当前房地产市场形势与房地产研究中值得关注的几个问题四

当前房地产市场形势与房地产研究中值得关
注的几个问题（四）
杨良敏姜巍
2012-12-19 19:26:03 来源：《中国发展观察》2012年第12期
第二，关于房价调控问题。

目前政府在房地产价格调控方面存在误区，政府关注的焦点是房价，实际上房价是富人的房价，只有富人才买得起房子，而穷人只有去租房，因此，政府应该更加关注租房的价格，而不是买房的价格。

政府为控制房价，对非户籍人口进行限购、提高首付比例等措施，把很多原来买得起房的人逼入租房市场，结果反而推高租金价格，更加不利于穷人解决住房问题。

第三，关于房地产调控策略方面的问题。

目前政府的房地产调控策略存在很大问题。

从经济学角度看，决定房价高低的核心要素是供给和需求。

政府通过限购、提高首付、实行惩罚性利率来控制房地产需求，特别是投资、投机性需求，是没有问题的，但是，政府在采取措施控制房地产需求的同时，又采取各种措施打压房地产供给，就让人难以理解了。

这其中最典型例子的是严格限制房地产商融资渠道的各种政策措施。

其背后隐藏的逻辑是：一旦将房地产商的融资渠道堵死，那么房地产商只有通过降价卖房来获得流动资金，其结果是房价必然会下降。

这种控制房价的逻辑可能短期内能取得一定成效，但长期看，不但不会压低房价，而且还会导致房价暴涨。

因为没钱买地和建房，大批房地产商不得不退出房地产市场（有的房地产商从一线城市转战二三线城市，有的干脆完全退出），其结果必然导致商品房库存（尤其是一线城市）大幅下降，商品房预期供应量大幅下降。

我们看到，自实施严厉的房地产调控政策以来，大多数一线城市无论是商品房新开工面积增速，土地购置面积增速还是商品房库存都出现了明显下降，这预示着
未来几年，一线城市的商品房价格很可能会出现报复性上涨。

可能有人会问，目前统计局公布的商品房待售面积并没有明显下降，我想说的是，房地产开发有很长的时滞，目前的待售房屋很可能是2～3年前开发的，而且其中有相当比重是二三线城市的房屋待售面积，一线城市的房屋待售面积近1年来一直在下降。

所以政府在控制需求的同时应该增加供给，而不是限制供给。

当务之急是放开对房地产商的贷款、股票、债券和信托融资的限制，同时增加商品房的土地供给，以增加商品房的未来供给能力。

这不仅有利于控制房价，而且也非常有利于推动经济企稳回升。

政府在加大保障性住房、公租房建设的同时，也应该制定更加倾向租房人的政策和法律法规，让更多的人愿意去租房，而不是买房。

蒋希蘅（国务院发展研究中心国际局）：中央提出的“收入倍增计划”会不会因为改变收入预期或者货币调整而直接或间接影响到房价？
张鸿（国务院发展研究中心信息中心副主任）：我认为政府在过去的房地产政策中，对中小城市的发展缺乏合理规划，比如像鄂尔多斯一人拥有多套住房，而且现在空置率很高，造成资源的极大浪费。

我的问题是，政府给予地区政策的支持方面，应考虑巨大的资源浪费问题，今后应采取哪些措施？
邓郁松：我认为在这个时间点特别需要在房地产政策取向上要有大的构思。

我个人认为，要实现房地产市场持续健康发展，需要把握几个重点：第一，市场是以自住性需求为主；第二调整好供求关系，保证供求的基本平稳，如果供求是平稳的，特别是金融政策是中性的，大体上不用特别担心会出现大的危机；但是如果在这过程中仍然不能够很好地处理好房地产金融政策，特别是不能很好地处理好房地产市场供求关系问题，房地产市场出问题的可能性就会增大。

第三，房地产的市场化不能解决所有的问题，不可能让所有人都买得起住房。

所以，政府
必须做好住房保障工作，但需要深入思考把住房保障和市场化配置住房资源形成一个无缝的衔接又比较公平的制度。

关于北京的房价为什么会涨，我做几个判断。

第一，我个人认为北京目前的房价确实是有泡沫的，而且泡沫比较严重，实际上我提到的房价收入比是所谓的劳动力和土地两种要素资源的比例关系。

中国和美国，即便人均收入相同，中国的房价一定高于美国，这是由于所谓的人地关系决定的，所以不能够简单用所谓3到6倍来判断是否有泡沫。

美国次贷危机发生前房价最高的时候它的房价收入比也没有超过5倍。

我认为，全国没有问题，但是北京有问题，北京从2000年到2006年房价收入比的均值12倍多，比全国高（全国大概是9倍多）。

2007年到2009年均值是17倍多一点，2010年到了20倍，2011年略有回落到17倍，所以北京的问题比较大，但北京的泡沫会不会破灭，从目前的情况看短期比较难，因为所有房地产价格有泡沫的城市或者国家都有一个共同的特性：第一，在房价上涨的时候供应量是上来的，而北京供应量在下降。

