物业行业国内外现况和

物业行业国内外现况和未来趋势一、物业管理起源二、物业行业发展现况三、物业行业发展趋势四、物业行业规模化进程五、结语物业管理起源（一）启蒙时代最早的物业起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业快速发展，劳动力需求大，城市住房成为社会问题，开发商开发修建的一批简易的住宅以低廉的价格出租。

由于居住环境简陋，拖欠租金问题，一位业主给出租的物业制定了一套规范，维持了起码的居住环境。

此举受到政府重视，普遍推广到其他国家，这些规范就被视为早期的物业管理（二）现代物业管理发展时期20世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，在积累巨额财富的同时，也带来了大规模移民和求学潮。

城市化过程中，公寓大楼和摩天大楼催生了现代物业管理，高层建筑附属设备多，结构复杂，所以，大厦的日常管理超出了传统物业管理的要求。

于是适应新时代的物业产生了，随着发展物业管理行业组织也逐渐建立。

（三）国内物业产生和发展香港政府自20世纪50年代开始，为解决住房问题，新建了大量公共住房，为管理房屋引进了专业性的房屋管理的概念。

深圳于20世纪80年代初期，在借鉴国外先进经验的基础上，3结合中国实际，在商品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理模式。

（四）物业管理大事件表1981年3月10日，深圳第一家物业管理服务公司正式成立。

1993年6月30日，全国首家物业管理协会—-深圳市物业管理协会成立。

1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，正式确立了我国物业管理的新体制。

2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立，这是物业服务企业为主体的全国性行业自律组织。

2003年9月1日开始实施国务院《物业管理条例》。

2007年10月1日起实施《物权法》。

2007年底，人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国共有1119名从业人员取得物业管理师资格。

2010年10月首次举行全国物业管理师考试。

2011年1月1日起施行住建部《物业承接查验办法》物业行业发展现况（一）市场发展规模在房地产投资中，住宅投资量逐年增大。

我国城镇现有住宅己近80亿平方米。

1979年至1999年20年间，城镇新建住宅就达52.5亿平方米，占住宅总量的65%左右。

2000年以来，住宅投资每年增长额都在1000亿元以上，平均增长率为27%。

2003年为9.1018亿平方米，增长52.3%，3年间住宅施工面积平均增长率为23.4%;2001年全国住宅竣工面积为.22544亿平方米，2003年为3.2201亿平方米，增长42.8%，3年间竣工平均增长率为19.5%。

（二）物业行业发展困难物业管理覆盖面小，发展不平衡，地区差距大。

我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。

专业人才匮乏影响物业管理行业向深层次发展，物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大都是从其他专业转过来的人员，他们缺乏专业知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；高级管理人才少；大家渐渐认识到物业管理出了专业知识以外。

还需要学习法律、经营。

心理学等多学科，为了行业的高质量发展，人才培训势在必行。

5物业管理市场建设不完善。

近年来，物业管理企业如雨后春笋般出现，但物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。

一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营模式上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。

有的虽然公开招标，但存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，这些都影响物业管理的健康发展。

物业管理企业的经营能力不足。

目前大都物业管理企业存在规模效益差，发展后劲不足的问题。

加之过分强调服务，使得企业忽视自身建设，既不经常开展专业技术培训，也没有建设严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使物业管理服务内容和质量很难做到。

产权人、使用人参与意识差，业主委员会组建不及时，作用发挥不好。

眼下，一些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定通过民主选取产生，有的不能代表产权人的作用。

部分业主对物业管理的意识还很落后。

物业行业发展趋势（一）物业管理企业向规模化、品牌化方向发展目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。

随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

（二）知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

（三）物业管理可持续发展需要高素质人才由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。

随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成7为物业管理可持续发展的重要资源。

高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

（四）以人为本”，提升居住环境的文化品位人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。

努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。

物业行业规模化进程（一）物业管理行业政策体系趋向完善任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。

由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

（二）物业管理行业法规体系逐渐形成物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。

尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。

加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。

更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

（三）从严审查资质条件、严格市场准人物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万9平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。

由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。

因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

（四）行业自我管理、自我约束的自律意识增强随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。

协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

（五）业主委员会的建设与运作趋向规范目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。

行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范。

结语基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈。

管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。

中国物业管理是个新兴行业,因为它正经历着起步和发展阶段,中国物业管理又是一个传统行业,只不过这个行业要从计划经济快速并向市场轨道。

署名:杨文升学号:11引用文献参考张晓辉《我国物业管理业问题与对策研究》张瑞敏吕晓娟《我国物业管理的现状、问题及对策》刘继平《我国物业管理发展规划探析》张琪《城市开发》许平;石俊华;《浅谈物业管理企业的创新之路》史连池;李志明;《煤炭企业物业管理市场化运作浅析》罗龙昌;《物业管理——21世纪的热门行业》。