体建设用地使用权转移给集体经济组织以外的其他单位或个人用作工商业经营性建设使用的行为。
▲▲一、农村集体建设用地流转现状1.现行法律允许的农村集体建设用地流转现状集体建设用地使用权流转尽管存在多种方式的现实需要，但国家在原则上禁止农村集体建设用地使用权交易，从而使集体建设用地使用权流转限定在以下两种极其有限的情形：（1）准流转《土地管理法》第六十条确立了集体经济组织“单独”或“共同”举办企业使用集体建设用地的制度。
集体经济组织自己兴办乡镇企业使用建设用地的，可以使用集体土地，土地的使用权主体没有发生转移，其所有权也不发生转移，其所有权性质依然为集体所有土地。
（2）“兼并”流转《土地管理法》第六十三条规定；上述乡镇企业和其他经营性企业，因破产、兼并等情形，集体土地使用权可以依法进行转移。
这也就是说，集体组织既不可以将“农用地”使用权出让、转让或者出租用于非农建设，也不可以将建设用地使用权直接投入“一级”土地市场，出让或出租给集体经济组织以外的其他单位或个人经营。
任何单位或个人要想使用集体土地，同时又不至于使集体土地使用权转性即成为国有土地，除了与集体“共同”举办企业外，唯一的形式就是购并集体土地上的企业。
我们把这种不申请国有土地，而使用集体土地的做法叫做“兼并”流转。
2.农村集体建设用地自发流转现状尽管法律限制集体建设用地的流转。
农村建设用地流转的法律问题研究
农村建设用地流转的法律问题研究随着城市化进程的加速和农村经济的发展，农村用地流转成为了农村建设的重要工具。
然而，农村用地流转涉及众多方面的法律问题，如土地权益、土地承包经营权、土地流转补贴等等。
在这个过程中，如果遇到了法律问题，将会严重影响农村用地流转的顺利进行。
因此，《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的出台对农村用地流转起到了重要的保障作用。
一、土地权益农村用地流转的第一个法律问题是土地权益。
土地权益是指土地的所有权和占有权。
在农村用地流转过程中，土地的所有权和占有权并不总是归属于同一人。
例如，土地的所有权可能归属于村集体，而土地的占有权则属于个别农民。
这种情况下，要保障农村用地流转的合法性，必须明确土地的所有权和占有权。
对土地权益进行明确，需要参照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》。
根据这些法律法规，土地的所有权和占有权应当得到有效保障。
同时，国家也对违法占用土地的行为进行了打击。
在这种情况下，农村用地流转需要在法律框架内开展。
二、土地承包经营权农村用地流转的第二个法律问题是土地承包经营权。
土地承包经营权是指农户在土地承包合同期内，依法继承、交易、转让、出租或者抵押所享有的土地占有、使用、收益和由此产生的义务。
在农村用地流转过程中，土地承包经营权的确权和流转是农村用地流转的核心问题。
为保障土地承包经营权的稳定性和流转性，国家出台了《中华人民共和国农村土地承包法》。
根据这部法律，土地承包经营权是依法平等有偿流转的。
也就是说，农户可以依照法律程序将自己的土地承包经营权转让给其他人，从而实现农村用地的流转。
在流转土地承包经营权的过程中，必须遵守《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定。
三、土地流转补贴农村用地流转的第三个问题是土地流转补贴。
土地流转补贴是政府给予农户，在农村用地流转过程中所获得的财政补助。
这些补贴一般是用于鼓励农户流转土地，促进农村产业的发展。
谈农村集体建设用地使用权流转
谈农村集体建设用地使用权流转•摘要: 从农村集体建设用地使用权流转存在的问题入手,提出了农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题,以期逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。
关键词:农村集体建设用地;使用权;流转农村集体建设用地使用权流转是整个土地使用制度改革的重要组成部分,是建设和发展社会主义市场经济的必然趋势,是实现工业向园区集中、农业向规模集中、居住向城镇集中的必由之路,是改善和提高农民生活水平的重要手段。
因此,积极开展集体建设用地使用权流转,对不断完善和发展社会主义市场经济将具有一定的推进作用。
1农村集体建设用地使用权流转存在的问题(1)违反现行法律规定。
目前,我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡(镇)村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法,使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。
除此之外,都是现行法律所不允许的。
其他情况下,如想使用农村集体建设用地,必须征收为国有,改变土地的所有权,才能使用。
实现农村集体建设用地使用权的流转,使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇,直接进入市场,这样不仅有利于活跃农村经济,保护农民合法权益,而且有利于农村社会稳定。
(2)耕地保护将变得更加艰难。
