中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报 15页PPT文档

744
中山爱科数字家庭产 业孵化基地有限公司
2019/3/9
11
中山市火炬开发区 黎村
7294.3
11 商业 3.0
2
1641
150
750
中山火炬开发区建设 发展有限公司
2019/5/15
12
中山市火炬开发区 大环村
54217.3
81 商业 4.0
22 12442.9 153
574
中山市恩典商业投资 管理有限公司
综上所述，建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下。
13
2019/12/7
6
中山市火炬开发区 大环村
32844
49
商业 住宅
2.5
8
9283
189 1131
张仲平
2019/3/7
7
中山市火炬开发区 义学村
36134.8
54
商业 住宅
3.5
13
8943
165
707
中山市泰立房地产有 限公司
2019/8/16
8
中山市火炬开发区 濠头村
15089.4
23
商业 住宅
中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块 可行性分析简报
开发部： 2019-08-07
结论性综述
建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下
地块情况
本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、 开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、 与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。
开发区主要 商业中心
火炬 商圈
项目地块
中山的CBD核心 区域
潜力商圈、未来 供应量庞大
3
地块周边
项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面健临康花绿城地和河涌、 可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般
皮件制品厂
项目地块 198亩
现状河涌 防护绿地
金属、模具厂
现状110kv 高压线
水质净化厂
2.0
3
4600
203
1524
中山市金邦房地产开 发有限公司
2019/5/31
9
中山市火炬开发区 濠头村
83483.3
125
商业 住宅
2.0
17 18783.74 150
1125
中山百富房地产开发 有限公司
2019/7/26
10
中山市火炬开发区 张家边村
22437.3
34
商业 3.5
8
5843
174
占地59万㎡ 洋房142-152㎡ 总建155万㎡ 别墅180-250㎡
洋房5300 别墅12000-14000
2019年1月
已推1403套、已售1005套、 余货398套
55套/月
占地6万㎡ 总建27万㎡
83-156两房至四房
洋房4900
占地10万㎡ 总建28万㎡
135-140㎡四房
洋房5200-5700
46套/月
8
土地成交分析
125亩、总建17万方、成交 楼面地价1125 项目地块、198亩、总建40 万方、起始楼面地价740
23亩、总建3万方、成交楼 面地价1524
23亩、总建4万方、成交楼 面地价1197
54亩、总建13万方、成交 楼面地价707
49亩、总建8万方、成交楼 面地价1131
9
土地成交分析
136384
204
商业 住宅
3.0
41
34369
168
840 龙锦洪、龙玉婵 2019/10/10
4
中山市火炬开发区 小引村
21514
32
商业 住宅
2.5
5
5800
180 1078
谢世鹏
2019/11/18
5
中山市火炬开发区 西一围
12298
18
商业 住宅
3.0
4
4120
223
1117
珠海市洪兴疏浚工程 有限公司
市场情况 投资收益
2019年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡； 2019年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万 ㎡、同比增速为10.6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。 火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度 相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。
占地44万㎡ 总建103万㎡
洋房77-130㎡
4900起、楼王5800、 均价5500
2019年7月 2009年4月 2019年9月
已推632套、已售518套、 余货114套
已推1954套、已售1787套、 余货167套
已推718套、已售376套、 余货342套
43套/月 35套/月 37套/月
占地200万㎡ 150、188、300- 150㎡8500起、其余
2019/7/16
10
项目开发建议
项目定位：项目地块地段相对一般、无突出 优势、适宜打造针对刚需的中档楼盘、以火炬 开发区和市区等本地置业群体为主。 产品规划：容积率3.0、限高50米、产品以 小高层洋房和临街商铺为主。其中商铺主要沿 东侧康乐大道和西侧长青路、单层商业面积约 11520平方米。 产品定价：洋房户型90-140㎡、开盘建议价 5200元/平方米、商铺售价20000元/平方米。
保林春天里： 洋房4900起、均价
凯茵新城：
5500、楼王5800
洋房8500起
7
周边在售楼盘
楼盘调研表
项目名称 健康花城二期
项目规模
占地28万㎡ 总建75万㎡
主力户型 130、147四房
销售均价 折后4700
销售时间
销售情况
销售速度
——
二期2238套已售2123套、余货 115套
30套/月
君华新城 裕龙君汇 金华花园 保利林语 凯茵新城
华佗山公园 4
地块现状
地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv 高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌
地块东北角处：现状河涌
地块现状：绿地
地块现状：杂草地
地块西面：高压线和长青路
地块东面：康乐大道、可望公园山景
地块南面：小隐涌 5
市场成交分析
