成都市土地流转的经验和做法汇总

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成都土地是如何流转的

成都土地是如何流转的成都土地流转是一个复杂而广泛的话题，它涉及到很多方面。

在现代化的城市化进程中，土地的流转及使用起到了至关重要的作用。

本文将从成都土地流转的定义、成都土地流转的现状、成都土地流转的问题以及未来展望等方面进行探讨。

一、成都土地流转的定义成都土地流转是指在规定的条件和程序下，以产权转让、出租、互换、入股等方式实现土地使用权的转让或者交易。

具体来说，土地流转是指原本由一定的实体控制或者享有的土地资源，转移到了其他实体的使用当中，而从原实体控制处所获得的相应费用，也成为土地流转的主要经济收入。

二、成都土地流转的现状随着城市化进程的加快，成都土地流转呈现出了一些新的趋势。

首先，城市化带动了土地流转的加快。

近年来，成都市快速发展，城市化进程迅速推进，人口密度增加，很多地区的土地被用于建设公园、商贸场所、住宅等用途，同时还涌现出了很多土地投资企业，往往通过收购、租借等方式，将土地流转至本身拥有一定资金实力的企业之手。

其次，土地流转的市场化逐渐成熟。

在成都，房地产市场已经成为经济发展的支柱产业，土地流转逐渐走向市场化，这也推动了开发商的投资积极性，实现了土地赋能、开发多元化趋势。

再次，农村土地流转逐渐走向规范化、合法化、市场化。

农村土地流转，在成都市也有着日益丰富的实践和经验。

为促进农业经济的转型升级，成都市逐步推进了农村土地流转。

通过推广家庭农场、社区合作社、农民专业合作社，实现了农业生产的规模化、信息化、标准化。

2018年，《成都市城乡土地流转试点管理办法》启动，进一步规范了农地流转，让农村土地流转更加规范化、合法化、市场化。

三、成都土地流转的问题尽管成都土地流转前景广阔，但是也面临各种问题和挑战。

以下是其中一些主要问题：第一，流转土地的过程中，无法有效保护农民的权益。

农民在土地流转中往往处于比较弱势的地位，无法获得合理的流转信息和价格，导致很多农民因为被迫流转土地而陷入困境。

第二，长期以来，土地流转过程中存在不正当竞争和“黑中介”等现象。

浅议土地承包经营权的流转——以成都模式为例(正规版)

浅议土地承包经营权的流转——以成都模式为例(正规版）目录一、土地承包经营权流转概述 (2)〔一〕土地承包经营权流转的含义 (2)〔二〕土地承包经营权流转的法律特征 (2)〔三〕土地承包经营权流转的意义 (2)二、成都市土地承包经营权流转现状 (3)〔一〕成都市土地承包经营权流转的模式 (3)1.股份合作 (3)2.租赁经营 (3)3．家庭适度规模经营 (3)4．大园区+小业主 (3)5．抵押贷款 (3)〔二〕成都市土地承包经营权流转的特点 (4)1．以市场为动力实现土地集中规模经营 (4)2．尊重农民民主权利 (4)3．政府主动性开始明显 (4)〔三〕成都市土地承包经营权流转存在的问题 (5)1．认识有偏差 (5)2．中介组织不能正确定位 (5)3．局部业主盲目扩大流转规模 (5)三、促进成都市土地承包经营权流转的对策建议 (6)〔一〕提高认识，加强对土地流转宣传 (6)〔二〕正确定位合作经济组织，充分发挥纽带作用 (6)〔三〕加大对土地规模流转监管力度 (6)四、成都模式对贵州土地承包经营权流转的借鉴 (6)〔一〕改良思想认识 (7)〔二〕选择正确流转模式 (7)结论 (7)参考文献 (9)一、土地承包经营权流转概述〔一〕土地承包经营权流转的含义目前，立法上和学术界关于土地承包经营权的流转含义至今没有形成统一。

?中华人民共和国农村土地承包法?第二章“家庭承包〞和第三章“其他方式的承包〞分别规定了家庭承包土地承包经营权流转与其他方式承包土地承包经营权流转两大类。

在家庭承包的情况下，土地承包经营权的流转，是指通过家庭承包取得的土地承包经营权依法采取转包、出租、互换、转让方式将土地承包经营权流转;其他方式的承包土地承包经营权流转，是指通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证等证书的，其土地承包经营权依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式的流转。

这两种性质的流转前提均不能改变农村土地集体所有或国家所有的社会主义公共属性，属于物权性质的流转，其区别流转方式不尽相同。

成都市农村土地流转问题研究

成都市农村土地流转问题研究概述农村土地流转是指土地从原有的使用者手中转让给其他人或组织使用，通常是农民将自己的农村土地转让给专业经营者或规模经济化的农业企业、合作社等经济实体使用。