第二，所有泡沫发生问题的国家都是在收入增长基本停滞的时候发生的，就是收入不支持房价大涨，但是金融政策造成房价上涨。

第三，提到鄂尔多斯，鄂尔多斯常住人口不超过两百万，大概在2009年左右一年的新开工面积超过1000万平方米；北京仅仅市内的常住人口超过1600万，每年的新开工面积1000多万平方米；莫斯科1000多万的人口，每年的建筑房面积200万平方米；圣彼得堡将近500万人口，每年的新增面积是200万平方米，所以供求关系非常重要。

北京的高房价怎么解决，不单要靠北京适当增加商品房供应量，更要靠区域均衡发展的政策，北京之所以房价高是因为人口流入多，因为它可以提供更好的发展条件，所以住房重要但不是最最重要的因素，在一个更好的收入、更好的工作之间，人们首先选择工作、选择发展机会，而人口流入多了改变了人地关系，改变了供需状态，所以推高了房价。

如果我们真正建设美丽中国，不是北京、上海一枝独秀，这个问题自然而然就解决
了。

任兴洲：我插一句。

有一些外来务工人员虽在北京工作，但不一定在北京买房，攒了很多的钱他要到当地的省会或地级市或县城去给家人买房，他的选择是多元化的，这是一种趋势。

而我们需要做的就是知道进入到北京的这些人是什么样的结构，需要什么类型的房子，怎么提供供给，这很重要。

邓郁松：这个问题背后实际上说了两个很重要的问题。

第一，住房由谁去提供，为什么可以由它来提供，需要深入分析。

第二，如何实现房子和人口之间的有效配置。

我个人认为，这两个问题到目前为止都是没有很好地解决。

关于收入倍增计划，我认为假如说未来十年收入能够实现倍增，从全国来看可能房价稳中有升，每年6%左右会是个比较正常的情况，因为从全球各国来看基本上在收入比较大的上涨时，房价不会涨幅很慢，反之收入增速放缓，房价不会大涨。

如果在收入放缓之后房价再大涨，一定会出问题。

我相信房地产都有它的周期，一旦到所谓的高点后就会往下走，只是现在还不是谈这个的时候。

我个人认为，到2017—2022之间是一个非常值得关注的时候。

关于土地对房价的影响，从调研的情况来看，有两个结论：第一，不能简单地说一定是土地价格推高了房价，而是土地供给的不足推高了地价。

不同的省份放在一起可以发现土地价格占房价的比例既有百分之三十多的也有百分之五十多的，占比之所以不一样，背后在于不同地方、不同城市，土地供应的总量存在巨大的差别，所以土地垄断并不是造成高地价的唯一原因，还取决于供应规模。

因此，要特别重视土地供应规模对地价和房价的影响。

任兴洲：我再补充两点。

第一，分享一下到德国的感触。

德国的住房现在差异也很大，就是总体上德国房价比较平稳，但是最近一段时间德国一些城市房价涨的也比较快，而原东德地区的很多城市房价较低，主要是产业不发达，聚集度低，大量人口向一些发达城市迁移。

这就说明，价格的涨跌受很多因素的影响。

住房是不动产，且与产业的发展和聚集有很大关系，产业发展快、聚集度高，人口流入多，住房需求量就大，房价就会上涨。

另外，住房市场与公共服务的水平密切相关。

例如俄罗斯首都莫斯科，聚集了大量的人口，住房供给跟不上，所以房价较高；埃及有7000多万人口，其中有2000多万住在大开罗地区，聚集度很高，因为这些城市产业聚集度高、公共服务的供给能力及服务水平较高、基础设施相对完善。

当然房价也比较高。

我们国家也是这样。

所以，如何有序地促进产业发展和聚集，提高公共服务的均等化水平，进而缓解所谓北上广深等城市的压力。

当然，一些小的城镇由于产业发展快、聚集度高，也有吸引力，如浙江绍兴的柯桥，原来是一个小镇，现在变成了聚集了几十万人口的城市，义乌也是从一个县城，成为全球小商品采购中心，城市规模迅速扩大。

第二，即使像德国这样非常发达的国家，住房制度也是双轨制的，即仍有一部分由政府来保障，有实物住房，也有货币补贴，而且是分层次补贴。

德国这样一个很成熟的市场经济国家，也还是采取多种保障形式，是值得我们借鉴的。

还有我想回应刚才范建军提出的问题，谁来提供保障房？德国的租赁房市场中用来出租的房子大量都是私人提供的，所谓的私人是两部分人，一个是个人，还有就是机构出租者。

政府也有一部分实物配租的保障房，按相关制度向低收入家庭配租，同时提供相关的法律保障。