如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下,名正言顺地得以实施。
在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。
在实践中,已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。
近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
2农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题(1)注意有关政策衔接,充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。
浅论集体建设用地使用权流转问题(一)
浅论集体建设用地使用权流转问题(一)【论文关键词】：小产权房;集体建设用地使用权;流转;现实动因;理论依据;立法探索【论文摘要】："小产权房"的问题实质上是集体建设用地使用权流转能否合法化的问题。
集体建设用地使用权流转的合法化有其深刻的现实动因，所有权、用益物权以及平等保护的法理为其合法流转提供了理论支撑，目前也已有试点经验可以借鉴。
2007年的中国楼市，"小产权房"成为万众瞩目的焦点。
2007年3月12日，北京市建委发出购房风险提示，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为"乡产权"、"小产权"的房屋，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
与之相应，3月27日，北京市房山区青龙头村的144栋刚建成的"小产权"别墅被拆除85栋，其余被没收。
由此引发了各相关利益方关于"小产权房"是否合法、能否合法化的论争。
这个"相关利益方"，包括了"小产权房"的几百万住户、开发商、其所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有相对而言的"大产权房"的开发商们等等，他们都不同程度地卷入了这场论争的方方面面。
其实所谓的"小产权房"并非一个规范用词，更非法律术语。
根据建设部风险提示的指向，当前所谓"小产权房"，又称"乡产权房"，是在农民集体所有土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，没有由国家房管部门颁发的产权证，只有由乡政府或村委会颁发的产权证或者根本没有权属证明。
具体而言，"小产权房"又分为两种，一种是在农村建设用地和可转为建设用地的土地上所建的房屋，一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。
试论农村建设用地使用权流转问题
摘要城乡建设用地使用权也是一项主要的用益物权，从本质出发，此种物权的流转是一项民事法律行为，但也包含了许多重要的行政法律制度。
其改革已经在流转的基本条件、流转的收入分配制度、提高了社会经济水平。
指标交易制度、宅基地使用权流转制度等方面都取得了重大进展，与历史的发展进度相适应，对集体建设用地使用权流转这一法律制度的重新构建打下了基础。
然而，我国目前的相关制度仍存在法律规定、各政府的规定、主体范围、监督和管理、价格和收入分配以及市场体制等方面存在一些亟待健全的缺陷，而我们要专心致志的解决这些问题，对乡村集体建设用地使用权的流转加以限制，从而达到工农业发展工程的正常运行，促进国民经济发展进程。
关键词农村建设用地使用权流转限制土地利用土地物权作者简介：热依拉木?艾力，新疆师范大学法学院民商法专业在读研究生，研究方向：民商法基础理论。
中图分类号：d922.3 文献标识码：a 文章编号：1009-0592（2016）01-219-02一、我国法律中的农村集体建设用地使用权的地位（一）基本概念建设用地使用权是一种特殊的地上权。
如果说传统大陆法系地上权制度的产生主要是为了应对建筑物添附于土地的规则，而我国建设用地使用权流转制度的产生则是市场经济的发展深入推进的必然结果。
在一个高度统一的计划经济体制下，土地只能通过国家指令来调整和划分，既不需要，更不可能进行市场化流转。
中国大陆这种没有地上权以及类似的土地使用权制度发展空间的状况一直延续到了改革开放之前。
农村集体建设用地使用权由《物权法》界定为一种用益物权。
它是由农民集体土地所有权派生出来的一种用益物权，也就包括占有、使用、收益和受限制的处分权。
其使用权的用途是建设建筑物和构筑物，而不是农业生产。
权利客体是所有权归农民集体的土地，权利的行使以非农为目的，譬如建造住房、道路、创业公司。
（二）农村集体建设用地使用权的主要特征集体建设用地的概念虽在《现行管理法》和《土地管理法实施条例》中并无明确规定，但是我们仍以土地管理法的有关规定得出“农村集体建设用地”的一些特性，这些特征有：其一，建设用地不是国有土地，其所有权属于农民集体。
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议一、农村集体土地权利流转存在的法律问题虽然，我国现有的政策或法律当中已经有了关于农村集体土地流转权利的法律规定，但可以看出，这些规定过于宏观，在实践中还存在这以下问题。
（一）土地所有权主体的不明确土地权利流转作为一种交易行为，土地权利的出让、转让以及入股合作等行为都需要明确的所有权主体。
