总价、单价、成本加酬金合同的形式及适用条件

单价合同 :
定义： 单价合同是承包人在投标时，按招投标文件就分部
分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的 合同类型。
这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理 的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成 本，提高利润。
单价合同总体特点:
单价合同的总体特点是单价优先，发承包双方约定以工 程量清单及综合单价进行合同价款计算、调整和确认的建 设工程施工合同。初步的合同总价与各项单价乘以实际完 成工程量之和发生矛盾时，则以后者为准。
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总价合同分类:
总价合同分为固定总价合同和变动总价合同
固定总价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、 规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件 清楚，合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境 的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同 中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。
变动总价合同又称为可调价格合同。合同价格是以图 纸及规定、规范为基础，按照时价（Current Price）进 行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。
总价、单价、成本加酬金合同 的形式及适用条件
主讲人：
目录:
1、总价合同 2、单价合同 3、成本加酬金合同
总价合同:
定义： 指根据合同规定的工程施工内容和有关条件，业主
应付给承包商的款额是一个规定的金额，即明确的总价。 总价合同也称作总价包干合同，即根据施工招标时的要 求和条件，当施工内容和有关条件不发生变化时，业主 付给承包商的价款总额就不发生变化。
固定单价合同的特点和依据:
固定单价合同的特点和依据:
签订施工合同、约定合同价款时，按招标投标确定 的人工、材料、机械等的单位价格(最好固定、封闭单价) 和实际完成的工程量计算工程造价，是固定单价施工合 同的特点。
按照固定单价方式编制招投标文件，签订施工合同， 是国际惯例按“FIDIC 合同条件”的方法。
单价合同分类:
单价合同可以分为固定单价合同和可调单价合同。
（1）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式，特别 是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太落实的 情况下（计算条件应明确），而以后又需增加工程内容 或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每月 （或每阶段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算， 在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价 款。
(6) 成本补偿加费用合同
在这种合同下，招标单位向投标人支付全部直接成本 并支付一笔费用，这笔费用是对承包商所支付的全部间接 成本、管理费用、杂项及利润的补偿。
(7) 工时及材料补偿合同
在工时及材料补偿合同下，工作人员在工作中所完成 的工时用一个综合的工时费率来计算，并据此予以支付。 这个综合的费率，包括基本工资、保险、纳税、工具、监 督管理、现场及办公室的各项开支以及利润等。材料费用 的补偿以承包商实际支付的材料费为准。
成本加酬金合同特点:
合同特点： 1、这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，
因此也就承担了项目的全部风险。但是承包单位由于无风 险，其报酬也就较低了。
2、这类合同的缺点是业主对工程造价不易控制，承包 商也就往往不注意降低项目的成本。
成本加酬金合同特点:
3、对业主而言,这种合同也有一定的优点:
单价合同分类:
单价合同可以分为固定单价合同和可调单价合同。
（2）可调单价合同。合同单价可调，一般是在工程招标 文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条 款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。 有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同 中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根 据实际情况和合同约定合同单价进行调整，确定实际结 算单价。
复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。
变动总价合同特点：
一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货 膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合 同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计 变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化 也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险 由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主 而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。
