万科随园嘉树市场调研20160119
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
万科管理现状调研报告模板
万科管理现状调研报告模板万科管理现状调研报告一、引言随着中国房地产市场的飞速发展，房地产企业的管理体系成为其核心竞争力之一。
作为中国领先的房地产开发商之一，万科公司一直以来以其卓越的管理水平著称。
本报告旨在对万科公司的管理现状进行深入调研，并对其管理体系进行评估和分析。
二、万科的管理体系概述万科公司成立于1984年，以房地产开发为主要业务。
该公司实行集团化经营，拥有全面覆盖整个房地产产业链的子公司，并且具备完善的管理层级。
万科的管理体系主要由总部管理团队、分公司管理团队和项目团队组成。
总部管理团队负责制定公司战略和管理政策，分公司管理团队负责具体实施和落地，项目团队则负责具体项目的规划、开发和销售。
三、调研结果1. 管理层级清晰万科公司的管理层级明确，职责分工明确，各级管理团队之间的协作配合良好。
通过总部与分公司之间的战略协同和项目团队的专业化运作，实现了决策的快速落地。
2. 信息沟通高效万科公司注重信息的共享和沟通，通过各级管理团队之间的定期例会、电子邮件和内部在线平台，实现了信息的快速传递和及时反馈。
此外，该公司还定期举办培训和交流活动，以提高员工的沟通技巧和团队合作能力。
3. 强调创新和不断学习万科公司重视管理创新和员工学习，鼓励员工提出创新理念和解决方案，并为员工提供培训和发展机会。
通过与高校和研究机构的合作，万科不断学习行业最新的管理理念和技术，以保持竞争优势。
4. 注重企业文化建设万科公司注重企业文化的建设，倡导诚信、合作和创新的价值观。
该公司通过举办文化活动、颁发奖励和茶话会等方式，加强员工之间的凝聚力和团队精神，形成了积极向上的企业文化。
四、问题和建议调研中发现，尽管万科公司的管理体系已经取得了较好的成绩，但仍存在一些问题和改进的空间。
主要问题包括管理层级过多，决策反应不够迅速，以及部分项目团队之间的信息共享不够顺畅。
为了进一步完善管理体系，推进管理创新，我们提出以下建议：1. 简化管理层级，增加部分决策权限的下放，以提高决策的灵活性和效率。
万科物业调研报告
万科物业调研报告万科物业调研报告一、调研背景万科物业作为中国房地产综合服务提供商，一直以来致力于为广大业主提供高效、专业的物业管理服务。
本次调研旨在了解业主对万科物业管理服务的满意度以及其对未来发展的期望。
二、调研方法本次调研采用问卷调查的方式，共发放500份问卷，有效回收400份，回收率为80%。
三、调研结果分析1. 业主对物业管理服务的满意度调研结果显示，超过80%的业主对万科物业管理服务表示满意或非常满意。
业主普遍认为万科物业管理服务专业、高效，并且能够及时响应业主需求。
与上一次调研结果相比，物业管理服务的满意度有所提高，这充分体现了万科物业不断提升服务质量的努力。
2. 业主对物业管理服务的改进建议在调研中，许多业主提出了对物业管理服务的改进建议，主要包括以下几个方面：（1）提高物业管理人员的服务态度和素质，增加服务专业性。
（2）加强物业设施的设备维护和保养，并及时解决设施故障问题。
（3）加强与业主的沟通与交流，定期组织业主大会和业主代表会议。
（4）增加公共区域的清洁频率，改善周边环境。
四、调研结论根据调研结果可得出以下结论：1. 万科物业管理服务在业主心目中的评价较高，大部分业主对其服务表示满意。
2. 业主对物业管理服务的期望主要集中在提高服务质量和效率，以及加强与业主的沟通与交流。
3. 针对业主的建议和期望，万科物业可以进一步加强人员培训，提高服务质量和专业水平；加强设施维护和保养工作，提高物业设施的使用寿命；加强与业主的沟通和交流，及时解决业主的问题和困扰。
五、建议基于以上调研结果，本报告提出以下建议：1. 进一步关注业主的需求，加强服务质量与服务意识，提高物业管理水平。
2. 加强人员培训，提高服务人员的素质和专业知识水平。
3. 加强与业主的沟通与交流，建立起良好的双向沟通机制，及时了解业主需求和意见。
4. 加强设施维护和保养工作，提高物业设施的使用寿命，确保其正常运行。
六、总结本次调研结果显示，万科物业管理服务在业主中的声誉较好，大部分业主对其服务表示满意。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树关于绿城乌镇雅园及万科随园嘉树的案例，可以从以下几个方面来进行描述。
1.项目概述：绿城乌镇雅园位于浙江省桐乡市乌镇镇桐梓坪村，占地面积约30亩，总建筑面积约为2万平方米，由绿城集团投资开发。
项目包括住宅区和商业配套，住宅区由多栋别墅组成，其中包括一些豪华别墅。
万科随园嘉树位于同样的位置，占地面积约30亩，总建筑面积约为2.5万平方米，由万科集团投资开发。
项目以高品质的住宅为特色，采用现代建筑风格，园区内配有文化娱乐设施和商业配套。
2.设计理念：绿城乌镇雅园将自然风景和人文历史相结合，充分利用乌镇独特的水乡特色，打造出具有地域特色的住宅区。
项目在设计中重视绿化和景观规划，注重保护乌镇古镇的风貌和历史文化。
万科随园嘉树则以居住者的生活品质和舒适度为设计核心，打造生态宜居的环境。
项目充分利用自然景观和人工景观，注重打造居住者的生活乐园。