成都市作为一个典型的农业大市，农村土地流转问题一直备受关注。

本文通过搜集相关文献资料，分析成都市农村土地流转面临的问题与挑战，并提出相应的解决方案。

存在的问题1.权益保障问题尽管《中华人民共和国土地管理法》等一系列法律法规保障了农民土地经营权利和土地流转权益，但是在实际操作中，土地流转中存在着许多权益保障问题。

例如，一些土地使用者往往未能遵守流转合同或者在流转过程中变更合约条款，从而导致农民无法保障自己的权益。

2.土地质量问题农村土地流转可能带来一系列的负面影响，例如土地水土流失、土地污染等问题。

特别是一些规模化农业企业为了追求高产、高效，在农业生产中频繁使用农药、化肥等化学物质，对土地环境造成了不小的破坏。

3.农民福利问题部分农民在土地流转中遇到了收益不均等问题。

由于交易环节中存在不少不透明因素，导致一些农民并未获得相应的收益。

农民缺乏信用记录，难以获得低息贷款等资金支持，甚至可能失去土地经营权，影响其经济收入和生活福利。

解决方案1.加强政策支持政府应该制定出针对农村土地流转问题的相关政策，包括加强权益保障、推进土地质量监管、促进信息透明、提升农民福利等方面的措施。

例如，加大对土地流转价格的监管力度，确保土地流转收益合理，同时鼓励农民以合理的价格将自己的土地流转出去。

2.引入第三方服务机构在土地流转过程中，应该加强第三方服务机构的作用，例如土地承包服务中心、土地流转服务平台等，加强流转信息登记、资金管理等方面的监管，确保双方利益得到保障。

3.加强技术支持针对土地流转可能带来的环境问题，政府应该加强对农业技术的研发和支持，例如推广“绿色农业”理念，鼓励农业生产过程中逐步减少化学物质使用，促进农业生产方式转型升级，实现“产业优化、生态宜居、农民富裕”。

成都市集体建设用地使用权流转管理办法

成都市集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条成都市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转；在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转；以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。

第三条集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。

第四条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章产权代表界定第五条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六条集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第七条集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。

第三章集体建设用地整理和储备第八条农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。

成都市农村土地承包经营权流转管理办法

成都市农村土地承包经营权流转管理办法简介农村土地承包经营权流转是指农村集体所有的土地承包经营权在一定时期内无偿或有偿地流转个人、家庭或经济组织的行为。

为了规范这一行为，成都市出台了相关管理办法。

一、流转主体根据《中华人民共和国土地管理法》规定，承包地的承包权、经营权、流转权属于农民集体所有，流转主体以农民集体为主。

同时，个人、家庭和经济组织也可以作为流转主体参与土地承包经营权的流转，但必须符合以下条件：•具有独立承包经营能力；•参与本办法所规定的合理经营规模限制；•合法依法登记注册并具有正常经营状况。

二、流转方式成都市农村土地承包经营权流转方式包括无偿流转和有偿流转两种。

无偿流转无偿流转是指流转双方不对土地承包经营权的转让进行价款交付的流转方式。

无偿流转必须符合以下条件：•转让方非法人组织或个人；•受让方以个人、家庭、集体或实施规模经营的企业和合作社为主；•土地承包经营权流转后不得再次流转、转让、抵押、出租或者以其他形式进行再分配；•土地承包经营权流转范围原则上不得超过集体经济组织原有的统筹安排区域。

对于超出统筹安排区域的，必须经过所有权公有制单位同意并报县级以上人民政府审核批准。

有偿流转有偿流转是指流转双方在土地承包经营权的转让中进行交易的流转方式，其具体交易标准由双方自行协商。

土地承包经营权有偿流转价格可以进行参考和咨询，但必须符合以下条件：•价格不得低于设定的最低转让标准；•价格不得高于县级人民政府公示的土地承包经营权年度平均租赁价格；•同一村庄、同一地段的土地承包经营权，同等条件下价格差异不应过大。

三、流转环节成都市农村土地承包经营权流转的环节包括流转方信息录入、流转合同签约、土地承包经营权流转登记等流程。

其中，流转方信息录入是指流转方应向承包地地权部门提供真实、准确、完整的流转方信息，包括姓名、身份证号码、住所和联系方式等信息。

流转合同签约是指流转双方在达成意向后，应当自行采取书面形式订立流转合同，明确约定流转的具体事项和责任。

成都市土地流转的经验和做法

成都市土地流转的经验和做法土地流转意味着土地可配置到最能发挥其效率的经营者手中，可进一步提高土地资源配置效率，获得土地经营的规模效率。

在稳定家庭联产承包经营的基础上，允许土地承包经营权合理流转，是农业和农村经济发展的客观要求，也是党在农村的一项重要政策，更是关乎农民切身利益和农村稳定发展的一件大事，对于促进农业的产业化、现代化，促进城市化进程，最终解决“三农”问题都具有重要意义。

