2020万科·随园嘉树案例含盈利模式(最新)
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)
112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理 永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡 中套 —— 100万
——
© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务 运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗 团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐 饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特 色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住 老人的实际需求设置相应课程。
分类 户型 入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员 套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制 套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型 复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万 方，总户数1000户。 项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院 沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立 绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品， 通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造 高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养
2020.9万科-随园嘉树,中国高端养老的里程碑式作品
（五） 项目产品设计
▲户型设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距， 全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了 采光、通风标准；，便捷满足社区老年人 日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、 无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗 面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、 超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液 室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院 的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医 保。
社区建立了三层医疗配套： 健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括
良渚文化村整体占地 10000亩，其中建设用地500亩 （住宅230万平米、公建50万平 米、旅游服务70万平米），自 然山水5000亩。配套包含公建 商业类、公园类、会所类、随园 嘉树作为良渚文化村的一部分既 可享受到丰富的自然资源，又可 借力于城镇级的配套服务。
● 项目定位：国内首个集中式养老 公寓项目/中国高端养老的里程 碑式作品
（二） 地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭 区万科良渚文化村内，距离杭 州市中心20公里，半小时车程。
紧邻良渚文化村核心配套 区地块，强调养老的配套完善 和生活便捷。良渚文化村处于 杭州市的主出入口，依托良渚 遗址等生态文化旅游景区，是 浙江省重点旅游项目和杭州市 旅游西进的重点项目。
（三）项目定位
万科-随园嘉树
中国高端养老的里程碑式作品
随园嘉树的由来
陆羽《茶经》有云：“南方有嘉 木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱， 发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰 如悠然的养生境界。无独有偶，生于 杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居 “随园”，闲逸放达，优游自在，终 颐享八十二岁高寿。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树关于绿城乌镇雅园及万科随园嘉树的案例，可以从以下几个方面来进行描述。
1.项目概述：绿城乌镇雅园位于浙江省桐乡市乌镇镇桐梓坪村，占地面积约30亩，总建筑面积约为2万平方米，由绿城集团投资开发。
