南通房地产市场考察报告
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港闸区重点发展 电力、现代纺织、 新型医药、电子、 船舶配套、物流 沿河产业带
沿江产业带， 以港口、物流 仓储、船舶修 造业为主
以港口、石化、仓储、 精细化工、纺织、电 子新材料和造纸等为 主体 南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块
工业集中区
人口增长缓慢，农业人口较多，城市化水平较低， 随着城市化的加速推进，未来发展潜力较大
上海都市圈
南通
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市圈
宁波都市圈
行政区划
行政划区：
南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通 州、如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义 上的市中心仅为崇川区。
港闸区 崇川区
交通环境
经苏通大桥到上海仅一个小时车程，全面融入上海都市圈；同时借助沿江沿海 的优势，实现江海联运，可谓交通便捷，区域优越。
扬州
镇江
产业规划
南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一 产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最 高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南 通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个 省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带； “六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十 区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产 业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶 制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在 长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散 产业的协作基地，以及长三角的加工基地。
江苏海门市
苏9
39
江苏通州市
苏10
52
江苏启东市
苏12
87
江苏如东县
苏18Байду номын сангаас
96
江苏海安县
苏21
支柱产业
承接上海的产业转移，大力发展纺织、电子信息、船舶制造、精 细化工等产业
城市 上海 杭州 南京 苏州 常州 南通 无锡 城市功能定位 国际经济、贸易、金融及航运中心 长三角地区休闲、会展和旅游中心 长三角中转站 支柱产业 金融、贸易、航运、钢铁、汽车 电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食 品饮料 电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力
南通房地产
考察报告
本报告目录
第一部分 第二部分 第三部分
宏观环境 分析
城市区位
行政区划 城市交通 城市GDP 产业发展 城市人口 城市规划 小结
房地产市场 环境分析
土地成交概况 住宅成交情况 板块划分及典型楼盘
地块分析
市北新区地块 开发区地块
总结
宏观环境分 析
房地产市场 环境分析
以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭 电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细 州，成为了长三角副中心城市 化工 确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，机械、冶金、电子、纺织、服装 要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地 能源、原材料及深加工为主的工业基地 纺织、电子信息、船舶制造、精细化工
公路交通发达
沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路，南 通市区6个互通道口。 苏通长江大桥、崇启长江大 桥，境内204和328国道使得南通公路网日益成型。
航空率先发展
南通兴东机场，按照国家二级机场标准设计， 可满足年24万人次、高峰小时250人次的客流量。
铁路发展迅速
南通站现已融入国家铁路网，新长铁路，宁启 铁路穿境而过 ，从南通可以到达全国各地。沪通铁 路大桥正在规划建设中，建成后南通站将成为华东 地区的枢纽站。
南京
南通 常州 无锡 上海 苏州 嘉兴 杭州 宁波 绍兴
沪通铁路公 路两用桥
崇海大桥
崇启大桥
苏通大桥
城市GDP
经济平稳较快增长，趋势良好。区域内有5个县入选2012年 全国百强县，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、 全面、快速的发展形势
2012年南通市进入百强县名单
名次
县域经济单位
区域名次
36
地块分析
宏观环境分析
城市区位 行政区划 交通环境 城市GDP 产业发展
城市人口
城市规划 小结
城市区位
江苏省东部，上海都市圈副中心，苏北融入上海的桥头堡。
区位： 江苏最东部，处于沿海经济带与长江经 济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头。 面积、人口：辖3个区（崇川、港闸、通州）、 2个县（海安、如东）、2个开发区（南通经济 技术开发区、南通滨海园区）、1个功能区（苏 通科技产业园），代管3个县级市（启东、如皋、 海门），全市常住人口为728.28万人。 区域中心城镇：崇川区。
水运优势突出
南通市水运运力总量突破100万载重吨，在去 年同期突破70万载重吨的基础上，水运运力规模 快速提升。
苏通大桥
从“难通”到“南通”——苏通大桥、沪通铁路等长三角一体 化发展规划的实施，南通迈入与上海同城化时代
苏通大桥已全面通车，随着在建上海崇明至南通启东的崇启大桥、沪崇隧道工程、沪通铁路等的建成与 通车，以及崇明到南通海门的崇海大桥规划与实施，南通和上海实现“无障碍”对接 ，宣告着南通融 入上海一小时都市圈。 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射 作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位 。
已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医 配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规 药、特色冶金、纺织服装 模、较高水平的现代工业城市。 力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内 手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工 的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集 业 散基地和优质农副产品供应基地。 靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的 锚链生产、造纸、工程塑料生产 态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径 将其打造成国家的光电子产业基地。
城市人口
近年来，随着地方经济发展以及苏通大桥辐射效应， 南通人口外流现象缓解，劳动力流出人口约82万， 外来人口流入也增加到54万人。 区县的农业人口基数大，城市化水平低，政府规划 实施积极城市化战略，引导人口向城镇集中，未来 发展余地大
徐州市