3.项目特色：绿城乌镇雅园的别墅设计契合当地的传统水乡风格，同时融入现代的高品质居住要素，给居民提供了舒适的居住环境。
项目内还设有各种生活配套设施，如健身房、游泳池、俱乐部等，满足了居民对于休闲娱乐的需求。
万科随园嘉树则通过独特的建筑设计和景观规划，打造了一个绿意盎然的居住区，居民可以享受到自然的美景和宁静的生活环境。
4.销售情况：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在销售上均取得了巨大的成功。
由于项目的地理位置优越和高品质的住宅设计，吸引了众多购房者的关注和认可。
在市场推广上，两个项目都进行了多方位的宣传，包括线上线下的营销活动和推广，有效地提高了项目的知名度和认可度。
销售方面，绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在开盘当天就取得了非常高的成交率，证明了项目的市场竞争力和品牌影响力。
5.社区管理：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在社区管理上都注重居民的生活品质和社区的服务质量。
项目均设有物业管理公司进行日常管理和服务，包括安全巡逻、绿化养护、设施维护等。
管理公司还定期组织社区活动，提升社区居民之间的交流和互动。
企业投资决策分析--以万科随园嘉树项目为例
企业投资决策分析--以万科随园嘉树项目为例万科随园嘉树项目位于南京市江宁区秣陵街道虹桥路，占地面积约为105亩，总建筑面积约为15万平米，规划有880户住宅，其中约有80%为小户型，预计2019年年底交付。
企业投资决策分析如下：1. 市场分析南京是一个经济发达、人口集中的城市,房地产市场非常活跃。
随着城市化进程的加速发展，人口流动性和就业机会增加，房地产市场潜力巨大。
南京的经济增长迅速，不断推动城市人口的增长，人口红利是南京房地产市场的优势，房地产需求旺盛，投资项目前景广阔。
2. 分析竞争对手在南京市，有多个房地产开发商竞争，市场竞争较激烈。
例如中南集团、龙湖地产、绿地集团、卓越地产等等开发商推出的项目都备受市场欢迎，投资者可以通过分析竞争对手的品牌、品质和价格来确定可能的市场份额。
3.项目分析万科随园嘉树项目的目标消费群体是有投资需求的中产阶层群体，主打小户型，与区域内其他房地产开发项目的特点相似。
该项目所在区域交通便利，距离城市中心不远，周边配套设施完备，未来投资前景令人期待。
预计项目每平方米的新建造价为18000元，加上市场研究、公司组织成本与费用等，预计该项目总投资额约为20亿元。
4. 风险分析当涉及到房地产市场时, 政策风险、债务风险和市场风险是必须考虑的问题。
政策风险指的是政府的政策和规定可能影响到房地产市场和开发商的投资决策。
债务风险指的是公司债务的风险，包括贷款和股东投资的风险。
市场风险指的是市场条件变化的风险，如经济不景气、市场饱和等。
当投资者考虑投资房地产时，风险分析是不可避免的。
根据上述分析结果，万科随园嘉树项目看似合适的市场机会，未来增长前景有望。
但是，受房地产市场的复杂性和不确定性的影响，投资者在做出投资决策时应谨慎考虑各种因素。
万科市场调研报告
万科市场调研报告
《万科市场调研报告》
一、调研目的
本次市场调研旨在了解万科作为房地产行业的领军企业在市场上的地位和竞争优势，同时掌握其发展趋势和未来规划，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研主要采用了问卷调查、实地走访和数据分析等方法。
通过问卷调查了解消费者对万科产品和服务的满意度和需求，实地走访了解万科的项目开发情况和营销策略，同时通过数据分析了解万科的市场份额和竞争对手的情况。
三、调研结果
1. 产品和服务满意度高：消费者对万科的产品品质和售后服务都给予了较高的评价，客户满意度较高。
2. 项目开发情况良好：万科在各地的项目开发情况良好，销售额稳步增长，市场表现优异。
3. 品牌影响力较大：万科作为行业领军企业，其品牌影响力和市场地位一直处于领先位置。
四、调研建议
1. 加大产品研发和服务升级力度，提升竞争力。
2. 拓宽营销渠道，加强市场推广，提升品牌知名度和影响力。
3. 加大对人才的投入和培养，提升企业内部管理和经营水平。
通过本次市场调研，我们对万科公司的市场地位和竞争优势有了更清晰的认识，同时也为投资决策提供了重要的参考依据。
希望万科能够持续发展壮大，为顾客和投资者创造更多的价值。
养老产业真的不赚钱？为何他们毛利率能达25%
养老产业真的不赚钱？为何他们毛利率能达25%来源/健康养老地产（JKYLDC）11月13日结束的第三届中国国际老龄产业博览会（以下简称“老博会”）无论是展览规模还是产业数量都较过去两届有了明显的增长，社会资本对这个领域的关注度逐年提升。
“我们觉得养老产业有很广阔的市场前景，已经在准备进入，但地方的产业配套政策还没有落地，以后怎么赚钱也还没想清楚。
”来自西北地区的一位投资者对中国房地产报记者表示。
实际上，盈利是困扰中国大多数养老产业投资者的最大问题，因为就目前的实践而言，能赚钱的是极少数。
而在一水之隔的台湾，大部分养老机构都不认为这是个难题。
林虹运来自台湾，服务于一家正在国内拓展养老咨询和顾问服务的企业。
他介绍，台湾至少有40%的养老机构是盈利的，而且毛利率有20%-25%。