土地流转的基本原则是依法、自愿、有偿，工作的关键是要明确“谁流转、怎么流转和流转收益归谁”这三个重要问题。

成都市是国务院批准的全国统筹城乡综合配套改革试验区，他们统筹城乡发展的核心经验和基本方法是“三个集中”，即工业向集中发展区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中。

在推进城乡一体的过程中，成都市是如何实现土地流转的呢？3月份在成都市考察工作时，曾就此做过了解，近又查阅了一些资料，对成都市土地流转的做法有了更深的认识和体会。

早在2005年，成都市委和市政府两办下发的《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》中，成都市就至少确认了4种流转方式，分别是转包、租赁、互换经营和入股。

转包即承包方自行与有经营能力的业主协商，将自己的土地承包经营权部分或全部流转给业主。

租赁是农户在自愿基础上，把土地书面委托给集体经济组织或中介组织管理。

然后，由这两种组织代理农户与业主签订合同，由业主承租或承包，统一开发经营。

互换经营指同一集体经济组织内的承包方，为土地集中经营需要，可自愿将承包土地进行互换。

交换条件、附带的利益关系和补偿等，由互换双方协商。

比如，某片土地需要成片规模经营，但其中有一块承包人要保留自己的承包经营权，在自愿原则下，就可用其他的地，来换这块地。

土地股份合作就是土地承包方自愿联合起来，用土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

也可采取土地承包经营权入股方式，与业主合作经营。

成都市在土地流转上有过诸多摸索。

比如，成都三圣乡红砂村(土地租赁)、汤营模式(土地入股，股权+红利+工资)、以及互换经营(专业合作组织+基地+农户、股民)，双流、蒲江等地出现的土地转包模式(通过龙头企业实施规模经营)等等。

成都市土地流转制度分析和政策建议

成都市农村土地流转制度的分析Chengdu city land circulation system analysis and policyrecommendations摘要摘要我国近些年经济发展速度很快，特别是在加入世贸组织后，以家庭为单位的农业生产经营模式遭受严峻挑战。

因小规模生产模式造成多数大宗农业产品已经丢失市场竞争力，难与目前农业产业市场化、国际化发展趋势要求适应。

此外，随着农村劳动力大量外出务工，土地被大量弃耕，很多地方出现了土地撂荒现象，同时因为很多农业管理技术和高效种植技能、规模农业技术等都掌握在个别种田能手和专业组织手里，因此会把规模经营、土地转入以及集约经营视为强烈的愿望。

第17届3中全会颁布了《中共关于推行农村改革向前发展重大若干问题之决定》，决定明确了要加强农村土地的流转服务和管理，要健全当前流转市场，坚持“自主、自愿、有偿”原则，农民有权依“转包、互换、出租、转让”及股份合作等形式紧跟土地流转政策，适度多元化发展经营方式。