我国《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
但是《宪法》并没有对农村土地的所有权主体的”集体”作出明确的法定概念。
而《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
根据上述规定，我国农村集体土地所有权的主体包括村集体经济组织、村内集体经济组织、乡镇集体经济组织。
而农业集体经济组织、村民小组、村民委员会和乡（镇）政府则不是所有权主体，它们依法只享有经营、管理的权利。
虽然看起来我国法律对农村集体土地所有权主体作出了比较明确的规定，但对“集体”这一概念的内涵没有作出明确的界定。
这样的法律规定就导致了农村集体土地所有权主体的复杂性，以至于集体土地所有权主体的不明确。
（二）农村集体土地权利流转主体受限一是农户家庭成员之间的土地划分并不明确，在流转过程中就会出现障碍。
二是家庭成员的变化导致流转主体难以界定。
耕地的承包期是30年，在这30年中家庭成员很可能会发生变化，发生变化之后土地承包经营权的归属和划分就难以确定，相应的流转主体也就难以确定。
另外，根据《土地承包法》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权转让时，转让方必须具有稳定的非农职业或稳定的收入来源，而受让方必须是农户。
农村集体建设用地使用权流转问题探析.
一、农村集体建设用地流转的主要形式农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。
当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段,主要体现为以下几种形式。
1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权这是集体建设用地流转的主要形式。
集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
主要有三种形式:其一,集体所有者为出租主体,将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人,集体收取租金。
其二,建设用地使用者为出租主体,主要表现为村办企业以全部或部分土地出租,以收取租金为企业盈利。
其三,农村村民个人出租房产,连带出租土地使用权,按期收取租金。
这种情况在城乡结合部比较普遍,并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。
2.企业或个人以土地使用权抵押融资集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保,包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
这主要存在于民营经济发达地区,由于开办企业或经商的资金不足,企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
主要表现为:其一,集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。
其二,集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移。
其三,建设用地原使用者(企业或个人在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金。
4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中,集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件,从而引致土地使用权转移。
二是在基础设施项目建设中,以集体土地使用权合作的方式进行流转。
浅析农村集体建设用地流转存在的问题及对策
浅析农村集体建设用地流转存在的问题及对策农村集体建设用地流转，是土地管理制度方面的重大改革，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。
这一改革措施涉及土地管理政策和土地收益分配的重大调整，涉及面广，关联度高，很多配套措施有待于在实践中进一步完善和规范，本文仅对存在的问题及对策进行了浅的分析。
标签：集体建设用地流转收益分配保护耕地农村集体建设用地流转是农村集体存量建设用地使用权流转的简称，是对存量建设用地使用权的重新分配。
黨的十七届三中全会明确了允许集体建设用地流转，建立城乡统一的土地市场的农村土地政策改革方针，促进了更加合理有效地配置土地资源，推进了农村土地产权制度和征地制度等方面的一系列改革。
1集体建设用地流转的社会意义从国土资源部批准成立广东为第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，集体建设用地流转对缓解土地供需矛盾，统筹城乡发展等多方面具有重大的社会意义。
（1）有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。
把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总量控制，统筹城乡土地用途分区管制。