“国内的投资者赚不到钱，是因为一是当地产生意来做，二是单纯为了拿政府补贴、没有更多的拓展收入来源。
台湾的养老机构提供很多服务，包括医疗、康复、对外服务等，尽可能的利用资源创造收益。
”在他看来，台湾的经验可以很容易在国内复制，但关键是投资者应该转变心态，把养老当成一项普通的生意来做，而不是将盈利寄期望于政策红利。
国内盈利模式不清晰统计数据显示，2015年，中国60岁及以上人口已达2.22亿，占总人口的16.1%，65岁及以上人口达1.44亿，占总人口的10.5%。
据预测，到2050年，我国每3个人中就有1名60岁以上的老年人。
国家发改委社会发展司副司长郝福庆在老博会上表示，中国和世界几乎同步进入老龄化社会，但是中国老龄化的增速是世界平均水平的两倍。
“养老服务既是涉及民生事业，也是具有发展潜力的朝阳产业。
2016年对于养老产业是不平凡的一年，国家颁布了‘十三五’规划纲要，为5年后作出了全新的部署。
今年5月底，中央政治局对人口老龄化进行了会议，加强底层设计。
”他指出，针对当前养老服务业面临的发展难等问题，未来还会出台一系列配套政策，发挥养老产业稳增长，调结构，惠民生的作用。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高。
（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。
5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。
置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。
购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。
2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。
（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。
购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
万科随园嘉树考察报告
服务质量是养老市场竞争的核心要素之一， 万科随园嘉树应不断提升服务质量，以满足 客户的需求和期望。
发展趋势
个性化服务
随着消费者需求的多样化，养老服务将更加注重个性 化、差异化，以满足不同客户的需求。
智能化管理
智能化、信息化技术将在养老产业中得到更广泛的应 用，提高管理效率和服务质量。
社区化养老
布局特点
社区布局合理，充分利用地形地貌， 将住宅、公共设施与自然环境有机结 合，形成和谐共生的居住环境。
建筑风格
01
建筑特点
万科随园嘉树的建筑风格以现代 简约为主，注重细节处理和品质 打造。
材料选择
02
03
设计细节
建筑材料选用环保、耐久性好的 材料，确保建筑质量与长期使用 效果。
建筑设计在满足功能需求的同时 ，注重采光、通风和视线等细节 处理，提升居住舒适度。
景观设计
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景观理念
万科随园嘉树的景观设计 以“自然、生态、人文” 为理念，强调与自然环境 的和谐共生。
绿化配置
绿化配置丰富多样，注重 植物的生长习性与季节变 化，打造四季皆宜的绿色 居住环境。
景观特色
景观设计结合当地文化特 色，融入艺术元素，提升 社区的文化内涵和艺术氛 围。
配套设施
设施种类
万科随园嘉树考察 报告
目录
• 项目概况 • 考察内容 • 考察总结 • 未来展望
01
CATALOGUE
项目概况
项目背景
万科随园嘉树项目是在中国房 地产市场快速发展的大背景下 推出的高端养老住宅项目。
随着中国人口老龄化趋势的 加剧，养老市场需求不断增 长，万科随园嘉树项目旨在
基于生活质量导向的养老地产开发策略
商业经济SHANGYE JINGJI第2021年第2期(总第534期)No.2,2021Total No.534基于生活质量导向的养老地产开发策略李佩瑾，贺鸿燕(湖南财政经济学院，湖南长沙410205)［摘 要］目前，我国经济社会发展进入新时代，人口老龄化程度也在加深，而养老产业的发展不平衡不充分，无法满足老年人日益增长的高质量养老需求。
选取我国养老地产中以提高生活质量为导向的三个典型案例进行比较分析，总结其中值得借鉴的经验■，提出提升养老地产开发质量的措施，即注重养老地产专业开发管理技能培养;做好产晶定位，客观是价;构建多元化融资和给付平台，保证销售量;培养医养结合人才，助力精准医疗养老等，以提高老人的生活质量，促进社会和谐发展。
［关键词］社会主要矛盾;人口老龄化;生活质量导向；养老地产［中图分类号］C913.6［文献标识码］A ［文章编号］1009-6043(2021)02-0045-02“生活质量理论”是由美国经济学家约翰•加尔布雷斯(Caibraith*, John Kenneth)在《富裕社会》中首次提出，是指人们生活的舒适便利程度以及精神上所得到享 受和乐趣。
习近平总书记在党的十九大提出：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
