国内合作共建产业园开发模式研究及阳江项目建议20160418(定稿)

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华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商 服务收益为新增落地投资额的45%
土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提
成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）
招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无
是否菜单式服务
备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和中国宏泰龙河高新区为研究案例
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华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发 ”模式）
园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜， 从前期的土地整理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个 过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
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省外类似合作共建园区项目开发模式——苏州宿迁工业园区
类别 苏州宿迁工业园区 联合协调理事会：由苏州和宿迁两市主要领导共同主持，是苏州宿迁工业园区的最高决 策协调机构，负责协调解决开发建设有关方向、目标和政策等方面的重大问题。 双边工 作委员会：由苏州、宿迁市政府分管领导和苏州工业园区管委会主要领导牵头，两市与 开发建设有关的部门作为成员单位，负责协调处理开发建设中的重要问题。双边工作委 员会对联合协调理事会负责。 苏州宿迁工业园区党工委、管委会在规划建设、土地管理、经济管理、环境保护、招商、 财政、外事、组织人事等方面，代表宿迁市委、市政府行使省辖市管理职能和管理权限。 合资项目公司对土地进行综合开发。
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招商服务收益模式：中国宏泰招商服务收益主要来自于政府收 取的园区企业税收收入
以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-F 是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由 安次区政府所保留的部分，并扣减相应的税项优惠 在此种收益模式下，引进 企业越多、质量越高，缴 税额度越高，宏泰的收益 就越多； 虽然政府让渡部分土地开 发收益和税收收入，但此
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华发集团政企合作园区项目开发模式
金湾航空城
项目开发内容 土地出让参与程度 土地一级开发及市政基础设施建设
珠海高新区
围填海、土地一级开发及市政基础设施建 设
与政府主管部门商议土地出让计划，充 与政府主管部门商议土地出让计划，充分 分听取企业根据开发进度及市场情况提 听取企业根据开发进度及市场情况提出的 出的建议 建议
阳江市环保产业园地首期规划开发 2.3平方公里，主要引进国内外先进的
印制电路板、专用设备、原辅材料、表
面贴装装联、电子制造服务及电子电路 产业链企业，重点承接全国电子线路板 企业转移。
银岭片区、丰头片区、
环保片区组成，总规 划面积21.8平方公里。
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珠海阳江合作共建园区项目产业规划
高新园 产业基础：目前，园区已形成 万象工业园 环保产业园
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珠海阳江合作共建园区项目由高新园、万象园、环保园组成
高新园 万象工业园 环保产业园
高新园位于阳江市区
西侧，紧邻海陵岛， 与海陵湾相连。由港 口片区、福冈片区、
珠海（阳江）产业转移万象工业园是 广东阳东经济开发区的一个重要功能片 区, 是粤西最靠近珠三角的一个产业转 移工业园，规划总面积680万平方米。
具、汽车配件、新材料等低能耗、 到30亿产值。 力较强的项目，是融生产、生活、 基地重点引进清洁生产水平高的国内
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国内标杆合作共建产业园区开发模式——华夏幸福、中国宏泰
模式 土地一级开发收益模式 华夏幸福 中国宏泰