（2）有利于合理配置土地资源。
由于实现了土地与资本的市场流动，二者就能实现最佳结合，产生最佳效益。
盘活了农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益。
（3）有利于保护耕地和节约耕地。
按照国务院批准的《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》，到2010年，非农建设占用耕地不得突破196.7万公顷，全国耕地面积减少要求控制在644万公顷以内，耕地保有量应控制在1.28亿公顷。
在国有建设用地供给稀缺的状态下，通过集体建设用地流转，可以盘活存量建设用地，减少新增建设用地增量，减少闲置土地数量，从而减少占用耕地的经济冲动，从而达到保护耕地的目的。
农村集体建设用地流转问题探讨
农村集体建设用地流转问题探讨[摘要]目前，我国农村集体建设用地的流转在相关法律制度设计中已经存在较大的局限性，与现行社会的发展和实际情况存在差距。
建立农村集体建设用地的上市流转制度和其他配套制度，以保护农村集体利益和农民的利益最大化势在必行。
[关键词]农村集体建设用地；上市流转制度；保护农民利益一、我国农村建设用地的定义及其流转的法律规定农村集体建设用地是指农村集体投资或农民兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。
即现阶段我国农村集体土地使用权在建设用地上表现为三种情形：乡镇企业建设用地；乡镇村公共设施和公益事业建设用地；农村村民宅基地。
同时，根据相关法律规定，农村村民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者是租用于非农业建设。
也就是，现阶段我国农村集体土地使用权只能流转于非农业建设，至于集体建设用地也仅指法律规定的上述三种情形。
其相关法律规定体现如下：《宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”；“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”；“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依照法律的规定转让”。
《民法通则》第七十四条规定“集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有，由村农业合作社等农村集体经济组织或村民委员会经营、管理。
已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”。
《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”；第四十七条规定“征用其他土地的土地补偿费和安置补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准规定”；六十三条规定“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。
农村土地流转存在的问题及建议
农村土地流转存在的问题及建议随着经济的逐渐发展，土地流转是在我国经济高速发展，城市提供较多就业机会的情况下产生的一种经济需求。
通过土地经营权流转，实现土地资源的合理优化配置，已成为农村迫切等待解决的一个问题。
土地适度规模化集中，更有利于现代农业对机械化、产业化生产要求的实现。
一、当前农村土地经营权流转中存在的主要问题（一）土地流转手续不规范，土地纠纷存隐患由于部分农民法律意识薄弱，自我保护意识不强，土地流转部分采取口头协议，没有通过签订合同来规范双方的权利和义务，即使签订合同，也存在手续不规范、条款不完备、双方责任、权力和义务不明确等问题；不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，致使存在许多纠纷隐患：一是经营户不与农户签定流转合同，多数是与村社签定；二是流转合同标的不明，没有流转期限和违约补偿办法；三是对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷和矛盾，调解缺乏依据；四是擅自改变土地农用性质。
这些都是产生土地承包纠纷的主要隐患，甚至存在违背农民意愿强迫流转，侵害农民权益和利益的现象。
（二）土地流转租金遭拖欠，流转收益难保障农民是农村土地流转的主体，目前尚未有相关的政策法规、制度保障、信息公开等制度来保障农民的土地权益和收益。
致使土地流转租金交付不稳定，流转收益难保障等主要原因有：一是土地产权制度的缺失，不利于土地的流转和利益的保护。
二是缺乏有效统一的土地流转交易平台。
三是缺乏统一的合同格式、内容和效力，不利于农民权益的保护。
这一系列政策制度的缺失，保障方案也难以落实，群众们为保护自身利益，会产生矛盾纠纷等冲突，造成农户的权益和收益受到不同程度的影响和伤害，进而对土地资源管理工作造成阻碍且难以开展调解工作。
（三）土地流转市场不成熟，交易规模小和信息不对称目前尚未建立专门的机构负责土地流转工作。
在农村土地流转市场不成熟：一是缺乏专业人才和专门的管理机构，土地流转的信息基本依靠亲朋好友以及村组织干部的交流。
农村集体建设用地流转问题
