1. 充分发挥智能化系统在物业管理中的作用

三、充分发挥智能化系统在物业管理中的作用

随着科学技术的飞跃发展，信息技术、计算机技术越来越多地深入物业管理工作，楼宇智能化已成为现代高级商住楼中一个不可或缺的重要功能。管好用好小区的智能化系统是物业管理工作中一个极其重要的环节。

（一）智能化系统的概况

1．系统构成：

（1）防盗、保安对讲系统

（2）火灾自动报警、消防联动控制、电梯运行监控系统

（3）停车场智能化管理系统

（4）自动抄送水、电、煤气三表系统

（5）住户安防系统

（6）小区巡更及闭路监控周边防护系统

（7）电子布告栏及背景音乐系统

2．功能：

通过采用计算机集控技术，将各现场采集点的监控对象的状况集中到智能化监控中心，经电脑处理后作出处理决定并反映于智控显示报警设备，使值班人员及时准确掌握现场情况，并能通过遥控设备实施相应操作。

（二）巡逻路线的最佳选择

最佳的巡逻路线与通讯工具将使各小区的安全管理无死区、盲区。合理的巡更签到与智能监控中心密切配合，及时处理突发事件；快速支援可靠迅速，巡更人员无后顾之忧。流动岗巡逻路线的定时轮换将使巡更人员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。

1．建立以监控中心为主导、技防为主、人防为辅的防范体系

管理处将在小区的主要入口处设立固定岗，负责视线范围内的监控，小区配备保安人员按指定路线进行24小时巡逻监控，固定岗、流动岗、智能监控中心三者间随时保持无线电对讲机联络。智能监控中心24小时全方位监控，这就形成了一个内外结合、立体交叉、动静互补的全方位防范体系。

2．实行24小时安管员巡逻值勤

层层落实管理责任，小区门卫对出入小区的外来人员实行验证登记，并由管理处主任负责监督管理，如有突发事件发生，小区安管员1分钟到达现场，并随时调动附近值勤点的安管员在3-5分钟内前往支援（如：联合医院、联合大厦、桂园、爱榕园、文竹园等），以确保小区治安。

3．巡逻路线的确定

根据不同情况，按智能监控系统配置特点，合理安排保安管理工作方案和巡逻路线

保安防范图

巡逻路线应根据小区不同时期的管理要求，因地因时制宜，制订出恰当方案，并经常加以调整、交换，防止被人掌握规律造成漏洞。

应急处理

养兵千日，用兵一时。一支队伍是否训练有素、能征善战，关键时刻的应急处理能力最能体现队伍整体素质。××物业管理公司有着丰富的管理经验和充分的人才资源，结合小区的实际状况，建立一支指挥有序、团结协调、令行禁止、技艺精湛的管理队伍，能严格按照预定程序，有条不紊地解决各种突发事件。

1．以智能监控中心为主导的应急信息处理网络

应急信息处理网络图

智能监控中心在接到报警后，首先应经过核实，确定真伪。如属误报，应区分是人为还是设备误报，再决定相应处理方式；如属实，视情况转报相关职能部门处理。必要时报政府主管部门，如公安局、消防局、劳动局、自来水公司、供电局、煤气公司等，并如实记录在案。

2．消防报警应急处理

××物业管理公司历年来一直是深圳市消防工作先进单位，多年来积累了丰富的消防工作经验。特别是随着ISO9002质量保证体系的建立，制定了更严密规范的程序文件（如“灭火作战方案”、“突发事件的处理”等），管理处将严格按照文件的要求，将事故消灭在萌芽状态。

管理处全体员工均是义务消防宣传员和消防救护员，平时在不同的岗位从事本职工作。火警发生时，迅速进入紧急状态，在智能中心统一指挥下履行自己的职责。按照公司的文件规定，每年还将举行一次消防模拟演习，以检验和提高自身的消防和应急能力。

知己知彼，方能百战不殆。智能中心作为消防指挥中心，能充分发挥高技术的智能优势，及时准确地收集各种信息，统一综合分析后作出处理决定并能及时得到反馈信息，能较好地实现指挥的实时准确，从而恰当地处理各种报警事件。

消防报警处理流程图

3．治安报警的应急处理

每幢楼宇均安装了较为先进齐全的技防设施，但是，仅有先进的技术设备优势是不足够的，决定的因素是人，是经过恰当培训具备优秀素质的安全保卫队伍。我们将通过智能中心把两种优势融为一体，24小时全天候服务可使得治安防范固若金汤。各种报警，都将通过智能监控中心得到迅速有序的处理。

消防报警处理流程图

4．电梯故障的应急处理

公司将派专人负责电梯维护保养和应急故障处理。在智能监控中心的调度下，电梯的应急问题将由专业人员在最短时间内解决。并及时通知专业维修保养公司。

电梯故障应急处理流程