110%土地一级开发成本返还（即10%固 100%土地一级开发成本返还+一定比例 定收益） 土地出让净收益（100%或80%） 在固安等大北京区域园区参与土地出让计 参与程度大 划 上年度新增落地投资额的45% 税收*时间渐变系数-管委会的运营成本
中国宏泰
• 主要承担基础设施建设 • 园区土地开发整理
• 负责园区建设及管理
• 对园区内的经济社会事务进行统一领导
• 园区招商引资
• 产业服务和运营 • 提供学校、医院、娱乐等相关产业配套
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中国宏泰土地一级开发收益模式：100%土地一级开发成本返 还一定比例的土地出让净收益
中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分
D
E
是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008年 至协议到期，E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次递 减 是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、
模式有利于园区的高速高
质量发展。
F
行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。
中国宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收益来对企业进行补贴。以龙河高新区项 目为例，每年的补贴不得超过龙河高新区当年土地出让金总额的35%。
组织机构
职能权限
开发主体“江苏省苏宿工业园区开发有限公司”（注册资本6亿元人民币），由省、苏州 是否成立合资项目公 市、宿迁市、苏州工业园区按1:0.5:0.5:4共同出资组建。开发公司受苏州宿迁工业园区管 司 委会委托进行土地综合开发。 经济效益 招商成效 2014年，园区全年完成业务总收入100.2亿元，同比增长48.4%；公共财政预算收入6.39 亿元，同比增长144%；规模以上工业增加值完成55亿元，同比增长86%。 各类入园企业101家，总投资280亿元，外资项目总投资占工业总投资的60%，平均投资 强度达每亩378万元。
产业基础：园区按照高起点、高
标准的要求，规划有金属制品产 业区（五金刀剪工业区）和木材 家具产业区，定位为“生态型、 科技型、创税型”产业转移工业 园，重点发展五金机械、木材家 低污染、技术含量较高和带动能 生态于一体的现代化工业新城。
园区规划总面积4.3平方公里，规划有
电镀与电子电路基地和制革定点基地 两大基地。 电镀与电子电路基地规划开发面积
土地一级开发净收益的一定比例分成：
土地一级开发成本100%返还： 包括征地、拆迁费用，土地整理 费用、前期费用等
工业、物流、仓库或基础设施用
地为100%； 住宅、商业、旅游、娱乐、文化 或服务用地为80%。
中国宏泰对土地出让计划起着主导作用，而政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权
此项奖励或比例没有这么高）
业务类型 委托内容 主要参与土地征转计划及征转补偿方案 的拟定、组织、监导、跟进以政府部门 为主体进行集体土地征转补偿以及形成 建设用地的相关工作，并承担土地征转 过程中的土地整理成本 结算方式 支付方式
土地整理 一级开发 收益 基础设施 建设
上一年度土地整理费 （含税，以审计结算 为准）加成10%
由顺德筹集资金支付征地成本给英德，顺德获得土 地开发经营权。以顺德为主组成园区管委会，具有 四子模式-“打牌子、派班子、出票子、闯路子”。 经济事务审批权，土地完成开发后由管委会依法按 打牌子即利用火炬开发区的品牌优势，派班子即火炬 程序以公开方式出让，出让纯收益归顺德所有。 区派出骨干组建新的运营公司管理园区，出票子即由 合作模式 双方合作年限为25年，期间顺德、英德两地按5： 火炬区投入开发建设资金，闯路子即利用园区所在地 5的比例，共享产业园产生的税收、GDP、工业产 的资源优势和市场条件吸引产业聚集。园区的地方税 值。合作期满后，产业园移交给英德管理，园区产 收留成全部归属潮州，火炬开发区不从中分成。 生的税收、GDP、工业产值全部归英德所有。 注册成立广东宏德投资有限公司（顺德区政府国有 否（中山火炬开发区财政以及各大区属产业公司出资 是否成立合资项目公司 全资公司），产业园的开发和运营主体，负责土地 注册成立潮州市中炬科技产业园发展有限公司，按照 储备和开发、城市基础设施建设和项目投资管理等。 市场规则运营，负责园区建设、招商及企业服务等） 2011年开始首期建设；到2015年完成中期2万亩 公开交易程序拿地102亩，率先在园区建设15万平方 分期开发模式 开发；到2020年基本完成产业园建设，实现工业 米通用厂房及生活配套区。通用厂房项目分三期进行 总产值超过800亿元，GDP达到200亿元。 