经验总结
该市的政策探索为其他城市 在农村集体建设用地流转方 面提供了有益的参考。
案例三：某省农村集体建设用地流转经验总结
背景介绍
某省是一个农业大省，农村集体建设用地流转问题具有普遍性。
经验总结
该省在多个地区开展了农村集体建设用地流转的实践探索，总结出一套适合本 省实际情况的经验做法，包括土地确权、流转程序、纠纷处理等方面。
农村集体建设用 地流转问题
汇报人： 日期:
目录
• 农村集体建设用地概述 • 农村集体建设用地流转现状及问题 • 农村集体建设用地流转的改革与政策建议 • 农村集体建设用地流转的案例分析 • 研究结论与展望
01
CATALOGUE
农村集体建设用地概述
定义与分类
农村集体建设用地指的是农村集体所 有的非农用地，包括农村居民点、农 村公共服务设施、农村公益设施、农 村道路、农田水利设施等。
05
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研究结论与展望
研究结论回顾
01 农村集体建设用地流转的实践探索
02 流转模式多样化，如转让、出租、抵押等
03
流转主体多元化，包括农民、农民集体、企业等
研究结论回顾
01
02
03
流转范围扩大化，涵盖 农村居民点、乡镇企业 用地、公共设施用地等
农村集体建设用地流转 的制度障碍
缺乏明确的法律地位和 规定
加强宣传教育
加强对农民的宣传教育，提高 农民对土地流转的认识和理解
。
改革的风险与挑战
土地用途变更
01
农村集体建设用地流转后，可能会出现土地用途变更的情况，
需要加强对土地用途的监管。
农民权益保障
课题研究论文：浅谈农村集体建设用地使用权流转的对策及建议
农村研究论文浅谈农村集体建设用地使用权流转的对策及建议农村集体建设用地所有权的流转主要是指对农村集体所有的土地权属进行分离，集体以土地所有者的身份将土地承包权转让给第二方。
建设用地使用权流转作为现阶段农村集体土地制度的创新之举，尚不够成熟，还存在很多普遍性问题，必须针对这些问题提出有效的应对之策。
一、农村集体建设用地使用权流转存在的问题目前，农村集体建设用地使用权流转体制尚不够健全，出现了一些普遍性问题，在很大程度上限制了集体建设土地使用权的流转。
1、使用权的自发流转流失了大量的土地农村中的很多集体建设用地都会发生自发流转现象，土地流转后其中很多一大部分会流入到村民手中，村名或集体都能随意使用这些土地，这样一来，就加大了政府规划土地的难度，使得土地权益发生私有化。
2、耕地不能得到有效保护当前，全国出现了房地产热高潮，农村村干部也热衷于把耕地转变成建设用地发展房地产业，这就导致将很多耕地转变成乡镇企业所用的建设用地。
如果这些建设用地没有得到很好的经营，发生停产倒闭，就会终因债权债务问题导致很难收回集体经济组织租出的土地，流失了大量耕地。
3、土地经营短期化很多地方在土地资产的增值保值上只考虑了短期利益，没有科学规划集体建设用地的流转，利用程度不高，而是把集体建设用地流转得到的收入来填充财政。
再者，很多农民提前卖出土地，严重影响了今后集体的发展用地。
上述行为都引起了建设用地的集聚现象，很难显示土地的较高利用率。
4、融资困难因为缺乏法律保障，一些企业不愿利用集体土地；而银行为了避免贷款的风险，也不愿接受集体土地当成财产抵押，就很难利用集体土地来完成融资，极大的降低了集体建设用地使用权的流转价值。
二、农村集体建设用地使用权流转的对策1、健全土地管理制度创新征地制度，减少征地的范围。
中国的征地当时都是强制征来的，并不是农民自愿交出，他们并没有把这些土地当成商品。
所以，要对现行的强制征地制度，在征地时严格控制公共用地范围，并应以法律的形式明确“公共利益”。
农村集体建设用地流转问题及政策建议
2023-10-28•农村集体建设用地流转概述•农村集体建设用地流转问题分析•农村集体建设用地流转政策建议•案例分析：广东省农村集体建设用地流转实践•结论与展望目录01农村集体建设用地流转概述农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织依法取得土地使用权，并按照法定程序和条件进行土地使用权的有偿让渡。
定义随着城市化进程的加速和乡村振兴战略的实施，农村集体建设用地的流转需求逐渐增加，以满足城市居民的居住需求和农村产业的发展需求。
背景定义与背景通过流转，可以将分散的、低效利用的农村集体建设用地集中起来，优化资源配置，提高土地利用效率。
流转的必要性优化资源配置流转可以为农民带来租金、分红等收益，增加农民收入，改善农民生活条件。
增加农民收入通过农村集体建设用地流转，可以促进城乡一体化发展，缩小城乡差距，实现城乡协调发展。
促进城乡一体化20世纪90年代末期开始，一些地方开始探索农村集体建设用地流转，但规模较小，缺乏统一的政策和法规指导。
起步阶段2005年后，国家开始重视农村集体建设用地流转问题，出台了一系列政策和法规，规范了流转行为，促进了流转的健康发展。
规范发展阶段近年来，随着乡村振兴战略的实施和城市化进程的加速，一些地方开始探索创新农村集体建设用地流转模式，如“三权分置”、“宅基地三权分置”等。
创新探索阶段流转的发展历程02农村集体建设用地流转问题分析立法滞后现行法律对于农村集体建设用地流转的限制较多，未能充分适应经济发展和农村土地制度改革的需求。
