房地产交易管理系统-操作手册(开发商)V20061115

房地产交易管理系统操作手册（开发商）晋江市规划建设与房产管理局必特思维软件有限公司2009年2月目录1 系统登录与退出 (1)1.1 系统登录方法 (1)1.2 系统退出方法 (4)2 常见操作说明 (4)2.1 浏览操作说明 (4)2.1.1 数据浏览 (4)2.1.2 数据查询 (5)2.2 数据输入操作说明 (6)2.2.1 计算器 (7)2.2.2 使用日历 (7)2.2.3 使用列表 (8)2.2.4 文本编辑 (8)2.3 统一界面模糊查询操作说明 (9)3 企业注册 (10)4 授权 (13)5 客体管理 (15)5.1 期楼盘管理 (15)5.1.1 无权利期楼盘新建 (16)5.1.2 无权利期楼盘变更 (20)5.1.3 无权利期楼盘注销 (28)5.2 现楼盘管理 (29)5.3 期现房关系管理 (31)5.3.1 期转现新建 (31)5.3.2 期转现注销 (35)5.4 虚物权 (36)5.4.1 预售许可 (36)5.5 虚所有权 (50)5.5.1 虚权利楼盘变更 (50)5.6 实所有权 (50)5.6.1 实权利楼盘变更 (50)5.7 市场监管 (51)5.7.1 期房认购 (51)5.7.2 期房签约 (58)5.7.3 现房认购 (66)5.7.4 现房签约 (67)1 系统登录与退出1.1 系统登录方法1、开始—程序—Internet Explore（IE），或从桌面上直接运行Internet Explore。

首次使用时，可能需要对IE的属性进行如下设定：工具—Internet选项，如下图：常规—Internet临时文件—设置中，选择每次访问此页时检查。

安全—Internet和本地Intranet—都选择自定义级别—将有关ActiveX控件项选为启用，用户验证、登录项选为匿名登录。

以上属性，在再次登录系统时，无需重复设置。

2、房地产交易管理系统的初始登录界面如下图所示：输入操作者的“用户名称”和“密码”，点击“登录”进入系统的主界面。

1.2 系统退出方法在系统主界面中，点击系统登录—退出系统，即可安全退出交易系统，如下图：2 常见操作说明2.1 浏览操作说明2.1.1 数据浏览数据浏览的操作按钮界面一般如下，下面具体解释含义。

➢数据总信息：显示了数据的多少，如：共有7条记录。

➢数据显示行数：用户可以选择所显示的表格数据的行数，如（1-5）。

➢页面位置：可以显示总的页面数和当前的页面位置，如1/2页，其中2代表总数，1代表了当前页数。

➢首页，点击【首页】可以直接回到首页位置。

➢末页：点击【末页】可以直接回到末页位置。

➢前页：点击【前页】可以看前面一页的表。

➢后页：点击【后页】可以看后面一页的表。

➢直接到某页：填入所想去的页面数字就可以直接进入改该页面。

➢[排序筛选查询] 用于信息查询，见2.3.1.2 数据查询2.1.2 数据查询2.1.2.1 排序对所显示的数据可以按照一定的方式进行排序。

如下图所示。

方法是首先选择所要排序的内容，然后选择要进行排序的方式，如升序、降序等，最后点击【排序】就可以对所要浏览的数据进行排序。

2.1.2.2 筛选对所显示的数据进行筛选，如下图所示。

方法是先选择所要筛选的内容，再选择要进行筛选的方式，如等于、大于、小于、非空等等，然后在筛选方式后面填入要筛选的目标，最后点击【筛选】就可以对所要浏览的数据进行筛选。

2.1.2.3 查询点击“查询”按钮，可以通过输入一个或多个查询条件，点击“确定”进行查询。

2.2 数据输入操作说明为了支持用户在录入操作上更快捷，系统提供计算器辅助数字型数据录入，提供日历辅助时间型数据的录入，提供下拉列表辅助选择型数据录入，提供文本编辑辅助较多文字描述型数据录入。

