案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树

• 研究蜂巢产品 不同业态的用 地需求，通过 分业态，分用 地性质、分期 的拿地策略降 低拿地成本。
2.乌镇雅园项目借鉴意义
2.2 配套规模
案例篇
对复星的启示
颐乐学院投资2.5亿元，体量达3.5万平米，业主每年个人学费3000元。但绿城对 于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求；
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.3 项目定位：依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区
乌镇国际健康生态产业园是以休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建 设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区。绿城乌镇雅园是其中一 部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。
主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。350个床位 提供五星级诊疗待遇。
提供四类病患适应症的
骨科区域 （占地21500㎡）
中央功能区 （占地11900㎡， 社区门诊、亚健康体验中心）
神经科区域 （占地21500㎡）
康复治疗服务
神经系统病患
脑卒中（中风）、脑外 伤术后、周围神经损伤
绿城在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。
度假酒店区
（商业用地）
养老示范区
休闲商业区 （商业用地）
雅达国际 康复医院 （医疗卫生用地）
养生居住区 （70年产权住宅
用地）
颐乐学院 （科教文卫用地）
带来的收益
• 地价延期投入及资金 周转压力减小
• 解决综合性质大地块 拿地的政策障碍问题
拿地模式
2
配套规模
3
产品定位
分业态、分用地性质、 分期的拿地策略降低 成本
配套定位与规模方面 存在一定问题
产品定位过高引起去 化缓慢
2.乌镇雅园项目借鉴意义
2.1 拿地模式
案例篇
对复星的启示
乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。其用地 性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。绿城在拿地时进 行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题；
选择专业的健康促进服务， 选择仪器调理、养生SPA、 中医理疗等服务，延缓机能 衰退，调节身心状态。
24H健康 管家
协助组团内自助健康监 测，当身体不适并紧急 报警后提供上门服务， 保障您的无忧生活
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：雅达国际康复医院
雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国 高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。但目 前合作遇到困难，雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。
供应套数 120 140 135 35 430 35 40 75 505
30
比重 23.8% 27.7% 26.7% 6.9% 85.2% 6.9% 7.9% 14.8% 100%
100%
去化套数 117 130 127 23 397 17 28 45 442
27
去化率 97.5% 92.9% 94.1% 65.7% 92.3% 48.6% 70% 60%
颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香 的江南园林诗画美感。
配套商业 食堂 迎宾楼 服务楼
西餐厅
风雨连廊 健风康雨促连进廊馆
棋乐轩 小会堂
行政会展楼 门球场 大礼堂
游泳体育 馆
办公楼 风雨连廊
静态教学 楼
动态教学 楼
精修堂 风雨连廊
幼儿园
案例篇
卫生间
防滑瓷砖 无障碍台盆柜
暖气片
无高差浴房 安全扶手 高差斜面处理
家具
圆角处理 老年床垫
老年沙发
智能设计
入户感应灯 一键紧急按钮
不活动通知
室内设施
地暖 低位开关 无障碍通行
起夜灯 墙角圆弧处理
风雨连廊 连廊无台阶
视频监控
园区适老性设计
休憩座椅 一键紧急按钮
感应移动门
大尺度公共走道 担架电梯
1.乌镇雅园基本情况介绍
文学 历史 军事 时政 语言 旅游
书法 国画 西画 摄影 戏曲 声乐 器乐 舞蹈
棋类 球类 游泳 体操 武术
电脑 烹饪 时尚 园艺 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
骨科疾病
骨折、关节损伤、肢体 和关节重建术后康复
运动损伤
软组织损伤、肌肉组织 损伤、颈椎、腰椎病患
亚健康人群建康 体检、康复、运动处方 管理
神经系统病患
脑卒中（中风）、脑外 伤术后、周围神经损伤
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.6 租售情况：盈利模式 盈利模式: 产权出售+服务提供
多层、别墅、高层物业70年产权出售
案例篇
案例篇
1、绿城集团： 乌镇雅园项目深度研究
1、乌镇雅园项目基本情况介绍 2、乌镇雅园项目借鉴意义分析
案例篇
2014年，宋卫平出售绿城 中国的股权，表示将逐步退 出绿城，为将花费大量的精 力来做大养老地产。 2013年推出乌镇国际健 康生态产业园中的乌镇 雅园养老项目。
2012年，绿城集团与杭州 师范大学共同在杭师大建立 “杭州师范大学绿城老年学 研究中心”
度假酒店区 （商业用地）
休闲商业区 （商业用地）
雅达国际 康复医院 （医疗卫生用地）
养老示范区
养生居住区 （70年产权住宅用地）
颐乐学院 （科教文卫用地）
国际健康生态产业园业态
配套业态 医疗公园
度假酒店 特色商业中心
用地性质 医疗卫生 用地
商业用地 商业用地
体量
占地13万平方米， 建筑面积约7.3万 方
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
87.5%
90%
2013年7月底首次开盘共139套，10天内售罄。之后每月推出60套左右，当月去化80%以上。至年底第
一批雅乐苑400套公寓去化率达95%以上，其主要客户为绿城老客户。之前400多套销售情况尚可，但目
前去化速度明显放缓，销售不尽如人意。