本文会阐述土地的利用与流转特征和基本内涵选取成都市为研究地域对象，重点研究该市土地流转现状和基本情况。

阐述农村的土地流转基本概念与理论，明确文章研究所涉及的具体范围。

借助文献查阅、调查研究，选择成都农村当前的土地流转情况加以描述，对土地流转成效进行评价，找出土地流转所暴露出的一些问题，针对问题以及成因，提出解决对策与建议。

关键词：土地流转；制度；分析；政策AbstractSpeed of development in recent years of our country economy quickly，particularly in the accession to the WTO，take the family as the unit of agricultural production and operation mode is severely challenged．Because this kind of small scale production mode in most bulk agricultural products loss of market competitiveness，agricultural production requirement is very difficult with the current development trend of market and internationalization of adaptation．In addition，with a large number of migrant rural workers，by a large number of abandoned land，there's a lot of land abandonment phenomenon，at the same time because a lot of agricultural management technology and high efficient planting skills，scale of agricultural technology are in the hands of the individual farming experts and professional organizations to hand，therefore the scale of operation，and the land transferred to intensive management as a strong desire．The seventeenth session of the 3 plenary session of the Central Committee promulgated the "decision" of the Communist Party of China on the implementation of the rural reform forward several problems of major，decided to clear the circulation service and to strengthen the management of rural land，to improve the current circulation market，adhere to the principle of voluntary compensation，to ensure that farmers have the right to subcontract，lease，exchange，transfer and share cooperation a series to achieve the form of land transfer，the development of diversified moderate scale management mode．This paper will expound the land utilization and circulation characteristics and basic connotation of Chengdu City as the study area selected object，focuses on the current situation of land circulation and the basic situation of the city．The construction of rural land circulation theory and basic concepts，define the range of articles involved in the study．By means of literature review，investigation and study，choose to describe the situation of land circulation of current rural land circulation Chengdu，to evaluate the effects of land circulation，find out some problems exposed，aiming at the problems and causes，put forward countermeasures and suggestions．Keywords: land transfer; system analysis; policy目录1.绪论 (1)1.1研究背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (2)1.2国内外研究综述 (2)1.2.1国外研究综述 (2)1.2.2国内研究综述 (5)1.3研究内容和研究方法 (8)1.3.1研究内容 (8)1.3.2研究方法 (9)2.地流转的相关概念界定和理论基础 (10)2.1土地流转的相关概念 (10)2.1.1土地流转的定义 (10)2.1.2我国土地流转的主要内容 (10)2.1.3我国土地流转的常见方式 (11)2.2相关理论基础 (12)2.2.1 产权理论 (12)2.2.2 地租理论 (12)2.2.3 制度变迁理论 (13)3.都市土地流转制度的现状分析 (14)3.1 成都市土地制度概况 (14)3.2成都市土地流转制度的现状 (14)3.2.1成都农村土地流转流程与制度结构分析 (14)3.2.2成都农村土地流转制度的影响因素分析 (16)3.2.3成都农村土地流转制度的政策定位分析 (22)3.2.4成都农村土地流转制度的制度内容分析 (23)4.都市土地流转制度存在的问题及原因分析 (26)4.1 成都市土地流转制度存在的问题 (26)4.1.1农民对土地流转的缺乏理性认识 (26)4.1.2土地流转政策不具体 (26)4.1.3流转土地单位面积平均效益不明显 (27)4.1.4土地流转市场和服务体系建设滞后 (27)4.1.5农民的权益不能得到充分的保障 (28)4.2 成都市土地流转制度存在问题的原因分析 (28)4.2.1思想观念 (28)4.2.2制度原因 (29)4.2.3经济观念 (29)4.2.4法律意识淡薄 (30)4.2.5农民权益难以保障 (30)5.成都市土地流转制度的建议 (31)5.1国内外土地流转经验探索的案例借鉴 (31)5.1.1重庆市长寿区石堰镇麒麟村的土地流转 (31)5.1.2美国农业现代化发展的经验和启示 (34)5.2完善成都市土地流转制度的具体措施 (36)5.2.1规范土地流转市场 (36)5.2.2健全农村土地利用机制 (36)5.2.3土地流转形式的多样化 (38)5.2.4加强土地流转的管理服务及保护 (39)5.2.5完善农村保障制度 (41)5.2.6 加大农业生产者的培训力度，提高农业生产者的素质 (41)5.2.7稳步推进户籍制度改革，促进和规范人口流动 (42)6.总结 (43)参考文献 (44)致谢........................................................................................ 错误！未定义书签。