2.2.1 计算器使用计算器：用户可以通过计算器的方式来输入所需要的数字。

其方法如下：点击后系统会自动弹出计算器，用鼠标点击所要的数字后按确定后就可以在数字输入框中填入数字。

如下图所示：2.2.2 使用日历➢点击后系统会自动弹出日历➢选择相应的年和月➢选择相应的天➢选择相应的小时和分钟➢按[确定]后就可以保存所选择的时间。

➢注意：假如所选择的时间为系统所默认的时间，就直接按[确定]后保存当前时间。

如下图所示2.2.3 使用列表使用列表框是为了快速地选择所输入的数据，如下图所示。

点击后系统会自动弹出列表框，然后可以从列表中进行选择，再点击【确定】按钮。

2.2.4 文本编辑点击后系统会自动弹出文本编辑框，在文本编辑框中填入相应的文本即可。

按[确定]按钮后保存该文本，如下图所示。

2.3 统一界面模糊查询操作说明在业务数据操作的统一界面上，系统支持模糊查询。

如下图的统一界面，模糊查询“单位名称”，双击“单位名称”旁边的填写框，系统会弹出一个页面，该页面显示系统中所有的单位信息，如下图➢也可以在单位名称处填写名称的部分信息后回车，系统支持模糊匹配，注意匹配的汉字是名称中连续的某几个汉字，如下图，在单位名称中输入“中天”，系统查找到名称中包含“中天”的单位信息。

在弹出的选择页中查找到具体的单位信息后点“确定”或双击它，系统会自动将此条信息取到操作界面上，然后点保存即可。

3 企业注册1、登录系统，在系统登录界面点击“注册”按钮。

2．选择单位类型，后点击“下一步”；3．录入单位注册信息，红字为必填项，其中的授权委托人登录名称和密码请记住，当本步骤信息填写完毕，但没完成整个注册过程时，可以此用户名口令登录系统继续完成注册过程。

同时该人也是企业的系统操作人员之一。

4、录入其他操作人员信息，红色为必填项，且不能重复；5、打印相关表单到房管局办理审批手续，并领取钥匙盘。

至此就完成了企业注册过程，领到钥匙盘后，就可以注册的操作人员用户名口令登录系统开始业务操作。

4 授权权限的变更由企业委托人自己负责，设置完毕后立即生效，不需要提交到政府管理部门进行审核。

1、点击“交易权属->主体管理->开发企业管理->授权”，进入授权界面：个人授权分为功能权限和项目权限。

功能权限分为办理和浏览两种，浏览权限只能查看数据，而不能对数据进行任何改动。

项目权限：对于网上认购和网上签约业务，除了授予操作员相应的权限外，还要通过项目授权指定操作员能够办理哪些具体的预售或现售项目的业务，这样不同的项目可以分别由不同的操作员来办理，而不至于引起业务上的混乱。

2、点击“个人”页签，再点击需要进行授权的操作人员上的“授权”按钮，即可进行个人权限授权，如下界面：对相应的权限打勾后，点击“保存”即可。

3、在“企业管理”－>“授权”中，点击“个人”页签，再点击需要进行授权的操作人员上的“授权项目”按钮，即可进行个人项目授权，如下界面：4、给该操作员选择预售许可证号，然后点击“保存”即可。

预售项目授权是以预售许可证为单位，如果一个预售许可证有多个楼栋，那么该操作员就可以对这个预售许可证下的所有楼栋进行认购和签约。

现售项目授权以初始登记证为单位。

5 客体管理5.1 期楼盘管理工作流程系统步骤功能受理结束填报需要进行网上销售的项目－楼栋－房屋相关信息。

核对要进行网上销售的项目－楼栋－房屋相关信息。

对应操作单位开发商政府部门管理用户归档5.1.1 无权利期楼盘新建5、登录系统，点击“交易权属->客体管理->期楼盘管理->无权利期楼盘新建->受理”，点击“新增”按钮，进入填写向导界面。

