房地产开发企业存货评估方案(初稿)

房地产开发企业存货评估方案一、房地产企业的存货评估的基本思路房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。

房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。

其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。

不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。

这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。

同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。

在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

四、房地产开发项目成本费用的构成：房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成，详见下表：五、房地产开发企业的房地产销售定价方法：房地产开发企业的房地产销售定价方法主要有：成本导向定价、目标定价法、购买者导向定价三种方法。

其中在房地产行业最流行的定价方法是成本导向定价法中的成本加成定价法，即房地产销售价格=房地产开发成本+房地产开发利润。

另外，目前我国房地产开发企业所公布的销售价格表中的商品房售价一般由三部分组成：房款+附房及附属设施款+代收费用。

其中代收费用包括房地产开发企业代政府有关部门收取的水增容费、有线电视费、管道煤气安装费、一户一表安装费等。

这些费用应该从所取得的房地产销售价格中扣除。

六、房地产开发中所涉及的经济合同中的种类及政府有关部门核发的批文和证件（一）房地产开发是一项庞大的系统工程，每一个开发项目从立项到开工建设直至开发产品的租售阶段都涉及到众多的市场主体参与者，因此也就离不开各种各样的经济合同来约束房地产开发过程中各方面的市场参与主体。

这些合同主要包括：土地使用权出让合同、征地合同、拆迁补偿合同、土地使用权转让合同、项目可行性研究合同、勘察设计合同、监理合同、产品购销合同、材料采购合同、施工合同、联合开发合同、商品房预售合同、商品房购销合同、商品性土地购销合同、代建工程合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同等。

评估时应当充分索取这些合同，对于了解所评房地产存货的信息是非常必要。

其中建设工程施工合同又可分为多种形式，详见下列图表：(二) 房地产开发中政府有关部门的批文和核发的有关证件是较多，评估时也应当充分索取这些资料。

这包括：房地产开发企业资质证书、开发公司与政府拆迁主管部门签订的旧城区改造协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、土地使用证房产证、房地产预售许可证、竣工验收报告等。

七、房地产开发企业存货的核算过程（一）开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本。

其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发产品成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。

开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用；2、前期工程费；3、基础设施费；4、建安工程费；5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等；6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

（二）开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。

开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。

房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。

开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。

开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

八、房地产开发相关法律、法规、国家政策及地方政府规定与房地产开发相关的法律、法规、政策，除中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法外，还有大量的法规、规章及地方政府制定的规范性文件和国家相关政策，在进行房地产开发企业的存货评估之前应当熟悉这些法律、法规、政策的内容。

九、房地产企业的存货评估过程和方法（一）清查调整阶段因为房地产开发企业存货的特殊性，其单项价值一般都比较大，所以应进行逐一清查盘点。

在现场盘点时应详细记录每项存货的区域因素和个别因素，如：座落位置、面积、开发程度等，并对周转房、出租开发商品、长期积压的开发商品的成新率做出鉴定。

在完成现场盘点后，应向企业索取与开发项目有关的产权证书、批准证书、经济合同、工程图纸、预结算资料等，并查阅有关帐簿、凭证及其他有关统计资料。

在完成以上工作的基础上，重点对以下事项作出调整：1、盘亏、盘盈的存货应作出调整。

2、核算科目错误的应作出调整。

如：企业将代建的市政工程在开发产品——商品房科目核算，应将其调整到开发产品——代建工程中核算。

如企业将能够独立有偿转让的大配套设施计入“开发成本——房屋开发成本”科目核算，应将其调整到“开发成本——配套设施开发成本”进行核算。

3、对于已经销售尚未作收入处理的存货，应作收入处理，并结转相应的存货成本，同时调整预收账款、应收账款等科目。

4、对于成本结转与实际开发进度不同步的存货应作出调整，使各项存货的实际成本与其开发进度向配比。

如：已进入工程施工阶段的项目所占土地，应从土地开发科目按开工工程所占面积与全部土地面积的比例转入房屋开发科目。

如：已经出租的商品房，应从开发产品科目调整到出租开发产品科目。

5、对于应摊未摊的在用周转房、出租开发产品按其已使用年限进行摊销。

6、对于账面成本明显低于与存货的开发进度相对应的实际成本的情况，应作出调整。

如：土地已开发成熟地，但土地出让金（或土地转让款）或应上缴国家的城市建设配套费尚未付清亦未挂账的情况，应将欠付的费用做预提处理或调增应付帐款，并调增土地开发成本。

如：对于施工已达到一定的形象进度，而企业账面成本明显低于与其进度相对应的实际成本时应根据实际形象进度占施工合同约定工程价款的比例调增房屋开发成本，并调增应付工程款；或将预付工程款（或预提费用）按形象进度调入房屋开发成本。

通过以上调整，可以使企业存货的账面成本比较准确的反映出其完整意义上的开发成本（注意：此处所指的完整意义上的开发成本并非指完全成本），以便为后期的评定估算打好基础，并能使计算出的评估增值率真实的反映出存货的价值增减。

（二）评定估算阶段由于房地产存货的特殊性，其评估方法的选取及公式的采用都不完全等同于一般工业企业存货的评估。

评估时应兼顾房地产评估的方法和一般存货的评估方法。

针对每一个开发项目特点，采用相应的评估方法和评估计算公式。

1、总体评估方法房地产开发企业的存货包括：开发成本科目：①原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；②在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）。

③开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

开发产品科目：产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。

即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。

对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。

按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。

在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。

对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。

市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。