我国综合国力与人民群众生活水平均有较大提升,人民对于房地产的功能要求不再局限于解决基本居住需要,更加注重居住生活体验和提高生活质量。
随着我国新型城镇化和新型工业化的进程速度不断加快、程度不断加深，人口老龄化程度的日益提高,家庭规 模在逐渐改变，现有的养老观念、养老方式等也会随之发生很大变化。
养老地产作为适合老人居住、满足老年人心理和生理特点并为老年人社会活动提供场所的老年住宅产品，其开发建设也是养老产业发展中的一项重要内容。
一、我国高质量养老地产开发案例当前,越来越多的房地产开发企业、保险公司等进入养老地产领域，开发契合银发老人实际需求的养老地产 有助于提升老人晚年生活质量,促进社会和谐。
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报PPT43页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团 听证汇报
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
走进万科随园嘉树项目剖析养老产业运营
刘超凤
【期刊名称】《商业观察》
【年(卷),期】2018(000)010
【摘要】走过黄金阶段的地产行业现在是今非昔比,租赁行业近期的批评声也是此起彼伏。
随着地产、租赁行业的降温,养老逐渐进入人们的视野。
政府近期推行税收延递养老保险试点,以及推广＂以房养老＂政策,都在说明政府对于养老领域的重视。
其实,企业创办养老机构并不是新鲜事,很早就开始布局。
接触过养老机构的人,或多或少耳闻过随园嘉树项目,并且大多是持肯定的态度。
【总页数】3页(P66-68)
【作者】刘超凤
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F842.67
【相关文献】
1.随园嘉树，从关爱长者出发——访杭州万科养老项目负责人 [J], 家书;
2.杭州随园嘉树适老化设计探析 [J], 隋萍;代晓芳
3.随园嘉树社区 [J], 曹增节;林乃炼;金立山;林军;章湧;王幸芳;杨芜;金盛翔;任日莹;杨佩佩;张维维;林雄;邱天;杨雯;林璐;周翊;尉麒珺;李凡;徐丹玉;余茜;张蓉;徐雅竹;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
4.杭州万科之良渚·随园——一站式养老的生态闭环 [J], 胡真
5.浅议中国式CCRC养老住区建筑特点——以万科随园嘉树为例 [J], 雷治国因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
万科随园嘉树考察报告
万科随园嘉树位于万科良渚文化村内，总占地面积约62387平 方米，其中包含500平米中央金十字配套，3000平米风雨连廊 ，容积率为1.0，绿地率35%。 规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70平米、 100平米和110平米三种户型。
位置 规划产品 土地性质 运营管理 养老配置
杭州良渚文化村 5层电梯多层公寓，575户 旅游用地，大产证，30年使用权 万科酒店部管理 万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
规划概况：充分研究长者生理、心理及行为特点而规划设计建设
万科·随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生 住品。项目以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，构建项目亮点 ，成功吸引长三角老年客群。
随园嘉树
安吉路学校 玉鸟幼儿园 爱尔堡幼儿园 公交车、社区巴士、绕村公交 村民自行车系统、三轮车服务
良渚食街 玉鸟菜场 超市、餐厅、银行等
美丽洲公园 茶语公园 悠园 白鹭公园 白鹭湾公园
浙医一院分诊部 数研院
【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边，满足长者喜欢热闹
的心态
随园嘉树选址： 定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻 良渚文化村核心配套区地块，强调养 老的配套完善和生活便捷。
“金十字”中央配套：
万科·随园嘉树的4500㎡“金十字”养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、 健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学“随园书院”，是一个专为长者营造的养老配套 集群。
【内部配套】配套驱动——内部配套
空调系统
随
园
安全系统
嘉
浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务业务，老年公寓管理咨询，物业管理，健康咨1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
养老地产的困境与对策研究— —基于新型房地产信托设计
IN RONG TIAN DI金融天地J- 60 -2017年，我国65岁以上人口比例已经到达11.4％，这标志着我国已进入老龄化社会。