火炬区今年前7个月合计成交面积51万㎡ 、月均成交面积7.3 万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万㎡
地块起拍价接近3亿元、总建近40万方、楼面地价740、明显低于市场的成交价格、 据统计火炬区住宅地块楼面地价普遍超过1100、因此本地块溢价成交机会较大。 按初步规划、本项目按底价成交、开发利润大约5.5亿元、如果楼面地价达到1100、 预计开发利润为4.1亿元、利润相对不高、因此建议竞买楼面地价控制在1000以下
康 乐 大 道
11
项目投资分析
底价成交（楼面地价740）、预计开发利润5.5亿元 溢价成交（楼面地价1100）、预计开发利润4.1亿元
项目
产品
洋房
一、销售收入
商铺 车位
合计
二、建安成本
三、土地成本
四、综合税费 五、销售利润
六、利润率
面积（㎡） 384086 11520 —— 395588 395588
2
地块位置
项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心 大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般
广珠轻轨 中山北站
石岐人流最密集的 商业中心、发展最
快的商圈
大信 商圈
中山的政治与 文化中心地带
孙文西商圈
假日 商圈
客流量最大的商圈 中山商业文化发源地
益华 商圈
紫马岭商圈
广珠轻轨 中山站
竞得人
竞得时间
1
中山市火炬开发区 张家边“上基围”
15401
23
商业 住宅
2.5
4
4610
200
1197
中山市新鸿发展房地 产开发有限公司
2019/3/1
2
中山市火炬开发区 张家边村
9010
14
商业 住宅
3.0
3
3490
258
1291
中山盛欣房地产有限 公司
2019/7/26
3
中山市火炬开发区 灰炉村
佰汇广场： 公寓带装修6500、商铺
27000-35000
第五大道城果： 洋房均价4600
汇景东方： 联排14000-15000
裕龙君汇： 洋房均价4900
项目地块
健康花城： 洋房均价4700
君华新城：洋房5300、 联排12000-14000、
商铺18000
领汇明轩：
金华花园：
洋房均价5000
洋房均价52005700
1
地块基本情况
198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、 楼面地价740元/平方米、地价款一年内付清
地块编号
位置
用地面积
平方米
亩
G15-130128
中山火炬开 发区大环村 、江尾头村 、西桠村
131862.8
197.79
规划指标
容积 率
建筑 绿地 密度 率
建筑面积 （万㎡）
总价 （万元）
起始价 单价 （万/亩）
楼面价 （元/㎡ ）
3.0 25% 38% 39.56 29273.6
148
740
1、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场 各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站 、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按《中山市城市规划技术标准与准则》要求配置。 2、挂牌时间：2019年7月24日-8月23日 3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时 4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清
总建220万㎡
515㎡
10000-14000
——
2009年起已推2841套、已售 2657套、余货184套
59套/月
汇景东方
占地106万㎡ 总建200万㎡
别墅235-380㎡
别墅14000-15000 2019年5月
已推205套、已售62套、 余货143套
2套/月
佰汇广场
占地19046㎡ 总建41793㎡
——2019年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡； ——2019年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为 10.6%、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。
6
周边在售楼盘
幸福码头： 洋房4500-4800、 商铺15000-20000
火炬区商业地块楼面地价750元/㎡以下、住宅地块普遍超过 1100元/㎡、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、 预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右
序 号
宗地位置
宗地面积 （㎡）
宗地面积 （亩）
规划 用途
容积率
建筑面积 （万㎡）
成交价格 （万元）
成交单价 楼面地价 （万/亩） （元/㎡）
131862.8
单价（元/㎡） 5200 20000 —— —— 2700
楼面地价740 （楼面地价1100）
31186 55487（41246） 24.9%（18.5%）
总额（万元） 201915 23040 —— 222755 106809 29274
（43515）
12
结论与建议
建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下
ຫໍສະໝຸດ Baidu
项目地块靠近火炬区中心地段、位置相对一般、但是规模优势相对较好 （年内最大出让宗地198亩、总建近40万方）、开发前景不算太差。 火炬区是中山全市成交面积前三位片区、今年前7个月合计成交面积51万 ㎡ 、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90 万㎡、预期本项目销售速度不算太差。 按照初步规划、本地块开发洋房均价5200、商铺20000、如按底价成交 开发利润大约5.5亿元、如楼面地价达到1100、开发利润大约4.1亿元。
公寓35-75㎡ 商铺33-62㎡
公寓带装修6500 商铺27000-35000
2019年1月
已推496套、已售168套、 余货328套
24套/月
幸福码头
占地44446㎡ 洋房108-121㎡ 总建34386㎡ 商铺60-300㎡
洋房4500-4800 商铺15000-20000
2019年1月
已推424套、已售323套、 余货101套