推动农村土地流转的实践与经验分享

推动农村土地流转的实践与经验分享农村土地流转是指将农村土地的使用权由农户流转给其他农户或经营主体，以实现农村资源优化配置、提高农民收入的一种方式。

在推动农村土地流转的过程中，各地区积累了丰富的实践经验。

本文将介绍一些成功的实践案例和相关经验，以期对农村土地流转工作提供借鉴与参考。

一、政策支持与法律保障政策支持是推动农村土地流转的重要保障。

地方政府可以出台相关政策，例如给予土地承包期限延长、减免流转手续费等优惠政策，吸引更多农户参与土地流转。

同时，要注重建立健全法律体系，保障农民的合法权益，明确土地流转的权益和义务，提高农民的参与积极性。

二、股份合作模式的推广股份合作模式是一种有效的推动农村土地流转的方式。

具体做法是将土地流转给合作社或农民专业合作组织，流转方将土地使用权转换为股份，并按照流转面积、流转期限等比例领取股份返还，实现土地流转与农户收入挂钩。

这样不仅可以调动农户的积极性，还可以通过合作社的规模效应提高农业经营效益。

三、统一规划与土地评估对于土地流转，要进行统一规划与土地评估，确保流转土地的合理使用和流转价格的公正合理。

通过制定土地利用规划和流转标准，明确土地用途和流转价格的范围，为土地流转提供参考依据，同时也提高了流转农户和经营主体的信任度。

四、农业企业与合作社的参与农业企业和合作社对于农村土地流转具有积极的推动作用。

农业企业可以提供技术、资金和市场等方面的支持，帮助农户进行规模经营，并与农户签订长期收购合同，稳定农民的收益来源。

合作社则有助于规范土地流转行为，加强流转土地的管理和维护，提高流转效益。

五、农村土地流转信息平台的建设建设农村土地流转信息平台是提高土地流转效率和透明度的重要举措。

通过建立统一的土地流转信息平台，农户和经营主体可以及时了解土地流转的信息，并进行在线交易，减少流转成本和信息不对称的问题。

同时，平台也可以加强对流转行为的监管和风险提示，保障各方的利益。

总结起来，推动农村土地流转需要政策支持、法律保障，采用股份合作模式，统一规划与评估，引入农业企业和合作社参与，并建设农村土地流转信息平台。

成都农村土地流转相关流程

成都农村土地流转指引目录一、概述1、定义2、土地流转的类型二、法律法规1、国家层面相关法律法规2、成都市相关法律法规三、农村土地承包经营权流转当事人四、农村土地承包经营权流转当事人的权利和义务五、农村土地流转程序1、首次流转2、再次流转六、确权方式七、土地承包、流转中的土地性质1、相关法律法规2、农用地转建设用地的简明流程八、争议解决方式1、解决争议方式2、案由附件：相关法律法规一、概述1、定义土地流转是指土地使用权流转；土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权、转让使用权。

农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该为农村土地承包经营权流转也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包的村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。

可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。

2、类型1.土地互换。

互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。

2.土地出租，在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。

其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

3.土地入股。

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价人股，建立殴份公司。

在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地人股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。

该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

四川省成都市土地流转模式典型案例

四川省成都市土地流转模式典型案例第一种模式：土地股份合作社崇州市怡顺土地承包经营股份合作社该合作社于2010年5月成立，位于四川省崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124. 79亩。

合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。

一、组织形式按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。

合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。

按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。

理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。

合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。

二、运行机制由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。

合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。

合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。

由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。

按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部份分别按50%奖励、赔付。

实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。

三、利益联结方式年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。

四、初步成效合作社今年大春种植的富硒水稻平均亩产达到825斤，按与崇州国储公司签订的合同最低保护收购价每斤1.35元计算，亩平收入1110元左右，高出种植普通水稻100元左右。

农资“三统购”和管理“四统一”，使每亩生产成本同比减少50元。

土地流转的经验做法

土地流转的经验做法我在土地流转这事儿上可是摸索了好久，算是积累了不少经验。

刚开始的时候，我完全没有头绪。

我就想着把土地流转出去，让它能产生更大的价值，结果真是一地鸡毛。

我首先就是没有把信息传达出去，就自己闷头找可能的流转对象。

这就像你要卖东西，却把商品藏起来不让人看见一样蠢。

后来我才明白，信息发布特别重要。

我就在村里的公告栏写了很详细的转让土地的消息，还托熟人帮我在周围村子问问有没有人感兴趣。

不过最开始写消息的时候，我写得特别简单，就是说有多少亩地，想要流转。

这就太单调了，吸引人的地方都没写出来。

我后来就模仿那些卖商品的广告，把土地的肥力状况加进去了，比如这块地我施了多少肥，适合种哪种作物，周边水源好不好之类的。

还有也是我之前做错的地方，和想要流转土地的人谈判时太不主动了。

我就等着人家来看地，看完就等着人家开价。

有一次碰见个特别会讲价的，我就特别吃亏，好的价格都没谈到。

从那以后我就学聪明了，我先去周围打听好大概的土地流转价格，心里有个底儿。

跟人谈判的时候，我也主动介绍土地的好处，把价格架起来谈。

另外就是合同这一块，真的不能马虎。

我一开始就自己随便写了个协议，后来发生了点纠纷，这才知道正式合同该有的条款有多重要。

比如说流转土地的期限得写明确，还有在土地上能做的事儿，像有些只能种庄稼，不能改造成养殖场。

我从网上找了好多合同模板，再结合我的实际情况一个条款一个条款地修改。

认证这件事儿也不能掉以轻心，土地流转要经过村委会的登记和认可。

我之前傻傻地以为只要双方同意就好了，差点吃大亏。

要让村委会盖章确认，这样才能保证这个流转是合法合规的，以后也不会有不必要的麻烦。

而且土地流转并不只是一锤子买卖，后续得时不时关注一下。

我之前流转出去，人家告诉我种麦子，结果过段时间我去看，种了果树。

虽然说果树也挺好的，但是之前并没有协商这个事儿。

所以得约定好时不时可以去看看土地的使用情况，也方便传授点自己的种地经验之类的。

同时，一年之中不同季节有不同的事情要做，什么时候应该做什么，如果能给流转方一些合适的建议，也有助于土地高效利用。

土地流转几点做法

土地流转几点做法第一篇：土地流转几点做法发展三农因势利导开展土地流转、托管工作----土地流转、托管的几点做法一、基本情况……地处……西北，国土面积110.3平方公里，平均海拔31米，辖1个居民委员会、17个村民委员会，总人口8.1万，耕地面积9.8万亩。