面对严峻的老龄化形势，养老市场供需仍存在较大的矛盾。
目前，我国养老服务模式主要分三种，居家养老、机构养老和社区养老。
这三种养老模式均只能提供粗放型的养老服务，具体表现为，资源利用率低、养老服务结构单一、服务队伍专业化低等问题[1]。
面对未来老年人日益增长的精神关怀需求和品质生活追求，一种新型的养老模式亟待提出。
养老地产作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展出来的新兴地产业态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等属性[2]。
根据民政局发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，未来老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老的有90%，老年人通过购买社区照顾服务养老的有7%，老年人入住养老服务机构集中养老的有3%。
“9073”养老引导方针，表明“地产+养老”的模式在未来具有巨大的需求空间。
一、“地产+养老”模式的困境分析在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索，也暴露了一系列的问题。
本文选取杭州万科随园嘉树项目作为研究对象，研究发现，养老地产的开发和运营存在着严重的资金期限错配问题。
这些问题主要来自以下三个方面。
（一）前期开发资金压力大基于老人的特殊需求，养老地产比普通商品住宅需要更多的资金投入。
随园嘉树对现金流增速有着很大的诉求，其资金回流模式为：不依赖外部信托资金托底，依靠房屋租金一次性趸交回流资金。
其前期投入成本 （详见表1）。
表1 随园嘉树前期投入成本（单位：万元）年度 2013 2014 2015地价 6,035工程款支出 15,497 25,526 10,243现值（成本） 20,704 23,6009,106目前，随园嘉树房产实际租赁价格约为11000元/㎡，615套长者公寓入住率已达100%，而这也仅仅覆盖了随园嘉树项目前期投入成本。
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发生意外时可以及时通知物业中心。同时报
警装臵特别安装下拉延伸线，即便老人倒地 也能顺利报警。 不活动通知：
在卫生间和客厅中间走道上方设臵红外感应
系统，老人在家的状态下，如果6小时没有 经过该区域，红外感应会及时报警，通知物 业中心。 数字监控系统： 配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系 统合成在物业管理中心有对各户老人的数字 监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是 否在家、是否意外都可以及时了解。
灯光，方便老人使用。
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——其他细节
分床设计： 老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采 用分床设臵，同室不同床。 按键的位臵 照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按 键位臵都是老人坐在轮椅上都直接能够着 的位臵 阳台尺度
针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花
颐养中心 目标客户 年龄较大。
康复中心
健康但衰老的老人， 术后康复老人，需要 医疗等护理
日常生活照料，一般 健康管理服务，包括 包括协助穿衣、淋浴、 定期测量、查看健康 服务内容 药品服用、就餐、辅 数据、对健康状态与 助行走等级。 病症进行跟踪与调理。
以床位出租形式对外开放，客户不限于随 园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有 服务形式 优先服务权，收费标准暂未定，预计将高 于7000元/月。
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——入户转换细节
无障碍入户门：
门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。
卡式数码锁： 电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。。 入户搁架：
入户门旁边设臵隔板，方便老人回来开门时放臵手上物品，免去老人弯腰等危险动作。
社区建立了三层医疗配套：
1、健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙 一心内科专家坐诊； 2、浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；
3、浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。
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1.随园嘉树基本概况
