乌镇的商业模式

乌镇的商业模式（有回迁，门票+经营、政府+企业）

1、经营主体：2006年12月，中青旅通过增资控股乌镇旅游。经过3年多的营造和培育，乌镇已逐步形成了观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式。目前，中青旅持有乌镇旅游51%的股权，而IDG（美国国际数据集团）投资控股的两家香港公司合计持股15%.

2、乌镇模式：乌镇模式以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。

“乌镇模式”还体现在管理体制与运作机制的选择上。在政府主导下成立相应的项目股分公司，由政府相关部门注入资产作为抵押再向银行贷款，滚动推进保护工程和旅游项目开发，这样的运作机制，事实证明是成功之举。探索所有权、管理权与经营权分离，乌镇旅游公司与管委会、镇党委、市旅游局不再实行主要领导兼职，政府只对古镇旅游开发进行宏观管理。2007年初，国内著名旅游运营商“中青旅”控股乌镇旅游景区。一个是充满魅力的旅游资源“内容商”，一个是有着遍布全国旅游服务网络的“运营商”

3、整旧如故，以存其真。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。所谓“迁”，搬迁历史街区内必须迁移的工厂、大型商场、部分现代民居；“拆”，拆除必须拆除的不协调建筑；“修”，用旧材料和传统工艺修缮破损的老街、旧屋、河岸、桥梁等；“补”，恢复或补建部分旧建筑，填补空白，连缀整体；“饰”，各类电线、管道全部地埋铺设，空调等现代设施全部遮掩。

4、开发过程（前期政府主导，进行拆迁建设，后期引入中青旅，做运营）

1998年乌镇委托上海同济大学城市规划设计院编制《乌镇古镇保护

规划》，明确了乌镇古镇保护和旅游开发的整体发展方向，并将整个古镇划分为绝对保护区、重点保护区、一般保护区和区域控制区四个不同等级的保护区域，提出不同等级的保护措施。

1999年，乌镇制订了《乌镇古镇首期整治保护总体规划》和详细的修复与整治方案，开始实施乌镇古镇保护与开发的一期工程。

2001年，乌镇保护开发一期工程东栅景区正式对外开放，以其原汁原味的水乡风貌和深厚的文化底蕴，一跃成为中国著名的古镇旅游胜地。被国家旅游局评为首批AAAA级景区，获得联合国颁发的“2003年亚太地区遗产保护杰出成就奖”，连续三年进入“全国重点旅游景区旅游信息定点播报单位”系统。

2003年，二期西栅开始改造，一改又是整整4年，后引入中青旅。2010年，讨论第三期开发。

5、商业及开发模式

开发主体：以旅游公司主要股份的集政府、企业和基金公司的标准配置

乌镇的开发公司，是通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起的，通过三驾马车同工推动古镇开发。

桐乡市乌镇旅游开发有限公司是中青旅、桐乡市政府、IDG三方共同持股的大型旅游集团。公司注册资本2.94亿元，固定资产逾10亿，现有在编员工1600多人。主营景区、酒店、房产、旅游纪念品和旅行社等。

景区塑造：修旧如旧，腾龙换鸟。古镇现代化

乌镇采用的是腾龙换鸟的模式：即将原住居民安置新房在古镇外围，原有住房全部作为商业开发用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以

优先返回到古镇参与旅游服务行业中。

商业开发：统一管理、个性经营，体验式的度假生活

开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入。客栈及店铺是主要就业领域。

酒店——乌镇的酒店分为两类，一类为民宿，即沿河北侧的民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，每撞冠名为“**客栈”，每个客栈有4-8间客房，两张餐桌，4-5名工作人员，这些客栈有开发公司统一经营管理，工作人员即为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，但必须控制在两桌，而他们需要对客房进行打扫和清洁服务，乌镇用此类方式其盘活了民宅的使用价值，也提高了就业率，同时也给原主居民最大的积极性，发挥其服务意识。

另外一类既是标准的4、5星酒店，其位置均布局在民宿的北侧，不沿河设置，但提供高端的商务配套，满足商务客的需求，成为商务会议，公司年会的不二场所，由此也扩大了古镇旅游的客源面，提高商务客源在此居住的可能性，获取更高端的消费价值。

商业：乌镇的商业形式主要分为两类

一类是散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游客对于水镇风情的情感体验，这也是众多古镇最常见的业态；第二类，也就是乌镇最大的特色，导入主题式的商业购物理念，设立了女红街，引入创意性的以女红工艺为主的商业业态，而且对于店铺的要求甚高，必须提交店铺的可行性方案，经过审批后，方可开业，同时，为了鼓励店铺的创意性，提设一定的创意奖励基金，一方面提高了商业的可竞争力，另一方面也是控制住了店铺之间恶性竞争的居民，最重要的是，对于商铺的整体管控，形成了古镇旅游重要的组成部分，提高古镇旅游的趣味性。租金：3-6元/平米/天。

部分回迁，保持古镇生命。同时，通过商铺、客栈、就业岗位的开发，补贴原住民。

注重营销，也是乌镇成功的重要因素。

中青旅依靠对于乌镇模式的探索，正进行“模式输出”的探索。