固定总价合同特点：
固定总价合同，俗称“闭口合同”、“包死合同”。 所谓“固定”，是指这种价款一经约定，除业主增减工程 量和设计变更外，一律不调整。所谓“总价”，是指完成 合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部 工作的总价款。
这是因为这类合同与固定单价合同、按实结算合同、 成本加酬金合同相比具有明显的优势，更能保护业主的利 益。
固定单价合同的意义：
• 固定单价合同的意义：
• 1、实行固定单价施工合同方式是开展招投标工作的需要， 一些工程由于施工图纸不齐等原因，在招标条件不具备， 又急于开工的情况下，实行固定单价施工合同既坚持了招 标方向，又结合了实际情况，节省了时间，加速了施工， 保证了投资效果的提前实现。
• 2、固定单价施工合同，可以使建设单位有效控制工程造 价控制工程造价，实现经济效益是建设单位(业主)的追求 目标。建设单位再在设计和工程量核实的环节上采取相应 的措施后，就可以达到控制工程造价的目的。
➢ 可以通过分段施工，缩短工期，而不必等待所有施工图完成 才开始投标和施工； ➢ 可以减少承包商对立情绪，承包商对工程变更和不可预见条 件的反应会比较积极和快捷； ➢ 可以利用承包商的施工技术专家，帮助改进或弥补设计中的 不足； ➢ 业主可以根据自身力量和需要,较深入地介入和控制工程施 工和管理； ➢ 也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值， 从而转移一部分风险。
成本加酬金合同适用条件 :
适用条件： 1、需要立即开展的项目(紧急工程)。
时间特别紧迫,如抢险,救灾工程,来不及进行详细的计划和商谈。
2、新型研究开发性质的工程项目。
工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确以总价 合同或单价合同的形式确定承包商。
3、风险很大的项目(保密工程)。
在项目开发之前无法预估风险，或者风险超出承包商承担范围的项 目。
成本加酬金合同形式 :
成本加酬金合同有以下七种形式：
(1) 成本加固定费用合同
根据这种合同，招标单位对投标人支付的人工、材料、 设备台班费等直接成本全部予以补偿，同时还增加一笔管理费。 所谓固定费用，是指杂项费用与利润相加的和，这笔费用总额 是固定的，只有当工程范围发生变更而超出招标文件的规定时 才允许变动。这种超出规定的范围是指在成本、工时、工期或 其他可测项目方面的变更招标文件规定数量的上下10%。
在这种合同下，招标单位补偿投标人所花费的人工、 材料、机械台班费等成本，另加付人工及利润的涨价部分， 这一部分的总额可以一直达到为完成招标书中规定的规范 和范围而给的保证最大酬金额度为止。这种合同形式，一 般用于设计达到一定的深度，从而可以明确规定工作范围 的工程项目招标中。
成本加酬金合同形式 :
成本加酬金合同形式 :
(4) 成本加固定最大酬金合同
根据这一合同，投标人得到的支付有三方面：包括人 工、材料、机械台班费以及管理费在内的全部成本；占人 工成本一定百分比的增加费；酬金。在这种形式的合同中 通常有三笔成本总额：报价指标成本、最高成本总额、最 低成本总额。
成本加酬金合同形式 :
(5) 成本加保证最大酬金合同
可调价格合同价款：
可调价格合同中合同价款的调整因素：
• 法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款； • 工程造价管理部门公布的价格调整； • 一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超
过8h； • 双方约定其他因素。
可调单价合同的特点：
可调单价合同的特点：
合同单价的可调，一般是在工程招标文件中规定。在 合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施 过程中物价发生变化等，可作调值。有的工程在招标或签 约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工 程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对 合同单价进行调整，确定实际结算单价。
成本加酬金合同 :
定义： 成本加酬金合同也称为成本补偿合同,这是与固定总
价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价格将按照 工程实际成本再加上一定的酬金进行计算。
在合同签定时,工程实际成本往往不能确定,只能确 定酬金的取值比例或者计算原则。由业主向承包单位支 付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支 付酬金的合同类型。
成本加酬金合同形式 :
(2) 成本加定比费用合同
成本加定比费用合同与成本补偿合同相似，不同的只 不过是所增加的费用不是一笔固定金额，而是按照成本的 一定比率计算的一个百分比份额。
(3) 成本加奖金合同
奖金是根据报价书的成本概算指标制定的，概算指标 可以是总工程量的工时数的形式，也可以是人工和材料成 本的货币形式，在合同中，概算指标被规定了一个底点和 一个顶点，投标人在概算指标的顶点下完成工程时就可以 得到奖金，奖金的数额按照低于指标顶点的情况而定；而 如果投标人在工时或工料成本上超过指标顶点时，他就应 该对超出部分支付罚款，直到总费用降低到概算指标的顶 点为止。
固定单价合同的意义：
• 3、实行固定单价施工合同可以使施工单位改善经营管理、 节省物耗、降低成本。
• 4、实行固定单价施工合同是完善施工合同管理的需要， 如不实行固定单价施工合同，在遇到图纸不齐的情况时， 合同管理和签订时往往同意实行预算法的方 式确定合同 造价。最后容易形成“钓鱼工程”、“胡子工程”，敞口 花钱的情况，失去了发挥施工合同，约束 工程造价的意 义。
• 1、工程造价易于结算 • 2、量与价的风险主要由承包商承担 • 3、承包商索赔机会少 • 4.合同总价一次包死，总价优先
固定总价合同适用条件：
固定总价合同适用于以下情况： 1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，