1.6核心配套：社区服务——四大服务模块，86项服务细节
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1.随园嘉树基本概况
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1.随园嘉树基本概况
1.6核心配套：”金十字“养生休闲区
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1.随园嘉树基本概况
1.6核心配套：浙一良渚门诊部
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积 共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声 、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观 察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医 疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。 良渚文化村也将创建全国首个数字化健康服务示范区 门诊，全科医生不仅为居民免费建立健康档案，还针对老 年人、残疾人、慢性病病人提供上门服务。同时居民家中 安装了相关终端设备，可使用远程可视服务实现网络诊疗 （社区医生与病人的交流），在线提供居民健康咨询服务 、健康教育等。
占地 总建 产权年限 建筑类型 总户数 面积段 运营管理 养老配臵 66700平方米 64000平方米 40年 8栋5-6F多层 575户 75-110㎡ 万科酒店部管理 万科随园嘉树老年公寓管理有限公司
随 园 嘉 树
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1.随园嘉树基本概况
1.2地理区位
位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——厨房细节
下拉式臵物篮：
触碰即自动下拉，充分考虑
老人尤其是轮椅老人的够高 不便。 净水龙头
照顾老人烧水的不便
270度拐角臵物架 针对老年人收纳杂物较多的 特点，该产品对空间的使用 细节尤其关注。 高照明度操作台 老年人一般视力相对减弱， 针对这一特征，在厨房操作 台上方专门设臵了高照明度
良渚食街
玉鸟菜场 超市、餐厅、银行等 美丽洲公园 茶语公园 白北悠园 白鹭公园 白鹭湾公园 浙医一院分诊部
商业配套
白鹭郡南商业中心（规划） 社区商业中心（规划） 公望会会所
休闲设施
户外拓展基地 五个主题公园
医疗设施
随园嘉树 安吉路学校
教育机构
数研院 玉鸟幼儿园 爱尔堡幼儿园
交通系统
公交车、社区巴士、绕村公交
项目定位
国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品
目标客群
60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰
老老人（颐养中心）
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1.随园嘉树基本概况
1.3项目定位：外部配套体系
文化设施 旅游配套 商务度假 万 科 良 渚 文 化 村 配 套 体 系 城市配套
良渚文化博物馆 美丽洲教堂 大雄寺 白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟流苏
万科集团——万科良渚文化 村随园嘉树项目深度研究
1、随园嘉树项目基本概况 2、随园嘉树项目借鉴意义分析
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1.随园嘉树基本概况
1.1项目概述
万科在杭州的首个老年公寓项目——万科 随园嘉树自从2012年亮相第九届华人长期照 护会议后，即获得了与会专家、学者的一致认 可。项目位于万科良渚文化村内，占地100亩 ，建筑面积6.4万平米，其中包括4500平米的 中央金十字配套，3000平米风雨连廊，容积 率为1.0，绿地率为35%。规划为8栋多层， 338个房间，700多个床位，分为70平米、 100平米和110平米三种户型。 随园嘉树基于对中国当代长者的生理、心 理特征和行为特点为他们特别定制的养生住品 。项目以专业的适老型产品、完善的园区配臵 、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，构 建项目亮点，成功吸引长三角老年客群。
草草的生活习性，阳台尺度比一般居所尺 度放宽 折叠式晾衣架 阳台栏杆处设臵折叠式晾衣架，随手就可
晾晒衣物，免去升高弯腰的危险动作
一键式电话机 大按键的贴心设计，且可将家人号码设臵 成固定键，一键就可拨通家人电话
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1.随园嘉树基本概况
1.6核心配套：”金十字“养生休闲区
