商业地产项目策划案例 PPT
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区域商业供应比较 7%
13%
80% 综合购物中心 写字楼商业 商业街
CBD商圈 —— 商务商业互动型现代化综合商圈
重点商业：国贸中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO、北京万达等 商业体量：现有约４６万平米，未来两年内新增１２６万平米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主 目标人群：ＣＢＤ周边办公、居住人群、区域商务往来人群；城市高端消费人群 商圈特点：1）商务氛围成熟、商业基础较好
CBD商务白领、涉外 人士、区域商务往来 人群、高端公寓居民
国贸、嘉里、贵友、华贸、建外 SOHO、世贸天阶、北京万达、银 泰中心、日坛国际、SOHO尚都、 朝外SOHO等
专业市场、传统 百货、购物中心、 商业街
以科技、商务、人 文主要特征
电子产品消费者、中 关村周边办公及居住 人群
鼎好电子商城、中关村ｅ世界、 第三极、中关村广场、新中关等
商业地产项目策划案例
本案策划主旨（Main Theme）
成功招商是我们的首要目标； 持久运营是我们的根本目的； 提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；
策划流程（ Work Flow ）
城市商圈研究
CBD区域市场研究
项目定位方向探讨 国外知名CBD概览
项目自身解读
世贸天阶商圈研究 （重点项目研究）
15%
76% 电子市场 综合商业 写字楼底商 住宅商业
金融街商圈 —— 金融产业及办公配套商业
重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心 商业体量：15万方米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街 目标人群：金融街周边办公、居住人群 商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统
2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主 3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流 4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟 5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端
2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态 4）已形成自身固定的消费群体 5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
王府井商圈 —— 城市观光旅游及品牌展示型商业
1.1.2、新兴商圈
中关村商圈 —— 电子科技产业带动新兴综合商圈
重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等 商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右 商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业 目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业 商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主
传统百货、购物 中心、商业街、 写字楼底商
以金融产业为依托； 金融街及其周边商务
高端配套商业
办公人群
四季商城、金树街、百盛购物中 心
1.3、结论（Conclusion ）
由以上对各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结 构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级 版城市级商业中心。 CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、 庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。
主要商圈
商业体量预估 （M2）
商业结构
主要特征
消费人群
代表项目
传 王府井 统 商 业 中 西单 心
40万 100万
传统百货、购物 中心
传统百货、购物 中心
国际性观光、旅游 商业街；品牌展示 中心
以旅游消费人群为主
王府井商业街、新东安市场、东 方新天地
最早的、最成熟的 商圈之一；以“时 尚、购物”为主题 的青春时尚型商业 聚集区
2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展 3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主 4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日
区域现有商业供应量比较 16%
36%
27% 21%
电子市场 百货商场 写字楼商业 住宅商业
区域未来商业供应量比较
7%
2%
重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等 商业体量：大型商业总体量约40万平米 商业结构：以单一的百货、购物中心为主 目标人群：以旅游消费人群为主 商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达
2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业业态以零售为主 4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限 5）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
项目整体定位
业态规划建议
产品建议
收益预测
1、城市商圈研究
Municipal Commercial Circle Analysis
1.1、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）
中关村
北京传统商圈：王府井、西单 新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）
西单商场、西单赛特、中友百货、 本地年轻化消费人群 君太百货、LCX、西单购物中心 、
美晟国际、西单Mall
新 CBD
兴
商
务
ห้องสมุดไป่ตู้中 心
中关村
商
业
金融街
172万 100万 15万
传统百货、购物 中心、写字楼商 业、综合商业集 合体、专业市场、 特色商业街
商务办公和商业高 度聚集、互动；最 具吸引力的城市升 级版商圈
亚奥
望京
金融街
王府井 CBD
西单
1.1.1、传统商圈
西单商圈 —— 零售购物为主、年轻化商业集合
重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等 新建商业：西单Mall、美晟国际广场 商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右 商业结构：以单一的百货、购物中心为主 目标人群：本地消费者、消费人群年轻化 商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足
2）具有政府规划支持 3）未来商业供应总量大，商业设施完善 4）以大型综合购物中心商业为主 5）区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高
区域现有商业构成
区域新增商业构成
15% 9%
22%
54%
1% 17%
12%
70%
综合零售 商务配套 住宅配套 其他
综合零售 商务配套 住宅配套 其他