项目包括住宅区和商业配套，住宅区由多栋别墅组成，其中包括一些豪华别墅。
万科随园嘉树位于同样的位置，占地面积约30亩，总建筑面积约为2.5万平方米，由万科集团投资开发。
项目以高品质的住宅为特色，采用现代建筑风格，园区内配有文化娱乐设施和商业配套。
2.设计理念：绿城乌镇雅园将自然风景和人文历史相结合，充分利用乌镇独特的水乡特色，打造出具有地域特色的住宅区。
项目在设计中重视绿化和景观规划，注重保护乌镇古镇的风貌和历史文化。
万科随园嘉树则以居住者的生活品质和舒适度为设计核心，打造生态宜居的环境。
项目充分利用自然景观和人工景观，注重打造居住者的生活乐园。
3.项目特色：绿城乌镇雅园的别墅设计契合当地的传统水乡风格，同时融入现代的高品质居住要素，给居民提供了舒适的居住环境。
项目内还设有各种生活配套设施，如健身房、游泳池、俱乐部等，满足了居民对于休闲娱乐的需求。
万科随园嘉树则通过独特的建筑设计和景观规划，打造了一个绿意盎然的居住区，居民可以享受到自然的美景和宁静的生活环境。
4.销售情况：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在销售上均取得了巨大的成功。
由于项目的地理位置优越和高品质的住宅设计，吸引了众多购房者的关注和认可。
在市场推广上，两个项目都进行了多方位的宣传，包括线上线下的营销活动和推广，有效地提高了项目的知名度和认可度。
销售方面，绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在开盘当天就取得了非常高的成交率，证明了项目的市场竞争力和品牌影响力。
5.社区管理：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在社区管理上都注重居民的生活品质和社区的服务质量。
项目均设有物业管理公司进行日常管理和服务，包括安全巡逻、绿化养护、设施维护等。
管理公司还定期组织社区活动，提升社区居民之间的交流和互动。
随园嘉树销售使用权合同
随园嘉树销售使用权合同使用权模式属于非产权销售模式，与产权模式最为接近，因为使用权模式本身是产权权益的一种延伸，比如土地出让，实质上是一种使用权的出让，包括70年的住宅用地、40年的商业用地以及很多车位的获得也是通过使用权转让的合同框架去实施的。
所以，使用权转让其实也是现在市场上出现比较多较为流行的一种法律转让形式。
产权的法律解释：针对不动产的一种完整的物权，这种权益是独占性和排他性的，其衍生出来的权益包括使用权、收益权、入住权、处置权和典当权。
采用使用权转让的社区有杭州万科随园嘉树、上海保集富椿佘山等养老社区。
他们的使用权转让，我们总结之后发现有如下几个特点：（1）此种使用权是等同于土地的使用年限的使用权，而且在土地到期之后，如果在法律的框架下土地可以续期，此种使用权也同样可以续期；（2）此种使用权具有某种程度上的独占性和排他性，其对应的是具体的房屋单元，比如，富椿佘山合同商定为“受让人向转让人受让位于X幢X单元X 室富椿园养生项目单元使用权”；（3）此种使用权是具备继承性的一种权益，在子女具备继承条件之后，可以在国家的法律框架下进行继承；（4）此种使用权的持有人有转让的权益，但是，是一种有限条件下的转让，比如一些养老社区与业主约定转让使用权时——“ 第一，业主需要通过管理公司的同意；第二，管理公司收取成交总价10%的费用。
”；（5）在现有的法律框架下，一般的金融机构不认为此种使用权具有典当或抵押的资格，即购买使用权的客户往往是无法取得相应的抵押贷款的。
转让的使用权物业也会被金融机构认为是有抵押瑕疵的，所以当养老社区的权益被分解成使用权之后，其本身的产权其实也是不完整的权益。
而两方的任何一方都会被金融机构认为是具有抵押瑕疵的权益，在现有的法律框架下其实是很难进行抵押的。
2 永久入住权永久入住权，相当于我们现在所见的会员卡模式。
客户在购买此种养老产品时首先需要和相应的公司签订会员卡销售协议，销售协议里会明确规定：客户购买会员资格，对应的会享有指定的养老社区的入住资格。
中国十大养老社区项目案例简介
中国十大养老社区项目案例简介中国十大养老社区项目案例简介亲和源·上海康桥整个社区全部采用无障碍化设计。
12幢多层电梯住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并以老年专科为特色的颐养院。
配有班车专大病患者送往市区曙光医院治疗。
目前上海亲和源有两种盈利模式：即分别通过会员卡费和年费盈利。
会员卡分为两种：A卡和B卡。
A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。
B卡是记名卡，不可转让，有效期为15年。
恭和苑·海南海口「恭和苑」直营连锁健康养老服务品牌在海南省的首个示范项目，也是乐成养老投入运营服务的首个旗舰项目。
位于海口市海甸岛，北距白沙门海滩1500米，西邻海南大学，南洋风格围合式私密院落，丰富多元的室内外景观，闹中取静，曲径通幽。
两大内庭花园，鸟语花香，130多种植物生长期间；4,000㎡水系，鸭戏鱼游，亭台楼阁点缀全苑。
海口恭和苑共拥有296套居住单元，融汇国际领先的宜老设计精华，大小餐厅、多功能厅、书画室、球类运动及棋牌室等各类活动空间一应俱全，并配以专业的科学健身、保健理疗、药浴水疗等健康改善设施。
绿城乌镇雅园·浙江乌镇多功能厅、活动室、影视厅、棋牌室、阅览室、美发室等功能配套一应俱全。
云杉镇·天津坐落天津市宝坻区牛道口镇焦山寺村.无障碍宜老化设计，“管家式”服务，包含老年公寓、社区医院、现代设施农业大棚、酒店养生会所、老年护理院、宜老餐厅、老年大学等配套，另有传统洗浴、康体娱乐、营养配餐等特色服务。
云杉镇宜老社区有机融合轮转式老年公寓与居家式养老公寓，项目总建筑面积约70万平米，其中轮转式老年公寓总建筑面积24.5万平米，由17幢多层电梯住宅楼组成，共设2277套公寓。
社区内有以老年专科为特色的社区医院以及专门的护理院，与武警医学院附属医院（正师级部队医院，三级甲等医院）对接，常见病痛可前往治疗。
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险
一文搞懂会员制养老机构运营模式及6大风险本文字数5467字。
作者：叶明筠【一】美国会员制养老项目运营分析■美国养老社区——CCRC简介美国养老社区大致分为两种，一是太阳城开发模式，属于住宅产品，开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位；一是CCRC模式，是一种复合式养老社区，为老年人提供精细化管理和服务，又称“持续照料退休社区”，简称CCRC，在美国有专门的认证证书，本文主要介绍CCRC，这是中国养老社区主要借鉴的模式。
CCRC主要采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：独立生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。
入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活转为辅助生活，最后转人护理生活阶段。
所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，CCRC将为老人提供各个阶段所需的不同服务，直到他们去世。
第一，独立生活服务。
接受服务的老人一般能够独立地在社区的公寓或别墅居住。
CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。
第二，辅助生活服务。
当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。
除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。
第三，护理生活服务。
当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的２４小时专业护士进行照料和监护。
通常接受护理生活服务的老人年龄在８０岁以上，并居住在特殊的２４小时单元或护理中心。
■CCRC会员制收费模式养老机构会员制收费模式，最开始就是由CCRC兴起的，以下对其做一简单介绍。
在美国，老年人入住CCRC通常有两个条件：首先是入住者在入住时付一笔入住费，从２万~１００万美元不等，平均２５万美元，通常是购置小区中某一个住宅的费用。
养老院会员方案
养老院会员方案一、什么是养老会员制？养老会员模式是一种在持有经营的情况下，借助发行会员卡，一次性的收取大额会员费，将社区的居住权益、服务权益、设备设施的享用权益让渡给消费者的一种养老地产有效地回笼资金的方式。
不同于物业产权销售，项目卖出之后，售卖方除了提供物业服务外，和客户的互动就不多了。
也不同于传统押金模式，传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能，是在老人入住期间患病时候，作为医疗预付金来使用，以便及时送老人就医和救治。
而养老会员制是在买入方成为项目会员后，卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益和持续、系统的服务。
养老会员权益常见的主要有三类：1.入住的权益。
可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。
2.服务的权益。
服务权益是比较核心的权益，许多项目会为会员提供一些专属的只有会员才能享受到的尊享服务权益，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。
3.转让及增值的权益。
一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益，这样就类似于是一个金融产品，对一些具备投资意识的活力老人来说比较有吸引力。
二、为什么多数养老项目采用会员制模式？我们看到，目前许多中高端养老项目很多都在采用这种模式，对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？（一）首先是土地性质的原因对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。
那么有人会说，销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多，但是单纯销售物业的永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定，租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。
但是我们如果采用养老会员制模式就不同了，因为我们会员制模式附带的有服务，和单纯出让物业使用权的租赁关系有很大区别，这样就可以规避法律风险。