法律体系不健全目前关于农村集体建设用地流转的相关法律法规较为笼统，缺乏具体实施细则和明确的指导意见，导致实践中难以操作。
司法保障不足对于违反相关法律法规的行为，缺乏有效的司法惩处措施，导致一些不规范流转行为得以存在。
法律法规不完善产权主体不明确农村集体建设用地的所有权归属于农村集体经济组织，但实际上往往存在权属不清的情况，导致流转过程中容易产生纠纷。
产权边界模糊农村集体建设用地往往与国有土地、其他集体所有土地等存在犬牙交错的情况，导致产权边界难以界定，进而影响流转的顺利进行。
农村集体建设用地流转问题
农村集体建设用地流转相关问题研究1.农村建设用地流转问题研究的重要性和必要性2.我国农村建设用地流转的历程3.农村集体建设用地流转的现状3.1.现行法律规范内容解读与相关问题的澄清从现行立法层面看，我国形成了以《宪法》中的规定为根本，以《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等具体法律规定为主体的一套土地法律制度体系。
通过考察解读其中的具体规定，我们不仅可以一览现行农村集体建设用地流转制度的具体规范内容，还可以借助体系逻辑的分析方法，发现其中究竟存在哪些问题，在分析探讨这些问题的同时，也会澄清一些实践中似是而非、含混不清的理解和困惑。
3.1.1宪法规范内容解读与相关问题的澄清《宪法》第10条是关于我国土地制度的规定，该条中的第1款、第2款在明确规定了我国土地所有权主体只有国家和农村集体这两类同时，又对国有土地和集体所有土地范围进行了界分，在第3款中规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收、征用并给予补偿的制度，而有关土地流转的问题规定在第4款中，即“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”该条款中的所谓“土地的使用权”，当然既包括国有土地的使用权，也包括农村集体土地的使用权。
考察分析这三个条款规定的内容，不难看出我国宪法明确禁止土地所有权成为任何组织和个人之间交易的客体，即便是国家也只能是为了公共利益的需要才能启动土地征收、征用权。
这反映了国家宪法在土地所有权主体上的严格法定性和土地所有权作为交易客体的严格禁止性，与此立场形成对照的是，宪法在土地使用权的流转上，却赋予了极大的想象空间。
“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，宪法中如此规定，意味着从我国宪法层面看，现行法律无论对土地使用权流转问题做出什么样的规定，都不存在宪法性障碍，这就为现行有关农村集体土地使用权流转的法律制度为适应社会各项事业发展的需求而进行必要改革和创新预留了广泛的立法空间。
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农村集体建设用地使用权流转问题初探(一)
对于农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。
在法学界，对于农村集体建设用地使用权能否也像国有土地使用权一样进行流转，能否像国有土地使用权一样建立一级市场——由农村集体土地所有权人直接以“划拨、出让、租赁”的方式给使用人；或建立二级市场——由农村集体土地所使用人以一级市场获得土地使用权再行“转让、转租”给其他使用人；或用于抵押、入股、联营（笔者统称之为农村集体建设用地使用权流转）是一个是一个颇存争议、仁者见仁、智者见智问题。
本文就是对上述问题进行一下初步的探讨。
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，
是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。
对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。
《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土
地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。
但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现
如下：
1）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。
只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。
这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保
法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。
但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。
对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。
其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。
这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。