连云港市 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主， 工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向 发展，形成“双核型”城镇空间结构
沿江产业带， 以港口、物流 仓储、船舶修 造业为主
以港口、石化、仓储、 精细化工、纺织、电 子新材料和造纸等为 主体 南通经济技术开发区 崇川、港闸省级开发区 道口经济板块
工业集中区
人口增长缓慢，农业人口较多，城市化水平较低， 随着城市化的加速推进，未来发展潜力较大
上海都市圈
南通
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市圈
宁波都市圈
行政区划
行政划区：
南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通 州、如皋四个县级市及海安、如东二县。 市区范围包括为崇川区、港闸区和经济技术开发区三区，而真正意义 上的市中心仅为崇川区。
港闸区 崇川区
交通环境
经苏通大桥到上海仅一个小时车程，全面融入上海都市圈；同时借助沿江沿海 的优势，实现江海联运，可谓交通便捷，区域优越。
扬州
镇江
产业规划
南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一 产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最 高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南 通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个 省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带； “六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十 区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产 业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶 制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在 长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散 产业的协作基地，以及长三角的加工基地。
江苏海门市
苏9
39
江苏通州市
苏10
52
江苏启东市
苏12
87
江苏如东县
苏18Байду номын сангаас
96
江苏海安县
苏21
支柱产业
承接上海的产业转移，大力发展纺织、电子信息、船舶制造、精 细化工等产业
城市 上海 杭州 南京 苏州 常州 南通 无锡 城市功能定位 国际经济、贸易、金融及航运中心 长三角地区休闲、会展和旅游中心 长三角中转站 支柱产业 金融、贸易、航运、钢铁、汽车 电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食 品饮料 电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力
南通房地产
考察报告
本报告目录
第一部分 第二部分 第三部分
宏观环境 分析
城市区位
行政区划 城市交通 城市GDP 产业发展 城市人口 城市规划 小结
房地产市场 环境分析
土地成交概况 住宅成交情况 板块划分及典型楼盘
地块分析
市北新区地块 开发区地块
总结
宏观环境分 析
房地产市场 环境分析
以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭 电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细 州，成为了长三角副中心城市 化工 确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，机械、冶金、电子、纺织、服装 要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地 能源、原材料及深加工为主的工业基地 纺织、电子信息、船舶制造、精细化工
公路交通发达
沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路，南 通市区6个互通道口。 苏通长江大桥、崇启长江大 桥，境内204和328国道使得南通公路网日益成型。
航空率先发展
南通兴东机场，按照国家二级机场标准设计， 可满足年24万人次、高峰小时250人次的客流量。
铁路发展迅速
南通站现已融入国家铁路网，新长铁路，宁启 铁路穿境而过 ，从南通可以到达全国各地。沪通铁 路大桥正在规划建设中，建成后南通站将成为华东 地区的枢纽站。
南京
南通 常州 无锡 上海 苏州 嘉兴 杭州 宁波 绍兴
沪通铁路公 路两用桥
崇海大桥
崇启大桥
苏通大桥
城市GDP
经济平稳较快增长，趋势良好。区域内有5个县入选2012年 全国百强县，充分显示了南通良好的经济基础及区域均衡、 全面、快速的发展形势
2012年南通市进入百强县名单
名次
县域经济单位
区域名次
36
地块分析
宏观环境分析
城市区位 行政区划 交通环境 城市GDP 产业发展
城市人口
城市规划 小结
城市区位
江苏省东部，上海都市圈副中心，苏北融入上海的桥头堡。
区位： 江苏最东部，处于沿海经济带与长江经 济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头。 面积、人口：辖3个区（崇川、港闸、通州）、 2个县（海安、如东）、2个开发区（南通经济 技术开发区、南通滨海园区）、1个功能区（苏 通科技产业园），代管3个县级市（启东、如皋、 海门），全市常住人口为728.28万人。 区域中心城镇：崇川区。
水运优势突出
南通市水运运力总量突破100万载重吨，在去 年同期突破70万载重吨的基础上，水运运力规模 快速提升。
苏通大桥
从“难通”到“南通”——苏通大桥、沪通铁路等长三角一体 化发展规划的实施，南通迈入与上海同城化时代
苏通大桥已全面通车，随着在建上海崇明至南通启东的崇启大桥、沪崇隧道工程、沪通铁路等的建成与 通车，以及崇明到南通海门的崇海大桥规划与实施，南通和上海实现“无障碍”对接 ，宣告着南通融 入上海一小时都市圈。 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射 作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位 。
已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医 配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规 药、特色冶金、纺织服装 模、较高水平的现代工业城市。 力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内 手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工 的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集 业 散基地和优质农副产品供应基地。 靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的 锚链生产、造纸、工程塑料生产 态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径 将其打造成国家的光电子产业基地。
城市人口
近年来，随着地方经济发展以及苏通大桥辐射效应， 南通人口外流现象缓解，劳动力流出人口约82万， 外来人口流入也增加到54万人。 区县的农业人口基数大，城市化水平低，政府规划 实施积极城市化战略，引导人口向城镇集中，未来 发展余地大
徐州市
连云港市 海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主， 工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向 发展，形成“双核型”城镇空间结构