科随园嘉树为例，项目为旅游用地，大产权，项目推出时土地使用年限只有30年了，于是万科就采用销售30年的使用权方式，和客户签订合同是“养老服务的使用权转让合同”，而不是房屋使用权，其中合同里还注明了：提供的硬件空间（即房屋使用权）是养老服务的一部分。
(完整版)万科随园嘉树
浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)
浙医大分院
良渚门诊部：
直属门诊，设置全科，满足老年人常规慢性病的治疗
和取药。 浙江大学附属第一医院系三级甲等医院，是浙江省医
疗、教学、科研指导中心之一。医院创建于1947年
11月1日，1952年被命名为浙江医学院附属第一医院
，1960年被命名为浙江医科大学附属第一医院，
【内部设施定位】内部设施
4500方“金十字”养生休闲区
其中包括：
景观餐厅 健康管理中心
理发厅 阅览室 视听室 卖品铺 咖啡角 棋牌区 健身房 多功能厅 老年大学
金色时光，动则活泼，静 则雅致。在专属于随园嘉 树的4500㎡中央养生休闲 区中，景观餐厅、阳光阅 览室、多功能厅、健身房 、棋牌室、咖啡吧缤纷无 限，更有老年大学“随园 书院”重拾年少之梦。在 这里，动可享交谊舞会、 歌舞晚会、激扬健身等； 静可享书画学堂、中外文 艺、棋牌博弈、雅致茶道 等。在这片专为长者营造 的丰富配套区中，轻松可 觅兴趣相投的知己好友， 让快乐时时相随。
【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边，满足长者喜欢热闹
的心态
随园嘉树选址： 定位养老地产的随园嘉树 选址在紧邻良渚文化村核 心配套区地块，强调养老 的配套完善和生活便捷。
良渚食街
社区便利店
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、 银行、幼儿园、活动室、 便利店等生活必备商业
玉鸟菜场
银行
良渚5000亩绿海中央，随园嘉树专为长者健康而来
良渚，浸润于自然山水中的五千年华夏居住文明，世代相承、生生不息。漫步于5000亩良渚绿海深处，古木参 天、飞鸟徜徉，蓝天、白云、湖泊、流水……自然气息无处不在，而国家AAAA级旅游景区、1条河流、5片湖 泊、6个郊野公园、25座山脉更连缀成美丽生活最浪漫的天际。万科潜心研究多年，将首个能读懂年龄的房子 轻轻安放在良渚的绿海深处，在这里，让岁月与5000年的华夏居住文明共生息，让生活与5000亩原生山水相 依偎，让房子习惯年龄，让房子成为知己，让房子服务于生活。
养老地产or“防老地产”
养老地产or“防老地产”摘要在中国的老龄化问题愈加严重的同时，养老市场也越来越受到各大开发商的注意。
然而，在试水养老地产的过程中，开发商们遇到了各种各样的困难，尤其是盈利模式不成熟，对于市场的反应不够机敏。
本文围绕杭州市这一老龄化格外突出，养老市场体量较大的区域，就不同开发商的盈利模式进行探讨，提出了养老地产项目的两个有效盈利模式。
关键词老龄化养老地产市场随着社会的发展，中国人口老龄化愈演愈烈已是不争的事实，而杭州的人口老龄化问题更是领先全国平均水平11年。
根据统计数据，截至2012年底，杭州市的老年人数量就达到了127.89万人，平均每100个杭州人中，就有18个是60岁以上的老年人。
按照联合国公布的标准，早在1987年杭州就已步入老龄化社会。
直到2012年底，杭州养老床位总数仅为41616张，每100名老人拥有床位数3.26张，虽然高过浙江省2.8张的平均水平，但是养老市场供需严重失衡的问题依然非常严峻。
正在养老地产领域蹒跚学步的各大开发商们，自然不会放过杭州——这个有着如此庞大而集中的老年人群体的养老市场。
然而，襁褓期的养老地产在一篇叫好声中蓬勃发展的同时，也在不断摸索中发现问题、经历阵痛，有时更是面临着养老地产变“防老地产”的窘境。
因为养老地产项目对于周边环境质量的要求较高，因此多被布置在远离市中心的郊区，如云天房产的富阳“金色年华”、绿城的乌镇“雅园”，以及万科的良渚“随园嘉树”。
养老地产项目远比其他普通住宅项目复杂的多，除了选址要求高外，还要有完善的周边服务设施，提供护工和高品质的医疗卫生服务，这些都需要大量的资金投入来进行建设。
然而，各大开发商们仍然在摸索养老地产的盈利模式，庞大的资金投入和不成熟的盈利模式，给盲目进军养老市场的开发商们带来了严峻的挑战，一时间，养老市场这块香饽饽变成了烫手山芋。
纵观杭州周边的养老地产项目，其盈利模式主要有两大类：一种是租赁模式，即不出售产权，只出售一定年限的使用权；另一种是销售模式，即出售无限使用权，产权不做刻意限制。
康养项目案例
VANKE SUIYUAN JIASHU NURSING CENTER万科集团浙江省杭州市4500平方米已运营宾馆旅游业用地营利性护理机构万科自建团队澳大利亚管理模式租金模式良渚文化村120个床位业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势规模项目简介本案为万科·随园嘉树社区的养老配套项目。
护理院以长者的行为模式特点和人体工学研究为基础，进行一系列针对性、合理性、系统化的设计，为介护长者创造优质的生活及护理需求。
项目特别为老人们提供的多样化健康管理、餐饮、交流、活动、休闲及生活服务空间，创造居家生活氛围和邻里交往乐趣，让老人在其中体验交友和自我实现的快乐，实现高品质晚年生活带来的尊严人生。
万科随园嘉树护理院项目养老地产SENIOR HOUSING室内设计万科集团首个护理型养老机构景观设计保利银滩养老配套及公寓精装设计项目HAILINGDAO BAOLI YINTANHEXI YANGSHENGGONGYU F11-13DONG广东省阳江市海陵岛5000平方米已运营住宅+商业用地养老公寓+度假设施保利安平养老管理有限公司1.产权销售+管理费2.租金+管理费5A 级银滩景区+大型社区项目地点室内设计面积项目状态用地性质运营方式运营单位盈利模式外部资源优势项目简介保利银滩是保利地产集团首个滨海旅游项目，位于广东省5A 级旅游景区海陵岛，总占地约3000亩，规划容积率0.42，建筑面积约80万㎡。
规划建设内容包括：养生公寓、皇冠假日五星级酒店、海王星公寓式酒店、大型生态体育公园及会所配套、海景高层住宅和低密度住宅等。
依托银滩项目自然环境优势，围绕“大健康”主题，从“身、心、灵”三个层次分别对软性服务和硬件配套进行规划设计。
为活力长者提供养生调理、海滨度假服务。
和熹养生公寓一层设楼宇服务站、公共休闲区；二层以上适老住宅。
养老地产SENIOR HOUSING室内设计保利集团首个度假型养老社区室室内设计保集富椿佘山保集集团上海市77620平方米已建成宾馆旅游业用地自主运营押金+管理费4A 景区、高档社区、高尔夫球场、五星酒店、大学城业主项目地点建筑面积项目状态用地性质运营单位盈利模式外部资源优势 项目简介保集富椿佘山是保集集团投资开发的重点旅游度假式养老项目，位于上海市松江区佘山风景区，项目地理位置优越。
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报PPT43页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团 听证汇报
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
景居家私案例分析
景居家私案例分析
据景居家私案例分析统计，2014-2020年这七年里万科企业净利润年年高奏凯歌，并且投资回报率各年均保持了10%以上的高水平。
但与之形成鲜明对比的是，从2014年末万科推出的随园嘉树公寓养老地产项目开始到2020年为止，万科7年间共建设了101个养老地产项目，到目前为止还没一个项目真正实现盈利，直接拖累了万科企业的盈利数据。
遗憾的是，由于万科企业没有向社会发布各养老地产项目的具体财务运行数据，养老地产项目对万科企业利润产生的负贡献率值无法进行详细核算。
资金实力雄厚，开发运营经验丰富的地产龙头万科的养老地产项目盈利情况尚且如此，其他养老地产项目能实现盈利的更是凤毛麟角。
随园嘉树养老案例
美学课程
基础服务8项
增值服务11项
太极社
葡萄酒俱乐部
茶艺坊
高尔夫兴趣组
烘焙工坊
瑜伽社
厨艺课堂
治疗性团体活动
温馨旅游季
慢性病支持团体
欢乐下午茶
精致餐点
出行陪伴
租车服务 生活用品代购 服务 家居、地板、 洁具
尊荣生活36项 武林门 交友会 歌咏汇 随园运动会 活力健身 乒乓球
传统文化社 艺文展示 棋牌博弈 手工艺课程 理财咨询 生命教育活动
健康体适能课程 远程视频越洋电话 健康促进、预防保
迷你私人花园农场 健
摄影社 票友会 计算机课程
志愿服务 住院探视 个案灵性关怀
随园嘉树养老案例
随园嘉树一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人。推出120套房源，
去化率90%，核心客户来源杭州市区，占80%左右，其余来自长三角地区。
直饮水 暖足机
不活动监测 卫洗丽马桶
厨房下拉式 储物柜
玄关收纳
安全扶手
暖气片 一键紧急呼 叫系统 主卧应急灯
玄关感应灯 插卡取电
大开间双阳 台
健康管理18项
药物安全建议活
动
药事提醒
阳光档案
慢性病干预
医疗优先 定期专家问诊
生理量测记录查
询
定期卫教讲座
智慧小区13项
无障碍园区环 人体感应传感
境
器
无障碍救护流线智能禁无障碍通行服务
温差探测器
人性化电梯 紧急呼叫系统
周全性评估 营养评估
康复评估 日常辅导
智能电话
不活动通知
全区信息化功
能
紧急求助
适应辅导 离家状态断电切换
万科随园嘉树考察报告
服务质量是养老市场竞争的核心要素之一， 万科随园嘉树应不断提升服务质量，以满足 客户的需求和期望。
发展趋势
个性化服务
随着消费者需求的多样化，养老服务将更加注重个性 化、差异化，以满足不同客户的需求。
智能化管理
智能化、信息化技术将在养老产业中得到更广泛的应 用，提高管理效率和服务质量。
社区化养老
布局特点
社区布局合理，充分利用地形地貌， 将住宅、公共设施与自然环境有机结 合，形成和谐共生的居住环境。
建筑风格
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建筑特点
万科随园嘉树的建筑风格以现代 简约为主，注重细节处理和品质 打造。
材料选择
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设计细节
建筑材料选用环保、耐久性好的 材料，确保建筑质量与长期使用 效果。
建筑设计在满足功能需求的同时 ，注重采光、通风和视线等细节 处理，提升居住舒适度。
景观设计
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景观理念
万科随园嘉树的景观设计 以“自然、生态、人文” 为理念，强调与自然环境 的和谐共生。
绿化配置
绿化配置丰富多样，注重 植物的生长习性与季节变 化，打造四季皆宜的绿色 居住环境。
景观特色
景观设计结合当地文化特 色，融入艺术元素，提升 社区的文化内涵和艺术氛 围。