万科随园嘉树的4500平米”金十字“养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身 房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。
每层12个房间作为一个管理单元
专有配套设臵：健康管理中心、影音室、餐厅、 每层配臵一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅 健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学 览室、活动室功能）需要日常生活照料服务 等日常娱乐设施。
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1.随园嘉树基本概况
1.4功能业态分布
随园嘉树占地面积100亩，建筑面积6.4万平米，地价6501.59万元。 随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（20032043年） 项目现使用年限为年，业态包括健康公寓、颐养中心及康复中心以及公共配套区。
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2.随园嘉树项目借鉴意义
2.1随园嘉树可借鉴方面：产品设计、资源引进及项目开发策略
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2.随园嘉树项目借鉴意义
2.用地性质
随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开
发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。
基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供公司在无锡马山项目拿地、整体 定位及后期管理方面进行参考。
中央空调：
采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统 也减少老人自己使用的不便。 门窗系统： 采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人 喜静的特性； 新风系统：针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统 解决室内空气流通问题
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——安全系统
核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。
良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目 和杭州市旅游西进的重点项目。
随园嘉树
20km
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1.随园嘉树基本概况
1.3项目定位：依托良渚文化村的高端养老社区
良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、 旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作 为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：从规划设计、配套、精装修和服务四大标准打造品牌
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：社区规划四大亮点
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采 光、通风标准； “金十字”：社区中心设臵“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活 动所需； “无障碍”：配臵风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线； “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同 时也方便对外服务。
1.7租售情况：销售
销售方式： 使用权销售：以30年使用权转让方式出售，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同， 土地期满后房子归客户，房屋可以转让。 销售价格：开盘售价14000元/平米，目前为16000元/平米。
适老社区+养老配套资源+产品细节打造
市场反馈 ”随园嘉树“一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘 两个月两次推盘；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个 月后提价至15000元/平米，2013年7月开始推出120套房源，到目前为止去化率90%左右。 项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区， 以上海、宁波、温州等地的客户居多。