物业行业国内外现况和

物业行业国内外现况和未来趋势

一、物业管理起源

二、物业行业发展现况

三、物业行业发展趋势

四、物业行业规模化进程

五、结语

物业管理起源

（一）启蒙时代

最早的物业起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业快速发展，劳动力需求大，城市住房成为社会问题，开发商开发修建的一批简易的住宅以低廉的价格出租。由于居住环境简陋，拖欠租金问题，一位业主给出租的物业制定了一套规范，维持了起码的居住环境。

此举受到政府重视，普遍推广到其他国家，这些规范就被视为早期的物业管理

（二）现代物业管理发展时期

20世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，在积累巨额财富的同时，也带来了大规模移民和求学潮。

城市化过程中，公寓大楼和摩天大楼催生了现代物业管理，高层建筑附属设备多，结构复杂，所以，大厦的日常管理超出了传统物业管理的要求。于是适应新时代的物业产生了，随着发展物业管理行业组织也逐渐建立。

（三）国内物业产生和发展

香港政府自20世纪50年代开始，为解决住房问题，新建了大量公共住房，为管理房屋引进了专业性的房屋管理的概念。

深圳于20世纪80年代初期，在借鉴国外先进经验的基础上，

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结合中国实际，在商品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理模式。

（四）物业管理大事件表

1981年3月10日，深圳第一家物业管理服务公司正式成立。

1993年6月30日，全国首家物业管理协会—-深圳市物业管理协会成立。

1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，正式确立了我国物业管理的新体制。

2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立，这是物业服务企业为主体的全国性行业自律组织。

2003年9月1日开始实施国务院《物业管理条例》。

2007年10月1日起实施《物权法》。

2007年底，人事部和建设部联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国共有1119名从业人员取得物业管理师资格。

2010年10月首次举行全国物业管理师考试。

2011年1月1日起施行住建部《物业承接查验办法》

物业行业发展现况

（一）市场发展规模

在房地产投资中，住宅投资量逐年增大。我国城镇现有住宅己近80亿平方米。1979年至1999年20年间，城镇新建住宅就达52.5亿平方米，占住宅总量的65%左右。2000年以来，住宅投资每年增长额都在1000亿元以上，平均增长率为27%。

2003年为9.1018亿平方米，增长52.3%，3年间住宅施工面积平均增长率为23.4%;2001年全国住宅竣工面积为.22544亿平方米，2003年为3.2201亿平方米，增长42.8%，3年间竣工平均增长率为19.5%。

（二）物业行业发展困难

物业管理覆盖面小，发展不平衡，地区差距大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。

专业人才匮乏影响物业管理行业向深层次发展，物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大都是从其他专业转过来的人员，他们缺乏专业知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；高级管理人才少；大家渐渐认识到物业管理出了专业知识以外。还需要学习法律、经营。心理学等多学科，为了行业的高质量发展，人才培训势在必行。

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物业管理市场建设不完善。近年来，物业管理企业如雨后春笋般出现，但物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营模式上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，这些都影响物业管理的健康发展。

物业管理企业的经营能力不足。目前大都物业管理企业存在规模效益差，发展后劲不足的问题。加之过分强调服务，使得企业忽视自身建设，既不经常开展专业技术培训，也没有建设严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使物业管理服务内容和质量很难做到。

产权人、使用人参与意识差，业主委员会组建不及时，作用发挥不好。眼下，一些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定通过民主选取产生，有的不能代表产权人的作用。部分业主对物业管理的意识还很落后。

物业行业发展趋势

（一）物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

（二）知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

（三）物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。

随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成