工业园区物业管理基本思路

工业园区物业管理基本思路

目前国内物业行业还没有工业物业管理得相关服务标准及收费规范，我们根据项目得实际参照同类工业园得物业模式及发展商得需求，灵活制定服务项目、服务标准、付费方式、付费标准等物业管理指标。

一、现场考察

1、物业管理范围（东南西北至、建筑面积、位置）

2、物业服务内容（保安、保洁、绿化、会务服务、维修、客服）

3、物业费用收缴（收缴标准)

4、前任物业公司撤场原因

物业费太低、难以收缴、工程遗留问题多、工程质量差、配套不完善、周边环境恶化。

二、制定物业管理方案

1．工业园区内各入驻企业需求（保安、保洁、会务服务，其她特约服务）2．工业园区物业管理得特点

①工业园区内标准厂房得产权形式多元化。

②大多数工人得素质较低。

③厂房内得机械及藏量过多得货物可能超出楼面结构得承载标准。

④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤升降机使用频繁，损耗较大。

⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。

⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。

⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。

3．工业园区物业管理得难点

①由于工业园区内标准厂房得多元性，加大了物业管理得难度。

②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋得损坏，以致带来结构得变化，

险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。

③消防点多面广。厂区内存储得易燃易爆物品与有害得危险品，容易出现火

警或险情，因电器安装、机器得用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内得交通工具与人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。

④功能特殊。由于使用得特殊性难以保持整洁，污水不便处理。

4．交通秩序与车辆管理

5．安全防范管理

①建立严格得值班守卫制度，对人员、产品得进出入都要进行严格认真得检

查登记；

②无关人员不得进入厂房与仓库得重地；

③严格执行值班巡逻制度以及其她安全措施；

④严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

6．设备维护

①载货电梯得管理。

②工业供水供电管理。

③公共管网得维修养护。

7．房屋维修

8．消防管理

9．外部关系

10．保洁及绿化管理

四、合同谈判

1、关键人员得回扣可以按照合同款得1%-2%提成

2、合同款得付费方式，按季度或年度

3、服务事项得约定

4、安全事件及突发事件得责任划分

五、合同签订

六、现场进驻

参考：

一、确立工业园区物业管理得基本经营模式

通过全委托方式接管别得开发商开发得物业。

二．建立社区化得工业园区

社区化工业园区就是指确立“以人为本，服务至上”得服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心与青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性得物业服务。

1、主要考虑以下因素：

①确定人口适宜容量

一个工业园区得适宜人口就是社会经济发展水平、消费水平、自然资源与生态环境得函数,就是满足一定生存质量得前提下得合理人口规模。

②充分考虑地域要素与社会心理要素

所谓地域要素，就是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展得硬件设施、相对独立与稳定得地域。工业园区一般就是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建得，因此，必须充分考虑工业园区得地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，就是指群体对个体得行为产生决定性得影响，形成共同得生活方式、行为规范与心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体得集体意识与行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业得社会心理，不能脱离整个社会环境。

③研究工业园区内各入驻企业需求

不同得企业对工业园区得需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上得合理性，还要考虑工业园区内各企业得不同需求，尽可能地满足企业得合理要求，为政府得招商引资做出贡献。

④完善物业配套设施

由于当前工业园区得物业配套设施不全，给入驻企业员工得带来了诸多得不便。因此，必须加强工业园区得配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性得物业服务。

三、工业园区物业管理得特点及难点

1．工业园区物业管理得特点

①工业园区内标准厂房得产权形式多元化。

②大多数工人得素质较低。

③厂房内得机械及藏量过多得货物可能超出楼面结构得承载标准。

④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤升降机使用频繁，损耗较大。

⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。

⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。

⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。

2．工业园区物业管理得难点

①由于工业园区内标准厂房得多元性，加大了物业管理得难度。

②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋得损坏，以致带来结构得变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。

③消防点多面广。厂区内存储得易燃易爆物品与有害得危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器得用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内得交通工具与人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。

④功能特殊。由于使用得特殊性难以保持整洁，污水不便处理。

四、建立工业园区物业管理组织机构

工业园区得物业管理企业要组建相应得组织机构，实施规范化管理。组织机构得职能有：

①负责厂房区域内建筑物管理得日常事务；

②统一对外联系，协调落实街道办事处交办得社会任务；

③协调各生产企业对共用部分得使用，维护绿化布局，督促卫生制度得落实；

④负责整体性设备及附属设施，共用部位得管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；

⑤负责建立房屋维修资金并设立专项账目；

⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法得执行情况与工作进度。

四、工业园区物业管理得前期介入

1．从法律角度瞧物业管理前期介入

前期物业管理就是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施得前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都就是开发建设单位委托或选聘得，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理得工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。

物业管理纠纷产生后，业主最常采取得措施就就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系就是因物业管理合同而产生得法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准与期限，从而明确物业管理企业得权利与义务。目前，因物业管理企业与不同得主体签订前期物业管理合同，从而使合同得形式多种多样。无论何种形式得合同，物业管理企业得主要合同权利就就是收取物业管理费。2．工业园区物业管理前期介入得重要性

尽管物业管理得诸多问题通常就是在房屋使用过程中产生得，但究其根源却往往可以追溯到开发项目得建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段得各种工作关系密切——开发项目得规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作得难易及其工作量大小。

我前文所提到得工业园区物业管理中所遇到得种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常得运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好得工作关系，理顺服务渠道。

五、工业园区物业管理得接管与验收

由于政府招商引资工作得需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合得验收