开发，首期建设四幢4.5万平方米通用厂房 自筹资金；拟通过运作和开发商住项目“潮商城”地 通过顺德区国有资本的引导将顺德资本和产业整体 块（潮州市湘桥区意溪镇300亩城市综合体）等经营 资金来源 带入园区，积极引进有实力的企业和机构参与园区 手段来解决长期帮扶资金的需求，通过商业地产的运 的开发建设和运营。 营反哺工业园区的运营。 利用协会及商会资源，尤其利用好潮汕籍企业家协会 依托顺德，面向珠三角，着眼全国乃至国际产业转 开展招商引资工作，重点构建“企业家（行业）协会 移和价值链分工调整（如顺德产业链整体转移）。 平台、网络招商平台、招商推介活动平台、多媒体宣 招商策略 园区行使地级市经济管理权限，设立服务中心，实 传平台”四大招商平台；帮扶资金还将用于对第一批 现投资“一站式”审批服务，为入驻企业提供“顺 购地入园企业在贷款贴息、项目建筑面积补贴等方面 德式”高效公共服务。 推出产业发展扶持基金。
了金属制品及金属材料、新能
源新材料及仓储物流、食品药 品（农海食品加工）等重点产 业的集聚。已引进项目200多 个，投资总额超过400亿元。 产业规划：1.金属制品及金属 材料产业； 2.食品药品产业； 3.新能源新材料产业。
2.3平方公里，目前该基地已开发土地
60万平方米，整个基地达产后可以达 制革定点基地规划开发面积2平方公里， 外一流制革生产企业。目前该基地已 开发土地面积50万平方米，整个基地 建成达产后可以达到50亿产值。
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省内类似合作共建园区项目开发模式——广东顺德（英德）产 业园、中山（潮州）火炬科技园
广东顺德（英德）产业园（总规划面积36平方公 中山（潮州）火炬科技园（总规划面积1平方公里， 里，总投资300亿元，其中启动区3100亩） 约1500亩，总投资约15亿元） 重点发展产业 家用电器、装备制造、电子信息 电子信息、装备机械制造、健康医药、新材料
企业所得项目净利润/土地一级开发总成本 <50%，企业项目收益为：区级土地出让 一级土地开发投资收益 （土地出让收益-一级开发成本）*30% 分成*93%；企业所得项目净利润/土地一 级开发总成本>50%,企业项目收益为：区 级土地出让分成*93%*80% 是否成立合资项目公司 否（项目公司珠海华金开发建设公司为 是（项目公司珠海华发高新建设有限公司 华发集团全资子公司） 由高新区政府与华发集团各占一半股权） 土地整理、基础设施和公共设施建设、 围填海、土地整理、基础设施和公共设施 规划咨询服务、招商引资及商务谈判、 建设、规划咨询服务、招商引资及商务谈 项目运营服务及企业服务 判、项目运营服务及企业服务
招商服务
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中国宏泰：政府与宏泰未成立合资项目公司，而是政府通过购 买服务的形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职
以龙河高新区为例，运作该项目的是廊坊市盛世建设投资有限公司，该公司由宏泰设立并100%控
Baidu Nhomakorabea
股。宏泰和龙河高新区管委会之间分工为：
龙河高新区管委会
• 对龙河高新区实行统一领导和管理 • 负责园区的总体规划
土地出让计划参与程度
招商服务收益模式 是否成立合资项目公司 对入园企业补贴力度
否（项目公司（如三浦威特）为华夏全资 否（盛世建设） 子公司） 根据产业项目投资强度，按照20%、50% 补贴力度较大，最高限额为本年度土地出 和100%三个级别将土地款返还 让收益的35% 无菜单、全链条，土地整理、基础设施和 菜单式服务：产业研究、土地开发整理及 公共设施建设、产业发展服务（招商引资 基础设施建设、招商引资、园区运营四项 及企业服务）、规划咨询服务、运营服务 服务
一次性支付或分期支 付，但分期不超过3年
在委托区域组织道路建设及供水、供电、 供暖、供气、通信基础、排水等、建设 基础设施建设费（含 一次性支付或分期支 场站等项目，由具备相关工程建设资质 税，以审计结算为准） 付,但分期不超过3年 的施工单位承担前述各个工程项目的施 加成10% 工任务 对委托区域内工业园区进行宣传、推广、 进行招商引资项目的洽谈，以及对入园 上一年度新增落地投 企业提供“全程无忧式管家服务”，协 资额的45% 助企业快速实现生产运营 一次性支付或分期支 付，但分期不超过5年。 但是有时会延期或者 以土地作价抵偿，导 致应收账款较高
国内合作共建产业园区 开发模式研究及阳江项目建议
二零一六年四月十八日
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目 录
一、珠海阳江合作共建项目基本情况梳理 二、国内合作共建园区开发模式对标研究
三、华发集团政企合作园区项目开发模式
四、国内主流共建园区开发运作模式总结 五、珠海阳江合作共建项目开发模式建议 六、珠海阳江合作共建项目招商策略建议