随着农业现代化步伐的加快，近年来农民外出务工人员的逐年增多，农村主要劳动力的不断流失，农村土地经营规模小、成本高、效益低、抗风险能力差、市场竞争力弱等问题日益凸显，严重制约农村经济社会的发展。

为持续实现农业增产、农民增收，全面做好我镇农业产业结构调整，我镇因地制宜，结合药业经济产业园的迅速发展扩大，有效地开展了多种形式的土地流转、托管工作。

二、开展土地流转、托管的具体做法在土地流转、托管的土地集中过程中，我镇始终坚持“依法、自愿、有偿”的土地流转、土地托管推进原则，深入动员群众、全力争取群众支持，在群众自愿的基础上，适当辅以行政引导，以灵活多变的工作方法，积极开展土地流转、土地托管工作。

（一）坚持三大原则，积极稳妥地推进农村土地流转、土地托管1、依法、自愿、有偿的原则。

依法就是要按照有关法律、行政法规，在充分尊重和保护农民土地承包经营权的前提下稳步推进；自愿就是必须坚持土地流转、土地托管的主体是农户，由农户自主决定是否将自己的承包经营权流转、托管，以及如何流转、托管，其他任何组织或个人都不得以任何理由、任何方式剥夺或代替农民行使土地流转、土地托管权；对部分有“恋地”情结的群众动之以情、晓之以理，做到情真意切，努力做通其思想工作，不得以简单、粗暴地工作方式强制行为。

有偿就是土地流转、土地托管的收益归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、挪用，要让农户切切实实地感受到土地流转、托管带来的实惠。

2、公平公正的原则。

公平公正原则是要保证在土地流转、托管的过程中，坚持农民利益不受损失，确保农户收入有所提高，不偏袒土地流转、土地托管的任何一方，实事求是地测算土地面积、流转、托管资金。

成都土地是如何流转的-

成都土地是如何流转的?成都市从2003年开始，就把城乡统筹作为地方施政的纲领，直至今年5月，国务院已经正式批复《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》，并允许成都市在九大方面先行先试。

五年过去了，成都市在在城乡综合配套改革上做出了许多积极尝试和探索，并创造了有关综合改革的丰富实践经验。

近日，在成都统筹城乡土地管理制度改革研讨会上，北京大学经济研究中心主任、国家发展研究院院长周其仁教授就有关问题揭示了成都经验的启示。

从全国情况看，城乡统筹还是非常艰巨的任务。

2003年全国城乡居民收入的差距是 3.21:1；五年过去后，包括中央政府取消了农业税费，大幅度增加农产品补贴、对农村投资和财政的转移支付，所有这些措施加到一起，2008年城乡居民的收入差距比2003年还有所扩大，为3.33:1，绝对差距则达到了人均12000元。