独栋去年11月开始推出30套全部售完，今年5月推出14套，已经去化一半以上。
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.2 地理区位
绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设，是绿城第一个学院式颐乐生活项目，位于浙江省桐乡市乌镇。 桐乡位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，属嘉兴五县市之一。乌镇地处桐乡市北端，距桐乡市区13公里。乌 镇景区已被评为中国国家5A级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。 项目居于沪杭城市群之中，地理位置优越，交通优势明显。有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速连接，交 通便利。
内部：3房2厅，170㎡
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
360健 康体检
了解自己的健康状况， 通过基础体检、健康体 适能、机能检测、心理 测评、生活方式测评等 方式，对健康状况进行 综合性评价。
365健康 关怀
连续性健康监测，以信息 化终端对主要健康参数作 出记录和评估，及时发现 身体健康参数的异常，提 供有效指导和建议。
全周期颐养 健康服务
100健康 促进
出售物业价格
公寓：11800元-14000/㎡（5000余户） 精装修：3500-4000元/㎡ 小独栋：35000-40000元/㎡（60栋） 沿湖：3房2厅，200㎡，约700-800万元 内部：3房2厅，170㎡，约500-600万元
研究篇
基础的物业服务 基础的健康管理服务（仅包含年度体检、 日常血压监测等，无护理服务） 绿城颐乐学院相关课程及内部设施使用费 用
服务收费
颐乐学院年费：3000元 物业费：每年2.5元/ ㎡
研究篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.6 租售情况：销售反馈
类别
推案时期
一期
养老公寓
二期
总计 养生别墅
Hale Waihona Puke Baidu
小计 小计
户型 一房 二房 三房
一房 二房
三房
建筑面积（㎡） 56 72 90 128
56-128 72 90
72-90 56-128
200
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
建设医疗公园、五
“老年学研究中心”主 星级养生度假酒店、
要研究老年人的护理保 特色商业中心、国
高层公寓
案例篇
电梯多层 颐乐学院 单层别墅
三期（2014.9-2016.9） 四期（2015.9-2017.9）
二期（2013.9-2015.9） 一期（2012.9-2014.9）
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：户型设计
户型设计
公寓 户型：56㎡、72㎡、
90㎡、128㎡
案例篇
小独栋 户型：沿湖：3房2厅，200㎡
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。
健康养生系
人文社科系
艺术系
休闲体育系
生活系
运动养生 膳食营养 心理保健 情绪管理
规划中
规划中
颐乐学院
科教文卫 建筑面积3.5万平
用地
方米
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：物业类型
多层 可售面积 可售户数 别墅 可售面积 可售户数 高层 可售面积 可售户数
225000 ㎡ 2925
10000 ㎡ 60
245000 ㎡ 2697
容积率 绿地率 车位
1.16 30% 3525个
2.乌镇雅园项目借鉴意义
2.3 产品定位
案例篇
对复星的启示
绿城颐乐教育公司,负责十 几个城市中绿城社区里数 十所颐乐学院的运营管理。
健和老年教育两项内容， 重点针对绿城的桐乡乌 镇养老项目。
际养老护理中心等 六大功能区，乌镇 雅园规划约650亩。
宋卫平表示将全身心投 入去做养老地产。将未 上市的资产更名为“蓝 城”，主要包括代建业 务、养老、现代农业。 今后的业务重点在养老 房产。定位于“退休工 资两口子加在一起可以 是8千块钱到1万块钱的 这些人”。
目前置业客户群仍以桐乡本地人为主，桐乡、杭州、上海和江苏客户的比例是5：2：2：1。客户年龄多
在40岁至50岁，购买乌镇雅园住房主要为父母的养老考虑，或为自己十年后打算。
2.乌镇雅园项目借鉴意义
研究篇
乌镇雅园项目目前是国内具有标杆意义的高端养老项目，从项目运营反馈看，主要 有三个方面值得注意
1
医院总建筑规模超过7.3万平方米，规模过大、定位过高。从早期拟引入德国高端 康复医疗品牌到近期转与嘉兴当地医院洽谈合作。
带来的问题
• 学院进入运营阶段后 存在目标客群不足的 运营风险
• 计划资源无法到位造 成运营风险
• 在形成项目核 心竞争力的配 套标准下，需 结合市场需求， 充分考虑配套 设施的投入及 运营成本，适 当控制规模。
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.1 项目概述
绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域 的首发巨作，项目择址国家5A级景区乌镇。乌镇雅园 所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公 里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题， 集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、 特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。
绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万平方米，整体 容积率1.16。采用新民国建筑风格，以原生态自然景 观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项 目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产 品类型。项目配套有建筑面积约3.5万平方米的颐乐学 院。颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业 区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区 等功能区块。