房地产行业简略分析

房地产行业简略分析(DOC) 、房地产行业的经济地位

作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；

5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；

8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

9、有利于吸引外资，

加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

二、房地产行业的特点

所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，

从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业行业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：

（一）与国家宏观政策性联系强

房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定

发展。在现实中，中国的大部分房地产企业的资金

严重依赖于银行的贷款，2007年连续调高银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。

（二）地域性明显

虽然房地产也是商品的一种，不过它又有许多和一般商品不同的特性。因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此避免因个别市场而影响到整个产业。与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。

（三）投资额度大，高度依赖融资

房地产行业是典型的资金密集型行业。在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证资金的充足才能保证企业的良好运作。对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款和销售收入是其最主要的资金来源。从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这

两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。企业管理者不能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。

（四）销售收入确认比较特殊

房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及己确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。销售收入的特殊性往往造成现金流量和收入不能同步实现。

（五）投资周期长，投资风险大

众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经过一段很长的时间才能得以全部完成，在这种情况下，周期越长，不确定性就越大，企业的风险也就越大。首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环境如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回收。其次，房地产产品使用周期的长久性，使得其适应性能与替代性相对来说较差，在人们日常生活日益变化的环境下，房地产产品面临着不能满足消费者需求的风险。

三、房地产行业的现状

（一）政府宽容下的去库存

2015年9月30,首付比例下调，带来了宽松的标志

性时刻，对购买普通住宅申请商业贷款的，首付比例下调到25%。尽管市场普遍认为投资渠道有限，会导致房地产市场是最主要的资金吸纳池，但从三四线城市的投资氛围和投资能力上看均不足，所以通过提高购房杠杆的方式，将最适用于一线城市。

对于一线城市来说，就成为了全国资金聚集地，变相的进行宽松了。

二线城市的宽松，是放开原来加上去的限购条款。例如，杭州、广东等经济发达地区，主要是采取了取消限购的方式，同时辅之以更低的首付比例和更高的银行贷款利率折扣。

三四线城市的宽松，是鼓励农民工购房落户和推行棚改货币化。三四线城市的难题在于人口外溢，特别是在经济下行阶段，以一线城市为主的部分城市开始跨过中等收入陷阱，社会分工更加明确，对服务业的人口需求急剧加大，同时，相比于三四线城市的就业来说，一线城市大量职业处于供小于求的状态，也就使得人口向一线城市流入。同时，三四线城市的产业缺失，又使得两栖农民工超过了真正进城务工的农民工，所以能够带来实质购房需求的农民工数量并不充足。

2010年以后，中国的房地产市场出现了两个变化，第一个是毛利率大顶显现，第二个是城市分化开始出现，且不