1.2、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison
13%
80% 综合购物中心 写字楼商业 商业街
CBD商圈 —— 商务商业互动型现代化综合商圈
重点商业：国贸中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO、北京万达等 商业体量：现有约４６万平米，未来两年内新增１２６万平米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主 目标人群：ＣＢＤ周边办公、居住人群、区域商务往来人群；城市高端消费人群 商圈特点：1）商务氛围成熟、商业基础较好
CBD商务白领、涉外 人士、区域商务往来 人群、高端公寓居民
国贸、嘉里、贵友、华贸、建外 SOHO、世贸天阶、北京万达、银 泰中心、日坛国际、SOHO尚都、 朝外SOHO等
专业市场、传统 百货、购物中心、 商业街
以科技、商务、人 文主要特征
电子产品消费者、中 关村周边办公及居住 人群
鼎好电子商城、中关村ｅ世界、 第三极、中关村广场、新中关等
商业地产项目策划案例
本案策划主旨（Main Theme）
成功招商是我们的首要目标； 持久运营是我们的根本目的； 提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；
策划流程（ Work Flow ）
城市商圈研究
CBD区域市场研究
项目定位方向探讨 国外知名CBD概览
项目自身解读
世贸天阶商圈研究 （重点项目研究）
15%
76% 电子市场 综合商业 写字楼底商 住宅商业
金融街商圈 —— 金融产业及办公配套商业
重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心 商业体量：15万方米左右 商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街 目标人群：金融街周边办公、居住人群 商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统
2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主 3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流 4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟 5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端
2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态 4）已形成自身固定的消费群体 5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
王府井商圈 —— 城市观光旅游及品牌展示型商业
1.1.2、新兴商圈
中关村商圈 —— 电子科技产业带动新兴综合商圈
重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等 商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右 商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业 目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业 商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主
传统百货、购物 中心、商业街、 写字楼底商
以金融产业为依托； 金融街及其周边商务
高端配套商业
办公人群
四季商城、金树街、百盛购物中 心
1.3、结论（Conclusion ）
由以上对各商圈的分析可以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结 构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级 版城市级商业中心。 CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、 庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。
主要商圈
商业体量预估 （M2）
商业结构
主要特征
消费人群
代表项目
传 王府井 统 商 业 中 西单 心
40万 100万
传统百货、购物 中心
传统百货、购物 中心
国际性观光、旅游 商业街；品牌展示 中心
以旅游消费人群为主
王府井商业街、新东安市场、东 方新天地
最早的、最成熟的 商圈之一；以“时 尚、购物”为主题 的青春时尚型商业 聚集区
2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展 3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主 4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日
区域现有商业供应量比较 16%
36%
27% 21%
电子市场 百货商场 写字楼商业 住宅商业
区域未来商业供应量比较
7%
2%
重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等 商业体量：大型商业总体量约40万平米 商业结构：以单一的百货、购物中心为主 目标人群：以旅游消费人群为主 商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达
2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业业态以零售为主 4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限 5）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限
项目整体定位
业态规划建议
产品建议
收益预测
1、城市商圈研究
Municipal Commercial Circle Analysis
1.1、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）
中关村
北京传统商圈：王府井、西单 新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）
西单商场、西单赛特、中友百货、 本地年轻化消费人群 君太百货、LCX、西单购物中心 、
美晟国际、西单Mall
新 CBD
兴
商
务
ห้องสมุดไป่ตู้中 心
中关村
商
业
金融街
172万 100万 15万
传统百货、购物 中心、写字楼商 业、综合商业集 合体、专业市场、 特色商业街
商务办公和商业高 度聚集、互动；最 具吸引力的城市升 级版商圈
亚奥
望京
金融街
王府井 CBD
西单
1.1.1、传统商圈
西单商圈 —— 零售购物为主、年轻化商业集合
重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等 新建商业：西单Mall、美晟国际广场 商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右 商业结构：以单一的百货、购物中心为主 目标人群：本地消费者、消费人群年轻化 商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足
2）具有政府规划支持 3）未来商业供应总量大，商业设施完善 4）以大型综合购物中心商业为主 5）区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高
区域现有商业构成
区域新增商业构成
15% 9%
22%
54%
1% 17%
12%
70%
综合零售 商务配套 住宅配套 其他
综合零售 商务配套 住宅配套 其他
1.2、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison