酒店公寓的投资管理及风险培训课程

破冰阶段（2000年）
2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划 为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比 较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关 注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒 店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意 义。
雅诗阁集团上海服务式公寓
太湖城仕高尔夫酒店公寓（2012） 销售价格：￥110000元/平方米起
三亚兰海·美丽新海岸（2009）
价 格：均价26000元 位 置：三亚市三亚湾路
装 修：毛坯
开 发 商：三亚安国海岸建设投资有 限公司
容 积 率：2.65 销售许可：三房预许字[2009]052号， 三房预许字2009[006]号 开盘时间：2009年10月 入住时间：第一组团2009年4月27 日入住
① 投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种 是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保 底回报+经营分红； ② 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的 小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等， 也有的产权酒店不提供免费住宿。
评估项目
个人储蓄 购买国债
产权酒店
商铺
股票、期货
投资回报方式
银行利息
收益情况
低
本金
返还
投资凭证
银行储蓄凭证
投资期间发生成 本
利息税
投资门槛
低
附加价值
无
流动性
好
国债利息
分红或固定收益、 租金，不动产
不动产增值
增值
较低
偏高
较高
返还
不返还
不返还
国债凭证
产权证
产权证
无
营业税
租赁税及寻租 成本
较低
较高
高
免费住宿及交换
无
度假，酒店消费
无
折扣
好
较差
较差
买入与卖出 的价差
不好评估 不返还 股票 交易税 低
六个大小不同的会议室 ，商务中心，健身房 等
北京晶都苑（晶都国际）（2005）
• 用地性质：住宅 • 总 套 数：439套 • 销售均价：￥10800元 • 主力户型：49平方米 • 物业地址：北京朝阳酒仙桥 • 开发商：北京丰中房地产开发有限公司 • 经营方：北京建国物业管理有限公司 • 委托管理方：北京晶都中兴酒店管理有限公司 • 包租：10年。10年客户收益如下：
无
好
风险出处
通货膨胀 通货膨胀
酒店经营
周边商业环境 无法评估
风险指数
较低
较低
适中
适中
高
中国产权酒店发展的四个阶段
◆ 探索阶段（1993-1999） ◆ 破冰阶段（2000） ◆ 井喷阶段（2001-2003） ◆ 理性发展阶段（2004-至今）
探索阶段（1993-1999）
中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海 南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店 概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、 三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的 视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。 上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了小户型 住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地 销售，所以没有形成任何市场影响力。
（1） 每年向业主回报首付款的10％，即1万元。 （2） 每月为业主回报平均2400元左右的月供。 （3） 业主每年享受30天的免费住宿。 （4） 业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。
共同的特征：强调更好的（酒店式）物业管理
产权酒店的定义
产权酒店是指开发商将酒店住宿单元（公寓）的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的 住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。
酒店公寓的投资、管理及风险
张涛
2012.6
个人简介：
张涛 亚太共管酒店管理协会理事长 全国产权酒店合作发展论坛主任 上海友择机构董事长
研究重点： 国际休闲旅游发展趋势 中国旅游房地产商业模式创新 产权酒店、分时度假在中国的本土化改造。
自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研 究的最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举办 了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店 管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店交换 平台——TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店的资产经营解决方 案，建立了基于信托的时权酒店的履约保障体系，研发了基于点数的 中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店的交换标准，引入国际先进 的共管酒店运作模式等等。
物业公司：兰海物业管理,世邦魏理 仕担任管理顾问
物 业 费：2.58元/月/平方米供暖方 式：市政
郑州红星美凯龙国际家居广场（2009） 销售均价：￥4800元/平方米（精装）
三亚玉海国际酒店公寓（2007）
• 用wk.baidu.com性质：住宅用地 • 主力户型：56.29平方米 • 房间数量：848户 • 销售均价：有精装修；起价6588元/平米，
上海骏豪国际酒店公寓 （2003）
• 用地性质：商业用地 • 总 套 数：600套 • 主力户型：50多平方米 • 装修状况： 全装修 • 建筑类别：全装修高层 • 物业地址： 上海陕西北路 • 开 发 商： 上海富得世纪投资有限公司 • 委托管理方：太平洋国际酒店管理公司 • 均 价：18000元/平方米 • 包 租：一年，税前8%，税后7.3% • 配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及
【概念解析】 1. 开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住
宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。 2. 开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一
个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。 3. 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：
均价9000元/平米；并赠送全套家电、家 俬。每户为分体式空调，无中央空调。 • 装修标准：全装全配 • 酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身 房、歌舞厅、多功能会议厅、24小时超 市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习 场、网球场、商务中心、自助水疗、游 泳池、水疗吧等。 • 兑现业主回报比例：5%/年，签订三年 的租赁合同，并一次性返给客户前两年 的租金。 （4%租赁税）