不过，与全国平均水平和北京、天津和上海这些直辖市继续扩大城乡居民收入差距的趋势相对照，成都市略微收窄城乡收入差距的结果还是引起了人们高度的兴趣。

周其仁指出，经过我们综合课题组半年多时间的调查研究，从成都的实践经验中得到的启示主要有四点。

第一点，“级差土地收入”是一所伟大的学校。

成都的改革实践给我们第一个启发就是充分认识和利用土地级差收益这个规律，来为城乡统筹和国民经济发展服务。

一般来说，越是在城市或商业中心的地方，土地价值就越高，同时，地价随着离开中心的距离而降低。

这是很普遍的，任何允许资源自由流动的地方都可以看到这个现象和规律。

第二点，“确权”是土地流转的前提与基础。

人们知道，级差土地收入是在资源的流转中产生的。

因此，要发挥级差地租规律的作用，就要启动土地资源的流转。

但是，成都的实践却提醒大家注意，在我国还有比土地流转更根本、更基础的工作有待完成，这就是对农村各类土地和房产资源普遍的确权、登记和颁证。

第三点，探索改革现行国家征地制度的现实途径。

成都的改革不仅涉及土地管理制度和政策的小调整，而且涉及现行国家征地制度的根本变革。

成都土壤流转情况汇报

成都土壤流转情况汇报近年来，成都市土壤流转情况发生了一系列变化，为了更好地了解和掌握成都土壤流转的实际情况，特进行了一次全面的调查和汇报。

以下是对成都土壤流转情况的汇报：一、土地流转面积。

根据我们的调查数据显示，成都市土地流转面积呈现逐年增加的趋势。

2018年土地流转面积为XXX平方公里，而到了2019年，这一数字增加到了XXX平方公里。

这表明成都市土地流转的规模在不断扩大，土地利用方式发生了较大的变化。

二、流转土地类型。

在成都市土地流转的类型中，农村宅基地和耕地是主要的流转对象。

农村宅基地的流转主要是因为农民进城务工，将自己的宅基地流转给他人进行农业生产或者其他经营活动。

耕地的流转主要是因为农民规模化经营的需要，一部分农户将自己的耕地流转给专业的农业经营主体，以谋求更好的经济效益。

三、流转方式。

成都市土地流转的方式多样，主要包括租赁、承包和转让等方式。

其中，租赁是最为常见的一种方式，租赁期一般为3-5年，双方协商确定租金和流转条件。

承包方式主要是指农户将自己的土地承包给专业的农业合作社或农业企业进行统一经营管理。

转让方式则是指农户将自己的土地产权进行转让给他人，一般是一次性交易。

四、流转效益。

土地流转对于农民和农业生产主体都带来了一定的效益。

对于农民来说，通过流转土地可以获得一定的租金收入，同时也减轻了他们的务农压力。

对于农业生产主体来说，土地流转可以带来规模化经营的效益，提高了农业生产的效率和产量。

五、存在问题。

在成都市土地流转过程中，也存在一些问题需要引起重视。

首先是流转土地的保护问题，一些流转土地的管理和保护不到位，导致土地资源的浪费和破坏。

其次是流转合同的权益保护问题，一些农民在流转土地时权益受到侵害，需要相关部门进行更加严格的监管和保护。

综上所述，成都市土地流转呈现出规模扩大、类型多样、方式灵活、效益显著的特点，但也面临着一些问题需要解决。

我们将继续关注成都土地流转的发展情况，加强监管和管理，促进土地流转的健康有序发展，为成都市的农业生产和农民收入增加做出更大的贡献。

浅议土地承包经营权的流转——以成都模式为例

目录一、土地承包经营权流转概述 (1)（一）土地承包经营权流转的含义 (1)（二）土地承包经营权流转的法律特征 (1)（三）土地承包经营权流转的意义 (1)二、成都市土地承包经营权流转现状 (2)（一）成都市土地承包经营权流转的模式 (2)1.股份合作 (2)2.租赁经营 (2)3．家庭适度规模经营 (2)4．大园区+小业主 (2)5．抵押贷款 (2)（二）成都市土地承包经营权流转的特点 (3)1．以市场为动力实现土地集中规模经营 (3)2．尊重农民民主权利 (3)3．政府主动性开始明显 (3)（三）成都市土地承包经营权流转存在的问题 (4)1．认识有偏差 (4)2．中介组织不能正确定位 (4)3．部分业主盲目扩大流转规模 (4)三、促进成都市土地承包经营权流转的对策建议 (5)（一）提高认识，加强对土地流转宣传 (5)（二）正确定位合作经济组织，充分发挥纽带作用 (5)（三）加大对土地规模流转监管力度 (5)四、成都模式对贵州土地承包经营权流转的借鉴 (5)（一）改进思想认识 (6)（二）选择正确流转模式 (6)结论 (6)参考文献 (8)一、土地承包经营权流转概述（一）土地承包经营权流转的含义目前，立法上和学术界关于土地承包经营权的流转含义至今没有形成统一。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二章“家庭承包”和第三章“其他方式的承包”分别规定了家庭承包土地承包经营权流转与其他方式承包土地承包经营权流转两大类。

这两种性质的流转前提均不能改变农村土地集体所有或国家所有的社会主义公共属性，属于物权性质的流转，其区别流转方式不尽相同。

成都市集体建设用地使用权流转的程序、需要办理哪些手续

成都市集体建设用地使用权流转的程序及其相关手续一、流转的集体建设用地使用权应符合下列条件：（1）依法批准专用或取得的用地；（2）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（3）依法办理土地登记或领取土地权属证书；（4）界址清楚，没有权属纠纷。

（5）再次流转的，初次流转后，土地使用者需按照初次流转的合同约定履行合同；二、集体建设用地使用权初次流转的程序：集体建设用地使用权初次流转是指集体建设土地所有者即农村集体经济组织，经过所在区（市）、县国土资源局审查同意后委托交易机构将集体建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。

初次流转包括出让、出租[作价（出资）入股、联营视同出让]等形式。

集体建设用地使用权初次流转应当采取挂牌方式。

（1）村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意出让集体建设用地使用权；（2）区（市）、县规划局按总体规划要求对拟出让集体建设用地使用权提出规划设计条件；（3）区（市）、县国土资源管理局审查是否依法取得建设用地，是否符合土地利用规划；（4）满足上述3个条件之后，由流转方委托交易机构在市级以上媒体上发布挂牌公告，公告期为20日；（5）挂牌公告期满以后，由流转方委托交易机构在其网站以及所属区（市）、县国土资源局网站、LED显示屏上发布挂牌信息。

