旧货市场项目分析

旧货市场地块项目分析

一项目周边市场状况

经过市场调查，索凌路北环路周边楼盘销售出租状况综合如下：周边房屋三房两厅出租价格根据装修档次基本价位在1500—2000元左右

周边商铺底商出租每平方米90—100元，一二层连体每平方米60—80元

周边商铺出售每平方米16000—20000元左右

旧货市场商铺租金每平方米40—60元左右

普罗旺世5期精装修每平方米8000--10000元

阳光嘉园毛坯房每平方米6000--7000元左右

正弘春晓装修房每平方米7000--7500元左右

六合之家毛坯房每平方米6000--6800元左右

瑞祥之家毛坯房每平方米5000--6000元左右

二项目周边市场分析

本项目地处郑州北郊，位于北区中心，交通便利、环境优美、土地资源丰富、生活配套相对不足，在北移政策的引导以及市场力量的推动下，以房地产业为主要推动力量的区域经济获得了快速发展，区内住宅项目林立、大盘云集，房价更是一路盘升，大型零售业巨头也开始纷纷进驻北区，住宅与大型商业的共舞局面预计将会进一步完善区域的居住功能，并将有力推动区域房地产业的进一步快速发展。

交通状况

北区是进出中原腹地的交通要塞，亚洲最长的公路大桥郑州黄河大桥、纵贯全国南北的京珠高速公路、京广铁路、横贯东西的连霍高速高路均从中穿过。

区内道路纵横交错，交通十分发达。南阳路、北环路、文化路等城市主干道，可方便快捷地直达全市。而农业路的全线贯通，文化路的向北延伸，更是强化了北区东连郑东新区、南接市中心、北望桥南新区的区位优势。

生活配套

交通便利,四通八达：南阳路、北环路、文化路等城市主干道，可方便快捷地出入市中心；东风路、索凌路、丰庆路、海洋路、新柳路区内主要道路，可方便日常生活的出行；区内开通有2、209、64、215、504、72、28、9、310、32、63、69、17等若干路公交车，日常出行十分方便。

环境优美,适宜人居：远离闹市，空气清新。分布有北环绿化带、植物园、海洋馆、生态园、乡村大院、中州乐园、文化广场以及动物园等旅游休闲设施。

专业市场星罗棋布：分布有科技市场、文化图书广场、水产大世界、花卉市场、古玩市场、汽配市场、旧货市场、汽车广场、建材超市等等。

发展规划

根据郑州市总体规划和北移东扩的城市发展战略，城市重心将向北向东转移。其中，北部将以生态建设和可持续发展为重点，依托商贸物流、旅游观光、教育文化、高尚住宅开发等产业，形成环境优美、设施完备、功能完善的郑州北部新城区。在这一规划指导下,北区的商贸物流业、旅游观光业以及住宅产业发展迅速。以陈砦花卉市场为中心，包括陈砦花卉市场、珍奇植物园、郑州花木城、海洋馆、花卉基地在内的花卉观赏区，和以黄河渔场为中心，由休闲垂钓农家乐、星星湖度假村和鸿宝园林组成的渔业生态休闲区的两大农业休闲观光区逐渐形成。同时，以水产大世界、旧货交易市场、陈砦花卉市场、河南省文化图书广场、新家园建材超市、家乐福超市、陈寨蔬菜批发市场、汽配大世界、汽车配件装饰广场为代表的北环市场群也已悄然形成。

在上述大好形势的带动下，北区的住宅市场发展十分迅速，项目林立、大盘

时有出现，价格更是一路盘升；随着入住人口的快速攀升，以服务居住人口为主的商业巨头也开始了抢滩登陆。

区域房地产市场现状

住宅，是北区房地产市场的绝对主导力量。从规模来看，中小项目较多，但是真正主导市场的却是一些大盘，比如大河春天、普罗旺世以及远郊的思念果岭山水等；从档次来看，中低档次的楼盘居多，而且聚集了不少的经济适用房项目，但是一些大盘尤其是中高档楼盘的出现，正在悄然提升着区域的整体物业形象和房价水平，比如大河春天、森林半岛、普罗旺世；从物业类型来看，多层是区域住宅市场的主导产品，但小高层产品开始逐步增多，别墅物业也开始在区域市场显露头角，比如森林半岛、普罗旺世、四月天二期以及远郊的思念果岭山水。

三本项目分析

本项目位于北环旧货市场附近，交通便利，市场繁荣，结合周边市场现状，该项目可规划为建筑一、二层商业铺位，三层以上为高层住宅，加强小区内部景观设计，商业部分与旧货市场互联。综合郑州近年高层小高层建筑成本分析，每平方米建安成本如下：

建安成本：1800

配套费用：200

前期费用：60

管理费用:80

政府规费：500

财务费用:100

销售费用:60

上缴规费:400

不可预见：70

合计：3200

（注：该次成本分析不含土地成本，土地成本可根据实际地价及容积率推算出来。）