6、维护业务、坐落、楼栋信息，项目名称请务必填写，以便识别。

在“开发企业”输入栏中直接双击或输入开发企业名称的一部分或全部再双击，然后在弹出的窗口中选择所属企业，点击“确定”按钮。

（红色为必填项，其他信息也请仔细填写，因为某些信息要带入合同中）7、如果此项目下包含多个楼栋，请点击“加行”来增加楼栋数。

例：在弹出加行界面后，如果增加的是第2个楼栋请输入数字“2”，增加的是第3个楼栋请输入数字“3”。

8、维护完成楼栋信息，“保存“后，点击楼栋信息尾部蓝色字体的”详细“，进入维护房屋界面，在”房屋“页签下，逐个房屋进行维护，如果此楼栋下有35个房屋，就维护35个房屋的记录。

9、完成房屋的维护后，点击“楼盘表“页签，来查看楼盘的布局是否正确，下图为显示正确的楼盘表。

10、在“楼栋信息”页签还能补充录入一些楼栋的更详细的信息，如测绘单位名称、楼栋四至、交付使用日期等。

11、维护完成且无误后，点击下一步，直至“提交“步骤，点击”提交“按钮即可。

12、业务名词解释：幢号：开发商自己用来标识此楼栋的编号；层最大房间数：此楼层最大的房间数，如果此楼栋每层房间数不等，取最大数；单元：指属于这个楼栋的第几个单元；室号/部位：室号。

层房序号：楼盘表中显示此房屋在本楼层的第几个位置（与单元无关）。

例如：一个2层高的楼房，分为3个单元，每单元、每层有两套房屋，如下图所示，则层房序号标注如下：1 2 3 4 5 61 2 3 4 5 61单元2单元3单元自然起始层：房屋从地上算起所属的层数，自然终止层：房屋从地上算起终止的层数，（例，如果房屋在6层，那么起始和终止层数都为6层，如果房屋是复式结构，占用了2层，那么房屋起始层就为6，终止层为7）销售层：为开发上销售楼盘表上给买售人所标识的楼层数，此销售层在楼盘表上显示。

例：1幢3单元502房间，条件：此房屋实际楼层是第4层，但在开发商销控表上标识为第5层，幢号：1单元：3室号/部位：502层房序号：2自然起始层：4自然终止层：4销售层：55.1.2 无权利期楼盘变更仅限变更无权利的楼栋或房屋（即没有办理过预售许可的房屋）1、登录系统，点击“交易权属->客体管理->期楼盘管理->无权利期楼盘变更->受理”，点击“新增”按钮，进入填写向导界面。

2、选择变更业务细类，然后点“保存”。

因所选择的变更业务细类不同，界面会不同。

✓变更楼栋3、以下界面是变更楼栋。

（注：楼栋变更的前提是该楼栋下的房屋没有正在办理且而未办理完成的业务。

）在“项目名称”字段内，双击，选择需要进行变更的项目和维护其他相关信息，“保存”后，点击“变更”在“变更后楼栋”页签中，点击“新增”，修改相关信息，然后点击“保存”并关闭，返回至填写向导界面。

4、如果需要变更楼栋的信息，如果项目中有多个楼栋，请点击“选楼”来选择需要变更的楼栋并点击“确定”在选择楼栋后，点击“楼盘表”双击绿色栏，进入楼盘表，选中需要进行变更的房屋，然后点击“楼盘记录”变更相关房屋的相关信息，“保存”后，按照向导步骤，直至“提交”步骤，将其提交，即完成了变更的申请。

✓房屋变更5、若选择的业务细类是房屋变更，则先通过“选房屋”按钮选择要变更的房屋，然后点“房屋”信息栏尾部的兰色字体“变更”，即可进入房屋变更页面，在[变更后房屋]页签点“新增”并修改相应信息保存后即可。