挂牌信息应当包括挂牌集体建设用地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、挂牌出让起始价等。

挂牌竞价期间不得少于10个工作日；（6）符合竞买条件的申请人，应从挂牌公告发布之日起至挂牌集体建设用地使用权出让成交前2日按规定在交易机构办理报名手续、交纳竞买保证金并对竞买集体建设用地使用权进行报价；（7）符合竞买条件的申请人在办理报名手续、领取竞买牌号后，须按《交易规则》和《竞买须知》的要求填写报名竞买宗地《竞买报价单》报价；当报名竞买集体建设用地使用权已经有其他竞买人报价时，必须按《竞买须知》规定的加价幅度高出已有报价填写《竞买报价单》进行报价。

土地使用流转经验做法及成效

土地使用流转经验做法及成效【内容摘要】一、主要做法，（一）抓主体培育，不断拓展土地流转渠道，１、引进有实力的农业企业参与土地流转，２、引导种田能手、专业户和外地种植大户参与土地流转，３、鼓励机关事业单位工作人员参与土地流转，４、鼓励农户间土地流转，（二）抓形式创新，切实提高土地流转实效，一方面在巩固和稳定家庭联产承包责任制的基础上，培育和发展土地承包经营权流动市场，以有偿转让、租赁、承包、包租土地或按不同生产环节、生长周期和季节长、短期相结合等形式，开展多种形式的土地流转，１、规模化连片包租流转，２、按生长期或季节包租流转，３、工厂化经营盘活各生产环节，（三）抓机制建设，建立土地流转保障，１、建立健全管理机制，２、建立健全政策机制，３、建立健全服务体系，二、取得的成效，１、规模化经营初步形成，２、农民收入明显增加。

近年来，**县针对农业支柱产业培植难，农业产业化推进难，农业增效、农民增收难等一系列问题，通过大胆创新，打破一家一户的生产经营模式，积极探索新形势下的土地合理流转，出台各项优惠政策，放宽准入条件，引进企业、种植大户、专业户包租土地，实行连片种植、开发和工厂化经营，鼓励机关、事业单位工作人员带薪离岗参与土地流转经营，盘活生产环节，激活生产要素，走出了一条发展现代农业的成功之路。

目前，**县土地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场新的革命。

一、主要做法（一）抓主体培育，不断拓展土地流转渠道按照现代农业发展的要求，**县以优化配置生产资料，改变生产经营模式和组织管理形式为手段，以提高经济和社会“双赢”效益为出发点和落脚点，大力引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化，使土地流转从以前单一的农户之间小范围流转向农业企业、种植大户、专业大户、机关事业单位工作人员等参与流转的方向发展，实现了农业产业的规模化、集约化、专业化经营。

１、引进有实力的农业企业参与土地流转。

成都锦江农村集体土地流转的主要做法及启示

成都锦江农村集体土地流转的主要做法及启示张建军;程诗惠【摘要】2007年6月,成都市被国务院批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区.在这个大背景下,成都市积极推进农村土地管理制度改革,促使城乡土地资源、资产、资本有序流动,推动城乡一体化发展.作为成都的中心城区,锦江区积极推进农村产权制度改革,在成都市率先开展集体建设用地流转,走出同地同权的第一步,一些工作走在成都乃至全国的前列,值得总结和借鉴.【期刊名称】《中国国土资源经济》【年(卷),期】2010(023)006【总页数】3页(P33-35)【关键词】农村;集体土地;土地流转;做法;启示;成都市;锦江区【作者】张建军;程诗惠【作者单位】国土资源部调控和监测司,北京,100812;中国地质博物馆,北京,100812【正文语种】中文【中图分类】F301.3(271CD)锦江区属于成都市经济圈的“第一圈层”，是典型的大城市带大郊区农村区域。

全区幅员面积62.12平方公里，常住人口40万。

其中成都市新一轮土地利用总体规划中确定的非城市建设用地区（即“198”范围），涉及锦江区14个村81个组，7021户农户，22107名农民，幅员面积17.88平方公里（26819亩）。

近年来，锦江区率先在成都中心城区启动农村集体土地流转工作，坚持“政府主导、规划引导、产业先导”的原则，鼓励引导农村集体土地流转，成功打造了“五朵金花”，促进农村资源要素在城乡之间有序流转，取得了改革综合效应。

1.1 建立新型集体经济组织，落实农村集体土地产权主体按照现行土地管理制度，集体土地属三级（组、村、乡）农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组进行经营管理，导致集体土地产权不清。

推进农村土地流转，首先必须打破现行农村土地管理制度对“集体”的规定不清晰、农村土地产权主体缺位的状况。

锦江区做法是：把“198”区域原14个农村集体经济组织改革组建为11个村级新型集体经济组织（即由工商部门注册登记的有限责任公司），将农村集体土地所有权、集体建设用地使用权确权登记颁证到村级新型集体经济组织，将土地承包经营权确权登记颁证到农户。