配套设施
设施种类
万科随园嘉树考察 报告
目录
• 项目概况 • 考察内容 • 考察总结 • 未来展望
01
CATALOGUE
项目概况
项目背景
万科随园嘉树项目是在中国房 地产市场快速发展的大背景下 推出的高端养老住宅项目。
随着中国人口老龄化趋势的 加剧，养老市场需求不断增 长，万科随园嘉树项目旨在
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
走进万科随园嘉树项目剖析养老产业运营
刘超凤
【期刊名称】《商业观察》
【年(卷),期】2018(000)010
【摘要】走过黄金阶段的地产行业现在是今非昔比,租赁行业近期的批评声也是此起彼伏。
随着地产、租赁行业的降温,养老逐渐进入人们的视野。
政府近期推行税收延递养老保险试点,以及推广＂以房养老＂政策,都在说明政府对于养老领域的重视。
其实,企业创办养老机构并不是新鲜事,很早就开始布局。
接触过养老机构的人,或多或少耳闻过随园嘉树项目,并且大多是持肯定的态度。
【总页数】3页(P66-68)
【作者】刘超凤
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F842.67
【相关文献】
1.随园嘉树，从关爱长者出发——访杭州万科养老项目负责人 [J], 家书;
2.杭州随园嘉树适老化设计探析 [J], 隋萍;代晓芳
3.随园嘉树社区 [J], 曹增节;林乃炼;金立山;林军;章湧;王幸芳;杨芜;金盛翔;任日莹;杨佩佩;张维维;林雄;邱天;杨雯;林璐;周翊;尉麒珺;李凡;徐丹玉;余茜;张蓉;徐雅竹;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
4.杭州万科之良渚·随园——一站式养老的生态闭环 [J], 胡真
5.浅议中国式CCRC养老住区建筑特点——以万科随园嘉树为例 [J], 雷治国因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
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万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，中国高端养老里程碑式的作品
项目区位 项目定位 占地面积 建筑面积 土地性质
客户来源
入住户数 运营管理
开发模式 盈利模式
项目概况 杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭
州市中心20公里 集中式养老社区
100亩 6.4万平方米，容积率1.0
颐养中心
金十字养身 休闲区
浙一院 良渚门诊部
产品情况
健康公寓
（养老居住）
• 16栋5层电梯洋房，一梯四户共515户。有三种户型75㎡ 一室、100㎡两室、110㎡三室。均为适老化设计。
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
之后继续居住不再收取租金；
• 视户型面积租金为65~70万元和95万元。
持有租赁，持续获得盈利
颐 • 床位费：按房型收105-300元/日/床不等的费用，有
养
标间、单间、套间；
中 • 护理费和康复费：按月收取，根据护理人员的等级收
心
取不同的费用，可打7折；
• 餐费：另外收费， 1005/30天
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93%
— 7% 100%
文化娱乐设施 • 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功
能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
月服务费
健 康 公 寓
转让，户型为75-110平，每平1.5-1.6万元，整套约 100-170万元； • 土地期满后房子归客户，房屋可转让。 2. 长期租赁
+ • 无论是使用权出让还是 长期租赁，都需支付 2500-3100元/月不等
• 一次性交付15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年
的服务费。
商业用地，40年产权（仅剩30年）
核心客户来自杭州市区，占到80%左右， 剩余20%来自长三角地区，以上海、宁波、
温州等地客户居多 643户
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
依托良渚文化村成熟配套，采用“大社区 +养老组团”的开发模式 销售/长租+月费
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
适老化居住产品和完善的配套设施，可共享良渚文化村的成熟资源，打造邻里式养老居家体验
生活休闲配套 • 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、
玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
பைடு நூலகம்
国内养老地产案例研究：万科·随园嘉树
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性
一次性收入
持续性收入
1. 使用权转让
• 出让30年使用权，无产权证，使用权通过签转让合同